Vu la procédure suivante :

I. Par une requête, enregistrée le 12 juillet 2021 sous le n° 2103779, la SCI Maline représentée par M^e Herrou, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat les dépens et les frais qu’ils auront engagés et seront amenés à engager en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

—  la remise en cause de la valeur locative n’est pas justifiée ;

— le bien en cause ne remplit pas les caractéristiques de la catégorie 3 ;

— l’état de la maison justifie un coefficient d’entretien inférieur à 100 ;

— la classification de la piscine doit être revue à la baisse de AA à BA.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 décembre 2021, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

— les conclusions relatives à l’année 2018 sont irrecevables ;

— les moyens relatifs à l’année 2019 ne sont pas fondés.

II. Par une requête, enregistrée le 5 mai 2022 sous le n°2202226, la SCI Maline représentée par M^e Herrou, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 ;

2°) d’ordonner éventuellement une expertise ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat les dépens et les frais qu’ils auront engagés et seront amenés à engager en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

—  la remise en cause de la valeur locative n’est pas justifiée ;

— le bien en cause ne remplit pas les caractéristiques de la catégorie 3 ;

— l’état de la maison justifie un coefficient d’entretien inférieur à 100 ;

— la classification de la piscine doit être revue à la baisse de AA à BA.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 novembre 2022, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 28 décembre 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 15 janvier 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

En application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Ringeval pour statuer sur les litiges visés audit article.

Le rapporteur public ayant été, sur sa proposition, dispensé de prononcer ses conclusions sur cette affaire, en application des dispositions de l’article R. 732-1-1 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Ringeval, rapporteur,

— et les observations de M^e Fortabat substituant M^e Herrou en qualité d’administratrice provisoire du cabinet Patrick Herrou, représentant la SCI Maline.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Maline demande au tribunal de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021 à raison d’un bien dont elle est propriétaire, sis 366 Avenue Jules Romain à Nice (06100).

Sur la jonction :

2. Les requêtes enregistrées sous les numéros 2103779 et 2202226 formées par le même contribuable, présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense au titre de l’année 2018 :

2. Aux termes de l’article R*199-1 du livre des procédures fiscales : « L’action doit être introduite devant le tribunal compétent dans le délai de deux mois à partir du jour de la réception de l’avis par lequel l’administration notifie au contribuable la décision prise sur la réclamation () ». Aux termes de l’article R* 196-2 de ce livre : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux () doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle () ».

3. En l’espèce, la société requérante a présenté une réclamation relative à la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties de l’année 2018, le 5 décembre 2018 qui a été rejetée par une décision réceptionnée le 6 septembre 2019. La requête enregistrée au greffe du tribunal de céans le 12 juillet 2021 est donc tardive au regard des dispositions de l’article R*199-1 du livre des procédures fiscales. En outre, si la SCI Maline a présenté une seconde réclamation le 30 décembre 2020, celle-ci est hors délai au regard des dispositions de l’article R* 196-2 du même livre. Par suite, les conclusions relatives à l’année 2018 sont irrecevables et doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins de décharge au titre des années 2019, 2020 et 2021 :

En ce qui concerne la remise en cause de la valeur locative :

4. Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation ou d’une taxe annexe est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ».

5. Par ailleurs, aux termes de l’article 1516 du code général des impôts, dans sa version applicable à l’année 2017 : " Les valeurs locatives des propriétés bâties () sont mises à jour suivant une procédure comportant : la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ; / l’actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale ; / l’exécution de révisions () fixées par la loi. « . Aux termes de l’article 1517 de ce code dans sa version applicable à la même année : » I – 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties (). Il en va de même pour des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement. ()/ II. – 1. En ce qui concerne les propriétés bâties les valeurs locatives résultant des changements visés au I sont appréciées à la date de référence de la précédente révision générale (). ".

6. Enfin, aux termes de l’article 1516 du code général des impôts dans sa version applicable à l’année 2018 : " I. – Les valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1496, () sont mises à jour suivant une procédure comportant : 1° La constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ; / 2° L’actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale ; / 3° L’exécution de révisions dans les conditions fixées par la loi. () « . Aux termes de l’article 1517 de ce code dans sa version applicable à la même année : » I. – 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties (). Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement. () / II. – 1. Les valeurs locatives résultant des changements mentionnés au I du présent article sont appréciées : / a) Pour les locaux affectés à l’habitation (), à la date de référence de la précédente révision générale ; () ".

7. En vertu de ces dispositions, l’administration est en droit de modifier, chaque année, si elle s’y croit fondée, les éléments concourant à la détermination de la valeur locative d’un logement d’habitation pour l’établissement de son imposition à la taxe foncière ou à la taxe d’habitation. Ainsi, l’administration, découvrant l’existence d’éléments qu’elle ignorait sur la situation ou les caractéristiques du logement, peut procéder à une mise à jour de sa valeur locative, notamment en décidant d’un changement de catégorie de ce logement, alors même qu’aucune modification récente n’a concerné le local.

8. En l’espèce, l’administration fiscale a procédé dans le cadre de la mise à jour annuelle de la documentation cadastrale prévue par les articles 1516 et 1517 du code général des impôts, à la modification de la valeur locative du bien détenu par la SCI Maline au motif que son évaluation ne traduisait pas avec exactitude la situation réelle du bien en cause. La maison construite en 1985 sur la parcelle EP 327 à Nice dont la SCI Maline est propriétaire, était classée en catégorie 4 avec un coefficient d’entretien de 120 au terme d’une déclaration modèle H1 du 8 décembre 1987. En 2017, le service a constaté une insuffisance de surface. Le centre des impôts fonciers a demandé par deux fois, les 13 juillet et 6 septembre 2017, à la SCI Maline de déposer une nouvelle déclaration modèle H1 conforme à la situation réelle. En l’absence de réponse, le service a évalué d’office la valeur locative au terme de laquelle la maison a été classée en catégorie 3. Cette nouvelle évaluation a été entérinée par la commission communale des impôts directs dans son procès-verbal du 26 avril 2018. Dans ces conditions, le service ayant constaté que la valeur locative retenue pour l’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties jusqu’en 2017 ne correspondait pas à la situation réelle, était en droit, à compter de l’année 2018, de modifier la valeur locative du bien litigieux en modifiant les surfaces initialement sous évaluées et en considérant notamment qu’il répondait aux critères de la catégorie 3. Par suite, le moyen tiré de ce qu’aucun changement n’a affecté la propriété de la société, doit être écarté.

En ce qui concerne la valeur locative du bien :

9. Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». Aux termes de l’article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation ». Aux termes de l’article 1496 de ce code : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l’habitation () est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. ».

S’agissant de la catégorie de classement :

10. Le I de l’article 324 G de l’annexe III au code général des impôts dispose que la classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction les diverses catégories de locaux d’habitation existant dans la commune. L’article 324 H de la même annexe prévoit une nomenclature-type comportant huit catégories pour établir la classification communale des locaux d’habitation.

11. La SCI Maline soutient que le bien dont elle a la propriété doit être classé en catégorie 4 au lieu de la catégorie 3. Toutefois, il résulte de l’instruction que la maison en cause, datant de 1985, est une très belle construction en pierre de taille, de très belle apparence, construite sur un grand terrain de 2 650 m². La maison d’une surface de 236 m² est composée de 6 pièces principales, 4 salles d’eau, 1 séjour de 44 m², 1 salle à manger de 42 m², 1 cuisine indépendante de 20 m², 1 bureau, et de vastes terrasses. Elle dispose d’une vaste piscine de 50 m² et d’un abri/pool house de 24 m². Enfin, la maison dispose de garages d’une surface totale de 95 m², de deux caves d’une surface totale de 106 m², d’une cave à vin de 23 m², et d’une buanderie de 29 m². Le local de référence de la catégorie 3 de la commune de Nice retenu pour l’évaluation est une construction sise 157 avenue de Rimiez d’une surface habitable de 263 m², composée de 6 pièces principales, de 5 salles d’eau, se distinguant de la catégorie 4 par l’importance des superficies et le nombre d’équipements usuels et de confort. L’administration fiscale fait valoir que les locaux-type de la catégorie 4 ont une superficie inférieure à 200 m² et au mieux disposent de 3 salles d’eau tandis que les maisons au-dessus de 200 m² et ayant moins de 50 ans sont classées en catégorie 3 sur la ville de Nice. En outre, il résulte de l’instruction que, bien que visible de l’extérieur, les nombreuses demandes du service de visite sur place de la villa par un géomètre expert du cadastre se sont soldées soit par un refus, soit par une absence de réponse. Dans ces conditions, c’est à bon droit que le service a procédé au classement de la villa en catégorie 3.

S’agissant du coefficient d’entretien fixé à 110 :

12. La société requérante soutient que l’état de la maison justifie un coefficient d’entretien inférieur à 100. Il résulte de l’instruction que le coefficient d’entretien égal à 110 correspond à un état d’entretien « Assez bon », la construction n’ayant besoin que de petites réparations. En l’espèce, le service a accepté de baisser le coefficient d’entretien de 120 à 110, pour tenir compte de l’année de construction et de la vétusté relative après 35 ans d’existence. S’il ressort du rapport de l’expert annexé aux écritures de la SCI Maline que l’entrée principale ainsi que les peintures intérieures devront être refaites, que la terrasse et la piscine présentent des fissures importantes et qu’une partie du jardin est mal entretenue et nécessite un réaménagement, ces travaux restent sans influence sur la valeur locative. En outre, si l’installation électrique doit être remise aux normes selon l’expert, ils sont sans incidence sur la détermination de l’état d’entretien de la maison. Enfin, le service a été dans l’impossibilité d’effectuer une visite sur place qui aurait pu permettre de confirmer ou d’infirmer les allégations de la requérante quant aux éventuels travaux à réaliser. Dans ces conditions, c’est à bon droit que le service a fixé le coefficient d’entretien à 110, correspondant à un état d’entretien « Assez bon ».

S’agissant de la classification de la piscine en catégorie AA :

13. Si la société Maline soutient que la classification de la piscine doit être revue à la baisse de AA à BA, " les remarques [précédentes] étant applicables mutatis mutandis à la piscine ", il résulte de l’instruction que la piscine présente, a minima, une surface de 50 m² alors que la catégorie BA correspond à une piscine moyenne entre 30 et 45 m². Par suite, le moyen doit être écarté.

14. Il résulte de ce qui précède que les requêtes de la SCI Maline doivent être rejetées en toutes leurs conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de la SCI Maline sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Maline et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 février 2024.

Le magistrat délégué,

Signé

B. RingevalLa greffière,

Signé

M-L. Daverio

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

par délégation la greffière

N°2103779, 2202226