Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit du 16 janvier 2025, rendu sur la requête n°2401031 de M. G… C…, M. A… B…, M^me I… D…, M. F… E…, M^me H… J…, représentés par M^e Zago, tendant à l’annulation de l’arrêté du 24 août 2023 par lequel le maire de Levens a délivré à la société Unicil un permis de construire portant sur la réalisation d’un ensemble immobilier composé de quatre villas comprenant un total de douze logements sur les parcelles cadastrées section B n°s 1443 et 1520, situées 19 allée du Château, ensemble la décision par laquelle le maire de Levens a implicitement rejeté le recours gracieux qu’ils ont formé le 23 octobre 2023 contre cet arrêté, le tribunal administratif de Nice a sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur cette requête afin de permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 2.1.2 de la zone UFb7 du règlement du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 juin 2025, la commune de Levens, prise en la personne de son maire en exercice, représentée par M^e Hauret, conclut au rejet de la requête et à ce que le Tribunal mette à la charge de chacun des requérants la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir que le permis de construire modificatif délivré le 31 mars 2025 a régularisé le vice dont était affecté l’arrêté du 24 août 2023 et qu’aucun moyen de la requête n’est fondé.

Par des mémoires en défense enregistrés les 9 et 11 juillet 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Unicil, prise en la personne de son représentant légal, représentée par M^e Governatori, conclut au rejet de la requête et à ce que le Tribunal mette à la charge des requérants la somme totale de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative

La société fait valoir que le permis de construire modificatif délivré le 31 mars 2025 a régularisé le vice dont était affecté l’arrêté du 24 août 2023 et qu’aucun moyen de la requête n’est fondé.

Par des mémoires enregistrés le 11 juin et le 1er juillet 2025, M. G… C…, M. A… B…, M^me I… D…, M. F… E…, M^me H… J…, représenté par M^e Zago, doivent être regardés comme demandant au tribunal :

1°) de confirmer leur demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 24 août 2023 par lequel le maire de Levens a délivré à la société Unicil un permis de construire portant sur la réalisation d’un ensemble immobilier composé de quatre villas comprenant un total de douze logements sur les parcelles cadastrées section B n°s 1443 et 1520, situées 19 allée du Château, ensemble la décision par laquelle le maire de Levens a implicitement rejeté le recours gracieux qu’ils ont formé le 23 octobre 2023 contre cet arrêté ;

2°) de confirmer également leur demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 5 décembre 2023 par lequel le maire de Levens a délivré un permis de construire à la société Unicil modifiant le permis de construire qui lui avait été délivré le 24 août 2023, ensemble la décision par laquelle le maire de Levens a implicitement rejeté le recours gracieux qu’ils ont formé le 26 janvier 2024 contre cet arrêté ;

3°) d’annuler l’arrêté du 31 mars 2025 accordant à la société Unicel un permis de construire modificatif ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Levens la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté du 31 mars 2025 est illégal puisque l’exécution du projet serait matériellement impossible ;

- les plans du dossier de permis de construire sont de nature à fausser l’appréciation du service instructeur ;

- le vice mentionné par le jugement avant-dire droit du 16 janvier 2025 n’est pas régularisé ;

- la société pétitionnaire était tenue de réaliser une nouvelle demande de permis de construire puisque les modifications envisagées apportent à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Par ordonnance du 15 juillet 2025, la clôture d’instruction a été reportée au 14 août 2025 à 12 heures.

Vu :

- le jugement avant dire-droit n° 2401031 du 16 janvier 2025 du tribunal administratif de Nice ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 13 novembre 2025 :

le rapport de M. Bulit ;

les conclusions de M. Holzer, rapporteur public ;

et les observations de M^e Zago, pour les requérants, et de M^e Poggio, substituant M^e Hauret, pour la commune de Levens, et de M^e Lefebvre, substituant M^e Governatori, pour la société Unicil.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 24 août 2023, le maire de Levens a délivré à la société anonyme d’habitations à loyer modéré (ci-après, « SA HLM ») « Unicil » un permis de construire portant sur la réalisation d’un ensemble immobilier composé de quatre villas comprenant un total de douze logements sur les parcelles cadastrées section B n°s 1443 et 1520, situées 19 allée du Château. Par un courrier daté du 23 octobre 2023, réceptionné le lendemain par les services communaux, M. C…, M. B…, M^me D…, M. E…, M^me J…, voisins dudit projet, ont formé un recours gracieux contre cet arrêté du 24 août 2023, qui est toutefois resté sans réponse de la part du maire de Levens. Par un nouvel arrêté du 5 décembre 2023, le maire de ladite commune a délivré à la société Unicil un permis de construire modifiant le projet tel qu’il avait été autorisé par le permis de construire initialement délivré le 24 août 2023. Par un courrier daté du 26 janvier 2024, réceptionné le 29 janvier suivant, les mêmes voisins de ce projet, ont formé un nouveau recours gracieux contre cet arrêté du 5 décembre 2023 qui est également resté sans réponse de la part du maire de Levens. Par une requête, enregistrée sous le n°2401031, M. C…, M. B…, M^me D…, M. E…, M^me J…, ont demandé au Tribunal d’annuler, d’une part, l’arrêté du 24 août 2023 par lequel le maire de Levens a délivré à la société Unicil un permis de construire et, d’autre part, la décision par laquelle le maire de ladite commune a implicitement rejeté le recours gracieux qu’ils ont formé contre cet arrêté.

Par un jugement avant-dire droit du 16 janvier 2025, le tribunal de céans a sursis à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur la requête susmentionnée présentée par M. C…, M. B…, M^me D…, M. E…, M^me J…. Il a ainsi imparti au maire de la commune de Levens et à la société Unicil, dans un délai de quatre mois, de justifier de la délivrance d’un permis de construire régularisant le vice tiré de la méconnaissance de l’article 2.1.2 de la zone UFb7 du règlement du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur (ci-après « PLUm »). Par un arrêté du 31 mars 2025, le maire de la commune de Levens a délivré un permis de construire modificatif en vue de régulariser le projet en litige au regard du vice précédemment mentionné. M. C…, M. B…, M^me D…, M. E…, et M^me J… demandent l’annulation de l’arrêté du 24 août 2023, ensemble la décision implicite du maire de Levens de rejet de leur recours gracieux formé le 23 octobre 2023, de l’arrêté du 5 décembre 2023, ensemble la décision implicite du maire de Levens de rejet de leur recours gracieux formé le 26 janvier 2024, et de l’arrêté du 31 mars 2025 portant permis de construire modificatif.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

En ce qui concerne les vices propres au permis de construire modificatif :

En premier lieu, il ne résulte d’aucune disposition normative qu’il appartiendrait au juge administratif de s’assurer de ce que l’exécution du projet serait matériellement possible. En tout état de cause, il n’est pas démontré que la réalisation du projet serait matériellement impossible puisqu’il ressort des pièces du dossier que le permis modificatif en litige délivré le 31 mars 2025 a pour but de régulariser le vice constaté au point 51 du jugement avant-dire droit du 16 janvier 2025 en préservant le terrain naturel de la façade ouest du bâtiment B situé au sud du terrain d’assiette dudit projet. Or, cette façade ne comporte pas d’accès au bâtiment et le projet prévoit d’autres accès au bâtiment par d’autres portes situées sur les autres façades du bâtiment B. Le moyen formulé à ce titre doit donc être écarté.

En deuxième lieu,

aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : « (…) b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; (…) ». La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En l’espèce, à supposer même que les indications des plans de coupe seraient erronées puisque les mesures permettant de constater la conformité de la hauteur du bâtiment B avec les dispositions de l’article 2.1.2 de la zone UFb7 du règlement du PLUm ne prendraient pas réellement en compte la hauteur entre le terrain naturel et l’égout du toit, il ressort toutefois des pièces du dossier que la société pétitionnaire a joint à sa demande les plans de coupe du projet permettant au service instructeur d’apprécier suffisamment la modification envisagée de la hauteur des constructions. Dans ces conditions, le service instructeur de la commune de Levens était suffisamment informé pour apprécier la légalité du projet. Par suite, le moyen susmentionné doit être rejeté.

En troisième lieu, l’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Les requérants soutiennent que compte tenu de l’ampleur des modifications qu’il autorise, le permis de construire modificatif délivré le 31 mars 2025 doit s’analyser comme un nouveau permis construire, de sorte que l’arrêté accordant ce permis est par suite illégal. Toutefois, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif en litige que les modifications envisagées consistent uniquement en la fermeture des loggias du rez-de-jardin, la suppression des escaliers extérieurs d’accès du rez-de-jardin et la diminution de l’altimétrie du bâtiment B. De telles modifications n’apportent pas au projet en litige un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Par suite, le moyen tiré de ce que le maire de Levens ne pouvait pas délivrer de permis de construire modificatif pour ce projet doit être écarté.

En ce qui concerne la régularisation du permis de construire délivré le 24 août 2023 :

Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’autorisation initiale.

En l’espèce, il a été relevé par le jugement avant-dire droit du 16 janvier 2025 susmentionné, que le projet litigieux méconnaissait les dispositions de l’article 2.1.2 de la zone UFb7 du règlement du PLUm, relatives aux règles de hauteur des constructions : « La hauteur maximale des constructions à l’égout est fixée à 7 m ».

En l’espèce, il ressort de l’analyse comparative des plans de coupe « A-A », annexés aux demandes de permis de construire initial et modificatifs, que les modifications apportées par le permis de construire modificatif délivré le 31 mars 2025 ont eu pour effet de régulariser la hauteur de la façade ouest du bâtiment B qui correspond désormais à la hauteur de 7 mètres. Il ressort des pièces du dossier que la hauteur est calculée de l’altimétrie du terrain naturel jusqu’à l’égout du toit conformément aux prescriptions de l’article 37 du règlement général du PLUm précisant que : « De manière générale, le niveau du sol correspond au terrain naturel ou au terrain excavé et apparent à l’issue des travaux, selon les cas de figure. / (…) ». Il résulte également du lexique desdites prescriptions du règlement général du PLUm que l’égout du toit correspond au « point de jonction entre le point bas de la toiture et la façade hors débords ». Dès lors, l’égout du toit au sens de ces prescriptions s’entend comme étant la ligne du versant du toit dotée d’une gouttière ou d’un chéneau au niveau de laquelle se déversent les eaux de ruissellement. Or la hauteur de la façade ouest du bâtiment B s’élève entre l’altimétrie du terrain naturel au pied du bâtiment et un tel point à 7 mètres. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire aurait fait une inexacte application des dispositions de l’article 2.1.2 de la zone UFb7 du règlement du PLUm en accordant l’autorisation d’urbanisme sollicitée.

Il résulte de ce qui précède, et dans la mesure où les autres moyens des requêtes ont été écartés, que les conclusions à fin d’annulation, d’une part, des arrêtés du 24 août 2023 et du 5 décembre 2023 par lequel le maire de Levens a délivré à la société Unicil un permis de construire, puis un permis modificatif et, d’autre part, de l’arrêté portant permis de construire modificatif du 31 mars 2025, doivent être rejetées. Par voie de conséquence, doivent également être rejetées les conclusions à fin d’annulation des décisions portant rejet des recours gracieux des 23 octobre 2023 et 26 janvier 2024 présentés par les requérants.

Sur les conclusions au titre des frais liés au litige :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y pas lieu à cette condamnation ».

Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont les requérants étaient fondés à soutenir qu’elle était illégale et dont ils sont, par leur recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à leur charge ou à rejeter les conclusions qu’ils présentent à ce titre.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter les conclusions de l’ensemble des parties présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par M. C…, M. B…, M^me D…, M. E… et M^me J… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Levens et par la société Unicil au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. G… C…, à M. A… B…, à M^me I… D…, à M. F… E…, à M^me H… J…, à la commune de Levens et à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Unicil.

Délibéré après l’audience du 13 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Bulit, conseiller,

M^me Cueilleron, conseillère,

Assistés de M^me Martin, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 11 décembre 2025.

Le rapporteur,

signé

J. Bulit

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa La greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière