Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 juillet 2022 et 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail, M^me H et M. K L A, M^me M et M. E C, M. D N, M^me F O, M. B I et M. J P, représentés par M^e Le Normand, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler la décision par laquelle la commune de Gentilly a rejeté leur réclamation indemnitaire préalable ;

2°) de condamner la commune de Gentilly à leur verser une somme de 859 310, 40 euros en réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait de l’illégalité du permis de construire délivré le 28 avril 2017 aux sociétés Emerige résidentiel et Keyden en vue de la construction d’un immeuble comprenant soixante-trois logements et deux commerces sur un terrain situé 21 avenue Jean-Jaurès et 1 rue Victor Hugo ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Gentilly une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la commune de Gentilly a commis une faute en délivrant un permis de construire aux sociétés Emerige résidentiel et Keyden : ce permis de construire est illégal dès lors que le projet qu’il autorise méconnaît les dispositions des articles UA 7, UA 8 et UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— ils ont subi des préjudices du fait de cette illégalité fautive, consistant en une création de vues, une perte d’ensoleillement, des nuisances sonores et un risque pour la sécurité des occupants réduisant la valeur vénale de leurs biens, ainsi qu’un préjudice matériel lié aux désordres causés par les travaux de construction et au coût, pour les époux L A, causé par le retrait de leur cheminée ;

— ces préjudices doivent être évalués à une somme totale de 859 310, 40 euros, dont 64 310, 40 euros d’intérêts.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 septembre 2023, la commune de Gentilly, représentée par M^e Peru, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme globale de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 15 février 2024, la clôture d’instruction immédiate a été prononcée.

Un mémoire en défense présenté par la commune de Gentilly, enregistré le 16 février 2024, postérieurement à la clôture de l’instruction, n’a pas été communiqué.

Des pièces complémentaires, présentées pour les requérants en réponse à une demande de pièces, ont été enregistrées le 25 novembre 2024 et ont été communiquées, en application des dispositions de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Prissette,

— les conclusions de M. Duhamel, rapporteur public,

— les observations de M^e Le Normand, représentant les requérants ;

— et les observations de M^e Pasquio, substituant M^e Peru, représentant la commune de Gentilly.

Une note en délibéré a été présentée pour les requérants le 7 mai 2025 et n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 28 avril 2017, le maire de Gentilly a délivré aux sociétés Emerige résidentiel et Keyden un permis de construire un immeuble comprenant soixante-trois logements et deux commerces valant permis de démolir sur un terrain situé 21, avenue Jean-Jaurès et 1, rue Victor Hugo à Gentilly. Ce permis a été transféré le 18 juillet 2017 à la société Gentilly Jean Jaurès. Un permis de construire modificatif a été délivré le 21 août 2020 pour le même projet. Par un courrier du 21 avril 2022, reçu en mairie le 22 avril 2022, les requérants ont formé une demande préalable indemnitaire tendant à obtenir une somme de 1 240 755 euros en réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait de l’illégalité fautive de ce permis de construire modifié et transféré. Par un courrier du 21 juin 2022, la maire de Gentilly a rejeté cette réclamation indemnitaire préalable. Dans le dernier état de leurs écritures, les requérants demandent au tribunal d’annuler la décision de rejet de leur demande indemnitaire préalable et de condamner la commune de Gentilly à leur verser une somme de 859 310, 40 euros en réparation des préjudices subis du fait de l’illégalité du permis de construire du 28 avril 2017 modifié par l’arrêté du 21 août 2020.

Sur les conclusions à fin d’annulation de la décision rejetant la demande indemnitaire préalable :

2. La décision du 21 juin 2022 de la maire de Gentilly rejetant la demande indemnitaire préalable des requérants a eu pour seul effet de lier le contentieux à l’égard de l’objet de la demande de ces derniers qui, en formulant les conclusions susvisées, ont donné à l’ensemble de leur requête le caractère d’un recours de plein contentieux. Au regard de l’objet de la demande formée par les requérants, qui conduit le juge à se prononcer sur leurs droits à indemnisation, les vices propres dont serait, le cas échéant, entachée la décision par laquelle leur demande préalable indemnitaire a été rejetée, sont sans incidence sur la solution du litige. Par suite, les conclusions dirigées contre cette décision ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne la responsabilité pour faute de la commune de Gentilly :

3. Les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle a été délivré le permis, si le projet de construction est réalisé. Ils ont droit, sous réserve du cas dans lequel le permis a été régularisé, à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la décision.

S’agissant de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme :

4. Les requérants soutiennent que la commune de Gentilly a commis une faute en autorisant un projet non-conforme aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.

5. Aux termes de l’article UA 7.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Gentilly, alors applicable : " L’implantation des constructions pourra se faire soit en limite séparative, soit en retrait. Dans ce cas, le retrait devra respecter une règle de prospect avec L = H en cas de baies principales, et L = 1/2 H en cas de baies secondaires. En cas de baies principales, un écart de 8 m minimum devra être respecté entre les constructions. Cet écart minimal sera de 4 m en cas de baies secondaires. Toutefois, il pourra être mis en œuvre les dispositions de l’article 7.4 « . La pièce principale est définie par le lexique du règlement du plan local d’urbanisme comme » Toute pièce destinée au séjour, sommeil ou travail, d’une manière continue. Les cuisines de plus de 12 m² sont considérées comme pièce principale. Celle-ci doit disposer d’ouverture(s) (vitre, porte fenêtre,) donnant à l’air libre. Ces ouvertures s’appellent dans le règlement vue directe ou baie d’éclairement principale. ".

6. En premier lieu, ainsi que le soutiennent les requérants, il ne résulte pas de ces dispositions qui se réfèrent à un écart « entre les constructions », telles qu’éclairées au surplus par le schéma intégré au lexique du règlement du plan local d’urbanisme, que la règle citée au point précédent s’appliquerait de façon différenciée au regard de chaque partie de façade de la construction. Or, il résulte de l’instruction que la commune de Gentilly a tenu compte, pour apprécier la conformité du projet aux dispositions citées au point 5, de la présence de baies principales en tous points de la construction, et non façade par façade. Ainsi, en autorisant l’implantation de la façade Nord du bâtiment A par rapport aux parcelles 31 et 33, du niveau R+2 de la façade Nord du bâtiment C par rapport aux parcelles 154 et 155 et du niveau rez-de-chaussée du bâtiment C par rapport à la parcelle 30 avec un prospect de L=H/2 seulement, alors qu’un prospect de L=H était exigé du fait de la présence de baies principales sur ces façades, la commune de Gentilly a fait une inexacte application des dispositions précitées. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire délivré le 28 avril 2017 et modifié est entaché d’illégalité dans cette mesure, et que cette illégalité est constitutive d’une faute susceptible d’engager la responsabilité communale.

7. En deuxième lieu, les requérants soutiennent que la règle de prospect prévue par les dispositions de l’article UA 7.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme a été inexactement appliquée, dès lors « le point d’accroche du gabarit n’a été déterminé qu’à partir des limites séparatives les plus éloignées de la construction, à savoir celle séparant le bâtiment A du point le plus éloigné de la parcelle 33 et celle séparant le bâtiment B des parcelles 154 et 155 ». Toutefois, en se bornant à soutenir que « le bâtiment A est implanté à seulement 13 mètres de la parcelle 33 et 14, 8 mètres de la parcelle 30 et le bâtiment à une distance comprise entre 15, 2 et 17, 4 mètres de la parcelle 30 » et à reproduire le plan des toitures joint au dossier de demande de permis de construire qu’ils ont eux-mêmes annoté, sans donner de précisions sur la hauteur des façades en cause ni sur le calcul du prospect qu’ils ont ainsi opéré, les requérants ne remettent pas sérieusement en cause les déclarations des sociétés pétitionnaires et ne démontrent pas l’illégalité alléguée.

8. En troisième lieu, les requérants soutiennent que plusieurs ouvertures visées sur les plans des niveaux comme des « vues secondaires », où la règle de prospect L=1/2H a été appliquée, constituent en réalité des baies principales au sens de l’article UA 7.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable. Il résulte en effet de l’instruction que l’implantation du bâtiment A par rapport aux parcelles 31 et 33 côté Nord et du bâtiment C par rapport à la parcelle 30 à partir du rez-de-chaussée a été calculée en appliquant la règle de prospect L = 1/2H. Or, ainsi que le soutiennent les requérants, certaines des façades vis-à-vis desquelles a été mesuré ce retrait comprennent des ouvertures dans des pièces qualifiées de « cuisine » mais dont il ressort des plans de niveaux qu’elles sont ouvertes sur le séjour, voire dans des pièces qualifiées de « séjour/cuisine ». Si la commune de Gentilly fait valoir en défense qu’aucune de ces « parties cuisine » ne mesure plus de 12 m2, il est constant qu’aucune cloison ne les sépare d’espaces de vie constituant des pièces principales au sens et pour l’application des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme. Dans ces conditions, les baies situées sur la façade côté jardin du bâtiment A et sur la façade côté Nord du bâtiment C doivent être regardées comme éclairant une pièce principale unique, sans qu’il y ait lieu de distinguer la partie cuisine de la partie séjour. Ces baies, situées à proximité du coin cuisine et du côté de la limite séparative aux niveaux R+1, R+2, R+5 et R+6 du bâtiment A et aux niveaux RDC et R+1 du bâtiment C, étaient par suite soumises au respect d’un prospect minimal égal à L=H en application des dispositions rappelées au point 5. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire est entaché d’illégalité sur ce point et que cette illégalité constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité de la commune de Gentilly.

S’agissant de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 8 du règlement du plan local d’urbanisme :

9. Les requérants soutiennent que la commune de Gentilly a également commis une faute en autorisant le permis de construire en litige alors que le projet des sociétés pétitionnaires était non-conforme aux dispositions de l’article UA 8 du règlement du plan local d’urbanisme communal alors applicable, la règle de prospect L=H n’ayant pas été respectée entre le bâtiment B et la construction lui faisant face et qui en est séparé par une servitude de cour commune.

10. Aux termes de l’article UA 7.4.2 du règlement du PLU : « L’édification des constructions en limite de cour commune relève de l’application des règles définies à l’article UA1-8 (Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété). ». Aux termes de l’article UA 8.1 du même règlement : « Les bâtiments situés sur une même propriété doivent être implantés de telle manière que le prospect au droit de tout point des façades existantes ou à construire soit au moins égal à la hauteur de la façade à la verticale du point considéré, avec un minimum de 4 m, y compris dans le cas de baies secondaires. Dans le cas où la façade est percée de baies principales, la distance ne pourra être inférieure à la hauteur de celle qui fait face à ces baies avec un minimum de 8 m. ». L’article UA 8.3 de ce règlement prévoit que : « Entre deux bâtiments de hauteurs différentes, le prospect pourra être calculé seulement par rapport au bâtiment le moins élevé si celui-ci est implanté au Sud par rapport au bâtiment le plus élevé, ou dans le quadrant SO – SE. ». Enfin, l’article UA 8.4 dispose que : « Cette règle s’applique réciproquement pour les façades se faisant face sur une même propriété ».

11. En l’espèce, il résulte de l’instruction qu’une distance égale à H=L de 8, 44 mètres a été observée entre la construction autorisée par le permis de construire dont l’illégalité est invoquée et la façade qui lui fait face, dont elle est séparée par une servitude de cour commune. Si, ainsi que le soutiennent les requérants, il devait être tenu compte des balcons implantés sur la façade de la construction faisant face au projet dans le calcul du prospect, le retrait entre deux construction se mesurant en tout point de la façade, y compris au niveau des balcons en saillies, en l’absence de disposition particulière du règlement du plan local d’urbanisme sur ce point, les requérants n’apportent aucun élément sur les dimensions de ces balcons, de sorte qu’ils ne démontrent pas l’illégalité invoquée, la charge de la preuve incombant à la partie qui se prévaut de l’existence d’une illégalité fautive. Partant, ils ne sont pas fondés à soutenir que la responsabilité pour faute de la commune de Gentilly devrait être engagée en raison du non-respect par le projet autorisé des dispositions de l’article UA 8.1 du règlement du plan local d’urbanisme.

S’agissant de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme :

12. Les requérants soutiennent que le projet ne pouvait légalement être autorisé alors que la construction en cause excède la hauteur maximale autorisée, celle-ci ayant été calculée depuis le point le plus haut du terrain naturel.

13. Aux termes de l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Gentilly alors applicable : « 10.1 La hauteur maximale des constructions est de 21 m calculés à partir du terrain naturel avant travaux. 10.2 En cas de rez-de-chaussée destinés à des activités commerciales ou artisanales ou des établissements publics ou d’intérêt collectif, la hauteur maximale des constructions est portée à 22,50 m ».

14. Il résulte de l’instruction qu’en raison de la déclivité du terrain d’emprise du projet, la hauteur de la construction qui comporte deux commerces au rez-de-chaussée varie, pour atteindre au plus 22, 43 mètres, ainsi qu’il ressort des plans de façade joints au dossier de demande de permis de construire, ce qui reste inférieur au seuil énoncé aux dispositions précédentes fixé à 22,50 mètres en cas de rez-de-chaussée destiné à des activités commerciales. Si les requérants soutiennent que la hauteur maximale des constructions ne serait pas respectée, en prenant comme niveau de référence le niveau du terrain naturel le plus bas de la parcelle cadastrée section K n° 147 avant travaux, la construction implantée en fond de cette parcelle, démolie pour la réalisation du projet, a été remplacée par un jardin, de sorte que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la construction excéderait 22, 50 mètres à cet endroit, la hauteur maximale des bâtiments édifiés dans cette zone devant être calculée depuis leur faîte jusqu’au point le plus bas de leur emprise au sol, et non jusqu’au point le plus bas de l’ensemble de la parcelle sur laquelle ils sont situés. De la même manière, il ne résulte pas de l’instruction que la partie la plus haute de la construction, cotée à 66,96 NGF, serait implantée à l’endroit de la parcelle cadastrée section K n° 153 où le terrain naturel était le plus bas avant travaux, le plan de masse de l’existant faisant apparaître la forte déclivité du terrain, coté entre 40.38 NGF et 44.87 NGF. Par ces seules allégations et la production d’un plan de façade qu’ils ont eux-mêmes annoté, les requérants ne remettent donc pas sérieusement en cause les déclarations des sociétés pétitionnaires et n’établissent pas l’illégalité qu’ils invoquent. Par suite, ils ne démontrent pas l’existence d’une illégalité fautive sur ce point.

15. Il résulte de tout ce qui précède que seules les illégalités relevées aux points 6 et 8 du présent jugement entachant le permis de construire du 28 avril 2017 modifié, tirées de la non-conformité partielle du projet aux règles du plan local d’urbanisme relatives au retrait à observer vis-à-vis des limites séparatives, sont de nature à engager la responsabilité de la commune de Gentilly à l’égard des requérants, qui sont fondés à obtenir réparation des seuls préjudices directs et certains qui en résultent.

En ce qui concerne le lien de causalité et les préjudices invoqués :

16. En principe, toute illégalité commise par l’administration constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité, pour autant qu’il en soit résulté un préjudice direct et certain. La responsabilité de l’administration ne saurait toutefois être engagée pour la réparation des dommages qui ne trouvent pas leur cause directe dans cette illégalité. En l’espèce, il résulte de ce qui a été dit précédemment que l’arrêté du 28 avril 2017 modifié est seulement partiellement entaché d’illégalité, en ce qu’il autorise l’implantation de certaines parties de la construction avec un prospect inférieur à la distance minimale de retrait par rapport aux limites séparatives exigée par le règlement du plan local d’urbanisme alors applicable. Par suite, compte tenu de la configuration des lieux telle qu’elle résulte de l’instruction, les requérants dont le bâtiment est implanté sur la parcelle cadastrée n° 30, ne sont pas fondés à demander réparation des préjudices résultant selon eux de l’implantation illégale du bâtiment A par rapport aux parcelles n°s 31 et 33 ainsi que du niveau R+2 de la façade Nord du bâtiment C par rapport aux parcelles n°s 154 et 155. Ils sont seulement fondés à demander la réparation de préjudices qui trouveraient leur cause directe et certaine dans l’illégalité résultant de la non-conformité de l’implantation du bâtiment C par rapport à la parcelle n° 30 sur laquelle est implantée leur construction.

17. En premier lieu, les requérants se prévalent de préjudices de vue et de perte d’ensoleillement liés à la construction illégale d’un immeuble en R+7 en lieu et place des constructions existantes, de tailles beaucoup plus modestes. Ils produisent un constat d’huissier établi le 16 avril 2021 ainsi qu’un rapport d’expertise du 12 décembre 2023 relevant une perte d’ensoleillement dans certaines pièces et dont il résulte que « la vue depuis les logements se trouve significativement obstruée par le nouvel ensemble immobilier ». Toutefois, les requérants ne sont pas fondés à se prévaloir de préjudices qui ne sont pas directement la conséquence de l’illégalité entachant le permis de construire mais qui résulteraient de la présence de la construction prise dans son ensemble. En l’espèce, il ne résulte pas de l’instruction que les atteintes invoquées par les copropriétaires du 39 avenue Raspail trouveraient directement leur cause dans le non-respect par la construction autorisée des distances vis-à-vis des limites séparatives, et notamment de l’implantation du bâtiment C par rapport à la parcelle qu’ils occupent. Faute pour les requérants de démontrer que l’illégalité fautive relevée aux points 6 et 8 du présent jugement leur a causé une atteinte plus grave que celle qui aurait résulté d’une construction entièrement conforme aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme, en l’occurrence de son article UA 7, le lien de causalité entre cette illégalité et les préjudices de vue et de perte d’ensoleillement dont ils se prévalent n’est pas établi. Par suite, ce chef de préjudice doit être écarté.

18. En deuxième lieu, les requérants se prévalent des nuisances sonores découlant de « la forme en U de l’immeuble et son importante élévation de 23 mètres » qui forme « une caisse de résonnance et amplifient le moindre bruit ». Toutefois, ce préjudice est la résultante même de la configuration de la construction prise dans son ensemble, qui comprend soixante-trois nouveaux logements. A cet égard, si les logements créés disposent pour la plupart d’espaces extérieurs sous forme de loggias ou balcons, il ne résulte pas de l’instruction que les nuisances qui en découleraient trouveraient leur source dans l’illégalité entachant le permis de construire, alors notamment que la majorité de ces balcons et loggias surplombent l’avenue Jean Jaurès et la rue Victor Hugo. Dès lors que les requérants n’établissent pas le lien de causalité entre les nuisances sonores dont ils se prévalent et l’illégalité résultant de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 7.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme, ce chef de préjudice doit être écarté.

19. En troisième lieu, si les requérants se prévalent d’un préjudice lié aux risques pour la sécurité des occupants causés par la configuration de la construction en cause, séparée de leur immeuble par de simples palissades de chantier, ce chef de préjudice, qui ne présente qu’un caractère éventuel et dont il n’est pas démontré qu’il résulterait de l’illégalité fautive du permis de construire, ne pourra qu’être écarté.

20. En quatrième et dernier lieu, les requérants se prévalent de préjudices matériels, liés d’une part aux désordres qui auraient été causés par la construction de l’ensemble immobilier autorisé, consistant en des fissures, de l’humidité, la détérioration d’un mur et de la toiture, et d’autre part au coût correspondant au retrait, par les époux L A, de leur cheminée à la suite de plaintes émanant des occupants des nouveaux logements. Toutefois, dans les deux cas, les requérants ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre les préjudices qu’ils invoquent et l’illégalité entachant le permis de construire relevée ci-dessus. Par suite, ces chefs de préjudices doivent également être écartés.

21. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions tendant au versement par la commune de Gentilly de la somme de 859 310,40 euros, dont 64 310,40 euros d’intérêts, doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

22. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Gentilly, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

23. Il n’y a pas non plus lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants la somme demandée par la commune de Gentilly au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E:

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail ainsi que de M. et M^me L A, M. et M^me C, M. N, M^me O, M. I et M. P est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Gentilly sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail, à M^me H et M. K L A, à M^me M et M. E C, à M. D N, à M^me F O, à M. B I, à M. J P et à la commune de Gentilly.

Délibéré après l’audience du 6 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025.

La rapporteure,

L.PRISSETTE

La présidente,

I. GOUGOTLa greffière,

M. G

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,