Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 3 juin 2022, l’EURL Le Cheval de l’Hieuse, représentée par la société d’avocats Ellaw, demande au tribunal :

— la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre des années 2016 et 2017,

— la mise à la charge de l’Etat d’une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle conteste le calcul du coût de revient au mètre carré de l’aménagement du lotissement Le domaine de L’Hieuse ; c’est à tort que l’administration a rectifié le calcul du coût de revient des lots vendus par la société au cours des années 2016 et 2017, en appliquant un prix de revient au mètre carré uniformisé à l’ensemble du terrain, incluant ainsi les parties communes ; la méthode de l’administration ne permet pas de tenir compte du prix de revient réel de chacun des lots cédés, tandis que sa méthode présente une fiabilité supérieure, en intégrant au prix de revient de chacun des lots, les coûts d’acquisition et de mise en place des parties communes, proportionnellement à la surface de chacun des lots vendus ;

— en effet, les parties communes n’ayant pour vocation qu’à être attribuées gratuitement à l’association syndicale des propriétaires du lotissement, ces parties communes ne sont génératrices d’aucun chiffre d’affaires et il convient, en application de la doctrine BOI-taxe sur la valeur ajoutée-IMM-10-20-10 n°300, opposable à l’administration en application de l’article L 80 A du livre des procédures fiscales, d’intégrer le coût des aménagements du lotissement, et en particulier des parties communes, au prix de revient de chacun des lots afin d’en accroître le montant, réduisant ainsi la marge réalisée par le lotisseur.

Par un mémoire en défense enregistré le 3 novembre 2022, le directeur départemental des finances publiques du Gard conclut au rejet de la requête.

Il soutient que la requête est infondée dans les moyens qu’elle soulève.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. A Parisien ;

— les conclusions de M^me Wendy Lellig, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société Le Cheval de l’Hieuse a fait l’objet d’une vérification de comptabilité du 17 octobre 2017 au 9 janvier 2018 par la 1ère brigade départementale de vérification du Gard. Ce contrôle a concerné l’ensemble des déclarations fiscales pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016 ainsi que les opérations imposables à la taxe sur la valeur ajoutée pour la période du 1er janvier 2015 au 30 juin 2017. Le 24 décembre 2021, la société, a déposé une réclamation contestant les rectifications en matière de taxe sur la valeur ajoutée et remettant en cause le calcul par le service vérificateur du coût de revient des lots vendus par la société au cours des années 2016 et 2017. Le service ayant rejeté sa réclamation par une décision du 4 avril 2022, la requérante conteste cette décision de rejet et demande au tribunal la décharge des rappels qui lui ont été assignés.

Sur l’application de la loi fiscale :

2. L’article 392 de la directive du Conseil européen du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose que : « Les États membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ». L’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit que : " S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir (), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / – soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain(); / – soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués ".

3. Il résulte des dispositions précitées de l’article 268 du code général des impôts que, dans le cas de revente par lot d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir acheté en une seule fois pour un prix global, chaque vente de lot constitue une opération distincte, à raison de laquelle le vendeur doit acquitter une taxe calculée sur la base de la différence entre, d’une part, le prix de vente de ce lot et, d’autre part, son prix de revient estimé en imputant à ce lot une fraction du prix d’achat global de l’immeuble ou du terrain. Il appartient au contribuable de procéder à cette imputation par la méthode de son choix, sous réserve du droit de vérification de l’administration et sous le contrôle du juge de l’impôt. Ces dispositions ne permettent pas au contribuable, dans le cas où la vente d’un lot s’effectue à un prix inférieur au prix de revient, de déduire la moins-value résultant de cette vente de la base d’imposition dégagée par d’autres ventes. Toutefois, ces règles ne s’opposent pas à ce que le contribuable impute sur le prix de revient de chacun des lots vendus une fraction du prix d’acquisition des terrains cédés gratuitement ou pour l’euro symbolique à une commune en vue de la réalisation d’aménagements de voirie, lorsque cette cession conditionne la réalisation de l’opération immobilière.

4. Il résulte de l’instruction que, par un acte du 24 février 2015, la SARL Le Cheval de l’Hieuse a fait l’acquisition de parcelles de terrains à bâtir situées sur la commune d’Alès pour un montant total de 464 845 euros afin de réaliser un lotissement. Des travaux d’aménagement ont été effectués pour la réalisation de 21 lots proposés à la vente. Six lots ont été vendus en 2016 et six autres lots ont été vendus en 2017. Ces cessions ont été soumises à la taxe sur la valeur ajoutée selon le régime de la marge en application de l’article 268 du code général des impôts, sur la base de la différence entre, d’une part, le prix de vente de ces lots et, d’autre part, leur prix de revient. Pour ce faire, la société a calculé au titre de chacun des exercices vérifiés 2016 et 2017 un prix de revient de 90,42 euros/m² en divisant le prix d’acquisition du terrain, augmenté du coût d’aménagement du lotissement, par la superficie des lots proposés à la vente, soit 11 235 m². La société a alors appliqué ce prix de revient de 90,42 euros/m² à la superficie des lots effectivement vendus au titre des années 2016 et 2017 afin de calculer une marge imposable taxes comprises et la taxe sur la valeur ajoutée correspondante.

5. Au cours de la procédure de vérification, le service vérificateur a rectifié le calcul de la marge réalisé par la société lors des ventes de lots en 2016 et 2017 en calculant un prix de revient sur la superficie totale du lotissement comprenant les parties communes, et non seulement sur la superficie des lots vendus. Le service a ainsi déterminé un nouveau prix de revient de 50,08 euros/m² en divisant le prix d’acquisition du terrain, augmenté du coût d’aménagement du lotissement, par la superficie totale du terrain, soit 20 282 m². Ce nouveau prix de revient de 50,08 euros/m² a été appliqué par le service vérificateur à l’ensemble des lots vendus au titre des exercices 2016 et 2017, ayant pour conséquence une discordance de taxe sur la valeur ajoutée sur la marge au titre de l’exercice 2016 de 24 171 euros et de 17 554 euros au titre de la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2017.

6. La méthode utilisée par la société, qui consiste à rapporter au coût d’acquisition total des terrains des surfaces inférieures aux surfaces effectivement acquises ne peut être regardée comme présentant un caractère plus fiable que celle de l’administration, laquelle présente l’avantage de rapporter le prix d’acquisition total des terrains à la totalité des surfaces acquises, tout en tenant compte du prix payé par la société pour l’acquisition et l’aménagement des surfaces devenues impropres à la vente. Elle doit par suite être écartée.

7. Si la requérante soutient que les parties communes n’ont pour vocation qu’à être attribuées gratuitement à l’association syndicale des propriétaires du lotissement, et que ces parties communes ne sont génératrices d’aucun chiffre d’affaires, elle n’apporte, alors qu’elle est seule en mesure de présenter de telles précisions, aucune justification permettant de déterminer les surfaces exactes affectées aux espaces collectifs et rétrocédées gratuitement aux copropriétaires. Le service précise à cet égard que dans les actes de vente, il n’est fait aucune mention de tantièmes ou de part proportionnelle des emprises attachés à chaque lot, et que la société Le Cheval de L’Hieuse n’a réalisé aucune répartition entre la nature des travaux réalisés (quote-part ou pourcentage des travaux d’aménagement concernant les voiries, les espaces verts, les locaux poubelles) et ceux relevant de l’aménagement des lots proposés à la vente. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à contester le bien-fondé de la méthode retenue par le service et par suite de l’imposition sur le terrain de la loi fiscale.

Sur le bénéfice de la doctrine administrative :

8. Aux termes de la doctrine administrative publiée au BOI-taxe sur la valeur ajoutée-IMM-10-20-10 n°300, 13-05-2020, : " La circonstance que la marge calculée dans les conditions exposées au I-C-3 § 240 et suivants se révèle nulle ou négative ne fait pas obstacle à l’application de l’article 268 du CGI, la base d’imposition étant alors prise pour 0. Cette situation peut notamment se présenter à l’occasion de la commercialisation des opérations de lotissement, qu’elles soient réalisées par un opérateur public ou privé. Dans ce cas : – le lotisseur dispose d’une grande liberté pour fixer le prix de cession propre à chaque lot. En outre, la remise à la collectivité locale ou à l’association syndicale de propriétaires (I-B-3-b § 210) de certaines fractions du lotissement, en particulier du terrain d’emprise des équipements généraux ou collectifs, intervient souvent pour un prix symbolique, ce qui en fait une opération située hors du champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée ; – en règle générale, le prix d’achat retenu pour le calcul de la base d’imposition propre à chaque lot devra être exactement déterminé à partir du prix d’acquisition des parcelles d’origine en proportion des surfaces incluses dans le lot cédé (en ce compris la fraction des parties communes éventuellement attachée à chaque lot par tantième ainsi qu’une part proportionnelle des emprises mentionnées ci-dessus). Il ne pourra en aller autrement que lorsque les particularités tenant à la consistance et aux caractéristiques du terrain d’origine sont de nature à justifier que soit retenu un prix différencié entre diverses fractions de celui-ci, sans que cette différenciation puisse finalement conduire à ce que la somme des montants pris en considération à cet effet excède le montant effectif de l’acquisition de l’ensemble du terrain loti. ".

9. Comme il a été dit plus haut, pour déterminer le prix de revient au mètre carré des lots revendus par la société, l’administration a retenu le prix d’acquisition total des terrains qui comportait donc nécessairement celui des surfaces non vendables que la société a pu céder ultérieurement à titre gratuit. Ainsi, l’administration a appliqué dans ses calculs les termes de la doctrine administrative précitée, selon laquelle le prix d’acquisition des parties communes ou des emprises être pris en compte pour le calcul de la marge taxable à la taxe sur la valeur ajoutée. La société, à laquelle en toute hypothèse il appartient sur le terrain de la doctrine également, de justifier de la superficie des parcelles non vendables et ainsi d’établir la superficie des parties communes devant être imputées aux lots cédés, ce qu’elle ne fait pas dans la présente instance, ne peut donc se prévaloir des termes de cette doctrine sur le fondement des dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.

10. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la présente requête doit être rejetée, en ce compris les conclusions formées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l’EURL Le Cheval de l’Hieuse est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à l’EURL Le Cheval de l’Hieuse et au directeur départemental des finances publiques du Gard.

Délibéré après l’audience du 14 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M. Peretti, président,

M. Parisien, premier conseiller,

M. Baccati, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2024.

Le rapporteur,

P. PARISIEN

Le président,

P. PERETTI

Le greffier,

D. BERTHOD

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous huissiers à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

ez ici]

N°2201691