Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 24 juillet 2024 et 17 avril 2025, la société civile immobilière (SCI) MD, représentée par M^e Jouanin, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2017 et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés pour la période du 1er janvier au 31 décembre de cette même année ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la procédure d’imposition est irrégulière dès lors que, contrairement aux énonciations de la proposition de rectification du 25 septembre 2020, les rehaussements contestés ne résultent pas d’un contrôle sur pièces mais d’une opération de vérification de comptabilité ;

— les impositions en cause résultent d’un détournement de procédure ;

— les cessions à l’origine des rehaussements litigieux ne peuvent être qualifiées d’actes anormaux de gestion dès lors, en premier lieu, qu’une marge commerciale a été réalisée et, qu’en l’espèce, cette marge évaluée à 25,75 % est significative et supérieure aux marges réalisées par d’autres programmes, en deuxième lieu, que l’existence d’une intention libérale n’est pas démontrée et, en dernier lieu, que ces cessions présentaient un intérêt financier et commercial ;

— la méthodologie retenue pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers en cause est inadéquate dès lors que l’administration fiscale s’est fondée sur un prix moyen par tantième en lieu et place d’un prix selon la surface habitable, la surface privative ou l’orientation de ces biens ;

— les valeurs vénales retenues par l’administration fiscale sont supérieures à celles appliquées pour la vente de biens comparables ;

— les rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés sont infondés par voie de conséquence du caractère infondé du rehaussement de ses cotisations d’impôt sur les sociétés.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 3 février et 22 avril 2025, le directeur chargé de la direction de contrôle fiscal Ile-de-France conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 18 avril 2025, la clôture de l’instruction a été fixée, dans son dernier état, au 24 avril 2025 à 12 heures.

La SCI MD a produit un nouveau mémoire, enregistré le 8 mai 2025 soit postérieurement à la clôture de l’instruction, qui n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code civil ;

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Hégésippe ;

— les conclusions de M^me Nour, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Jouanin pour la société MD.

Le directeur chargé de la direction de contrôle fiscal Ile-de-France n’était ni présent, ni représenté.

Considérant ce qui suit :

1. La société MD est une société civile immobilière (SCI), créée en 2014, qui a pour activité l’acquisition, l’exploitation et la cession de biens et droits immobiliers. À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause, comme minoré, le prix de cession de deux appartements, issus du programme immobilier dénommé « Duo bry », que cette société a respectivement vendus, les 12 et 27 juin 2017, pour l’un, à MM. Ilan et A C et, pour l’autre, à M. B C. Par une proposition de rectification du 25 septembre 2020, l’administration fiscale a notifié à la SCI MD des rehaussements en matière d’impôt sur les sociétés et de taxe sur la valeur ajoutée au titre de l’année 2017. Les impositions correspondantes ont fait l’objet d’un avis de mise en recouvrement du 30 novembre 2021. La société intéressée a présenté, le 15 février 2023, une réclamation préalable que l’administration fiscale a partiellement rejetée par une décision du 23 mai 2024. La SCI MD demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés, l’ensemble au titre de l’année 2017, pour un montant total de 122 483 euros.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

2. Aux termes de l’article L. 10 du livre des procédures fiscales : « L’administration des impôts contrôle les déclarations ainsi que les actes utilisés pour l’établissement des impôts, droits, taxes et redevances. Elle contrôle, également les documents déposés en vue d’obtenir des déductions, restitutions ou remboursements, ou d’acquitter tout ou partie d’une imposition au moyen d’une créance sur l’Etat () ». Aux termes de l’article L. 13 du même livre : « I. – Les agents de l’administration des impôts vérifient sur place, en suivant les règles prévues par le présent livre, la comptabilité des contribuables astreints à tenir et à présenter des documents comptables () ».

3. En premier lieu, il résulte de l’instruction que la proposition de rectification du 25 septembre 2020 a été établie à l’issue d’un contrôle au cours duquel l’administration fiscale a procédé à une analyse critique du prix de cession des biens vendus par la SCI MD à MM. C en les rapprochant de la valeur vénale moyenne des biens immobiliers considérés comme équivalents. Ainsi, les annexes 1 et 2 de ladite proposition de rectification mentionnent les données en possession de l’administration relatives aux ventes, survenues au cours des années 2016 et 2017, de biens issus du même programme immobilier. Par ailleurs, l’administration fiscale fait valoir sans être contredite que le contrôle litigieux n’a nécessité ni la production d’éléments bancaires ni même la production d’éléments comptables. Dans ces conditions, tenant à l’intensité et la nature du contrôle en cause lequel revêt en l’espèce le caractère d’un contrôle sur pièces, la SCI MD n’est pas fondée à soutenir que la proposition de rectification qui lui a été adressée revêt en l’espèce le caractère d’une opération de vérification de comptabilité. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être écarté.

4. En second lieu, eu égard aux énonciations qui précèdent, l’allégation tirée de l’existence d’un détournement de procédure n’est pas établie. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être écarté.

Sur le bien-fondé des impositions :

En ce qui concerne les cotisations d’impôt sur les sociétés :

5. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

6. S’agissant de la cession d’un élément d’actif circulant, il incombe à l’administration, afin d’apporter la preuve de l’anormalité de gestion, non seulement de démontrer que la cession a été réalisée à un prix significativement inférieur à la valeur vénale qu’elle a retenue, sans que le contribuable n’apporte d’élément de nature à remettre en cause cette évaluation, mais aussi d’établir que l’entreprise s’est délibérément appauvrie à des fins étrangères à son intérêt en procédant à la vente, dans ces conditions, d’un élément de son actif circulant.

S’agissant de la méthodologie d’évaluation de la valeur vénale des biens cédés :

7. Il résulte de l’instruction que, pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers cédés par la SCI MD, l’administration fiscale a retenu comme termes de comparaison les appartements issus du même programme immobilier, considérés comme équivalents et évalués selon un prix moyen par tantième. Cette méthode, qui ne contrevient à aucune disposition législative ou règlementaire, consiste à déterminer les tantièmes de copropriété en tenant compte des caractéristiques de chaque partie privative, selon sa consistance, sa situation et sa superficie, puis d’y ajouter une quote-part relative à l’usage des parties communes. Si la société requérante conteste l’usage de cette méthode en lieu et place d’une évaluation de la valeur vénale fondée sur la surface habitable ou la surface privative, il résulte de l’instruction que l’état descriptif de division et du règlement de copropriété dudit programme a été dressé, par acte notarié du 3 février 2016, selon des tantièmes de copropriété. D’ailleurs, il résulte de l’instruction que les contrats de réservation proposés aux potentiels acquéreurs ne font pas référence à une appréciation selon la surface habitable ou privative. En outre, si la SCI MD évoque une appréciation possible de la valeur vénale des biens selon leur orientation, cette donnée constitue un des critères d’évaluation de la méthode des tantièmes laquelle revêt ainsi un caractère plus complet et plus objectif.

8. Toutefois, s’agissant en particulier du bien cédé à MM. Ilan et A C, il résulte de l’instruction qu’il a préalablement été proposé à la vente et qu’il a fait l’objet, le 21 février 2016, d’un contrat de réservation à un prix de 294 000 euros, lequel doit ainsi être regardé pour la période en cause comme la valeur vénale objective de ce bien sur le marché immobilier. Dès lors, si cette réservation n’a pas été suivie d’une vente effective, elle fait néanmoins obstacle à ce que l’administration fiscale puisse légalement recourir à une méthodologie d’évaluation par défaut pour déterminer la valeur vénale du bien cédé à MM. Ilan et A C.

9. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n’est fondée à contester le principe du recours par défaut à la méthodologie des tantièmes de copropriété qu’en tant qu’elle a été appliquée au bien cédé à MM. Ilan et A C.

S’agissant de la valeur vénale des biens cédés :

10. En premier lieu, il résulte de l’instruction notamment des énonciations figurant au point 8, que la valeur vénale du bien cédé à MM. Ilan et A C au prix de 190 000 euros était, en vertu du libre fonctionnement du marché, de 294 000 euros. Après une décote de 10 % tenant compte de l’absence de frais de commercialisation, la valeur vénale de ce bien devait être ramenée à 264 600 euros soit 74 600 euros de plus que le prix de la cession litigieuse.

11. En second lieu, il résulte de l’instruction que la SCI MD a cédé à M. B C un appartement de trois pièces au troisième étage, représentant 60 tantièmes au prix de 195 000 euros. Ayant évalué, pour l’ensemble des biens équivalents issus du même programme, un prix moyen par tantième à 5 449 euros, l’administration fiscale a conclu, après une décote de 10 % tenant compte de l’absence de frais de commercialisation, que le bien cédé à M. B C avait une valeur vénale de 294 246 euros soit 99 246 euros de plus que le prix de la cession. Si la SCI MD conteste la valeur retenue pour ce bien, il résulte de l’instruction que celle-ci est similaire aux valeurs vénales du marché immobilier en 2017 comme l’illustre la vente au sein du même programme des lots 12, 13, 30 et 39 correspondants à deux appartements de trois pièces au deuxième étage représentants 51 tantièmes au prix respectif de 284 000 et 295 000 euros. Par ailleurs, la SCI MD ne justifie pour le bien en cause d’aucune rencontre de volonté matérialisée par une proposition de vente sur le marché à un prix cohérent et de nature à se substituer à la valeur vénale retenue par l’administration fiscale.

12. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré du caractère excessif des valeurs vénales retenues par l’administration fiscale doit être accueilli en tant seulement qu’il concerne le bien cédé à MM. Ilan et A C.

S’agissant de l’anormalité des cession litigieuses :

13. Il résulte de l’instruction, en particulier des énonciations figurant aux points 10 et 11, que l’écart entre la valeur vénale des biens en cause et le prix des cessions litigieuses est supérieur à 20% de sorte qu’il doit être qualifié de significatif. Par ailleurs, pour démontrer l’intention libérale d’appauvrir la société requérante, laquelle est présumée lorsque les parties sont en relation d’intérêts, l’administration fiscale fait valoir sans être sérieusement contredite que la SCI MD, dont M. A C est le gérant, est détenue à 99 % par la société GBI laquelle est elle-même détenue à 51 % par MM. Jacques et Henri C qui sont les pères respectifs, d’une part, de Michael et, d’autre part, d’Ilan et A C. Au demeurant, il n’est pas contesté que ces derniers ont des liens d’affaires en qualité d’associés majoritaires de plusieurs sociétés du groupe familial et qu’ils y interviennent également en qualité de salariés. Si la SCI MD soutient avoir réalisé via les cessions en cause une marge commerciale de 25,75 %, cette circonstance est sans incidence sur la présomption d’anormalité des cessions dès lors que l’administration fiscale a caractérisé à la fois des prix de cession significativement inférieurs à la valeur vénale des biens en cause et l’intention délibérée des contractants d’appauvrir la société. Enfin, si la société requérante fait mention de contraintes financières et de difficultés de commercialisation, aucune de ces allégations n’est en l’espèce de nature à justifier la nécessité de céder les biens en cause à un prix significativement inférieur à leur valeur. Par conséquent, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que les cessions litigieuses ne pouvaient être qualifiées d’actes anormaux de gestion. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne les rappels de taxe sur la valeur ajoutée :

13. Eu égard aux motifs énoncés aux points 10 et 12, la société requérante est fondée, en tant seulement que cela concerne le bien cédé à MM. Ilan et A C, à soutenir que les rappels litigieux doivent être déchargés par voie de conséquence de la décharge partielle de ses cotisations d’impôt sur les sociétés.

14. Il résulte de tout ce qui précède que les impositions litigieuses doivent être recalculées, s’agissant du bien cédé à MM. Ilan et A C, en retenant une valeur vénale de 264 600 euros et que la SCI MD doit être déchargée de la différence entre le montant des impositions litigieuses et le montant des impositions recalculées en application du présent jugement.

Sur les frais d’instance :

15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui pour l’essentiel n’est pas la partie perdante, la somme réclamée par la SCI MD au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Par suite, les conclusions présentées en ce sens doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La valeur vénale du bien cédé par la SCI MD à MM. Ilan et A C est fixée à 264 600 euros TTC.

Article 2 : La SCI MD est déchargée de la différence entre, d’une part, le montant des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui ont été mis à sa charge au titre de l’année 2017 et, d’autre part, le montant rectifié de ces impositions en application de l’article 1er.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière MD et au directeur chargé de la direction de contrôle fiscal Ile-de-France.

Délibéré après l’audience du 22 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Robbe, président,

M. Aymard, premier conseiller,

M. Hégésippe, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025.

Le rapporteur,

D. HEGESIPPE

Le président,

J. ROBBE La greffière,

A. KOUADIO TIACOH

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.