Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 17 janvier 2025 et des mémoires des 3 février 2025, 20 mai 2025 et du 9 juillet 2025, M. H… J…, M^me E… K…, M. G… A…, M^me B… C…, M^me D… L…, M. I… F…, et la société civile immobilière Doja, représentés par M^e Romeo, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 9 août 2024 pris par le maire d’Isola accordant un permis de construire à la société Bouygues Immobilier et ayant pour objet la démolition de deux chalets et la construction de trois immeubles d’habitation sur les parcelles cadastrales AC0006, AC0044, AC0061 à Isola (06420), ensemble la décision rejetant leur recours gracieux formé à l’encontre dudit arrêté.

2°) de mettre à la charge de la commune d’Isola la somme de 1 000 euros et à la charge de la société Bouygues immobilier la somme de 2 000 euros, au profit de chaque requérant, sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la requête est recevable ;

- le projet méconnaît l’article 2.1.1 du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur ;

- il méconnaît l’article 2.1.2 dudit plan ;

- il est de nature à porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants et méconnaît les articles 2.2. et 2.2.1 dudit plan ;

- il méconnaît l’article 41 du règlement général dudit plan et l’étude hydrologique et hydraulique fournie par la société pétitionnaire est insuffisante ;

- il est illégal puisqu’il autorise la démolition d’une rampe d’accès située sur le terrain privé d’un tiers ;

- enfin, il est illégal puisqu’il a pour conséquence d’entrainer la suppression d’une liaison entre le quartier le hameau et le piste de ski Sierra.

Par des mémoires en défense enregistrés les 25 avril 2025 et 4 juillet 2025, la société Bouygues Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, représentée par M^e Raoul, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de permettre la régularisation du permis de construire et en tout état de cause à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société fait valoir que :

- les requérants n’ont pas intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense du 12 juin 2025, la commune d’Isola, prise en la personne de son maire en exercice, représentée par M^e Petit, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de permettre la régularisation du permis de construire et en tout état de cause à ce qu’il soit mis à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir que :

- les requérants n’ont pas intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 25 juillet 2025, la clôture d’instruction a été fixée le même jour.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 13 novembre 2025 :

le rapport de M. Bulit, rapporteur ;

les conclusions de M. Holzer, rapporteur public ;

et les observations de M^e Romeo pour les requérants, M^e Louis, substituant M^e Petit, pour la commune d’Isola et M^e Le Neel, pour la société Bouygues Immobilier Nice.

Considérant ce qui suit :

La société Bouygues Immobilier a déposé le 21 décembre 2023 une demande de permis de construire n° PC 06073 23 P0007 valant permis de démolir pour la démolition de deux chalets et la réalisation de trois immeubles de 44 logements sur les parcelles cadastrées section AC n° 0006, 0044 et 0061 situées au lieu-dit « le hameau » à Isola. Sa demande a été complétée les 11 avril et 1er juillet 2024. Par un arrêté du 9 août 2024, le maire d’Isola lui a délivré le permis de construire sollicité. Par un courrier, reçu le 10 octobre 2024 par la commune d’Isola, M^me K… et les autres intéressés ont formé un recours gracieux contre cet arrêté. Par un courrier datant du 20 novembre 2024, la commune a rejeté le recours gracieux formé par les intéressés. Par leur recours, M^me E… K…, M. H… J…, M. G… A…, M^me B… C…, M^me D… L…, M. I… F… et la société civile immobilière Doja demandent au Tribunal d’annuler l’arrêté du 9 août 2024, ensemble la décision rejetant leur recours gracieux formé à l’encontre dudit arrêté.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article 2.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la métropole Nice-Côte-d ’Azur (ci-après, « PLUm ») relatif à l’emprise au sol maximale des constructions pour la zone UTm : « L’emprise au sol maximale des constructions à destination d’habitation est fixée à 35%. ». Et aux termes de l’article 49 des dispositions générales du même règlement : « Article 49 Lexique / (…) Emprise au sol : / L’emprise au sol d’une construction correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture et les balcons lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. / (…) Les bassins (d’ornement, agricoles, de rétention, liés à la défense incendie, …) ne sont pas inclus dans l’emprise au sol. / Les constructions ou parties de construction situées en-dessous du terrain naturel avant travaux et qui seraient apparentes, même partiellement, après travaux ne génèrent aucune emprise au sol à la condition qu’elles demeurent affectées au stationnement des véhicules. / Le calcul du coefficient d’emprise au sol s’effectue après déduction des parties de terrain destinées à l’élargissement ou la création de voie. (…) ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement de la notice descriptive du projet que celui-ci prévoit la création de constructions présentant une emprise au sol totale de 1 069,17 m² sur une unité foncière de 3 254 m², soit une emprise au sol de 34,92%, respectant ainsi les prescriptions imposées par les dispositions précitées de l’article 2.1.1 de la zone UTm du règlement du PLUm. Si les requérants soutiennent que le calcul de cette emprise au sol du projet serait erroné dès lors que les bardages en bois prévus par le projet litigieux n’y ont pas été comptabilisés, il ressort toutefois des différents plans de coupes du dossier de permis de construire que ces ornements extérieurs ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Enfin les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la non prise en compte du local à ordure ménagères ou encore des accès au local ski, au local technique et aux caves, qui sont des parties situées en sous-sol de la future construction et que la société pétitionnaire n’avait ainsi pas à prendre en compte pour calculer l’emprise au sol de son projet. Le moyen susmentionné doit donc être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 2.1.2 relatif à la hauteur des constructions du règlement du PLUm pour la zone UTm : « Dans le secteur UTm4, la hauteur maximale à l’égout est fixée à 18 m pour les constructions destinées à l’hébergement hôtelier et touristique et à 9 m pour les constructions à destination d’habitation ». Aux termes de l’article 37 des dispositions générales du règlement du PLUm relatif aux modalités de calcul des hauteurs : « (…) Hauteur à l’égout (He) : / Dans le cas de toiture à pans inclinés, la hauteur est mesurée à l’aplomb depuis l’égout au sens du présent règlement, jusqu’au pied de façade et ceci en tout point / Dans le cas de toiture terrasse, la hauteur à l’égout est mesurée à l’aplomb depuis l’étanchéité jusqu’au pied de façade et ceci en tout point (…) ». Selon l’article 50 des dispositions générales du règlement du PLUm, l’égout du toit correspond « au point de jonction entre la toiture et le nu de la façade hors débords. Dans le cas de toitures terrasses, l’égout du toit est constitué par l’étanchéité ».

Si les requérants soutiennent que les constructions projetées ne respecteraient pas les dispositions de l’article 2.1.2 de la sous-zone UTm du règlement du PLUm puisque la société pétitionnaire n’aurait pas correctement calculé la hauteur du projet à l’égout du toit, il résulte cependant de la définition de l’article 50 du PLUm que l’égout du toit correspond à la gouttière ou au chéneau se situant au point le plus bas de la pente du toit et qui conduit les eaux de pluie, depuis le haut des façades, vers les tuyaux d’évacuation. Or, il ressort du plan de coupe AA, que pour le bâtiment A, l’égout de toit des façades nord et sud se situe pour toutes deux à la côte 63,30 mètres NGF et que le pied des deux façades se situe à 54,60 mètres NGF soit une hauteur à l’égout de toit des façades nord et sud qui est de 8,7 mètres. En ce qui concerne la façade nord du bâtiment B, l’égout de toit se situe à la côte 63,30 mètres NGF et le pied de cette façade à la côte 54,80 mètres NGF et correspond ainsi à une hauteur de 8,50 mètres tandis que l’égout du toit de la façade sud est situé à une hauteur de 63,30 mètres NGF et le pied de cette façade à une hauteur de 55 mètres NGF ainsi la façade sud correspond à une hauteur de 8,30 mètres. Enfin, en ce qui concerne le bâtiment C, l’égout de toit des façades nord et sud se situe pour toutes deux à la côte 65, 60 mètres NGF, le pied de la façade nord correspondant se situe à la côte 56,85 mètres NGF dès lors la hauteur de cette façade est de 8,75 mètres, tandis que le pied de la façade sud se situe à la côte 57,04 mètres NGF, ainsi cette façade correspond à une hauteur de 8,56 mètres. Dans ces conditions, il ressort des pièces du dossier de permis de construire que la hauteur à l’égout de toit des différentes façades des constructions projetées n’excède pas la hauteur maximale de 9 mètres fixée par les dispositions de de l’article 2.1.2 de la sous-zone UTm du règlement du PLUm. Par suite, le moyen formulé à ce titre doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article 2.2 du règlement du PLUm pour la zone UTm : « Dans les espaces concernés par la « trame verte et bleue », document 5 des pièces règlementaires, tous les projets d’aménagement devront conserver voire améliorer la qualité paysagère du site existant et prendre en compte la topographie et le profil existants afin de minimiser les mouvements de terres. ». Et aux termes de l’article 2.2.1 du même règlement : « Les constructions, ainsi que les clôtures et les murs de soutènement, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains. L’architecture des constructions sera en harmonie avec les constructions anciennes, le patrimoine montagnard et l’identité de la commune et son paysage. Les constructions doivent présenter une grande simplicité de volume, en respect des architectures traditionnelles déjà présentes sur la commune ; ce ou ces volumes seront adaptés au site, y compris pour ses annexes ».

La seule circonstance que le projet prévoirait la création de balcons en verre n’est pas de nature, à supposer qu’elle puisse être qualifiée de projet d’aménagement, à avoir à elle seule un impact sur la qualité paysagère du site existant. En tout état de cause, alors qu’il ressort des documents d’insertion joints au dossier du permis en litige que de nombreux bâtiments environnants présentent la même harmonie architecturale, la seule création de balcons en verre n’est pas de nature à rompre l’harmonie architecturale existante, dès lors que par les choix de matériaux prévus, ses volumétries et la forme des toitures, le projet n’est pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen formulé à ce titre doit être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article 41 du règlement général du PLUm : « Les aménagements réalisés sur tout terrain constructible ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. De plus, quel que soit le projet, il convient de protéger et d’entretenir les axes d’écoulement. (…) ». Aux termes de l’article 2.1.3.1 de la zone UTm du règlement du PLUm : « Dans les zones « cours d’eau (fleuves, rivières, vallons) » identifiées et délimitées dans la carte « trame verte et bleue », document n°5 des pièces règlementaires du PLU métropolitain, toute construction devra être implantée avec un recul de 5 m de l’axe et 3 m des berges des cours d’eau à ciel ouvert, afin de préserver les continuités écologiques. ».

D’une part, à supposer même que les requérants puissent être regardés comme se prévalant de la méconnaissance des dispositions de l’article 2.1.3.1 de la zone UTm du règlement du PLUm, en dépit d’un constat d’huissier datant du 29 octobre 2024 produit par les requérants attestant que le terrain d’assiette du projet litigieux serait traversé par un cours d’eau naturel, il ne ressort pas des documents graphiques du PLUm, tant accessibles aux juges qu’aux parties, que ledit terrain serait traversé par un cours d’eau imposant qu’une construction soit implantée avec un recul de 5 mètres de son axe et de 3 mètres des berges des cours à ciel ouvert. D’autre part, il ressort des pièces du dossier et notamment de l’étude hydraulique et hydrologique du bureau d’études « eaux et perspectives » datant du 11 avril 2024 et de l’avis favorable de la direction eaux pluviales et GEMAPI de la métropole Nice Côte d’Azur datant du 4 juin 2024, que le fossé traversant la parcelle cadastrale AC 61 ne saurait être considéré comme un axe d’écoulement des eaux au sens des prescriptions de l’article 41 du règlement général du PLUm. De plus, il ne résulte pas des dispositions précitées que la société pétitionnaire était tenue de fournir une étude dite hydraulique et hydrologique et à supposer même qu’une telle étude devait être réalisée, s’il appartient au juge de s’assurer de la production d’une telle étude afin de vérifier que le projet respecterait les exigences règlementaires précitées et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet, il ne saurait en revanche dans ce cadre porter une appréciation sur le contenu de l’étude et son caractère suffisant au regard des exigences règlementaires en vigueur. Enfin, à supposer même que le terrain d’assiette serait traversé par le cours d’eau dont se prévalent les requérants, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment A de l’ensemble immobilier projeté a vocation à s’implanter bien au-delà de la marge de recul minimum de 5 mètres imposées par les dispositions générales précitées du PLUm par rapport au nouveau tracé du canal en question après dévoiement du cours d’eau qui traverserait ledit terrain d’assiette du projet. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que l’autorisation d’urbanisme litigieuse méconnaîtrait les dispositions de l’article 41 du règlement général du PLUm doit être écarté dans toutes ses branches.

En cinquième lieu, les requérants soutiennent que le projet aurait pour objet d’entrainer la démolition d’une voie d’accès goudronnée en dehors des parcelles AC n° 6, 44 et 61 où serait autorisé le projet litigieux. Or, un permis de construire, dont l’objet est d’assurer la conformité du projet avec la réglementation applicable, est délivré sous réserve des droits des tiers. L’autorité administrative vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme et n’est pas tenue de vérifier si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé, peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. Dès lors, les requérants ne peuvent utilement soutenir que la décision attaquée porte atteinte au droit de propriété d’un tiers en autorisant la démolition d’une rampe d’accès sur un terrain privé. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier de permis de construire que ce dernier aurait pour objet d’autoriser la démolition de ladite rampe d’accès. Ainsi le moyen tiré du fait que le projet aurait pour conséquence d’entrainer la démolition d’une voie d’accès sur un terrain privé appartenant à un tiers et qu’il aurait pour but d’accroitre la superficie des espaces verts créés par le projet doit être écarté dans toutes ses branches.

En sixième et dernier lieu, aux termes de l’article 1.1.1 du règlement du PLUm pour la zone UTm, sont interdits « Dans les périmètres soumis à des risques naturels repérés sur la carte des risques figurant dans les pièces annexes du PLU métropolitain. Tous les usages, affectations du sol, activités destinations et sous-destinations à l’exception de ceux autorisés sous conditions à l’article 1.2.». Et aux termes de l’article 1.2.4 du même règlement : « Dans toutes la zone : (…) / – Dans le secteur UTm5, les constructions non interdites en article 1.1 à condition qu’elles maintiennent une liaison par ski entre le secteur du Hameau et la piste de ski « Sierra », à Isola ;(…). ».

A supposer même que les requérants puissent être regardés comme se prévalant de la méconnaissance des dispositions précitées, ils ne peuvent utilement s’en prévaloir dès lors que les dispositions de l’article 1.2.4 de la zone UTm ne sont opposables qu’à la sous-zone UTm5 et que le terrain d’assiette du projet litigieux est situé dans la sous-zone UTm4. Par conséquent, le moyen formulé à ce titre est inopérant et ne peut qu’être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée en défense, que les conclusions susmentionnées doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d’Isola et de la société Bouygues Immobilier, qui ne sont pas les parties perdantes à l’instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge des requérants une somme de 2 000 euros, à verser à la société Bouygues Immobilier, et une somme de 2 000 euros, à verser à la commune d’Isola, au titre de ces mêmes frais.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me K… et autres est rejetée.

Article 2 : M^me K…, M. J…, M. A…, M^me C…, M^me L…, M. F… et la société civile immobilière Doja verseront solidairement à la société Bouygues Immobilier Nice une somme de 2 000 (deux milles) euros et à la commune d’Isola une somme de 2 000 (deux milles) euros, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me E… K…, à M. H… J…, à M. G… A…, à M^me B… C…, à M^me D… L…, à M. I… F…, à la société civile immobilière Doja, à la commune d’Isola et à la société Bouygues Immobilier.

Délibéré après l’audience du 13 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Bulit, conseiller,

M^me Cueilleron, conseillère,

Assistés de M^me Martin, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 11 décembre 2025.

Le rapporteur,

signé

J. Bulit

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa La greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière