Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 29 juillet 2021 et 18 mars 2024, la société civile immobilière Cap Azur (ci-après " Sci Cap Azur), représentée par M^e Lacrouts, doit être regardée comme demandant au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 16 avril 2020 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes lui a accordé une autorisation d’occupation temporaire du domaine public maritime, ensemble la décision implicite de rejet née du silence gardé par le préfet des Alpes-Maritimes sur son recours gracieux, présenté le 8 juin 2020, tendant à la rectification de l’autorisation d’occupation temporaire objet de l’arrêté préfectoral du 16 avril 2020 ;

2°) d’enjoindre au préfet des Alpes-Maritimes de lui délivrer, sous astreinte, une autorisation d’occupation temporaire exactement conforme au protocole, tel qu’il a été homologué par l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 5 février 2021 (n°18MA02999) en tenant compte du calendrier modifié ;

3°) de mettre à la charge de l’État une somme de 10 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’Etat n’a pas respecté ses engagements en délivrant une autorisation d’occupation temporaire non conforme au protocole transactionnel ;

— la rédaction du périmètre dans l’article 1 de l’autorisation d’occupation temporaire diffère de celle qui figure à l’article 2.3 du protocole transactionnel ;

— le délai de réalisation de la requalification paysagère fixé par l’autorisation d’occupation temporaire n’est pas conforme au délai prévu par le protocole transactionnel ;

— la rédaction de la première phrase de l’article 2 de l’autorisation d’occupation temporaire est illégale, car elle introduit une interdiction générale et absolue et ne respecte pas le protocole ;

— le point de départ de l’autorisation d’occupation temporaire et, partant, de l’exigibilité de la redevance d’occupation, devrait être le 1er juin 2020 ou la date de sa notification, car elle a été notifiée tardivement pendant la période du confinement ;

— la rédaction dans l’article 4, qui semble interdire toute possibilité de prorogation de la durée de validité de l’autorisation d’occupation temporaire n’est pas conforme au protocole qui prévoit la possibilité d’allonger les délais des travaux ;

— le fait de conditionner le maintien des ouvrages à la réalisation des travaux de requalification est contradictoire avec les termes du protocole ;

— la mention, dans l’autorisation d’occupation temporaire, d’une hauteur de submersion fixée à 2.5 m A est dépourvue préjuge de la délimitation du domaine public maritime et doit être retirée, dès lors qu’elle ne figurait pas dans le protocole transactionnel.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 mars 2024, le préfet des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

— aucun des moyens soulevés par la Société Cap Azur n’est fondé ;

— à la suite du rapport d’un rapport de contrôle du 14 mars 2024, il est apparu une modification des travaux, notamment la destruction de l’entièreté du garage a bateau, qui n’a pas été portée préalablement à la connaissance des services de l’Etat, et qui démontre que les nécessités de confortement de la falaise avancées par la Sci Cap Azur dans les justifications techniques du protocole pour le maintien partiel du garage à bateau n’étaient manifestement pas fondées et, partant, révèlent la mauvaise foi de la société requérante.

La requête a été communiquée à la commune de Saint-Jean-Cap Ferrat qui n’a pas produit de mémoire.

Par ordonnance du 18 mars 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 8 avril 2024 à 12 heures.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

— la décision n° 410596 du Conseil d’État du 20 juin 2018 ;

— l’arrêt n° 18MA02999 de la Cour administrative d’appel du 5 février 2021.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code général de la propriété des personnes publiques ;

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 3 décembre 2024 :

— le rapport de M^me Sandjo, conseillère

— les conclusions de M^me Moutry, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Lacrouts, représentant la société Cap Azur.

Considérant ce qui suit :

1. La Sci Cap Azur est propriétaire, depuis 2004, de la villa « Les Rochers », située sur la parcelle cadastrée section AI n° 404 d’une contenance de 7 072 m², sise sur le territoire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat. Un procès-verbal de contravention de grande voirie a été dressé, le 15 février 2012, à l’encontre de la Sci Cap Azur en raison de la présence sur le domaine public maritime, sans autorisation d’occupation, de différents ouvrages constitués par un port abri comportant notamment un garage à bateau, une canalisation de pompage d’eau de mer noyée dans une jetée en maçonnerie ainsi qu’un rejet d’eau pluviale et de vidange de piscine. Par jugement du 16 juillet 2015, le tribunal administratif de Nice a condamné la Sci Cap Azur à procéder à la démolition des ouvrages érigés irrégulièrement, à la remise en état du domaine public maritime et à l’évacuation des gravats vers un centre de traitement agréé. Par un arrêt du 16 mars 2017, la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté l’appel formé par la Sci Cap Azur contre ce jugement. Par une décision du 20 juin 2018, le Conseil d’État a, sur pourvoi de la Sci Cap Azur, annulé cet arrêt et renvoyé l’affaire à la Cour aux motifs de la dénaturation des pièces du dossier et de l’erreur de qualification juridique des faits. Afin de mettre fin au litige, un protocole transactionnel a été signé le 25 avril 2019 entre la Sci Cap Azur et le préfet des Alpes-Maritimes prévoyant des concessions réciproques. En application du protocole, une autorisation d’occupation du domaine public maritime a été délivrée à la Sci Cap Azur le 16 avril 2020 pour une durée de 12 ans courant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2031. Par un arrêt du 5 février 2021, la cour administrative d’appel de Marseille a homologué ce protocole. Par un courrier daté du 8 juin 2020 adressé au préfet des Alpes-Maritimes, la Sci Cap Azur a sollicité des modifications de l’autorisation de l’occupation du domaine public maritime accordée le 16 avril 2020, au motif qu’il comportait des erreurs de nature à remettre en cause l’équilibre de la transaction signée entre les parties. Cette demande a été rejetée implicitement par le préfet des Alpes-Maritimes. Par sa requête, la Sci Cap Azur demande au tribunal d’annuler cette décision implicite.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Le protocole d’accord signé entre les parties le 25 avril 2019, et qui a été homologué par la cour administrative d’appel de Marseille le 5 février 2021, tient lieu de loi entre les parties.

En ce qui concerne le périmètre de l’autorisation d’occupation temporaire :

3. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que l’article 1er de l’autorisation d’occupation temporaire et l’article 2.3 du protocole transactionnel signé entre les parties le 25 avril 2019 sont rédigés en des termes identiques, l’article 1er de l’autorisation d’occupation temporaire apparaissant même plus précis s’agissant des installations autorisées sur le domaine public, dès lors qu’il vise que le détail du port abri litigieux comporte une jetée abri d’une superficie totale de 691 m² et des enrochements pour une superficie de 183 m², ainsi que «  divers ouvrages » pour une superficie de 170 m². En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier et n’est pas sérieusement contesté que la superficie totale des ouvrages sur le domaine public maritime est de 1 416 m², à laquelle il faut ajouter la canalisation de rejet des eaux pluviales et de vidange de la piscine, d’une longueur de 16,50 mètres. Par suite, le moyen soulevé à cet égard et tiré de la différence de périmètre entre les deux documents, l’autorisation d’occupation en litige et le protocole du 25 avril 2019, doit être écarté comme manquant en fait.

En ce qui concerne le délai de réalisation de la requalification paysagère :

4. L’article 2.2 du protocole transactionnel du 25 avril 2019 dispose que : « la Sci Cap Azur s’engage à réaliser le projet retenu dans les conditions suivantes : / – Dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme, dans les 4 mois suivant la signature du Protocole et de la délivrance de l’AOT./ – Début des travaux : A partir du mois de septembre et 4 mois au moins suivant l’obtention de l’autorisation d’urbanisme définitive et l’obtention de toutes autres autorisations nécessaires à la mise en œuvre du projet. – Fin des travaux : 24 mois après le début des travaux. Cette durée pourra être allongée pour tenir compte de sujétions techniques ou administratives imprévues et indépendantes de la volonté des Parties ».

5. Il est constant que l’avant-dernière phrase de l’article 1er de l’autorisation d’occupation temporaire indique que les travaux de requalification paysagère du site doivent être réalisés « pendant les deux premières années » alors que le protocole transactionnel fixe un calendrier aménagé, tenant compte notamment de la date de dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme, laquelle devait intervenir au plus tard, dans un délai de 4 mois à compter suivant la signature du protocole (le 25 avril 2019) et de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme (le 16 août 2020).La date de début des travaux est fixée « à partir du mois de septembre et 4 mois au moins suivant l’obtention de l’autorisation d’urbanisme définitive et de toutes les autres autorisations », soit au plus tard le 16 décembre 2020, pour tenir compte des délais d’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme nécessaire à la réalisation du projet d’aménagement. Ainsi le protocole prend en compte le délai nécessaire à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme purgée de droit et accorde, ensuite, un délai total de réalisation des travaux d’une durée de 24 mois. Dans ces conditions, la Sci Cap Azur est fondée à demander l’annulation de la disposition visée de l’article 1er de l’autorisation d’occupation temporaire en tant qu’il retient que la Sci Cap Azur s’engage à réaliser la requalification paysagère du site classé au cours des deux premières années.

En ce qui concerne la légalité de la première phrase de l’article 2 de l’autorisation d’occupation temporaire :

6. La Sci requérante fait valoir que la première phrase de l’article 2 est illégale, car elle introduit une interdiction générale et absolue, s’écartant du consensualisme du protocole. Cette affirmation n’est cependant assortie d’aucun élément précis permettant d’en apprécier la réalité et la portée. En tout état de cause, il est constant que chacune des dispositions de l’autorisation d’occupation temporaire s’analyse au regard des stipulations du protocole d’accord du 25 avril 2019. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le point de départ de l’autorisation d’occupation temporaire et de l’exigibilité de la redevance d’occupation :

7. D’une part, aux termes de l’article L. 2125-4 du code général de la propriété des personnes publiques, dans sa version applicable au litige, et dont il y a lieu de faire application aux indemnités dues au titre de l’occupation sans titre du domaine public : « La redevance due pour l’occupation ou l’utilisation du domaine public par le bénéficiaire d’une autorisation est payable d’avance et annuellement ». D’autre part, l’article 3 du protocole transactionnel du 25 avril 2019 prévoit que : « Pendant la durée de l’AOT, la Sci Cap Azur s’acquittera annuellement d’une redevance domaniale dont le montant sera fixé par la direction départementale des finances publiques sur la base des m² utilisés par nature d’occupation ».

8. Il ressort des dispositions précitées, notamment des dispositions de l’article L. 2125-4 du code général de la propriété des personnes publiques précité, que la redevance d’occupation du domaine public est payable d’avance. Si la Sci Cap Azur fait grief à l’autorisation d’occupation temporaire de faire courir la redevance d’occupation dès le 1er janvier 2020, soit antérieurement à la date de délivrance de l’autorisation le 16 avril 2020, il est constant qu’elle n’a jamais cessé d’occuper les lieux, alors même qu’elle ne disposait pas d’autorisation légale ou réglementaire pour ce faire, cette circonstance ayant d’ailleurs motivé l’ouverture des discussions en vue de la conclusion d’un protocole d’accord. Dans ces conditions, et dès lors que le protocole transactionnel du 25 avril 2019 prévoyait les modalités de sa mise en œuvre, notamment au cours de l’année 2020, la redevance était exigible à compter du 1er janvier 2020. La circonstance que l’autorisation d’occupation temporaire aurait été notifiée tardivement, pendant la période de confinement, est sans incidence à cet égard sur l’exigibilité de la redevance. Par suite, la Sci Cap Azur n’est pas fondée à soutenir que le point de départ de l’autorisation d’occupation temporaire et, partant, de la redevance d’occupation, devait être décalée au 1er juin 2020.

En ce qui concerne la légalité des dispositions de l’article 4 relative à la durée de validité de l’autorisation d’occupation temporaire :

9. En l’espèce, si la société requérante fait valoir que l’article 4 de l’autorisation d’occupation temporaire, qui interdit toute possibilité de prorogation de la durée de validité de l’autorisation d’occupation temporaire n’est pas conforme à l’article 2.2 du protocole qui prévoit la possibilité d’allonger les délais des travaux pour tenir compte des sujétions techniques ou administratives imprévues et indépendantes de la volonté des parties, l’argument est inopérant dès lors que la durée de travaux et la durée de validité de l’autorisation d’occupation temporaire sont décorrélées. L''article 2.2 du protocole porte, en effet, seulement sur la durée des travaux, qui devait être de de 24 mois au maximum, et non sur la durée de l’autorisation d’occupation, laquelle court sur une durée de dix années. Il ressort à cet égard des pièces du dossier que l’autorisation d’occupation temporaire octroyée au bénéfice de la Sci Cap Azur fixe une durée de validité de 12 ans, entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2031. En tout état de cause, l’autorisation d’occupation temporaire prévoit que le permissionnaire, en l’occurrence, la Sci Cap Azur peut demander le renouvellement de son autorisation un an au moins avant la date d’expiration de l’autorisation en cours, le cas échéant pour une durée équivalente à l’autorisation venant à expirer. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à demander la suppression de la mention relative à l’impossibilité de proroger l’autorisation d’occupation temporaire en cours au-delà de sa durée de validité.

En ce qui concerne la légalité de la conditionnalité du maintien des ouvrages à la réalisation des travaux de requalification :

10. La Sci Cap Azur soutient que le fait de conditionner le maintien des ouvrages à la réalisation des travaux de requalification, visé à l’article 5 de l’autorisation d’occupation temporaire, est contradictoire avec les termes de l’article 4 du protocole. Il ressort cependant des pièces du dossier que la réalisation de la requalification paysagère du site constitue l’objet même du protocole, tel que mentionné à son article 1er et homologué par la cour administrative de Marseille dans son arrêt n° 18MA02999 du 5 février 2021, revêtu de l’autorité de la chose jugée, qui rappelle, conformément aux dispositions mêmes de l’article 2.4 du protocole, relatifs aux obligations de la Sci Cap Azur, qu’elle « s’engage à prendre en charge, à ses frais, les travaux de démolition partielle du garage à bateau existant et de réalisation d’un projet de requalification paysagère. Elle doit également maintenir et entretenir en l’état le port abri et les ouvrages relevant du domaine public, les digues, quais et plan d’eau délimité par le port abri devant toujours rester libres et accessibles pour le passage des tiers () ». Par suite, la société requérante n’est pas fondée à contester la conditionnalité du maintien des ouvrages qu’elle a effectués à la réalisation des travaux de requalification paysagère, objet même du protocole transactionnel du 25 avril 2019.

En ce qui concerne la légalité de l’insertion dans l’autorisation d’occupation temporaire d’une mention relative à la hauteur de submersion :

11. La Sci Cap Azur demande la suppression de la mention relative à la hauteur de submersion contenue dans le plan joint à l’autorisation d’occupation temporaire, stipulant que " la limite reconnue au droit des ouvrages concernés par le protocole correspond au terrain naturel ~ 2,50 m A, soit la hauteur approximative de submersion d’occurrence annuelle par la houle d’Est ", au motif, d’une part, qu’elle préjuge de la délimitation du domaine public maritime et, d’autre part, qu’il n’ a jamais été procédé à une mesure de cette houle.

12. Il ressort cependant des pièces du dossier que cette mention n’est pas nouvelle, ni même spécifique à l’autorisation d’occupation temporaire, dès lors qu’elle figurait déjà, comme le précise le préfet des Alpes-Maritimes dans ses écritures en défense, dans le plan annexé au protocole d’accord signé le 25 avril 2019, mention que la Sci Cap Azur n’avait pas contestée. Par suite, elle n’est pas recevable à en demander la suppression dans le cadre du présent recours.

13. Il résulte de tout ce qui précède que le Sci Cap Azur n’est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du préfet des Alpes-Maritimes du 16 avril 2020 qu’en tant que son article 1er fixe un délai de requalification paysagère non conforme au protocole d’accord signé entre les parties le 25 avril 2019.

Sur les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte :

14. Dans les circonstances de l’espèce, l’annulation partielle de l’autorisation d’occupation temporaire n’implique aucune mesure d’exécution particulière. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier qu’alors même que le protocole d’accord imposait un calendrier pour le dépôt de la demande d’une autorisation d’urbanisme et la réalisation des travaux afférents, ceux-ci n’ont débuté effectivement que le 14 mars 2024, soit plus de quatre ans après la date à laquelle ils auraient dû débuter effectivement, en application des stipulations du protocole transactionnel.

15. Par suite, les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte présentées par la Sci Cap Azur ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

16. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’État le versement à la Sci Cap Azur d’une somme de 1 000 euros, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 16 avril 2020 du préfet des Alpes-Maritimes portant autorisation d’occupation temporaire du domaine public maritime de la commune de Saint Jean Cap Ferrat est annulé en tant que son article 1er impose la requalification paysagère du site classé par la société Cap Azur pendant les deux premières années, en violation des stipulations de l’article 2.2 (dernière phrase) du protocole d’accord du 25 avril 2019.

Article 2 : L’Etat versera à la Sci Cap Azur une somme de 1 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Cap Azur, au préfet des Alpes-Maritimes et à la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat.

Délibéré après l’audience du 3 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Pascal, président,

M^me Duroux, première conseillère,

M^me Sandjo, conseillère,

assistés de M^me Bianchi, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2025.

La rapporteure,

signé

G. SANDJO

Le président,

signé

F. PASCALLa greffière,

signé

L. BIANCHI

La République mande et ordonne à la ministre de la transition écologique, de l’énergie, du climat et de la prévention des risques en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,