Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 14 février 2024 et le 12 juin 2025, M. B… A… et l’Eurl MCV, représentés par Me de Aranjo, doivent être regardés comme demandant au tribunal :

1°) de condamner la commune de Saint-Martin-de-Londres à leur verser une somme de 42 212,11 euros en réparation de leurs préjudices financier, moral et troubles dans les conditions d’existence ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Martin-de-Londres une somme de 1 500 euros à verser à chacun d’entre eux sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la commune a commis une faute en ne signant pas un bail commercial avec M. A… tout en lui faisant croire qu’il en bénéficiait ;

- la commune a commis une seconde faute en louant un bien qui ne lui appartenait pas ;

- ces fautes lui ont causé un préjudice égal à 36 212,11 euros correspondant au total des loyers indûment payés depuis le 1er janvier 2019 ;

- ces fautes sont également à l’origine d’un préjudice moral et de troubles dans les conditions d’existence, pour un montant évalué à 6 000 euros du fait de la nécessité de trouver rapidement un nouveau local, des procédures contentieuses menées et de la perte de chance de signer un bail commercial.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 avril 2025, la commune de Saint-Martin-de-Londres, représentée par la Selarl Territoires Avocats, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que l’indemnité demandée soit ramenée à de plus justes proportions et à ce que soit mise à la charge solidaire des requérants une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les conclusions des requérants tendant à voir reconnaître une faute de la commune dans la signature du bail les liant a été écartée par des jugements devenus définitifs ;

- elle n’a jamais fait croire à la signature d’un bail commercial et un tel bail ne pouvait légalement pas être conclu ;

- c’est en toute bonne foi que la commune s’est crue propriétaire du bien loué ;

- le paiement de loyers ne constitue pas un préjudice car ils étaient dus en échange du bien mis à disposition ;

- le préjudice moral et les troubles dans les conditions d’existence ne sont pas établis car le bail était de courte durée et cela fait désormais plusieurs années que les requérants sont informés de la nécessité de quitter les lieux.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la propriété des personnes publiques ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Lesimple, première conseillère,

- les conclusions de M. Chevillard, rapporteur public,

- et les observations de M^e De Aranjo, représentant M. A… et l’Eurl MCV et celles de M^e Chatron, représentant la commune de Saint-Martin-de-Londres.

Considérant ce qui suit :

1. La commune de Saint-Martin-de-Londres a conclu le 31 août 2011 avec M. A…, artisan menuisier, un bail « de locaux d’exploitation » portant sur la location d’un hangar situé sur les parcelles cadastrées section B n° 459 et 551 au 71, rue des Sapeurs pour la période allant du 1er octobre 2011 au 1er décembre 2012, renouvelable par tacite reconduction et moyennant le versement d’un loyer mensuel de 600 euros. M. A… y exerce une activité de menuiserie sous l’enseigne MCV. Par une décision du 7 décembre 2015, le maire de Saint-Martin-de-Londres a décidé de mettre fin à ce bail. Par un jugement n° 1605711 du 9 avril 2018, confirmé par un arrêt n° 21MA04247 du 21 mars 2022 de la Cour administrative de Marseille, la demande des requérants tendant à la reprise des relations contractuelles ainsi que leur demande visant à l’indemnisation des préjudices en lien avec la faute commise par la commune qui aurait laissé croire à M. A…, gérant de l’entreprise MCV, que le bail était de nature commerciale, ont été rejetées.

2. M. A… et l’EURL MCV demandent désormais la condamnation de la commune de Saint-Martin-de-Londres à leur verser une somme de 42 212,11 euros en réparation de leurs préjudices financier, moral et troubles dans les conditions d’existence liés aux fautes commises par la commune dans la conclusion de ce bail.

Sur le régime de responsabilité et les fautes alléguées :

En ce qui concerne l’incompétence de la commune à conclure le contrat :

3. Il résulte de l’instruction qu’à la suite de l’acquisition de la parcelle et du hangar en litige en 1981 par le département de l’Hérault, ceux-ci ont été affectés à la prévention et la lutte contre les feux de forêts, qui constitue une mission relevant d’un service public complémentaire à celui des pompiers, et que le hangar a fait l’objet d’un aménagement spécial à cette fin. Ces biens immobiliers, affectés à un service public et ayant fait l’objet d’un aménagement spécial à cet effet, sont dès lors entrés dans le domaine public départemental. Il ne résulte pas de l’instruction que le département de l’Hérault ait pris une décision expresse de déclassement préalable à la vente de ces biens à la commune de Saint-Martin-de-Londres, par acte notarié des 9 et 10 décembre 1998. Dès lors, en vertu des principes d’inaliénabilité et d’imprescriptibilité des biens des personnes publiques qui relèvent du domaine public, l’appartenance de ces biens au domaine public départemental n’a pas cessé.

4. La Cour administrative de Marseille a jugé, dans l’arrêt précité du 21 mars 2022, que les locaux qui ont fait l’objet du bail conclu le 31 août 2011 entre la commune de Saint-Martin-de-Londres et M. A… appartenaient toujours, à cette date, en l’absence de décision de déclassement, au domaine public du département de l’Hérault et que la commune, qui n’était pas légalement propriétaire des locaux objets du bail, ne pouvait dès lors conclure un tel contrat. Bien que la commune ait été de bonne foi lors de sa conclusion, le fait qu’elle ne soit pas légalement propriétaire du bien a eu pour effet de vicier le contrat. M. A… peut utilement se prévaloir de la faute commise par celle-ci.

En ce qui concerne le régime du bail commercial :

5. En raison du caractère précaire et personnel des titres d’occupation du domaine public et des droits qui sont garantis au titulaire d’un bail commercial, un tel bail ne saurait être conclu sur le domaine public. Lorsque l’autorité gestionnaire du domaine public conclut un « bail commercial » pour l’exploitation d’un bien sur le domaine public ou laisse croire à l’exploitant de ce bien qu’il bénéficie des garanties prévues par la législation sur les baux commerciaux, elle commet une faute de nature à engager sa responsabilité. Cet exploitant peut alors prétendre, sous réserve, le cas échéant, de ses propres fautes, à être indemnisé de l’ensemble des dépenses dont il justifie qu’elles n’ont été exposées que dans la perspective d’une exploitation dans le cadre d’un bail commercial ainsi que des préjudices commerciaux et, le cas échéant, financiers qui résultent directement de la faute qu’a commise l’autorité gestionnaire du domaine public en l’induisant en erreur sur l’étendue de ses droits.

6. Si, en outre, l’autorité gestionnaire du domaine met fin avant son terme au bail commercial illégalement conclu en l’absence de toute faute de l’exploitant, celui-ci doit être regardé, pour l’indemnisation des préjudices qu’il invoque, comme ayant été titulaire d’un contrat portant autorisation d’occupation du domaine public pour la durée du bail conclu. Il est à ce titre en principe en droit, sous réserve qu’il n’en résulte aucune double indemnisation, d’obtenir réparation du préjudice direct et certain résultant de la résiliation unilatérale d’une telle convention avant son terme, tel que la perte des bénéfices découlant d’une occupation conforme aux exigences de la protection du domaine public et des dépenses exposées pour l’occupation normale du domaine, qui auraient dû être couvertes au terme de cette occupation.

7. En revanche, eu égard au caractère révocable et personnel, déjà rappelé, d’une autorisation d’occupation du domaine public, celle-ci ne peut donner lieu à la constitution d’un fonds de commerce dont l’occupant serait propriétaire. Si la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a introduit dans le code général de la propriété des personnes publiques un article L. 2124-32-1, aux termes duquel « Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre », ces dispositions ne sont, dès lors que la loi n’en a pas disposé autrement, applicables qu’aux fonds de commerce dont les exploitants occupent le domaine public en vertu de titres délivrés à compter de son entrée en vigueur. Par suite, l’exploitant qui occupe le domaine public ou doit être regardé comme l’occupant en vertu d’un titre délivré avant cette date, qui n’a jamais été légalement propriétaire d’un fonds de commerce, ne peut prétendre à l’indemnisation de la perte d’un tel fond.

8. Il résulte de l’instruction que le bail en litige a été conclu pour une durée initiale allant du 1er octobre 2011 au 1er décembre 2012 avec des loyers dus à compter du 1er janvier 2012 dont le montant est annuellement révisé en fonction de la valeur moyenne du coût de la construction. Bien que le bail soit renouvelable par tacite reconduction, il est prévu qu’il puisse prendre fin à l’issue d’un préavis de trois mois sans qu’il soit fait état du paiement d’une indemnité.

9. Au vu de ces éléments, et alors au demeurant que le bail, qualifié de « bail de locaux d’exploitation », a été conclu sur le fondement de l’article 1714 du code civil applicable aux « règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux », il résulte de l’instruction que la commune n’a pas laissé M. A… croire qu’il bénéficierait du régime du bail commercial. Par ailleurs, alors qu’il résulte de ce qui précède que le bien en litige appartient au domaine public, la commune n’a pas commis de faute en s’abstenant de conclure un bail commercial. Les fautes ainsi reprochées à la commune de Saint-Martin-de-Londres doivent être écartées.

Sur les préjudices et le lien de causalité avec les fautes alléguées :

10. En premier lieu, quand bien même le contrat conclu avec la commune ait été entaché d’un vice d’une particulière gravité, les loyers, versés par M. A… depuis le 1er janvier 2019 jusqu’au 31 août 2023 pour un montant de 36 212,11 euros, ne constituent pas un préjudice en lien avec la faute relevée dans la mesure où la valeur du loyer versé n’est pas contestée par le requérant et qu’un loyer était dû en contrepartie de l’occupation du bien effectivement mis à sa disposition. Surtout, il importe de relever que bien que le bail a été résilié avec effet au 15 mars 2016, M. A… maintient, depuis lors, son activité dans le local en cause, de sorte que le versement des loyers depuis le 1er janvier 2019, notamment en litige, n’est pas un effet du bail contesté.

11. En second lieu, si les requérants font valoir qu’ils sont désormais contraints de quitter les lieux dans l’urgence et que cette situation cause des difficultés dans le maintien de leur activité, ils n’apportent aucun élément qui tendrait à établir l’existence effective d’un préjudice alors qu’il n’est pas contesté que M. A… a maintenu son activité de menuiserie plusieurs années après l’échéance du bail dont il était titulaire. Par ailleurs, le contrat prévoyait un préavis de rupture de trois mois, accepté par les parties, qui a été respecté et la faute initialement commise par la commune lors de la conclusion du bail n’est pas directement liée au préjudice dont font désormais état les requérants.

12. Par ailleurs, si les requérants font état de la perte d’une chance de signer un bail commercial, il résulte de ce qui précède qu’un tel bail ne pouvait être signé pour l’occupation du bien dont il s’agit et les requérants n’établissent ni même n’allèguent qu’ils auraient perdu, par la faute de la commune, une chance de signer un autre contrat qui leur soit plus favorable.

13. Enfin, si la conclusion du bail en litige a été source de désaccords entre les requérants et la municipalité et a mené à plusieurs procédures contentieuses, il ne résulte pas de l’instruction que celles-ci auraient causé aux requérants un préjudice d’image ou d’anxiété particulier alors qu’il n’est pas allégué que l’activité de M. A… dans les locaux en litige aurait été interrompue et que les demandes des requérants, tendant à voir annuler la décision de résiliation du bail et leurs préjudices indemnisés, ont été rejetées.

14. Dans ces conditions, le préjudice moral et les troubles dans les conditions d’existence allégués par les requérants et évalués à la somme de 6 000 euros ne sont pas établis et sont sans lien avec la faute commise par la commune de Saint-Martin-de-Londres.

15. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir, qu’il y a lieu de rejeter les conclusions indemnitaires présentées par M. A… et l’Eurl MCV tendant à la condamnation de la commune de Saint-Martin-de-Londres à leur verser une somme de 42 212,11 euros.

Sur les frais liés du litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative s’opposent à ce que la somme réclamée par M. A… et l’Eurl MCV au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Saint-Martin-de-Londres qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge solidaire de M. A… et de la société MCV une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Saint-Martin-de-Londres au titre des frais exposés par elle en défense, sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par M. A… et la société MCV est rejetée.

Article 2 : M. A… et la société MCV verseront solidairement une somme de 1 500 euros à la commune de Saint-Martin-de-Londres sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. A… en sa qualité de représentant unique et à la commune de Saint-Martin-de-Londres.

Délibéré après l’audience du 2 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Eric Souteyrand, président,

M^me Adrienne Bayada, première conseillère,

M^me Audrey Lesimple, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

La rapporteure,

A. LesimpleLe président,

E. Souteyrand

La greffière,

A. Farell

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 16 octobre 2025.

La greffière,

A. Farell