Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 24 avril 2024 et le 14 novembre 2025, M^me B… A…, représentée par la SELARL Océanis Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler la délibération du 12 août 2023 par laquelle l’assemblée générale extraordinaire de l’association syndicale autorisée (ASA) du lotissement du domaine des Fées situé à Vaux-sur-Mer a voté en faveur de la modification de ses statuts ;

2°) d’annuler la décision du 30 octobre 2023 par laquelle le préfet de la Charente-Maritime a approuvé la modification des statuts de l’ASA du lotissement du domaine des Fées ;

3°) d’annuler la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé auprès du préfet de la Charente-Maritime en date du 29 décembre 2023 ;

4°) de rejeter la demande subsidiaire formée par l’ASA du lotissement du domaine des Fées ;

5°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- en raison des imprécisions concernant le périmètre du lotissement et la liste des membres de l’assemblée des propriétaires, il est impossible d’en déduire que le quorum était réuni et que les règles de majorité ont été respectées ;

- la règle de la majorité qualifiée prévue à l’article 45 des statuts n’a pas été respectée, les résolutions de la délibération du 12 août 2023 ayant été adoptées à la majorité simple ;

- le vote à bulletin secret n’a pas été réalisé sur demande du tiers des membres présents et représentés en méconnaissance des dispositions de l’article 18 du décret du 6 mai 2003 portant application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relatif aux associations syndicales de propriétaires, ni même du quart de ses membres comme le prévoit l’article 19 des statuts de l’ASA ;

- les propriétaires ont relevé de très nombreux dysfonctionnements dans l’utilisation de l’application dématérialisée qui a permis de recueillir les votes ce qui a altéré la sincérité du scrutin ;

- l’arrêté préfectoral en litige approuve implicitement l’extension du périmètre du lotissement, sans que ce périmètre soit défini de manière suffisamment précise et en méconnaissance des dispositions de l’article 37 de l’ordonnance du 1er juillet 2023 précitée ;

- l’article 21 des nouveaux statuts méconnait les dispositions de l’article 20 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 en tant qu’il prévoit que l’assemblée générale des propriétaires délibère, d’une part, sur « l’approbation des prévisions budgétaires pour le prochain exercice, le montant global de la redevance qui en découle et les bases de répartition de cette redevance, tels que définis par le syndicat » et, d’autre part, sur « les modifications du cahier des charges et du règlement intérieur » du lotissement.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 octobre 2025, le préfet de la Charente-Maritime conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir qu’aucun des moyens n’est fondé.

Par un mémoire en défense enregistré le 14 octobre 2025, l’association syndicale autorisée du lotissement du domaine des Fées, représenté par M^e Riffaud-Declercq, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à la modulation dans le temps des effets de la mesure prononcée et, en tout état de cause, à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M^me A… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les conclusions à fin d’annulation de la délibération de l’assemblée générale extraordinaire du 12 août 2023 sont irrecevables au motif que le recours administratif préalable du 10 décembre 2023 est mal dirigé et tardif en application de la théorie de la connaissance acquise ; en tout état de cause, la délibération attaquée constitue une mesure préparatoire insusceptible de recours ;

- aucun des moyens n’est fondé ;

- l’annulation des actes attaqués priverait de base légale les actes pris par l’ASA depuis le 12 août 2023 ce qui porterait atteinte à son bon fonctionnement et justifierait une modulation dans le temps des effets du jugement à intervenir.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ;

- le décret n°2006-504 du 3 mai 2006 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Boutet,

- les conclusions de M^me Guilbaud, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Macé, représentant M^me A… et de M^e Riffaud-Declercq, représentant l’association syndicale autorisée du lotissement du domaine des Fées.

Une note en délibéré a été enregistrée le 5 mars 2023 pour l’association syndicale autorisée du lotissement du domaine des Fées.

Considérant ce qui suit :

M^me A… est propriétaire d’une résidence incluse dans le périmètre du lotissement du domaine des Fées situé à Vaux-sur-Mer (Charente-Maritime) relevant d’un association syndicale autorisée (ASA) créée par arrêté du préfet de la Charente-Maritime du 3 mars 1935. En 2010, les statuts de l’ASA du domaine des Fées ont fait l’objet d’une première mise en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, qui a été approuvée par l’arrêté du préfet de la Charente-Maritime du 21 décembre 2010. En 2022, le syndicat de l’ASA a proposé de modifier à nouveau les statuts dans le but de corriger les non-conformités qui subsistaient par rapport à l’ordonnance du 1er juillet 2004. Par délibération du 12 août 2023, les membres de l’ASA réunis en assemblée générale extraordinaire ont voté la modification des statuts dans le cadre de la procédure prévue à l’article 39 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précitée. Par arrêté du 30 octobre 2023, le préfet de la Charente-Maritime a approuvé la modification des statuts. Par la présente requête, M^me A… demande l’annulation de la délibération du 12 août 2023, de l’arrêté du 30 octobre 2023 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux contre ces décisions formé le 29 décembre 2023 auprès du préfet de la Charente-Maritime.

Sur la recevabilité des conclusions à fin d’annulation de la délibération de l’assemblée générale extraordinaire du 12 août 2023 :

Aux termes de l’article 39 de l’ordonnance du 1er juillet 2024 relative aux associations syndicales de propriétaires : « Les modifications statutaires autres que celles prévues aux articles 37 [extension du périmètre d’une association syndicale autorisée ou changement de son objet] et 38 [distraction] font l’objet, sur proposition du syndicat ou du dixième des propriétaires, d’une délibération de l’assemblée des propriétaires convoquée en session extraordinaire à cet effet. La délibération correspondante est transmise à l’autorité administrative qui peut autoriser la modification statutaire par acte publié et notifié dans les conditions prévues à l’article 15 ».

La délibération du 12 août 2023 de l’assemblée générale de l’ASA du lotissement du domaine des Fées proposant la modification de ses statuts n’est qu’un élément de la procédure prévue par les dispositions précitées de l’article 39 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, suivant laquelle les propositions de cette nature doivent être examinées par le syndicat avant qu’il y soit statué par l’autorité administrative compétente laquelle dispose d’un pouvoir d’appréciation l’autorisant à s’écarter, le cas échéant, de la proposition qui lui est soumise. Par suite, cette délibération présente le caractère d’un acte préparatoire ne faisant pas grief et n’est pas détachable de cette procédure. Les conclusions à fin d’annulation de la délibération du 12 août 2023 doivent par suite être rejetées au motif de leur irrecevabilité, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres fins de non-recevoir soulevées par l’ASA du lotissement du domaine des Fées.

Sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 30 octobre 2023 du préfet de la Charente-Maritime :

En premier lieu, aux termes de l’article 19 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires : « L’assemblée des propriétaires se réunit en session ordinaire ou extraordinaire et délibère dans des conditions définies par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 62 ». Aux termes de l’article 17 du décret du 3 mai 2006 portant application de cette ordonnance : « A partir de l’état nominatif des propriétaires prévu à l’article 4 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, le président de l’association dresse la liste des membres de l’assemblée des propriétaires d’après les règles fixées dans les statuts. La liste est déposée pendant quinze jours au siège de l’association avant chaque réunion ou consultation écrite de l’assemblée des propriétaires. L’annonce de ce dépôt est affichée dans chacune des communes sur le territoire desquelles s’étend le périmètre de l’association. Le président rectifie cette liste à la demande de tout nouveau propriétaire qui viendrait à se faire connaître postérieurement à son établissement et justifierait de son droit à siéger à l’assemblée des propriétaires ». Aux termes de l’article 19 du même décret : « Le président convoque l’assemblée par courrier envoyé à chaque membre quinze jours au moins avant la réunion et indiquant le jour, l’heure, le lieu et l’ordre du jour de la séance. Les convocations peuvent également être envoyées par télécopie ou courrier électronique ou être remises en main propre. En cas d’urgence, le délai de convocation peut être abrégé à cinq jours. (…) L’assemblée des propriétaires délibère valablement quand le total des voix des membres présents et représentés est au moins égal à la moitié plus une du total des voix de ses membres. Lorsque cette condition n’est pas remplie, l’assemblée est à nouveau convoquée sur le même ordre du jour dans des délais fixés par les statuts. L’assemblée délibère alors valablement sans condition de quorum. Les délibérations sont adoptées à la majorité des voix des membres présents et représentés. En cas de partage égal, la voix du président est prépondérante. Sauf dispositions contraires prévues par les statuts, le vote a lieu au scrutin secret à la demande du tiers des voix des membres présents et représentés ».

La requérante soutient que les plans parcellaires et la liste des parcelles cadastrales annexés aux nouveaux statuts sont incohérents les uns avec les autres et ne correspondent pas à la réalité et qu’il est impossible de vérifier le respect du quorum et d’en déduire que la modification des statuts a recueilli la majorité des voix de propriétaires. Il ressort toutefois du procès-verbal de la session de l’assemblée générale extraordinaire du 12 août 2023 que 98 propriétaires représentants 1 286 voix étant présents ou représentées sur un total de 146 propriétaires représentant 1 675 voix, de sorte que le quorum prévu par les dispositions de l’article 19 du décret du 3 mai 2006 précitées était atteint. Il ressort également du procès-verbal de l’assemblée générale que les résolutions de l’assemblée générale extraordinaire concernant la modification de statuts de l’association ont recueilli la majorité simple des voix. L’ASA a produit dans le cadre de l’instance la liste mise à jour des propriétaires membres depuis 1999 jusqu’en 2023, confirmant le nombre de 146 propriétaires représentant 1 675 voix en 2023. En se bornant à invoquer des incohérences entre les plans parcellaires annexés aux statuts et le plan cadastral actuel, la requérante n’apporte pas d’éléments suffisants permettant d’établir que le nombre total de propriétaires membres pris en compte lors de l’assemblée générale extraordinaire du 12 août 2023 serait erroné. Le moyen invoqué doit par suite être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 60 de la même ordonnance : « I. – Les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898 sont régies par les dispositions de la présente ordonnance. \ Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu’à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 62. A l’exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l’autorité administrative ou, à défaut d’approbation, et après mise en demeure adressée au président de l’association et restée sans effet à l’expiration d’un délai de trois mois, l’autorité administrative procède d’office aux modifications statutaires nécessaires. (…) ». Le décret mentionné par ces dispositions a été adopté le 3 mai 2006 et publié le 5 mai 2006.

Par ailleurs, aux termes de l’article 45 de statuts de l’ASA du lotissement du domaine des Fées dans sa version mise à jour par l’arrêté préfectoral du 21 décembre 2010 : « Modifications : Les modifications aux présents statuts ne peuvent être effectués qu’après un vote en assemblée général extraordinaire dans les conditions de forme prévues aux articles 37, 38 et 39 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et aux conditions de majorité de l’article 14 de ladite ordonnance , soit majorité des propriétaires détenant au moins 2/3 de la superficie du domaine, soit les 2/3 des propriétaires détenant au moins la moitié des superficies ».

La requérante soutient que la modification de statuts approuvée par l’arrêté préfectoral en litige nécessitait, en application de l’article 45 des statuts de l’ASA précités, d’être approuvée à la majorité des propriétaires détenant au moins deux tiers de la superficie du domaine, soit les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié des superficies. Il résulte toutefois des dispositions combinées de l’article 39 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 cité au point 2 et de l’article 19 du décret du 3 mai 2006 pris pour son application, citées au point 4, qu’une modification des statuts d’une association syndicale autorisée n’impliquant pas de changement d’objet ou de périmètre, ni de distraction, sont adoptées en assemblée générale extraordinaire à la majorité simple. Si la requérante se prévaut des dispositions de l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 citées au point 6 qui permettaient d’appliquer les statuts en vigueur à la date de publication de cette ordonnance jusqu’à leur mise en conformité, ces dispositions transitoires ont expiré au terme du délai de deux ans prévu pour mettre les statuts en conformité, c’est-à-dire depuis le 6 mai 2008. Il en résulte qu’à la date de la délibération du 12 août 2023, l’ASA était fondée à écarter l’application de l’article 45 de ses statuts devenu illégal, et à considérer que la modification des statuts de l’association dans le cadre de l’article 39 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, c’est à dire sans modification de l’objet ou du périmètre, ni distraction, devait être approuvée à la majorité simple. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 45 de statuts de l’ASA doit par suite être écarté

En troisième lieu, aux termes de l’article 19 des statuts de l’ASA du lotissement du domaine des Fées dans sa version mise à jour par l’arrêté préfectoral du 21 décembre 2010 : « Le vote au bulletin secret a lieu toutes les fois que le quart des membres présents et représentés le réclame. Si ce quart n’est pas atteint, le Président est seul juge pour accord ou non le scrutin secret ».

Si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d’une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n’est de nature à entacher d’illégalité la décision prise que s’il ressort des pièces du dossier qu’il a été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu’il a privé les intéressés d’une garantie.

La requérante fait valoir qu’il ne ressort d’aucune mention que le vote au bulletin secret qui a été mis en place au moyen de l’application « VOTEER » aurait été formulée à la demande du tiers des voix des membres présents et représentés, comme cela est exigé par l’article 19 du décret du 3 mai 2006 exposé au point 4, ni même par le quart de ses membres comme cela est prévu à l’article 19 des statuts de l’ASA précité. L’article 19 du décret du 3 mai 2006 précité prévoit que les statuts de l’ASA peuvent prévoir des dispositions dérogatoires à la règle qui impose que le vote à bulletin secret soit réalisé à la demande du tiers des membres présents et représentés lors de l’assemblée générale. L’article 19 des statuts de l’association prévoit que le vote a lieu sur demande du quart des membres et que si le quart n’est pas atteint, le président peut décider ou non d’accorder le scrutin secret. En ce qui concerne l’assemblée générale extraordinaire du 12 août 2023, il n’est ni établi ni même allégué que ce vote à bulletin secret aurait fait l’objet d’une demande d’un quart des membres présents ou représentés. Il n’est pas non plus soutenu que la demande aurait été formulée par moins du quart de ses membres, ce qui aurait permis au président de décider d’accorder le vote à bulletin secret. La délibération du 12 août 2023 a donc été adoptée en méconnaissance des dispositions de l’article 19 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée et de l’article 19 des statuts l’ASA du domaine des Fées. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce vice aurait exercé une influence sur le sens de la délibération du 12 août 2023 et de l’arrêté du 30 octobre 2023 approuvant la modification des statuts de l’ASA ou qu’il aurait privé le requérant d’une garantie. Par suite, le moyen tiré de ce que la délibération du 12 août 2023 serait intervenue à l’issue d’une procédure irrégulière concernant le caractère secret du scrutin doit être écarté.

En quatrième lieu, la requérante soutient que les propriétaires membres ont relevé de très nombreux dysfonctionnements de l’application « VOTEER » permettant de voter par voix dématérialisée, dont ils n’avaient reçu le tutoriel que le 2 août 2023, soit dix jours seulement avant l’assemblée générale. Pour l’établir, la requérante produit trois captures d’écran de l’application dont deux ne concernent pas l’assemblée générale extraordinaire. La troisième concerne la résolution n°8 de l’assemblée générale mais ne permet pas d’établir à elle seule l’existence de dysfonctionnements. L’ASA justifie en revanche qu’un professionnel en charge de l’utilisation de l’application participait à la séance et a réalisé un test d’essai concluant. Elle produit par ailleurs une attestation de régularité du scrutin établie par le représentant de la société gestionnaire de l’application datée du 30 août 2023. Enfin, aucun dysfonctionnement de l’application lors des opérations de vote n’est retracé par le procès-verbal de la séance. Dans ces conditions, la requérante n’apporte pas d’éléments suffisants pour établir que les dysfonctionnements qu’elle allègue ont eu une influence sur le sens de la délibération adoptée le 12 août 2023.

En cinquième lieu, aux termes de l’article 37 de de l’ordonnance du 1er juillet 2024 relative aux associations syndicales de propriétaires : « I. – Une proposition de modification statutaire portant extension du périmètre d’une association syndicale autorisée ou changement de son objet peut être présentée à l’initiative du syndicat, d’un quart des propriétaires associés, d’une collectivité territoriale ou d’un groupement de collectivités territoriales sur le territoire desquels s’étend ce périmètre ou de l’autorité administrative compétente dans le département où l’association a son siège. L’extension de périmètre peut également être engagée à la demande de propriétaires dont les immeubles ne sont pas inclus dans le périmètre. La proposition de modification est soumise à l’assemblée des propriétaires. Lorsque la majorité, telle qu’elle est définie à l’article 14, des membres de l’assemblée se prononce en faveur de la modification envisagée, l’autorité administrative ordonne une enquête publique conformément aux dispositions de l’article 12. Lorsqu’il s’agit d’étendre le périmètre, l’autorité administrative consulte les propriétaires des immeubles susceptibles d’être inclus dans le périmètre dans les conditions prévues aux articles 13 et 14. II. – Toutefois, il n’est pas procédé à une enquête publique et la proposition de modification est soumise au syndicat qui se prononce à la majorité de ses membres, lorsque l’extension envisagée porte sur une surface n’excédant pas un pourcentage, défini par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 62, de la superficie incluse dans le périmètre de l’association et qu’ont été recueillis, par écrit, l’adhésion de chaque propriétaire des immeubles susceptibles d’être inclus dans le périmètre ainsi que, à la demande de l’autorité administrative, l’avis de chaque commune intéressée. III. – L’autorisation de modification des statuts peut être prononcée par acte de l’autorité administrative publié et notifié dans les conditions prévues à l’article 15 ». Aux termes de l’article 14 de la même ordonnance : « La création de l’association syndicale peut être autorisée par l’autorité administrative lorsque la majorité des propriétaires représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés ou les deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés se sont prononcés favorablement ». Aux termes de l’article 69 du décret du 3 mai 2006 : « Le pourcentage prévu au II de l’article 37 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, auquel renvoient les deuxième et troisième alinéas de l’article 38 de la même ordonnance, est fixé à 7 % ».

La requérante soutient que l’arrêté en litige valide implicitement une extension du périmètre de l’ASA. Elle fait valoir notamment que le nombre de voix était de 1 561 en 2010, contre 1 675 en 2023 ce qui représente selon elle une variation de 7,3% du périmètre de l’association, qui est donc supérieur au seuil de 7% prévu en application des dispositions combinées de l’article 37 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précité et de l’article 69 du décret du 3 mai 2006. Toutefois, l’ASA fait valoir sans être sérieusement contredite que l’augmentation du nombre de voix résulte de divisions de propriétés incluses dans le périmètre du lotissement et non pas d’une augmentation de son périmètre géographique. Par ailleurs, si la requérante invoque des incohérences entre les deux plans parcellaires annexés aux statuts modifiés par l’arrêté du 30 octobre 2023 en litige, ces plans sont identiques à ceux qui figuraient en annexe des statuts modifiés par arrêté du 21 décembre 2010. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’arrêté en litige a procédé à une extension du périmètre de l’ASA du lotissement du domaine des Fées. La modification des statuts pouvait donc être adoptée sur le fondement des seules dispositions de l’article 39 de l’ordonnance du 1er juillet 2004. La requérante n’est par suite par fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 37 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relatives à l’extension du périmètre d’une association syndicale de propriétaires pour contester l’arrêté en litige. Pour les mêmes motifs, elle n’est pas non plus fondée à soutenir que le préfet de la Charente-Maritime a implicitement approuvé une extension du périmètre de l’ASA du domaine des Fées insuffisamment précise.

En sixième lieu, aux termes de l’article 20 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée : « L’assemblée des propriétaires élit les membres du syndicat ainsi que leurs suppléants et délibère sur : a) Le rapport prévu à l’article 23, lors de sa session ordinaire ; b) Le montant maximum des emprunts qui peuvent être votés par le syndicat et les emprunts d’un montant supérieur ; c) Les propositions de modification statutaire ou de dissolution dans les hypothèses prévues aux articles 37 à 40 ; d) L’adhésion à une union ou la fusion avec une autre association syndicale autorisée ou constituée d’office ; e) Toute question qui lui est soumise en application d’une loi ou d’un règlement ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 21 des statuts de l’ASA du lotissement du domaine des Fées dans sa version approuvée par l’arrêté du 30 octobre 2023 en litige : « Les attributions de l’assemblée des propriétaires : (…) Elle délibère également sur : Les propositions de modification du cahier des charges et du règlement intérieur qui peuvent lui être présentées par le syndicat ou sur la demande du tiers au moins des membres et de l’association des propriétaires / L’approbation des prévisions budgétaires pour le prochain exercice, le montant global de la redevance qui en découle et les bases de répartition de cette redevance, tels que définis par le syndicat ».

La requérante soutient que la modification de l’article 21 des statuts de l’ASA approuvée par l’arrêté en litige illégale dans la mesure où elle permettrait à l’assemblée des propriétaires de délibérer sur les propositions de modification du cahier des charges et du règlement intérieur ainsi que sur la prévision budgétaire, ce qui n’est pas prévu dans les pouvoirs de l’assemblée tels qu’ils sont définis par l’article 20 de l’ordonnance du 1er juillet 2024 exposée au point 3 et qui relèvent des pouvoirs exclusifs du syndicat, tel qu’ils sont définis à l’article 26 du décret du 3 mai 2006 précité.

En ce qui concerne la compétence de l’assemblée générale pour délibérer sur « l’approbation des prévisions budgétaires pour le prochain exercice, le montant global de la redevance qui en découle et les bases de répartition de cette redevance, tels que définis par le syndicat » :

Aux termes de l’article 26 du décret du 3 mai 2006 susvisé : « Le syndicat délibère notamment sur : (…) c) Le budget annuel et le cas échéant le budget supplémentaire et les décisions modificatives ; d) Le rôle des redevances syndicales et les bases de répartition des dépenses entre les membres de l’association prévues au II de l’article 31 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée ; (…) ». L’article 51 de ce décret prévoit en outre que : « Lors de sa première réunion et de toute modification ultérieure, le syndicat élabore un projet de bases de répartition des dépenses entre les membres de l’association, accompagné d’un tableau faisant état pour chaque membre de la proportion suivant laquelle il contribue et d’un mémoire explicatif indiquant les éléments de ses calculs et assorti le cas échéant d’un plan de classement des propriétés en fonction de leur intérêt à l’exécution des missions de l’association et d’un tableau faisant connaître la valeur attribuée à chaque classe. Un exemplaire du projet et de ses annexes et un registre destiné à recevoir les observations des membres de l’association sont déposés pendant quinze jours au siège de l’association. Ce dépôt est annoncé par affichage dans chacune des communes sur le territoire desquelles s’étend le périmètre de l’association ou publication dans un journal d’annonces légales du département siège de l’association, ou par tout autre moyen de publicité au choix du syndicat. A l’expiration de ce délai, le syndicat examine les observations des membres de l’association. Il arrête ensuite les bases de répartition des dépenses. Cette délibération est notifiée aux membres de l’association par le président ».

Aux termes de l’article 32 des statuts de l’ASA dans sa version approuvée par l’arrêté du 30 octobre 2023 en litige: « Attribution du syndicat : Sous réserve des attributions de l’assemblée des propriétaires et des compétences conférées au président, le syndicat règle, pat ses délibérations, les affaires de l’association dans l’intérêt commun. Il est l’organe décisionnel de l’association et dispose donc d’une compétence générale. (…) Conformément à l’article 26 du décret n° 2006-504, il délibère notamment sur : (…) Le budget annuel et, le cas échéant, le budget supplémentaire et les décisions modificatives ; (…) Le rôle des redevances syndicales et les bases de répartition des dépenses entre les membres de l’association ».

La compétence en matière de prévisions budgétaires, de détermination du montant global de la redevance et les bases de répartition de cette redevance relèvent du champ de compétence du syndicat tel qu’il est défini de manière non limitative à l’article 26 du décret du 3 mai 2006 précité. Ces matières n’entrent pas en revanche dans le champ de compétence de l’assemblée générale de l’ASA telle qu’il est limitativement énuméré à l’article 20 de l’ordonnance du 1er juillet 2004. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que l’article 21 des statuts de l’ASA méconnait les dispositions de l’article 20 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 en tant qu’il prévoit que l’assemblée des propriétaires délibère sur « l’approbation des prévisions budgétaires pour le prochain exercice, le montant global de la redevance qui en découle et les bases de répartition de cette redevance, tels que définis par le syndicat ».

En ce qui concerne la compétence de l’assemblée des propriétaires pour délibérer sur « les propositions de modifications du cahier des charges et du règlement intérieur » :

Aux termes de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme : « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable. Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un

lot constructible ».

Il résulte des dispositions législatives précitées du code de l’urbanisme que l’autorité compétente en l’espèce, le préfet, prononce la modification des documents du lotissement sur demande de la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie. Les modifications du cahier des charges ou du règlement relèvent donc du domaine de compétence de l’assemblée des propriétaires de l’association tel qu’il est défini au e) de l’article 20 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 qui vise toute question qui lui est soumise en application d’une loi ou d’un règlement. Par suite, la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté en litige méconnait les dispositions de l’article 20 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 en tant qu’il approuve l’article 21 des statuts de l’ASA qui prévoient que l’assemblée des propriétaires délibère sur les modifications du cahier des charges et du règlement du lotissement.

Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 30 octobre 2023 du préfet de la Vienne doit être annulé seulement en tant qu’il approuve l’article 21 des statuts de l’ASA qui dispose que l’assemblée des propriétaires délibère sur « l’approbation des prévisions budgétaires pour le prochain exercice, le montant global de la redevance qui en découle et les bases de répartition de cette redevance, tels que définis par le syndicat ». Le surplus des conclusions à fin d’annulation de cet arrêté doit être rejeté.

Sur la demande de modulation des effets dans le temps de l’annulation prononcée :

L’annulation d’un acte administratif implique en principe que cet acte est réputé n’être jamais intervenu. Toutefois, s’il apparaît que cet effet rétroactif de l’annulation est de nature à emporter des conséquences manifestement excessives en raison tant des effets que cet acte a produits et des situations qui ont pu se constituer lorsqu’il était en vigueur que de l’intérêt général pouvant s’attacher à un maintien temporaire de ses effets, il appartient au juge administratif de prendre en considération, d’une part, les conséquences de la rétroactivité de l’annulation pour les divers intérêts publics ou privés en présence et, d’autre part, les inconvénients que présenterait, au regard du principe de légalité et du droit des justiciables à un recours effectif, une limitation dans le temps des effets de l’annulation. Il lui revient d’apprécier, en rapprochant ces éléments, s’ils peuvent justifier qu’il soit dérogé au principe de l’effet rétroactif des annulations contentieuses et, dans l’affirmative, de prévoir dans sa décision d’annulation que, sous réserve des actions contentieuses engagées à la date de celle-ci contre les actes pris sur le fondement de l’acte en cause, tout ou partie des effets de cet acte antérieurs à son annulation devront être regardés comme définitifs ou même, le cas échéant, que l’annulation ne prendra effet qu’à une date ultérieure qu’il détermine.

Le présent jugement annule seulement l’article 21 des statuts de l’ASA approuvé par l’arrêté du 30 octobre 2023 en tant qu’il prévoit que l’assemblée des propriétaires délibère sur l’approbation des prévisions budgétaires pour le prochain exercice, le montant global de la redevance qui en découle et les bases de répartition de cette redevance, tels que définis par le syndicat, alors que les mêmes statuts prévoient par ailleurs la compétence du syndicat en la matière. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’effet rétroactif de cette annulation est de nature à emporter des conséquences manifestement excessives. Par suite, les conclusions présentées par l’ASA du lotissement du domaine des Fées à fin de modulation dans le temps des effets de l’annulation prononcée doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative s’opposent à ce que soit mise la charge de M^me A…, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que l’ASA du lotissement du domaine des Fées demande au titre de frais exposés et non compris dans les dépens. Il y lieu en revanche, de mettre à la charge de l’Etat, une somme de 1 300 euros que M^me A… demande au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er :

L’arrêté du 30 octobre 2023 du préfet de la Charente-Maritime doit être annulé en tant qu’il approuve l’article 21 des statuts de l’ASA qui dispose que l’assemblée des propriétaires délibère sur « l’approbation des prévisions budgétaires pour le prochain exercice, le montant global de la redevance qui en découle et les bases de répartition de cette redevance, tels que définis par le syndicat ».

Article 2 :

Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 :

L’Etat versera la somme de 1 300 euros à M^me A… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 :

Le présent jugement sera notifié à M^me B… A…, au préfet de la Charente-Maritime et à l’association syndicale autorisée du lotissement du Domaine des Fées.

Délibéré après l’audience du 5 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Le Bris, présidente,

M^me Boutet, première conseillère,

M^me Balsan-Jossa, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

La rapporteure,

Signé

M. BOUTET

La présidente,

Signé

I. LE BRIS

La greffière,

Signé

D. MADRANGE

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

Signé

D. MADRANGE