Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du 254-256 rue de Paris et la société civile immobilière Murs de France, représentés par M^e Louis, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° 2022-1241 du 16 mai 2022 par lequel le préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré l’utilité publique du projet d’aménagement du secteur « d’Alembert » de la zone d’aménagement concerté Fraternité, et l’arrêté n° 2022-3154 du 14 novembre 2022 par lequel cette même autorité a déclaré cessibles, au profit de la société de requalification des quartiers anciens, les biens immobiliers nécessaires à la réalisation de ce projet sur la commune de Montreuil ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 3 600 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté portant déclaration d’utilité publique du 16 mai 2022 est illégal, dans la mesure où le projet d’aménagement ne nécessitait pas l’inclusion de la parcelle AZ n°53 dans le périmètre de l’Ilot d’Alembert, où le projet d’aménagement porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété, et où cet arrêté procède d’un détournement de la loi ;

— l’arrêté de cessibilité du 14 novembre 2022, qui repose sur cet arrêté du 16 mai 2022, est lui-même illégal.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 octobre 2024, le préfet de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 18 octobre 2024, la société de requalification des quartiers anciens, représentée par la SCP Foussard-Froger, conclut au rejet de la requête et demande à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable en raison de sa tardiveté et que les moyens ne sont pas fondés.

Par une ordonnance en date du 18 octobre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 12 novembre 2024 à 12h.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Robbe, président-rapporteur ;

- les conclusions de M^me Nour, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Louis, pour le syndicat des copropriétaires du 254-256 rue de Paris et pour la société civile immobilière Murs de France ;

- et les observations de M^e Mokrane, pour la société de requalification des quartiers anciens.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 16 mai 2022, le préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement du secteur « d’Alembert » de la zone d’aménagement concertée (ZAC) Fraternité. Par un arrêté n° 2022-3154 du 14 novembre 2022, cette même autorité a déclaré cessibles, au profit de la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), les biens immobiliers nécessaires à la réalisation de ce projet, sur la commune de Montreuil. Le syndicat des copropriétaires du 254- 256 rue de Paris et la société civile immobilière (SCI) Murs de France demandent l’annulation de ces deux arrêtés.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Il appartient au juge, lorsqu’il doit se prononcer sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation, notamment en utilisant des biens se trouvant dans son patrimoine et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. Il lui appartient également, s’il est saisi d’un moyen en ce sens, de s’assurer, au titre du contrôle sur la nécessité de l’expropriation, que l’inclusion d’une parcelle déterminée dans le périmètre d’expropriation n’est pas sans rapport avec l’opération déclarée d’utilité publique.

3. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la ZAC de la Fraternité, qui s’inscrit dans le cadre du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) de Montreuil-Bagnolet a été créée en 2011 afin, notamment, de requalifier le quartier en maintenant les populations les plus fragiles et d’intervenir sur l’habitat dégradé en préservant la mixité habitat/activités. Il ressort de ces mêmes pièces que le projet d’aménagement litigieux, qui porte sur le secteur d’Alembert de la ZAC, limitrophe de Paris, vise à requalifier le cœur d’îlot autour des halles et leurs annexes et à créer environ 71 logements dont 12 logements sociaux, des locaux d’activité en rez-de-chaussée ainsi qu’un jardin public en cœur d’îlot. Ce projet, qui se décompose en quatre lots, prévoit que le lot C réunira une partie de plusieurs parcelles dont notamment la parcelle litigieuse AZ 53 afin de créer 1 284m² de surface de plancher de logements libres, 168m² de surface de plancher de locaux d’activités en cœur d’ilot et 130 m² de surface de plancher de commerces sur la rue de Paris. Dans ces conditions et contrairement à ce que font valoir les requérants qui se prévalent notamment de la rénovation de leur bien en 2020 et de sa proximité avec des immeubles présentant un intérêt patrimonial, l’inclusion de la parcelle AZ 53 dans le périmètre d’expropriation n’est pas sans rapport avec le projet d’aménagement en cause.

4. En deuxième lieu, les requérants font valoir que le projet d’aménagement porte une atteinte disproportionnée à leur droit de propriété. Toutefois et eu égard à ce qui a été dit au point précédent, le projet qui porte sur 17 parcelles dont 8 appartiennent déjà à la SOREQA et 4 à la commune de Montreuil et qui permettra la création de 71 logements dont 12 logements sociaux, des locaux d’activité en rez-de-chaussée ainsi qu’un jardin public, ne porte pas des atteintes excessives à la propriété privée des requérants en comparaison aux avantages évidents du projet. En outre, si les requérants se prévalent de la délivrance d’un permis de construire à la SCI Murs de France le 20 août 2020, cette circonstance, qui est antérieure à l’ouverture de l’enquête publique, ne suffit pas à démontrer que les atteintes à la propriété privée des requérants seraient excessives au regard des avantages attendus du projet. Enfin, les requérants ne peuvent utilement soutenir que l’offre d’indemnisation de la SOREQA ne tiendrait pas compte des travaux autorisés dès lors que le litige sur la fixation de l’indemnité relève, en application de l’article L. 311-5 du code de l’expropriation, de la seule compétence du juge de l’expropriation

5. A le supposer effectivement soulevé, le moyen tiré du détournement de la loi n’est pas assorti des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé.

6. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que la requête du syndicat des copropriétaires du 254- 256 rue de Paris et la SCI Murs de France doit être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

7. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de l’État qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, une quelconque somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge solidaire des requérants la somme de 1 500 euros, à verser à la SOREQA au titre de ces mêmes dispositions.

D É C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires du 254- 256 rue de Paris et de la SCI Murs de France est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires du 254-256 rue de Paris et la SCI Murs de France verseront solidairement une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à la société de requalification des quartiers anciens en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires du 254-256 rue de Paris, à la SCI Murs de France, au préfet de la Seine-Saint-Denis et à la société de requalification des quartiers anciens.

Délibéré après l’audience du 13 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Robbe, président,

- M^me Caldoncelli-Vidal, première conseillère,

- M. Vollot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2025.

Le président-rapporteur,

L’assesseure la plus ancienne dans l’ordre du tableau,

J. Robbe

M. Caldoncelli-Vidal

Le greffier,

L. Dionisi

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.