Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 2 mai 2024, et des mémoires complémentaires, enregistrés les 25 novembre 2024 et 28 novembre 2024, la société à responsabilité limitée à associé unique (SARLU) A…, représentée par la SELARL Campanaro Noël Ohanian, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er janvier 2018 au 31 août 2021 et des pénalités afférentes ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat les dépens ainsi qu’une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SARLU A… soutient que :

- la procédure d’imposition a été menée en méconnaissance de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales dès lors que la proposition de rectification du 13 décembre 2021 est insuffisamment motivée ;

- en présence d’une continuité d’identité juridique entre les biens immobiliers acquis et les biens immobiliers cédés, rien ne faisait obstacle à ce qu’elle fît application du régime dérogatoire de TVA sur la marge, prévu à l’article 268 du code général des impôts.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 octobre 2024 et 31 mars 2025, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.

Le directeur soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les pièces du dossier.

Vu :

- la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 modifiée ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Ameline, première conseillère,

- et les conclusions de M^me Barray, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SARLU A…, dont le gérant et l’associé unique est M. B… A…, exerce une activité d’achat, réhabilitation et revente de biens immobiliers. En 2021, cette société a fait l’objet d’une vérification générale de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020, étendue au 31 août 2021 en matière de TVA. Au terme de ces opérations de contrôle, une proposition de rectification a été émise le 13 décembre 2021, informant la société A… de rappels envisagés en matière de TVA et d’impôts sur les sociétés. Les rappels notifiés se sont élevés à 18 183 euros, 6 601 euros, 6 494 euros et 4 346 euros au titre des exercices clos en 2018, 2019, 2020 et 2021. Malgré des observations présentées le 4 février 2022, les rectifications ont été partiellement maintenues par l’administration le 8 mars 2022. Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement le 14 décembre 2023 pour un montant total de 37 017 euros. Par courrier du 16 janvier 2024, la SARLU A… a formé une réclamation préalable visant à obtenir l’abandon des rappels de TVA notifiés au titre de la période du 1er janvier 2018 au 31 août 2021. Cette réclamation ayant été rejetée le 5 mars 2024, elle demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des suppléments d’imposition mis à sa charge.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

2. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. (…) » Aux termes de l’article R. 57-1 du même livre : « La proposition de rectification prévue par l’article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée. L’administration invite, en même temps, le contribuable à faire parvenir son acceptation ou ses observations dans un délai de trente jours à compter de la réception de la proposition, prorogé, le cas échéant, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de cet article. »

3. Il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une proposition de rectification doit comporter la désignation de l’impôt concerné, de l’année d’imposition et de la base d’imposition, et énoncer les motifs sur lesquels l’administration entend se fonder pour justifier les redressements envisagés, de façon à permettre au contribuable de formuler ses observations de façon utile. En outre, le caractère suffisant de la motivation d’une proposition de rectification doit être apprécié distinctement par chef de redressement.

4. Il résulte de l’instruction que la proposition de rectification du 13 décembre 2021 est suffisamment motivée au sens des dispositions précitées dès lors qu’elle mentionne les impôts concernés, la période du 1er janvier 2018 au 31 août 2021, les bases de calcul des rappels, les dispositions pertinentes du code général des impôts et le motif de droit du rehaussement tiré de ce qu’elle ne remplissait pas les conditions pour appliquer le régime de la TVA sur la marge dans le cadre de la revente de terrains à bâtir procédant de la division parcellaire de propriétés bâties précédemment acquises. Par suite, les dispositions de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales n’ont pas été méconnues.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

5. Le I de l’article 257 du code général des impôts prévoit que sont soumises à la TVA les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir, définis comme « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme ». En vertu du b) du 2 de l’article 266 du même code, l’assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession. L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose toutefois que : « Les Etats membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. » L’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit que : « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir (…), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ; / b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués (…) »

6. Par une ordonnance C-191/21 du 10 février 2022 la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit être interprété en ce sens qu’il exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir, mais qu’il n’exclut pas l’application de ce régime à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots.

7. Il résulte également des dispositions de l’article 268 du code général des impôts, lues à la lumière de celles de la directive du 28 novembre 2006 dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la TVA qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l’objet d’une autorisation de division, ou d’une division effective, lors de l’acquisition, avaient, au regard des indications figurant dans l’acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment.

8. Il résulte de l’instruction que les 18 février 2015, 3 novembre 2017 et 5 novembre 2019, la SARLU A… a acquis auprès de particuliers trois parcelles bâties, qu’elle a ensuite divisées en plusieurs lots et revendus, pour certains, en tant que terrains à bâtir. Bien qu’elle se prévale de divisions intervenues avant les cessions, les actes notariés présentent les biens acquis comme des terrains bâtis. Dès lors, en l’absence de continuité de l’identité juridique des terrains, acquis comme terrains bâtis et revendus comme terrains à bâtir, c’est à bon droit que l’administration a regardé ces opérations comme devant être assujetties à la TVA sur le prix total et non sur la marge.

9. Il résulte de ce qui précède que la SARLU A… n’est pas fondée à demander la décharge, en droits et pénalités, de rappels de TVA mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2018 au 31 août 2021. Par voie de conséquence, ses conclusions relatives aux frais liés à l’instance et en tout état de cause, aux dépens, doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARLU A… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée à associé unique A… et au directeur régional des finances publiques de Normandie.

Délibéré après l’audience du 2 juin 2026 à laquelle siégeaient :

M. Minne, président,

M^me Jeanmougin, première conseillère,

M^me Ameline, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026.

La rapporteure,

Signé :

C. AMELINELe président,

Signé :

P. MINNE

Le greffier,

Signé :

N. BOULAY

La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

N. BOULAY