Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 13 juin 2023, le 21 février 2024 et le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris, représenté par M^e Laroche, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté DP 075 102 22 V0316 du 14 décembre 2022 par lequel la maire de Paris n’a pas fait opposition à l’exécution des travaux portant changement de destination des locaux existant au 116-118, rue d’Aboukir à Paris (75002), ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris soutient que :

— il a intérêt pour agir ;

— il a qualité pour agir ;

— l’auteur de l’arrêté attaqué est incompétent ;

— la décision attaquée est entachée d’une erreur de droit, dès lors qu’elle méconnaît l’article UG 2.2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la Ville de Paris.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 7 septembre 2023, le 17 avril 2024, le 16 octobre 2024 et le 20 décembre 2024, la SCI EDDIE, représentée par M^e Guérin conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 12 000 euros soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris n’a pas intérêt à agir ;

— la requête est irrecevable, le syndic n’a pas été autorisé par l’assemblée générale de copropriété à représenter le syndicat des copropriétaires avant l’introduction de la requête ;

— les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris ne sont pas fondés.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 31 octobre 2024 et le 14 novembre 2024, la Ville de Paris s’en remet à la sagesse du tribunal.

Par ordonnance du 18 avril 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 28 avril 2025.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’urbanisme ;

— le règlement du plan local d’urbanisme de Ville de Paris ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Hombourger,

— les conclusions de M. Gualandi, rapporteur public,

— et les observations de M^e Laroche, représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris, et de M^e Guérin, représentant la SCI EDDIE.

Une note en délibéré présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris a été enregistrée le 4 juin 2025 et n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Le 23 octobre 2022, la SCI EDDIE a déposé une demande préalable afin d’autoriser le changement de destination de locaux situés au 116-118, rue d’Aboukir à Paris (75002) dans le but de permettre l’exploitation commerciale de ces locaux à titre d’hébergement hôtelier et touristique. Par un arrêté du 14 décembre 2022, la maire de Paris n’a pas fait opposition à ce changement de destination. Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris demande l’annulation de cette décision, ensemble le rejet de son recours gracieux formé le 20 février 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, par un arrêté du 15 mars 2022, régulièrement publié au bulletin municipal officiel de la Ville de Paris du 18 mars suivant, la maire de Paris a donné délégation à M^me A B, signataire de l’arrêté de non-opposition à la déclaration préalable, cheffe de la circonscription Centre-Est, couvrant en particulier le 2ème arrondissement de Paris, en vue de signer, notamment, les arrêtés, actes, décisions et correspondances concernant les déclarations préalables. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué doit être écarté comme manquant en fait.

3. En second lieu, aux termes de l’article UG.2.2.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris : " La surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle, notée SPH, est la surface de plancher globalement destinée à l’habitation et aux CINASPIC* () 2°- Secteur de protection de l’habitation : / Sur tout terrain, la SPH après travaux ne doit pas être inférieure à la SPH initiale () où SPH est la surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle définie au § 1° ci-avant. « Par ailleurs, les dispositions générales de ce règlement définissent les destinations des locaux en précisant que : » Pour l’application du règlement, seules seront prises en considération les destinations correspondant à des droits réels ou certains établis par le droit ou l’usage ; les décisions et actes administratifs résultant de la législation relative aux changements d’usage de locaux seront notamment pris en compte. « . Enfin, l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, dans sa version applicable au litige : » () Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. / Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation. () ".

4. Lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce.

5. En outre, en l’espèce, le règlement du plan local d’urbanisme de Paris, comportant des dispositions spécifiquement applicables aux changements de destination pour faire obstacle à la réduction des surfaces destinées à l’habitation, prévoit la prise en considération des destinations correspondant à des droits réels ou certains établis par le droit ou l’usage. Le respect de ces dispositions doit, par suite, être apprécié en tenant compte des droits réels, qui peuvent résulter des autorisations délivrées sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, du fait de la compensation à laquelle elles ont été subordonnées.

6. Les requérants font valoir que le changement de destination litigieux ne pouvait être accepté par la Ville de Paris dans le secteur de protection et de l’habitation auquel appartient l’immeuble du 116-118, rue d’Aboukir à Paris qui est concerné par le projet dès lors que ce dernier avait pour effet de transformer une habitation en hébergement hôtelier, entraînant ainsi une diminution de la surface de plancher de l’habitation initiale.

7. D’une part, si, les requérants se prévalent, au soutien de leur moyen, du règlement de copropriété de 1953 décrivant le local objet des décisions en litige comme un appartement, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le local en litige aurait été affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970, qu’il ait fait l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination ou qu’il ait bénéficié d’une autorisation administrative de changement d’usage délivrée sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, le local n’est pas réputé à usage d’habitation et n’est l’objet d’aucun droit réel ou certain concernant son usage.

8. D’autre part, il est constant que le local en litige n’a pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme. En outre, il ressort de l’acte authentique notarié et des photographies produites en défense, que le local, s’il est certes équipé d’une cuisine, ne présente globalement pas les aménagements permettant de considérer que ses caractéristiques propres ne pourraient l’affecter qu’à une seule destination. Enfin, il ressort de l’acte notarié d’acquisition de l’appartement en cause par la SCI EDDIE du 26 février 1991 que celui-ci est décrit comme étant à usage commercial. En outre, l’immeuble est décrit par son ancien propriétaire comme étant un bureau en 1971, lors de la révision des évaluations servant de base à certains impôts directs locaux, comme le mentionne la déclaration « modèle C » établie à cette occasion. Ainsi, cet appartement était affecté à un usage professionnel avant le 1er janvier 1977, date d’entrée en vigueur des premières dispositions subordonnant à autorisation les changements de destination qui figuraient au deuxième alinéa de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, il ressort de deux attestations de témoins, produites en défense, que le local en litige n’était pas utilisé à des fins d’habitation mais a continué d’être exploité à des fins professionnelles par le gestionnaire de la boutique attenante à celui-ci située au rez-de-chaussée du même immeuble. Il ne ressort donc pas des pièces du dossier que ce local ait, depuis 1971, fait l’objet d’un changement d’usage. Le local en litige doit donc être considéré, tant pour l’application du code de l’urbanisme que celle du règlement du plan local d’urbanisme de la ville de Paris, comme ayant une destination étrangère à la fonction résidentielle, de sorte que le changement de destination déclaré ne saurait avoir pour effet de diminuer la surface de plancher affectée à cette fonction, dite « SPH ». Il en résulte qu’en ne s’opposant pas à la déclaration préalable litigieuse, la maire de Paris n’a pas méconnu les dispositions de l’article UG.2.2.1 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen ne peut qu’être écarté.

9. Il résulte de ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’examiner la recevabilité de la requête et en particulier les fins de non-recevoir opposées en défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêté de la maire de Paris du 14 décembre 2022 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur les frais liés au litige :

10. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

11. D’une part, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la SCI EDDIE, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

12. D’autre part, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI EDDIE et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris versera à la SCI EDDIE une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 116-118 rue d’Aboukir à Paris et 9 rue Sainte-Foy à Paris, à la SCI EDDIE et à la Ville de Paris.

Délibéré après l’audience du 3 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Jean-Philippe Séval, président,

M^me Chloé Hombourger, première conseillère

M. Vadim Melka, conseiller

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

La rapporteure,

C. HOMBOURGER

Le président,

J.-P. SEVAL

La greffière,

S. RAHMOUNI

La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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