Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 19 août 2021, M^me A B représentée par M^e Zoleko, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe d’habitation et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison d’un bien immobilier, comprenant deux appartements sis à La Trinité (06340), 102 Vieux Chemin de Laghet ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

—  le local de référence n’est plus pertinent compte tenu du changement de destination d’habitation en commercial du local ;

— les divers coefficients appliqués à son immeuble ne sont pas pertinents.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 février 2022, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 27 décembre 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 11 janvier 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

En application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Ringeval pour statuer sur les litiges visés audit article.

Le rapporteur public ayant été, sur sa proposition, dispensé de prononcer ses conclusions sur cette affaire, en application des dispositions de l’article R. 732-1-1 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Ringeval, rapporteur,

— et les observations de M^e Tregan substituant M^e Zoleko, représentant la requérante.

Considérant ce qui suit :

1. M^me B est propriétaire d’un bien immobilier comprenant deux appartements sis à La Trinité (06340), 102 Vieux Chemin de Laghet. Elle demande la décharge partielle des cotisations de taxe d’habitation et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison de ce bien.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

En ce qui concerne le local de référence :

2. Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation ou d’une taxe annexe est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ».

3. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.

4. M^me B soutient que le local de référence sis à La Trinité (06340), 45 boulevard du Général de Gaulle, sur la parcelle AE n° 80 n’est plus pertinent pour évaluer son immeuble à usage d’habitation compte tenu de son changement de destination d’habitation en commercial. Il ne résulte toutefois pas de l’instruction et notamment des données cadastrales produites par l’administration fiscale que le local en cause qui est un appartement sis dans un immeuble collectif, ait fait l’objet d’un quelconque changement de nature. Par suite, le moyen doit être écarté comme manquant en fait.

En ce qui concerne le coefficient de situation générale et de situation particulière :

5. Aux termes de l’article 324 R de l’annexe III au code général des impôts : " Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l’emplacement particulier : () / Situation ordinaire, n’offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent : coefficient de situation générale = 0 / coefficient de situation particulière = 0 ; / Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages : – 0,05 / Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers : – 0,10. / Le coefficient de situation particulière tient compte notamment de la présence ou de l’absence de dépendances non bâties ".

6. D’une part, si M^me B fait valoir que la situation générale de son bien est obérée par l’existence de nuisances visuelles, sonores et chimiques, il résulte de l’instruction que le coefficient de situation générale qui a été retenu par le service est de – 10 correspondant à une « situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers », soit le coefficient de situation générale le plus faible. Par suite, le moyen doit être écarté.

7. D’autre part, il ne résulte pas de l’instruction que le coefficient de situation particulière de + 0,05 appliqué par le service correspondant à une « Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients » procède d’une erreur d’appréciation dès lors qu’en dépit des nuisances évoquées au point précédent, il est constant que l’immeuble en cause offre un cadre de vie confortable sur une parcelle de terrain de 5 300 m² sans vis-à-vis, avec une vue dominante et ensoleillée en comparaison avec le local de référence et un accès rapide aux commodités.

En ce qui concerne le coefficient d’entretien :

8. Aux termes de l’article 324 Q de l’annexe III du code général des impôts : « Le coefficient d’entretien est déterminé conformément au barème suivant : Bon – Construction n’ayant besoin d’aucune réparation 1, 20. Assez bon – Construction n’ayant besoin que de petites réparations 1,10. Passable – Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité 1. Médiocre – Construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées 0,90. Mauvais – Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties 0,80 ».

9. Il résulte de l’instruction et notamment du procès-verbal de constat dressé par huissier le 4 août 2021 et des photographies des lieux qui l’accompagnent que la propriété de M^me B présente de nombreuses fissures liées à la forte déclivité du terrain. Dans ces conditions, c’est à tort que l’administration fiscale a appliqué un coefficient d’entretien de 1,20 correspondant à un état d’entretien : « Bon – Construction n’ayant besoin d’aucune réparation ». Il y a lieu d’y substituer le coefficient de 1 correspondant à une « Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité ».

10. Il résulte de ce qui précède que M^me B est seulement fondée à demander la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’habitation auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans la mesure énoncée au point 9.

Sur les frais d’instance :

11. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La valeur locative de la propriété de M^me B doit être calculée par application d’un coefficient d’entretien de 1.

Article 2 : Il est accordé à M^me B la décharge de la différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’habitation auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 et celui qui résulte de l’article précédent.

Article 3 : L’Etat versera à M^me B la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 février 2024.

Le magistrat délégué,

B. RingevalLa greffière,

M-L. Daverio

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière

N°2104431