Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 28 octobre 2022 et 29 novembre 2023, M. A B, représenté par M^e Zago, demande au tribunal :

1°) de condamner la commune de Mandelieu-la-Napoule à lui verser la somme de 2 321 977 euros en réparation du préjudice qu’il estime avoir subi en raison des fautes de la commune ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Mandelieu-la-Napoule la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— l’illégalité de l’arrêté du 20 mai 2014 constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune ;

— cette faute présente un lien de causalité direct et certain avec les préjudices qu’il a subis ;

— son préjudice s’élève à la somme de 2 321 977 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 août 2023, la commune de Mandelieu-la-Napoule, représentée par M^e Phelip, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 1er décembre 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 31 décembre 2023.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Soler,

— les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

— et les observations de M^e Zago, représentant le requérant.

Considérant ce qui suit :

1. M. B a conclu, le 7 août 2013, un compromis de vente en vue de l’acquisition d’un lot détaché des parcelles cadastrées section AH n°36 et 37 situées à Mandelieu-la-Napoule. Par un arrêté du 17 septembre 2022, le maire de Mandelieu-la-Napoule avait délivré un certificat d’urbanisme concernant ces parcelles. Par un arrêté du 20 décembre 2013, il a autorisé le lotissement de ces parcelles. Puis, par un arrêté du 20 mai 2014 notifié le 26 février 2015 à M. B, le maire de Mandelieu-la-Napoule a refusé de lui délivrer un permis de construire deux bâtiments sur ce terrain. Par un arrêt n° 17MA01650 du 21 mars 2019 devenu définitif, la Cour administrative d’appel de Marseille a annulé cet arrêté et a reconnu que M. B était titulaire d’un permis de construire tacite. Par un courrier, reçu le 5 juillet 2022 par la commune, M. B a demandé la réparation des préjudices qu’il estime avoir subi en raison de l’illégalité de l’arrêté du 20 mai 2014. Aucune réponse n’a été apportée à sa demande. Par sa requête, M. B demande au tribunal de condamner la commune de Mandelieu-la-Napoule.

Sur la responsabilité :

2. L’illégalité d’une décision administrative est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de l’administration à l’égard de son destinataire s’il en est résulté pour lui un préjudice direct et certain.

3. En l’espèce, il est constant, comme cela a été mentionné au point 1, que par un arrêt n° 17MA01650 du 21 mars 2019 devenu définitif, la Cour administrative d’appel de Marseille a annulé l’arrêté du 20 mai 2014 par lequel le maire de Mandelieu-la-Napoule a refusé de délivrer à M. B un permis de construire deux bâtiments sur les parcelles cadastrées section AH n°36 et 37 et a reconnu que M. B était titulaire d’un permis de construire tacite. En application du principe énoncé au point précédent, la décision par laquelle l’autorité administrative retire illégalement un permis de construire tacite constitue une faute de nature à engager sa responsabilité. Cette faute n’ouvre droit à indemnité que dans la mesure où le requérant justifie d’un préjudice direct et certain imputable à cette illégalité fautive.

Sur le lien de causalité :

4. En l’espèce, il résulte de l’instruction et que M. B avait conclu une promesse de vente le 7 août 2013 pour l’acquisition d’un lot détaché des parcelles cadastrées section AH n° 36 et 37. Il résulte également de l’instruction qu’il avait déposé la demande de permis de construire en litige le 29 janvier 2014, de sorte que conformément à ce qu’a jugé la Cour administrative d’appel de Marseille dans son arrêt n° 17MA01650 du 21 mars 2019, M. B était titulaire d’un permis de construire tacite le 29 mai 2014 dont il a appris le retrait, illégal, par un courriel de la commune du 26 février 2015. Si la commune fait valoir que l’impossibilité pour le requérant de réaliser l’opération immobilière projetée résulte de ce que la promesse de vente accordée le 7 août 2013 par le propriétaire du terrain était soumise à la condition suspensive de l’obtention du permis de construire au plus tard le 30 avril 2014, date à laquelle le refus de permis de construire du 20 mai 2014 n’avait pas encore été édicté, il résulte toutefois de l’instruction que cette clause suspensive avait été stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur, à savoir le requérant, de sorte que cette promesse de vente, qui prévoyait une prorogation automatique de son délai de réalisation jusqu’à la réception de l’ensemble des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, n’était pas devenue caduque à la date du 30 avril 2014. Dès lors, l’abandon par le requérant de son projet immobilier doit être regardé comme résultant directement de l’illégalité fautive commise par la commune en retirant le permis de construire en litige.

Sur les préjudices :

5. En premier lieu, les honoraires d’architecte que le pétitionnaire a versés pour la constitution de sa demande entrent dans le calcul du préjudice indemnisable lorsqu’ils ont été inutilement exposés du fait du rejet illégal de la demande de permis de construire et sont ainsi directement liés à la faute commise par le maire en opposant ce refus.

6. Le requérant produit une note d’honoraires d’architecte d’un montant total de 18 768 euros hors taxe correspondant aux frais de présentation de la demande de permis de construire qui a donné lieu au refus illégal. Toutefois, le requérant ne justifie pas, en dépit de la demande qui lui en a été faite en ce sens, avoir effectivement réglé cette somme. Néanmoins, il résulte des mentions portées sur cette même note qu’un acompte de 10 009,60 euros avait été versé par le requérant, de sorte que ce dernier doit être regardé comme justifiant avoir engagé vainement des frais d’architecte à hauteur de 10 009,60 euros. Dès lors, il sera fait une exacte appréciation du préjudice subi par le requérant en condamnant la commune à lui verser la somme de 10 009,60 euros à ce titre.

7. En second lieu, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

8. En l’espèce, si le requérant se prévaut d’une estimation d’une agence immobilière valorisant son projet à plus de trois millions d’euros, il ne justifie d’aucun engagement souscrit par un futur acquéreur ni d’un état avancé de négociations commerciales. Dans ces conditions, le préjudice résultant du manque à gagner dont M. B demande réparation présente un caractère purement éventuel et ne saurait ouvrir droit à indemnisation.

9. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Mandelieu-la-Napoule doit être condamnée à verser à M. B la somme de 10 009,60 euros.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Mandelieu-la-Napoule demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Mandelieu-la-Napoule une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. B et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La commune de Mandelieu-la-Napoule est condamnée à verser à M. B la somme de 10 009,60 euros.

Article 2 : La commune de Mandelieu-la-Napoule versera à M. B une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et à la commune de Mandelieu-la-Napoule.

Délibéré après l’audience du 5 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Soler, première conseillère,

M. Garcia, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mars 2025.

La rapporteure,

Signé

N. SOLER

Le président,

Signé

A. MYARALa greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,