Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 1er juillet 2024, la société en nom collectif (SNC) Le Havre Vauban, représentée par la SELARL Schiano Gentiletti, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 dans la commune du Havre à concurrence, respectivement, de 33 686 euros et 31 428 euros et le remboursement de ces montants assortis des intérêts moratoires en application de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SNC Le Havre Vauban soutient que :

le local-type n° 396, initialement retenu par l’administration et remplacé par le local-type n° 454 lors de l’examen de la réclamation contentieuse, est adapté pour tenir lieu de terme de comparaison dès lors qu’il n’a pas subi d’altérations telles qu’elles lui feraient perdre les caractéristiques faisant de lui un terme de comparaison pertinent ;

la majoration de 10 % appliquée au tarif du local-type n° 396 est abusive dès lors qu’il n’existe pas de différence de situation entre ce dernier et les locaux considérés ;

un abattement de 20 % doit être substitué à cette majoration pour tenir compte de la différence de superficie.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 décembre 2024, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.

Le directeur soutient que :

l’administration pouvait substituer le local-type à tout moment de la procédure contentieuse ;

le local-type n° 396 ne pouvait être retenu comme terme de comparaison pertinent dès lors que le procès-verbal de la commune du Havre fait mention de sa restructuration ;

le local-type n° 454 est adapté ;

la majoration de 10 % n’est plus justifiée par une différence de situation entre les locaux considérés et le local-type finalement retenu ;

un abattement de 20 % est applicable pour tenir compte de la différence de superficie.

Vu :

la lettre de maintien de la requête enregistrée le 20 mai 2025 ;

la décision par laquelle la présidente du tribunal a désigné M. A… comme juge statuant seul dans les matières indiquées à l’article R. 222-13 du code de justice administrative ;

les autres pièces du dossier.

Vu :

le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Au cours de l’audience publique, après la présentation du rapport, ont été entendues les conclusions de M^me Barray, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

La SNC Le Havre Vauban, propriétaire de trois locaux commerciaux situés dans le centre commercial René Coty dans la commune du Havre, au 22, rue Casimir Périer, conteste les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022.

En premier lieu, aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, la méthode d’évaluation des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels, définis à l’article 1498 du même code, retenues pour l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties repose sur un dispositif de comparaison avec la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et comprend des mécanismes de diminution de la taxe foncière sur les propriétés bâties à compter de l’année 2017 pour atténuer l’augmentation qui en résulte. Il s’en déduit que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d’habitation ou à usage professionnel visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : (…) 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. » Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d’entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. »

Il résulte notamment de ces dernières dispositions qu’un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit, ne peut plus servir de terme de comparaison pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou sa disparition.

Il ressort du procès-verbal complémentaire portant mise à jour des valeurs locatives servant de base aux impositions directes locales de la commune du Havre du 18 mai 2009 que le local-type n° 396, retenu initialement comme terme de comparaison pertinent, « a été restructuré et a perdu sa représentativité ». Dès lors, c’est à bon droit que l’administration a proposé de lui substituer un autre local lors de l’examen de la réclamation contentieuse pour l’évaluation des locaux au titre des années 2021 et 2022.

Il résulte de l’instruction que l’administration a retenu, comme terme de comparaison, le local-type n° 454 correspondant à un local commercial de catégorie MAG4, situé dans le centre commercial René Coty de la commune du Havre, construit en 1999 et d’une surface de 684 m². Si les locaux considérés présentent des surfaces plus importantes, de 2 041 m², 2 332 m² et 2 416 m², cette circonstance ne fait pas obstacle à l’utilisation de ce terme de comparaison, dès lors qu’il présente avec ces derniers une affectation, une situation géographique et un ensemble de caractéristiques similaires. Il s’ensuit que le choix du local-type n° 454 doit être regardé comme cohérent et justifié.

En second lieu, aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III du code général des impôts : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. »

La majoration de 10 % appliquée sur l’ancien local-type retenu, en raison d’une différence de situation avec les locaux en litige et contestée par la société requérante, n’a plus lieu d’être dès lors que le local-type désormais retenu se situe dans le même centre commercial de la même commune. C’est donc à bon droit que l’administration a procédé à sa suppression.

Si la différence de superficie, même significative, entre le local-type et les immeubles à évaluer ne fait pas, à elle seule, obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence. Les locaux considérés ont une superficie de 2 041 m², 2 332 m² et 2 416 m2 tandis que le local-type présente une superficie de 684 m2. Compte tenu de cette différence, c’est à bon droit que l’administration a, au cas d’espèce, appliqué un abattement de 20 % sur le tarif unitaire du local-type de référence.

Il résulte de tout ce qui précède que la SNC Le Havre Vauban n’est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 dans la commune du Havre. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre des frais liés à l’instance et, en tout état de cause, en l’absence de litige né et actuel avec le comptable public, celles tendant au remboursement des intérêts moratoires prévus par l’article L. 208 du livre des procédures fiscales doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SNC Le Havre Vauban est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif Le Havre Vauban et au directeur régional des finances publiques de Normandie.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025.

Le magistrat désigné,

signé

P. A…

Le greffier,

signé

N. BOULAY

La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.