Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires 4 rue Torrini, représenté par M^e Orengo, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 7 février 2024 par lequel le maire de la commune de Nice a procédé au retrait de sa décision de refus de permis de construire du 28 novembre 2023 et accordé le permis de construire n° PC 06088 23 S0107 à la société anonyme HLM ICF Sud Est Méditerranée pour la construction d’un immeuble à destination d’habitation en R+5 sur un terrain cadastré sections LT 154 et 156 sis 3 rue Torrini, ensemble la décision du maire la commune de Nice du 30 mai 2024 rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Nice la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le syndicat requérant soutient que :

— la requête est recevable, le syndicat des copropriétaires ayant qualité et intérêt à agir ;

— le permis litigieux a été accordé sur la base d’un dossier incomplet ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 3.2.2 de la sous-zone UBb du règlement du plan local d’urbanisme métropolitain relatives aux conditions de desserte par les réseaux ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 2.1.2 de la sous-zone UBb du règlement du plan local d’urbanisme métropolitain relatives à la hauteur des constructions ;

— il méconnaît les prescriptions du plan local d’urbanisme métropolitain en matière d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;

— et il méconnaît les dispositions de l’article 2.5 de la sous-zone UBb du règlement du plan local d’urbanisme métropolitain relatives aux places de stationnement.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 aout 2024, la société anonyme HLM ICF Sud-Est Méditerranée, prise en la personne de son représentant légal et représentée par M^e Richard, conclut au rejet de la requête, aucun des moyens n’étant fondé, et à la mise à la charge du syndicat requérant de la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 mars 2025, la commune de Nice, prise en la personne de son maire en exercice, conclut à titre principal à l’irrecevabilité de la requête et à titre subsidiaire, à son rejet au fond.

La commune soutient que :

— la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir du syndicat requérant ;

— aucun des moyens de la requête n’est au demeurant fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 19 mai 2025 :

—  le rapport de M^me Cueilleron, rapporteure ;

—  les conclusions de M. Holzer, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Richard, pour la société anonyme HLM ICF Sud Est Méditerranée.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 28 novembre 2023, le maire de la commune de Nice a, d’une part, refusé à la société anonyme (ci-après, « SA ») « HLM ICF Sud-Est Méditerranée » un permis de construire n° PC 06088 23 S0107 ayant pour objet la construction d’un immeuble à destination d’habitation en R+5 sur un terrain cadastré sections LT 0154 et 0156 sis 3 rue Torrini, et, d’autre part, accordé à cette même société un permis de démolir un bâtiment R+1 sur cette même parcelle. Par arrêté du 7 février 2024, le maire de la commune de Nice a retiré sa décision de refus du permis de construire sollicité et a accordé ledit permis. Le syndicat des copropriétaires « 4 rue Torrini » demande au Tribunal d’annuler cet arrêté, ensemble la décision du 30 mai 2024 rejetant son recours gracieux formé à l’encontre de l’arrêté en cause.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire :

2. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

3. Aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les côtes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan ».

4. En premier lieu, le syndicat requérant soutient que les plans de masse ne feraient pas apparaître la totalité de l’unité foncière assiette du projet litigieux. Il ressort toutefois des pièces du dossier, notamment du formulaire CERFA de demande de permis de construire et des plans de masse, que l’assiette du projet litigieux est composée des parcelles LT 154 et LT 156. En outre, il ressort de l’exposé des faits du recours introductif d’instance de la société requérante, que cette dernière indique elle-même l’emplacement du projet litigieux, soit le terrain bâti cadastré section LT n°154 et 156. Dès lors, la première branche du moyen doit être écartée.

5. En deuxième lieu, le syndicat requérant soutient que l’absence d’un document graphique matérialisant la bande continue dans le dossier de demande de permis de construire serait de nature à fausser l’appréciation du service instructeur. Il n’invoque toutefois, à l’appui de ces allégations, la méconnaissance d’aucune disposition particulière. Dès lors, la deuxième branche du moyen doit également être écartée.

6. En troisième lieu, le syndicat requérant soutient que le dossier du permis de construire ne permettrait pas de vérifier la largeur de la voie publique bordant le terrain d’assiette, élément qu’il qualifie de central dans le calcul de la hauteur relative de la construction projetée. Il ressort toutefois des pièces du dossier, en particulier du plan de masse PC 2.2 annexé au dossier de permis de construire, que ce dernier indique la largeur de la rue Torrini à savoir une largeur de 12 mètres. La circonstance que le syndicat requérant ne pourrait pas s’assurer de son exactitude, est sans incidence à cet égard, compte tenu du caractère déclaratif de la demande de permis de construire. Dès lors, la troisième branche du moyen doit également être écartée.

7. En quatrième lieu, le syndicat requérant soutient que le dossier du permis de construire serait incomplet en l’absence d’indications concernant les mesures prises pour préserver la salubrité de l’immeuble cadastré section LT n°160, le projet litigieux ayant pour conséquence d’obturer les ouvertures présentes sur la façade nord de cet immeuble. Plus précisément, le syndicat requérant soutient que cet élément n’a pas été porté à la connaissance du service instructeur compte tenu de l’absence de représentation de cette façade dans le dossier de demande de permis de construire. D’une part, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de l’environnement proche PC7, que ce dernier contient une vue nord-est du projet litigieux faisant apparaitre la façade nord de l’immeuble cadastré section LT n°160. En outre, contrairement à ce que soutient le syndicat requérant, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France du 27 juillet 2023, précisant la nécessité de conserver un éclairement suffisant pour la façade sud de l’immeuble cadastré section LT 154 dont le mur pignon va être obstrué, sans mentionner dans ce même avis l’immeuble cadastré section LT 160, n’est pas de nature à signifier un défaut d’information sur cette façade. D’autre part, en se bornant à se prévaloir de la circonstance que le projet litigieux, eu égard à ses caractéristiques, induirait un risque pour la salubrité ou la sécurité publique et aurait dû à ce titre faire l’objet d’un refus sur le fondement l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, le syndicat requérant ne l’établit pas. En tout état de cause, les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve du droit des tiers, et, en l’espèce, de la copropriété de la parcelle LT 160. Par suite, la quatrième et dernière branche du moyen doit également être écartée et le moyen susmentionné doit dès lors être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 3.2.2 de la sous-zone UBb du règlement du plan local d’urbanisme métropolitain relatives aux conditions de desserte par les réseaux :

8. Aux termes de l’article 3.2.2 de la zone UBb du règlement du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur (ci-après, « PLUm »), relatif aux conditions de desserte par les réseaux : « () / La gestion des eaux pluviales et de ruissellement de la propriété devra être conforme aux prescriptions du règlement d’assainissement métropolitain et du zonage d’assainissement pluvial en vigueur dans le secteur du projet. / Dans les espaces concernés par la » trame verte et bleue « , document n°5 des pièces règlementaires du PLU métropolitain, seront privilégiées toutes les solutions possibles de gestion alternative (noue, tranchée, puits d’infiltration ) des eaux pluviales à la parcelle, par infiltration dans le sous-sol de tout ou partie des ruissellements pluviaux permettant ainsi de favoriser les zones humides, et ce dans la mesure du possible et sauf contraintes liées aux caractéristiques du sol, à un risque de mouvement de terrain ou de pollution, etc ».

9. En l’espèce, et d’une part, le syndicat requérant soutient que le dossier de permis ne ferait pas apparaître le tracé et le raccordement au réseau d’eaux pluviales ainsi que la servitude en lien avec cette servitude. Toutefois, et ainsi qu’il a été dit précédemment, les autorisations d’urbanisme étant accordées sous réserve des droits des tiers, aucun principe ni aucune disposition législative ou réglementaire n’impose aux pétitionnaires de justifier, dans leurs demandes d’autorisations d’urbanisme, des autorisations éventuellement nécessaires sur le fondement du droit privé pour assurer le raccordement aux réseaux publics des ouvrages projetés. Par suite et contrairement à ce que tente de soutenir le syndicat requérant, la société pétitionnaire n’avait pas à établir l’existence d’une quelconque servitude relative au raccordement du projet au réseau d’eaux pluviales.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 2.1.2 de la sous-zone UBb du règlement du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur relatif à la hauteur des constructions :

10. Aux termes de l’article 2.1.2 de la sous-zone UBb du règlement du PLUm : " () La hauteur maximale des constructions à l’égout est fixée à 21,5 m. A : en l’absence de bande continue, cette hauteur s’applique alors sur l’ensemble du terrain. En l’absence de hauteurs graphiques, dans la bande continue : – La hauteur des bâtiments et des constructions est mesurée à partir du niveau de la voie ou des emprises publiques existantes ou futures pris en tout point qui borde le bâtiment, jusqu’à l’égout principal du toit, en façade sur voie et au faîtage. – Dans les secteurs UBb, UBb1, UBb2, UBb3, UBb4, UBb5, UBb6, UBb7, UBb8 et UBb9 : o La hauteur relative des bâtiments et des constructions est limitée à 1,6 fois la largeur actuelle ou future de la voie ou de l’emprise publique ou des espaces concernés par la limite d’implantation des constructions qui bordent le bâtiment et à 21,5 m à l’égout du toit, 7 niveaux soit R+6 et 25 m au faîtage. Le faîtage de la toiture ne devra pas dépasser une hauteur de 3,5 m mesurée à partir de l’égout principal du toit () ".

11. L’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d’assiette du projet, notamment sa surface ou l’emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l’environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui. En revanche, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

12. En l’espèce, il est constant que le projet litigieux se trouve dans la zone UBb du PLUm et dans la zone d’implantation et de construction du premier rang de bâtiments en bordure de voie constituant la bande continue au sens des dispositions précitées. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse PC 2.2 et de la notice descriptive du projet, que la largeur de la rue Torrini est de 12 mètres. La circonstance que le syndicat requérant ne pourrait pas s’assurer de son exactitude, est sans incidence à cet égard, compte tenu du caractère déclaratif de la demande de permis de construire. En outre, si le syndicat requérant soutient que le dossier de permis de construire ne mentionne pas la hauteur mesurée à partir du niveau de la voie de desserte – à savoir au niveau de la rue Torrini – comme l’impose les dispositions précitées de l’article 2.1.2 de la zone UBb du règlement du PLUm s’agissant des façades sur voie – il ne ressort d’aucune pièce du dossier que les niveaux du pied de la façade est soient distincts des niveaux de la voie que constitue la rue Torrini. Enfin, contrairement à ce qu’indique le syndicat requérant, rien n’interdisait au maire de Nice de prévoir une prescription de nature à rendre le projet conforme aux règles de hauteur s’agissant du faitage de la toiture. La circonstance alléguée qu’une telle prescription ne pourrait ne pas être respectée au moment de l’exécution du permis de construire attaqué est sans incidence sur la légalité du permis litigieux. Par suite, le moyen susmentionné doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne la méconnaissance des prescriptions du PLUm en matière d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :

13. Aux termes de l’article 2.1.3.2 de la sous-zone UBb du règlement du PLUm : « Tout bâtiment peut s’accoler à un mur pignon existant. Dans la bande continue il n’est pas limité par la hauteur de ce mur. Cependant, l’accolement aux murs pignons des parcelles voisines n’est autorisé que dans la limite de l’épaisseur des bâtiments existants (hors annexes) sur ces parcelles. La constructibilité du reste de la bande continue devra présenter une composition urbaine de qualité () ».

14. En l’espèce, le syndicat requérant soutient que l’implantation du projet litigieux ne respecterait pas l’épaisseur de l’immeuble existant en ce que le volume de la construction projetée dépasserait « très largement » l’épaisseur de l’immeuble existant sur la parcelle sud du projet, en méconnaissance des dispositions précitées. Il est constant que le projet litigieux se trouve dans la zone d’implantation et de construction du premier rang de bâtiments en bordure de voie et donc dans la bande continue en secteur UBb. Dès lors, en application des dispositions précitées, le bâtiment projeté, situé dans la bande continue, pouvait donc, d’une part, être accolé à un mur pignon existant sans être limité par la hauteur de celui-ci et, d’autre part, s’implanter jusqu’aux limites séparatives quelle que soit sa hauteur. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse PC 2.2, qu’en limite sud, le projet litigieux observe un décroché matérialisé sur le plan de masse par un espace en pointillé. Contrairement à ce que soutient le syndicat requérant, le projet est donc accolé au mur pignon voisin dans la limite de l’épaisseur de l’immeuble implanté sur la parcelle LT 160. Enfin, si le syndicat requérant soutient que le projet aurait vocation à obstruer toutes les ouvertures de l’immeuble existant et implanté sur la parcelle située au Sud du projet, il n’invoque à l’appui de cette allégation la méconnaissance d’aucune règle d’urbanisme, alors qu’une telle circonstance ne saurait, par elle-même, méconnaître une règle d’urbanisme, notamment celles relatives aux prescriptions en matière d’implantation des constructions en limite séparative des bâtiments. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 2.5 de la sous-zone Ubb du règlement du PLUm relatives aux places de stationnement :

15. Aux termes de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme : " Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, des dérogations au règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu peuvent être autorisées, dans les conditions et selon les modalités définies au présent article. En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut : [] 4° Déroger en tout ou partie aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité ; [] « . Et aux termes de l’article 15.1 des dispositions générales du PLUm, auxquelles renvoient les dispositions de l’article 2.5 du règlement du PLUm pour la zone UBb en ce qui concerne les places de stationnement : » () 1 place pour 80 m² de surface de plancher + 1 place par logement () ".

16. Il est constant que le projet en litige, en ne prévoyant pas la création de places de stationnement, ne respecte pas les dispositions précitées de l’article 2.5 de la sous-zone UBb du règlement du PLUm. Il ressort toutefois des pièces du dossier que la société pétitionnaire a annexé à sa demande une note relative à une demande de dérogation concernant le nombre de places de stationnement, qui a été accordée par l’arrêté litigieux. En l’espèce, alors que le projet litigieux est situé à moins de 500 mètres de la gare SNCF, de la gare des Chemins de Fer de Provence, de 4 arrêts de bus et d’un arrêt de tram, que le quartier est pourvu en transports en commun et que des modes de transport doux sont présents à proximité, il ne ressort pas des pièces du dossier que la qualité de la desserte au regard de la densité urbaine ne serait pas adaptée et que les capacités de stationnement existantes à proximité seraient insuffisantes. En outre, aucune disposition ni aucun principe n’exclut le bénéfice de la dérogation prévue par les dispositions du 4° de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme s’agissant des obligations en matière de stationnement au profit des personnes à mobilité réduite. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

17. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée en défense par la commune de Nice, que les conclusions susmentionnées doivent être rejetées. Par voie de conséquence, les conclusions de la requête au titre des frais liés au litige doivent également être rejetées.

Sur les conclusions de la société anonyme HLM ICF Sud-Est Méditerranée au titre des frais liés au litige :

18. Il y a lieu de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 4 rue Torrini une somme de 3 000 euros, à verser à la société anonyme HLM ICF Sud Est Méditerranée, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 4 rue Torrini est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 4 rue Torrini versera à la société anonyme HLM ICF Sud Est Méditerranée une somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3: Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires 4 rue Torrini, à la commune de Nice et à la société anonyme HLM ICF Sud Est Méditerranée.

Délibéré après l’audience du 19 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M^me Cueilleron, conseillère,

M. Bulit, conseiller,

Assistés de M^me Martin, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2025

La rapporteure,

signé

S. Cueilleron

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa La greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière