Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 24 avril 2023 et le 8 novembre 2024, la société Edyfis Promotion et la SCCV Borealis, représentées par la SCP CGCBetAssociés, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) de condamner la commune de Juvignac à leur verser la somme de 2 601 452,28 euros HT en réparation des préjudices subis en raison de l’illégalité du refus de permis de construire du 5 novembre 2014, assortie des intérêts au taux légal à compter de la réception de la réclamation préalable et capitalisation des intérêts ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Juvignac la somme de 7 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— la responsabilité fautive de la commune est engagée compte tenu de l’illégalité du refus du 5 novembre 2014 opposé à la demande de permis de construire, confirmée par la cour administrative d’appel de Marseille ;

— elles ont subi un préjudice au titre des frais d’étude pour un montant de 74 237,28 euros HT ;

— elles ont subi un préjudice au titre des frais d’architecte à hauteur de 140 568,51 euros HT ;

— elles ont subi un préjudice au titre des frais de recherche et négociation de terrain à hauteur de 268 219,71 euros HT ;

— elles ont subi un préjudice de manque à gagner à hauteur de 2 063 716,78 euros HT ;

— elles ont subi un préjudice au titre des honoraires d’avocat à hauteur de 12 300 euros HT ;

— elles ont subi un préjudice moral et des troubles dans les conditions d’existence à hauteur de 40 000 euros ;

— la somme de 2 601 542,28 euros portera intérêt au taux légal à compter du 29 décembre 2022 avec capitalisation.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 9 octobre 2024 et le 4 décembre 2024, la commune de Juvignac, représentée par la SCP VPNG, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge solidaire des sociétés Borealis et Edyfis Promotion au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le préjudice au titre des frais d’études n’est pas établi ;

— le préjudice au titre des frais d’architecte n’est pas établi ;

— le préjudice au titre des frais de recherche et de négociation de terrain n’est pas établi et le lien entre ce préjudice allégué et la faute de la commune n’est pas établi ; les factures émises le 16 mars 2020 sont prescrites et irrecouvrables ;

— s’agissant du préjudice de manque à gagner :

o la société Borealis ne justifie d’aucun préjudice direct et certain, dès lors qu’elle n’était pas partie à la promesse unilatérale de vente ;

o la société Edyfis Promotion ne fait pas partie du contrat de réservation et ne justifie pas de circonstances particulières lui ouvrant droit à une éventuelle indemnisation ;

o il n’est pas établi dès lors que la vente était soumise à deux conditions suspensives et les requérants ne justifient pas avoir déposé une demande de permis de construire pour le lot E3 et avoir obtenu un permis pour ce même lot ;

o la promesse de vente est devenue caduque le 6 novembre 2014 ;

— le préjudice au titre des frais d’avocat :

o la société Borealis ne justifie d’aucun préjudice direct et certain, dès lors qu’elle n’était pas partie aux instances contentieuses engagées devant le tribunal et la cour ;

o la société Edyfis Promotion ne justifie pas avoir exposé des frais de justice ;

o en ce qui concerne la présente instance, les frais exposés par Edyfis Promotion sont indemnisés par l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

— le préjudice moral et le préjudice au titre des troubles dans les conditions d’existence ne sont pas justifiés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. A ;

— les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Silleres, représentant les sociétés Edyfis Promotion et Borealis ;

— et les observations de M^e Da Silva, représentant la commune de Juvignac.

Après avoir pris connaissance de la note en délibéré, présentée pour les sociétés Edyfis Promotion et Borealis, enregistrée le 22 septembre 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 5 novembre 2014, le maire de la commune de Juvignac a refusé d’accorder à la société Edyfis Promotion un permis de construire en vue de réaliser une résidence étudiante sur le lot D1 de la ZAC des Constellations. Par un jugement n°1502774 du 24 mars 2017, le tribunal administratif de Montpellier a annulé cet arrêté. Par un arrêt n°17MA02206 du 21 décembre 2018, la cour administrative de Marseille a confirmé la décision du tribunal. Les sociétés Edyfis Promotion et Borealis ont adressé une demande indemnitaire préalable, reçue en main propre le 29 décembre 2022, à la commune de Juvignac pour obtenir l’indemnisation des préjudices résultant de l’illégalité de l’arrêté du 5 novembre 2014. Cette demande a été rejetée par un courrier reçu le 28 février 2023. Par leur requête, les sociétés Edyfis et Borealis demandent la condamnation de la commune de Juvignac à leur verser la somme totale de 2 601 452,28 euros HT.

Sur les conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne le fondement de responsabilité :

2. La décision par laquelle l’autorité administrative refuse illégalement la délivrance d’un permis de construire constitue une faute de nature à engager sa responsabilité.

3. Il résulte de l’instruction que l’arrêté du 5 novembre 2014 portant refus de permis de construire a été annulé après la censure de tous les motifs initiaux et après que les demandes de substitution de motifs aient été écartées. Par suite, l’illégalité de ce refus de permis de construire est de nature à engager à la responsabilité fautive de la commune de Juvignac.

En ce qui concerne les préjudices :

S’agissant des frais d’études, des frais d’architecte et des frais de recherche de terrain et de maître d’ouvrage :

4. Pour apprécier si la responsabilité de la puissance publique peut être engagée, il appartient au juge de déterminer si le préjudice invoqué est en lien direct et certain avec une faute de l’administration. Il appartient à la victime d’établir la réalité de son préjudice et le lien direct de causalité qui le relie à l’illégalité commise.

5. Les sociétés requérantes demandent l’indemnisation des frais exposés en pure perte comprenant des frais d’études, des frais d’architectes et des frais de recherche de terrain et d’un maître d’ouvrage engagés pour les besoins du dépôt du permis de construire objet du refus par arrêté du 5 novembre 2014. Toutefois, les sociétés requérantes ne justifient pas du paiement effectif des factures produites, dont certaines ont été au demeurant émises plusieurs années après la réalisation des prestations visées, si bien que ces préjudices présentent seulement un caractère éventuel. Par suite, les sociétés requérantes ne sont pas fondées à demander l’indemnisation des préjudices allégués à ce titre.

S’agissant du manque à gagner :

6. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

7. Il est constant que la SCCV Borealis a signé le 8 juillet 2014 un contrat de réservation avec la société Botero sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement pour l’ensemble de la construction projetée, à savoir une résidence étudiante de 174 logements. Toutefois, il résulte de l’instruction que la société Edyfis Promotion, pétitionnaire, était bénéficiaire à hauteur de 50%, d’une promesse unilatérale de vente du 6 janvier 2014 consentie par la propriétaire des terrains pour les lots D1 et E3 de la ZAC des Constellations à Juvignac, laquelle prévoyait un délai de dix mois à compter de laquelle les bénéficiaires, dont la société Edyfis, devaient lever l’option d’achat par exploit d’huissier ou par lettre recommandée et qu’à défaut, cette promesse de vente sera considérée nulle et non avenue. Or, il ne résulte pas de l’instruction qu’un tel acte soit intervenu dans le délai imparti ou qu’un acte prolongeant cette promesse de vente ait été consenti, si bien que la promesse de vente était devenue caduque et il ne résulte pas de l’instruction que l’absence de levée d’option soit la conséquence du refus de permis de construire. Dans ces conditions, le contrat de réservation n’aurait pu, en tout état de cause, être mis en œuvre compte tenu de la caducité de la promesse de vente qui en était le support nécessaire. Par suite, le préjudice allégué tenant au manque à gagner est dès lors seulement éventuel et ne saurait être indemnisé.

S’agissant des frais d’avocats :

8. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens () ».

9. Les frais de justice exposés devant le juge administratif en conséquence directe d’une faute de l’administration sont susceptibles d’être pris en compte dans le préjudice résultant de la faute imputable à celle-ci. Toutefois, lorsque l’intéressé avait qualité de partie à l’instance, la part de son préjudice correspondant à des frais non compris dans les dépens est réputée intégralement réparée par la décision que prend le juge dans l’instance en cause.

10. D’une part, il ne résulte pas de l’instruction que les notes d’honoraires de frais d’avocat engagés pour l’instance contentieuse devant le tribunal administratif de Montpellier et la cour administrative d’appel de Marseille contre l’arrêté du 5 novembre 2014 aient été effectivement réglées si bien que la matérialité du préjudice n’est pas établie. Par ailleurs, ces factures ont été adressées à la SCCV Borealis, qui n’est qu’une émanation de la société pétitionnaire Edyfis spécialement créée pour l’opération immobilière en litige et dont elle est l’associée, et aurait ainsi eu la qualité de partie à l’instance compte tenu de la création de cette société adhoc avant l’arrêté du 5 novembre 2014. La société Borealis doit ainsi être regardée comme ayant réglé, à supposer le règlement effectué, les frais d’avocat d’une partie aux instances relatives à la contestation du refus de permis de construire. Par suite, le préjudice allégué au titre de ces frais d’avocat ne saurait être indemnisé.

11. D’autre part, les sociétés requérantes, qui sollicitent au demeurant l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ne sont pas fondées à demander la réparation du préjudice allégué tenant aux frais d’avocat exposés pour le présent recours indemnitaire. Par suite, le préjudice allégué au titre de ces frais d’avocat ne saurait davantage être indemnisé.

S’agissant du préjudice moral et des troubles dans les conditions d’existence :

12. Il résulte de l’instruction que les sociétés requérantes n’invoquent aucune circonstance particulière au soutien de leur prétention quant au préjudice moral et des troubles dans les conditions d’existence qu’elles allèguent. Par suite, ces deux préjudices ne sont pas établis et ne sauraient être indemnisés.

13. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions indemnitaires, avec intérêts et capitalisation des intérêts, de la requête doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Juvignac, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse aux sociétés Edyfis Promotion et Borealis la somme qu’elles réclament au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par ailleurs, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge solidaire des sociétés Edyfis Promotion et Borealis le versement à la commune de Juvignac d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E  :

Article 1er : La requête des sociétés Edyfis Promotion et Borealis est rejetée.

Article 2 : Les sociétés Edyfis Promotion et Borealis verseront solidairement la somme de 1 500 euros à la commune de Juvignac au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société Edyfis Promotion, à la société Borealis et à la commune de Juvignac.

Délibéré après l’audience du 11 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le rapporteur,

N. A

La présidente,

F. CorneloupLa greffière,

M. B

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 25 septembre 2025,

La greffière,

M. B