TRIBUNAL ADMINISTRATIF
DE POITIERS


N° 1900948 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ___________


SCI COURS JULIEN

___________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

M^me Maïta X
Rapporteur
___________ Le tribunal administratif de Poitiers
(2ème chambre) M. Frédéric Plas Rapporteur public
___________
Audience du 26 novembre 2020 Décision du 10 décembre 2020 ___________ C
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 avril et 5 décembre 2019, la SCI Cours Julien, représentée par M^e Ibanez, demande au tribunal :
1°) de condamner la commune de Saint-Denis d’Oléron à lui verser une indemnité de 192 350 euros en réparation des préjudices résultant de la délivrance d’un permis de construire illégal le 14 mai 2014 ainsi que d’un certificat d’urbanisme opérationnel illégal délivré le 8 août 2012 ;
2°) d’assortir ces sommes des intérêts à compter du 12 avril 2019 et de leur capitalisation ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis d’Oléron une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la délivrance d’un permis de construire illégal le 14 mai 2014 constitue une faute engageant la responsabilité de la commune ;
- la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel le 8 août 2012 constitue également une faute engageant sa responsabilité ;
- son préjudice matériel doit être évalué à 112 350, 27 euros, incluant les frais d’acquisition du terrain, les frais de notaire, de raccordement aux réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité, les frais résultant du recours à un architecte pour la réalisation des travaux, des dépenses de travaux plaquiste, d’électricité, de gros œuvre, de menuiserie et de peinture ;
- son préjudice moral doit être évalué à 80 000 euros ;

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- les préjudices allégués sont imputables à l’illégalité fautive de la commune.
Par trois mémoires en défense, enregistrés les 10 octobre 2019, 9 janvier et 13 août 2020, la commune de Saint-Denis d’Oléron, représentée par la SCP Brossier, Carré, Joly, M^e Brossier, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les conclusions indemnitaires tenant à l’illégalité alléguée du certificat d’urbanisme opérationnel sont irrecevables car elles procèdent d’une cause juridique distincte des conclusions indemnitaires fondées sur l’illégalité du permis de construire du 14 mai 2014 ;
- la société requérante, professionnelle de l’immobilier, a commis des imprudences fautives car d’une part, elle a réalisé des travaux postérieurement à l’ordonnance de la cour administrative d’appel de Bordeaux suspendant le permis de construire et d’autre part, elle ne pouvait ignorer le risque d’érosion de la falaise à proximité de laquelle s’implantait son projet ;
- en tant que professionnel de l’immobilier, la SCI aurait dû s’assurer de la faisabilité du projet en conditionnant la réalisation de la vente à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours ;
- la requérante ne peut pas invoquer, en cours d’instance, de nouvelles conclusions indemnitaires fondées sur l’illégalité du certificat d’urbanisme opérationnel délivré le 8 août 2012, et celles-ci sont irrecevables ;
- la société ne peut pas prétendre à être indemnisée de l’entier prix d’achat du terrain mais seulement de la perte de valeur vénale du terrain ; or, aucune perte de valeur vénale n’est établie, le terrain demeurant constructible ;
- la requérante n’établit pas que les frais de raccordement aux réseaux ont réellement été acquittés, ni qu’ils l’ont été au cours de la période comprise entre l’obtention du permis de construire et sa suspension par la cour administrative d’appel de Bordeaux le 22 octobre 2014 ;
- les frais d’architecte et de travaux divers sont sans lien avec l’illégalité du permis de construire ;
- le préjudice moral invoqué est inexistant ;
- l’Etat doit, le cas échéant, la garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre dès lors qu’il a commis une faute en s’abstenant de déférer le certificat d’urbanisme opérationnel du 8 août 2012, et qu’il aurait dû classer le terrain d’assiette du projet en zone inconstructible du plan de prévention des risques naturels.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 juillet 2020, le préfet de la Charente-Maritime conclut au rejet des conclusions de la commune de Saint-Denis tendant à ce qu’il la garantisse des condamnations éventuelles prononcées à son encontre.
La clôture de l’instruction a été fixée au 16 septembre 2020 par une ordonnance du même jour.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :,
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.

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Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M^me X,
- les conclusions de M. Plas, rapporteur public,
- et les observations de M^e Brossier, avocate de la commune de Saint-Denis d’Oléron.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile immobilière (SCI) Cours Julien a bénéficié d’un certificat d’urbanisme opérationnel le 8 août 2012. Le 14 mai 2014, elle a obtenu un permis de construire une maison individuelle, en lieu et place d’un chai préexistant, à Saint-Denis d’Oléron. A la suite d’un déféré préfectoral assorti d’une demande de suspension, ce permis de construire a été suspendu par une ordonnance de la cour administrative d’appel de Bordeaux le 22 octobre 2014 et annulé par un jugement du tribunal administratif du 25 juin 2015 (n°1402201), confirmé par l’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux n°15BX02883 du 17 janvier 2017, devenu définitif. La SCI Cours Julien a alors sollicité l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’illégalité du permis de construire dans une réclamation préalable que la commune a expressément rejeté le 11 février 2019. Elle demande la condamnation de la commune à lui verser l’indemnité de 192 350,27 euros au titre des préjudices matériels et moraux subis.
Sur la recevabilité des conclusions :
2. La commune de Saint-Denis d’Oléron fait valoir que les conclusions tendant à l’engagement de sa responsabilité en raison des fautes qu’elle aurait commises en délivrant le certificat d’urbanisme du 8 août 2012 sont irrecevables et portent sur un préjudice distinct de celui invoqué dans le cadre de la réclamation préalable.
3. Il résulte de l’instruction que, dans sa réclamation préalable et dans sa requête introductive, la requérante a demandé l’indemnisation de préjudices résultant de l’illégalité du permis de construire délivré le 14 mai 2014. Ainsi, en invoquant dans son mémoire complémentaire l’illégalité du certificat d’urbanisme dont elle a bénéficié le 8 août 2012, elle a modifié le contenu de ses conclusions et a demandé la condamnation de la commune au titre d’un fait générateur distinct de celui invoqué dans sa réclamation préalable et dans sa requête introductive. Ces dernières conclusions n’ont donc pas été précédées d’une décision administrative susceptible de lier le contentieux et n’ont pas donné lieu à une réponse au fond de l’administration au cours de l’instance. La commune est donc fondée à soutenir qu’elles correspondent à des conclusions nouvelles qui sont irrecevables.
Sur la faute :
4. La délivrance d’un permis de construire irrégulier constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune envers son bénéficiaire. Il est constant que le permis de construire délivré le 14 mai 2014 par le maire de la commune de Saint-Denis d’Oléron a été annulé par un arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 17 janvier 2017 devenu définitif, au motif que le projet portait atteinte à la sécurité publique compte tenu de sa proximité avec une falaise soumise à un risque d’érosion. Ainsi, en délivrant cette autorisation, la commune de Saint-Denis d’Oléron a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

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Sur les imprudences fautives des requérants :
5. Contrairement à ce que soutient la commune de Saint-Denis d’Oléron, aucun élément du dossier ne permet de considérer que la SCI Cours Julien est un professionnel de l’immobilier. De plus, la circonstance que la requérante savait que son terrain était partiellement classé en zone d’aléa érosion littoral n’implique pas qu’elle ait commis une imprudence en sollicitant un permis de construire. Enfin, la commune ne peut soutenir que la SCI aurait été imprudente au seul motif qu’elle aurait engagé des dépenses avant que le permis de construire soit purgé de tout recours, dès lors qu’elle pouvait s’en prévaloir dès sa délivrance.
Sur les préjudices :
6. Le préjudice subi par la SCI Cours Julien correspond aux frais qu’elle a exposés inutilement pour la réalisation de l’opération autorisée entre la date de notification du permis de construire, le 14 mai 2014, et celle de l’ordonnance suspendant son exécution, le 22 octobre 2014, et qui peuvent être regardés comme la conséquence directe et certaine du permis irrégulièrement délivré.
En ce qui concerne les coûts exposés pour l’acquisition du terrain :
7. La société requérante demande à être indemnisée du prix d’achat du terrain. Toutefois, il résulte de l’instruction que l’acquisition des terrains en cause est antérieure à la délivrance du permis de construire illégal. Ainsi, le chef de préjudice tenant au prix d’acquisition du terrain et des frais notariés en découlant ne peut être regardé comme la conséquence directe et certaine de l’illégalité du permis de construire.
En ce qui concerne les frais liés aux raccordement aux réseaux :
8. En premier lieu, le préjudice allégué de 1 319,50 euros au titre de la contribution au raccordement électrique ne peut être regardé comme certain dès lors que la requérante se borne à produire un devis sans faire état ni du paiement de cette somme, ni de la réalisation des travaux de raccordement en cause.
9. En deuxième lieu, la société allègue s’être acquittée de la somme de 648 euros au titre de la participation financière au raccordement à l’assainissement collectif le 9 décembre 2014. Ainsi, cette dépense est postérieure à la suspension du permis de construire et ne peut donc être considérée comme la conséquence directe et certaine de ce dernier.
10. En troisième lieu, la société fait état d’une dépense de 5 122,34 euros au titre des frais de branchement aux réseaux d’eau et d’assainissement. Toutefois, les deux factures de la compagnie des eaux de Royan pour les branchements d’eau et d’assainissement qu’elle produit sont postérieures à la suspension du permis ordonnée par la cour administrative d’appel de Bordeaux le 22 octobre 2014. De plus, il résulte de l’instruction que les devis correspondants à ces travaux de branchement ont été établis le 16 décembre 2014, et n’avaient pas été, à cette date, acceptés par la requérante. Dès lors, ces dépenses sont postérieures à la suspension du permis de construire et ne peuvent être regardées comme la conséquence directe et certaine de celui-ci.
En ce qui concerne les frais d’architecte :

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11. La requérante fournit 4 note d’honoraires au titre des frais d’architecte dont elle s’est acquittée, pour une somme globale de 10 770 euros. Il résulte de l’instruction que la 2e note d’honoraires du 20 novembre 2014, d’un montant de 2 940 euros, porte sur une commande effectuée le 22 septembre 2014, soit au cours de la période indemnisable. Au contraire, les 3 autres notes d’honoraires se rapportent soit au dépôt de la demande de permis, soit au dépôt d’une demande de déclaration préalable et concernent des périodes et faits étrangers à ceux du présent litige. Dès lors, la société est uniquement fondée à se prévaloir d’un préjudice de 2 940 euros au titre des frais d’architecte engagés.
En ce qui concerne les travaux divers :
12. La requérante se prévaut d’une dépense globale de 28 902,41 euros. D’une part, il résulte de l’instruction que les différentes factures produites à ce titre portent sur des périodes étrangères à la période d’indemnisation. D’autre part, il ne résulte pas de l’instruction que les travaux ainsi effectués se rapportent à la réalisation du projet impacté par le permis de construire illégal, mais au contraire à des travaux relatifs à l’aménagement d’un garage étranger au projet initial de la société requérante. Par suite, elle n’est pas fondée à en solliciter une indemnisation.
En ce qui concerne le préjudice moral :
13. Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera fait une juste appréciation du préjudice moral de la requérante en le fixant à la somme de 2 000 euros.
14. Il résulte de tout ce qui précède que la société Cours Julien est seulement fondée à demander la condamnation de la commune de Saint-Denis d’Oléron à lui verser une indemnité de 4 940 euros au titre des préjudices financiers subis.
Sur la garantie de l’Etat :
15. Pour demander la condamnation de l’Etat à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, la commune de Saint-Denis d’Oléron fait valoir d’une part que le plan de prévention des risques naturels aurait dû classer le terrain d’assiette du projet en secteur inconstructible. D’autre part, elle soutient qu’il a commis une faute en s’abstenant de déférer le certificat d’urbanisme opérationnel du 8 août 2012 déclarant une opération réalisable. En l’espèce toutefois, la circonstance que ce certificat d’urbanisme aurait pu être déféré est sans incidence sur l’appel en garantie dès lors que cette décision n’est pas le fait générateur de la responsabilité de la commune. En outre, il résulte de l’instruction que le permis de construire a été annulé au motif qu’une erreur manifeste d’appréciation a été commise dans l’application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, lequel relève de l’appréciation de la commune. Celle- ci n’est donc pas fondée à solliciter la garantie de l’Etat.
Sur les intérêts et leur capitalisation :
16. La société requérante a droit aux intérêts au taux légal correspondant à l’indemnité de 4 940 euros à compter du 12 avril 2019. La capitalisation des intérêts a été demandée dans la requête. Il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 13 avril 2020, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d’intérêts, ainsi qu’à chaque échéance annuelle à compter de cette date.
Sur les frais liés au litige :

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17. Il y a lieu de faire application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis d’Oléron une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par la société Cours Julien. Ces dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la requérante au même titre.
DECIDE :
Article 1er : La commune de Saint-Denis d’Oléron est condamnée à verser à la SCI Cours Julien la somme de 4 940 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2019. Les intérêts échus à la date du 13 avril 2020 puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts.
Article 2 : La commune de Saint-Denis d’Oléron versera à la SCI Cours Julien une somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Cours Julien, à la commune de Saint-Denis d’Oléron et au préfet de la Charente-Maritime.
Délibéré après l’audience du 26 novembre 2020, à laquelle siégeaient :
M. Lemoine, président, M^me X, conseiller, M. Fernandez, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2020.
Le rapporteur, Le président,
signé signé
M. Y D. LEMOINE
La greffière,
signé
G. Z

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N° 1900948 7
La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
La greffière,
G. Z