Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 21 décembre 2023, 13 février 2025 et 3 juin 2025, M. G… A… B…, représenté par M^e Charbonnel, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision du 11 juillet 2023 par laquelle le président de Montpellier Méditerranée Métropole a décidé d’exercer son droit de préemption sur le lot de copropriété n°45 situé dans l’immeuble sis 58, Rue Georges Denizot « Grand Angle » sur la commune de Montpellier, ensemble la décision implicite du 11 novembre 2023 rejetant son recours gracieux ;

2°) d’enjoindre à Montpellier Méditerranée Métropole de proposer d’acquérir le bien au vendeur, puis à l’acquéreur évincé, M. A… B…, au prix auquel elle l’aura elle-même acquis, sous astreinte de 1 000 euros à compter du trentième jour suivant la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de Montpellier Méditerranée Métropole la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le président de Montpellier Méditerrané Métropole n’a pas reçu délégation de la part de son organe délibérant pour exercer le droit de préemption urbain renforcé ;

- la délégation de compétence, si elle existe, n’a pas été régulièrement publiée ni soumise au contrôle de légalité ;

- il n’est pas démontré que le président soit autorisé à déléguer le droit de préemption urbain renforcé ;

- la décision de préemption n’est pas exécutoire dès lors qu’elle n’a pas été publiée et/ou affichée, et transmise au préfet ;

- la décision de préemption n’a pas été précédée de l’avis du service des domaines, dès lors qu’il n’est pas démontré que l’avis daté du même jour aurait été reçu avant que la décision de préemption soit prise ;

- la décision de préemption est tardive dès lors que la demande de pièces complémentaires et de visite du bien a été réalisée après le délai de deux mois et qu’il n’est pas démontré que l’acceptation de la visite du bien ait été donnée par une personne régulièrement habilitée ; la demande de visite et de pièces n’a pas été notifiée au propriétaire ; la décision de préemption n’a pas été notifiée dans les délais au vendeur ;

- en l’absence de preuve de la publication de la délibération du 2 mars 2006 instituant le droit de préemption urbain, la décision contestée est privée de base légale ;

- la décision de préemption méconnaît l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme dès lors que la ville de Montpellier a utilisé son droit de préemption urbain simple alors que le droit de préemption urbain renforcé était indispensable pour préempter seulement certains lots d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété depuis plus de 10 ans ;

- la décision attaquée est insuffisamment motivée dès lors qu’elle n’indique pas de façon suffisante l’objectif poursuivi et la nature du projet justifiant la préemption du bien ;

- la Métropole ne justifie pas, à la date à laquelle elle a exercé le droit de préemption, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objectifs mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

- la décision de préemption en litige ne répond pas à un intérêt général suffisant.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 4 décembre 2024, 13 mai 2025 et 7 juillet 2025 (ce dernier non communiqué), Montpellier Méditerranée Métropole, représentée par la Selarl ACOCE, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M. A… B… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me E… ;

- les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Charbonnel, représentant M. A… B… ;

- les observations de M^e Bertrand, représentant Montpellier Méditerranée Métropole.

Considérant ce qui suit :

1. M. F… est propriétaire d’un lot de copropriété n° 45 situé dans l’immeuble sis 58, Rue Georges Denizot « Grand Angle », sur la commune de Montpellier, édifié sur les parcelles cadastrées section TC n°142 et TC n°144. Il a décidé de vendre ce lot et M. A… B… s’en est porté acquéreur par une promesse de vente du 2 février 2023 pour un prix de 63 700 euros. Par une décision du 11 juillet 2023, le président de Montpellier Méditerranée Métropole a exercé son droit de préemption à la suite de la déclaration d’intention d’aliéner correspondante pour un montant de 63 700 euros. Par un courrier du 7 septembre 2023, reçu le 11 septembre 2023, M. A… B… a exercé un recours gracieux lequel a été implicitement rejeté par une décision née le 11 novembre 2023. Par la présente requête, M. A… B… demande l’annulation de la décision de préemption du 11 juillet 2023, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme : « Ce droit de préemption n’est pas applicable : a) A l’aliénation d’un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d’un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d’aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d’une société d’attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d’un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai ; (…). Toutefois, par délibération motivée, la commune peut décider d’appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. (…). ».

3. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d’intention d’aliéner reçue par Montpellier Méditerranée Métropole porte sur la vente d’un appartement appartenant à un immeuble soumis au régime de la copropriété depuis plus de dix ans et comportant quatre-vingt-dix-neuf lots. Par la décision attaquée, Montpellier Méditerranée Métropole a manifesté son intention d’acquérir cet appartement et par d’autres décisions du même jour elle a manifesté son intention d’acquérir d’autres appartements de cet immeuble pour un total de soixante-cinq appartements. Par ces décisions, Montpellier Méditerranée Métropole a ainsi procédé à la préemption de plusieurs lots de la copropriété sans en préempter la totalité en méconnaissance de l’article L. 211-4 précité du code de l’urbanisme. Il en résulte que Montpellier Méditerranée Métropole était dans l’obligation de mettre en œuvre un droit de préemption dit « renforcé » pour préempter soixante-cinq appartements sur les quatre-vingt-dix-neuf représentants la totalité de l’immeuble. Or, il est constant que l’immeuble en litige n’est pas inclus dans le périmètre du droit de préemption dit « renforcé » de la métropole. Contrairement à ce que fait valoir Montpellier Méditerranée Métropole en défense, le fait qu’elle soit déjà propriétaire d’autres appartements de cet immeuble et qu’elle souhaite in fine en acquérir la totalité n’est pas de nature à entraîner l’inapplicabilité de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme et de ce que Montpellier Méditerranée Métropole ne pouvait régulièrement utiliser son droit de préemption urbain simple pour préempter les biens concernés doit être accueilli.

4. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation des décisions attaquées.

5. Il résulte de tout ce qui précède que M. A… B… est fondé à demander l’annulation de la décision de préemption du 11 juillet 2023, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte :

6. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. ».

7. L’annulation par le juge de l’excès de pouvoir de l’acte par lequel le titulaire du droit de préemption décide d’exercer ce droit emporte pour conséquence que ce titulaire doit être regardé comme n’ayant jamais décidé de préempter. Cette annulation implique nécessairement, sauf atteinte excessive à l’intérêt général appréciée au regard de l’ensemble des intérêts en présence, que le titulaire du droit de préemption, s’il n’a pas entre temps cédé le bien illégalement préempté, prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée. Il lui appartient à cet égard, et avant toute autre mesure, de s’abstenir de revendre à un tiers le bien illégalement préempté. Il doit en outre proposer à l’ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l’acquéreur évincé d’acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle.

8. En l’espèce, il ne résulte pas de l’instruction que le bien en cause ait été cédé par Montpellier Méditerranée Métropole à un tiers après avoir été préempté. Montpellier Méditerranée Métropole ne fait valoir aucune atteinte à l’intérêt général qui pourrait résulter d’une vente à l’ancien propriétaire ou à l’acquéreur évincé. Par suite, il y a lieu de prescrire à Montpellier Méditerranée Métropole de proposer à l’ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l’acquéreur évincé d’acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu en revanche d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par Montpellier Méditerranée Métropole au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens soit mise à la charge de M. A… B…, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de Montpellier Méditerranée Métropole le versement à M. A… B… d’une somme au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E  :

Article 1er : La décision de préemption du 11 juillet 2023 et la décision implicite de rejet du recours gracieux de M. A… B… sont annulées.

Article 2 : Il est enjoint à Montpellier Méditerranée Métropole de proposer à l’ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l’acquéreur évincé d’acquérir le bien dans les conditions indiquées au point 8 ci-dessus, dans un délai de deux mois suivant la date de notification du présent jugement.

Article 3 : le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. G… A… B…, à Montpellier Méditerranée Métropole, et à M. C… F….

Délibéré après l’audience du 9 octobre 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2025.

La Présidente-rapporteure,

F. E…

L’assesseure la plus ancienne,

M. D…

La greffière,

A. Junon

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 14 novembre 2025.

La greffière,

A. Junon