Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 27 décembre 2022, M. D… et M^me A… B…, représentés par M^e Binisti, demandent au tribunal :

1°) de prononcer, à titre principal, la décharge, et à titre subsidiaire, la réduction, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2018 résultant de l’imposition de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier situé à Marseille, ainsi que des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- à titre principal, ils sont en droit de bénéficier de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts dès lors que le bien immobilier situé au 93 rue du Commandant C…, constituait leur résidence principale ;

- à titre subsidiaire, c’est à tort que pour calculer la plus-value taxable, le service a tenu compte d’un coût de construction de la maison d’habitation de 300 000 euros alors que le coût de la construction s’est élevé à 537 617 euros, comprenant des dépenses engagées par M. B… avant l’acquisition du terrain et des factures rejetées par l’administration pour imprécision, auquel s’ajoutent 31 900 euros de frais de notaire à l’acquisition et 2 340 euros de frais bancaires ;

- la pénalité pour manquement délibéré n’est pas due dès lors que l’administration ne démontre pas une intention d’éluder l’impôt à la date de la cession du bien immobilier.

Par un mémoire en défense enregistrés le 28 juin 2023, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. et M^me B… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de M^me Pouliquen, rapporteure,

– et les conclusions de M^me Charpy, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. M. et M^me B… ont acquis, le 22 mars 2017, auprès de la SARL JFJ Immo, un terrain à bâtir, situé 93 rue du Commandant C… et 8 rue César Franck, à Marseille. Par acte notarié du 13 avril 2018, ils ont cédé la maison construite entre-temps sur ce terrain. A l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause le bénéfice de l’exonération de la taxe sur la plus-value immobilière au motif que ce bien ne constituait pas leur résidence principale. En conséquence, elle a assujetti les intéressés à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu, assortie de la pénalité pour manquement délibéré. M. et M^me B… demandent, à titre principal, la décharge, et à titre subsidiaire, la réduction, de ces impositions.

Sur le bénéfice de l’exonération d’imposition de la plus-value :

2. Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques (…) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (…) / II. – Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ». Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération.

3. Il est constant que M. et M^me B… ont acquis, le 22 mars 2017, un terrain à bâtir situé au 93 rue du Commandant C… à Marseille. Les travaux de construction d’une maison à usage d’habitation ont été achevés le 7 juillet 2017. Le couple a signé une promesse authentique de vente du bien le 18 décembre 2017 et cédé la maison le 13 avril 2018. M. et M^me B… soutiennent qu’ils ont emménagé dans ce bien le 11 juillet 2017 pour en faire leur résidence principale jusqu’en avril 2018. Pour l’établir, ils produisent notamment une facture de déménagement indiquant 40 mètres cubes de volume déplacé, l’offre de prêt bancaire annonçant une maison à usage de résidence principale, des courriers administratifs envoyés au 93 rue du Commandant C… à Marseille, une attestation scolaire d’inscription des quatre enfants mentionnant cette même adresse, ainsi qu’un accusé réception de changement d’adresse réalisé auprès de l’administration fiscale.

4. Toutefois, l’administration oppose que les requérants ne produisent aucune facture d’électricité au 93 rue du Commandant C…, les requérants lui ayant indiqué, sans jamais l’établir, que les consommations électriques de la maison sont restées facturées au promoteur. S’agissant des relevés de la société des eaux de Marseille, ils révèlent une consommation d’eau de 66 mètres cubes de février à août 2018, soit une consommation inférieure à la moyenne pour une famille de six personnes. De plus, ainsi que le relève l’administration, les requérants produisent seulement une attestation transitoire, le temps d’un déménagement, d’assurance habitation du bien situé au 93 rue du Commandant C… pour la période du 5 juillet au 5 août 2017. L’administration relève encore que M. et M^me B… n’ont pas déclaré la nouvelle construction achevée en juillet 2017 auprès du centre des impôts fonciers de Marseille au moyen de la déclaration H1, laissant les nouveaux acquéreurs le faire en 2018. De plus, l’arrêté municipal n°P1700724 daté du 4 septembre 2017 de numérotation du bien objet de l’imposition, a été adressé au 169 Rue Paradis à Marseille, adresse de l’appartement des époux B… avant la date alléguée de l’emménagement rue du Commandant C…, et dont ils n’ont résilié le bail que le 18 août 2018. Dans ces conditions, au regard de l’ensemble de ces éléments, il ne résulte pas de l’instruction que la maison située au 93 rue du Commandant C… à Marseille a constitué la résidence principale du couple avant sa cession. Les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que c’est à tort que l’administration leur a refusé le bénéfice de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts.

Sur le calcul de la plus-value :

5. Aux termes de l’article 150 V du code général des impôts : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant ». Aux termes du II de l’article 150 VB du même code : « Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : / 1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l’article 683 ; (…) / 3° Des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d’acquisition dans le cas des immeubles à l’exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies ; / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (…) ».

6. Il résulte de l’instruction que, pour déterminer le montant de la plus-value imposable, l’administration a réalisé deux calculs. Elle a d’abord déduit du prix d’acquisition les factures fournies, pour ajouter le montant des factures rejetées ou non produites qui s’élèvent à 324 801 euros, aboutissant à une plus-value de 373 439 euros. L’administration a, parallèlement, déduit du prix de vente, le prix d’achat du terrain ainsi que les montants, évalués forfaitairement, du coût de construction de la maison et des frais d’acquisition correspondant à 7,5 % du coût du terrain. Elle a abouti à une plus-value de 323 750 euros, montant inférieur au résultat du premier calcul. Par mesure de tempérance, elle a retenu ce second montant comme plus-value imposable.

7. En premier lieu, en vertu des dispositions du 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts, seules les dépenses engagées postérieurement à l’acquisition du bien peuvent majorer le prix d’acquisition. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que l’administration a refusé de prendre en compte les dépenses de travaux engagées avant l’acquisition du terrain situé au 93 rue du Commandant C….

8. En deuxième lieu, si les requérants contestent le rejet par l’administration de factures pour un montant total de 281 745 euros, correspondant à des dépenses de travaux qui auraient été engagées par M. B…, ils ne produisent ni les factures correspondantes, ni aucune preuve de paiement par l’intéressé. La circonstance que la société JFJ Immo n’a pas pris en charge ces factures, ainsi qu’en atteste l’expert-comptable de la société, ne permet pas d’en déduire que ces dépenses ont nécessairement été engagées et qu’elles ont été supportées par M. B…. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que l’administration a refusé de prendre en compte des dépenses de travaux pour un montant total de 281 745 euros.

9. En troisième lieu, si les requérants demandent de majorer le prix d’acquisition de 2 340 euros de frais bancaires, ils ne produisent aucun élément de nature à établir la réalité de ces frais, leur paiement par les requérants et le lien avec l’acquisition du terrain situé au 93 rue du Commandant C….

10. En quatrième et dernier lieu, si les requérants demandent de majorer le prix d’acquisition de 31 900 euros de frais de notaire, ils ne produisent aucun élément de nature à justifier ce montant et ne remettent pas précisément en cause le recours à une méthode forfaitaire de détermination du montant des frais d’acquisition.

Sur les pénalités :

11. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré ».

12. Pour infliger aux époux B… la pénalité pour manquement délibéré, le service a retenu qu’ils ne pouvaient ignorer que la maison située au 93 rue du Commandant C… à Marseille, n’était pas leur résidence principale. Si l’administration n’a pas précisé explicitement, dans la proposition de rectification du 24 juin 2020 que cette connaissance s’apprécie nécessairement à la date de la cession de la maison, les requérants savaient nécessairement à tout moment où se trouvait leur résidence principale. L’administration a également relevé que M. B…, professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer les conséquences fiscales de sa déclaration erronée. La circonstance, opposée par les requérants, que la maison a été cédée à un tiers, est sans incidence sur le fait que M. B… avait nécessairement connaissance de la législation fiscale encadrant l’imposition des plus-values immobilières. Dans ces conditions, l’administration démontre l’intention des époux B… d’éluder l’impôt. Ces derniers ne sont donc pas fondés à soutenir que c’est à tort que l’administration leur a infligé une pénalité sur le fondement du a de l’article 1729 du code général des impôts.

13. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. et M^me B… doit être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, l’Etat n’étant pas la partie perdante dans la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me B… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. D… et M^me A… B… et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône.

Délibéré après l’audience du 25 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Brossier, président,

M^me Niquet, première conseillère,

M^me Pouliquen, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

La rapporteure,

Signé

G. Pouliquen

Le président,

Signé

J.B. Brossier

Le greffier,

Signé

P. Giraud

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier,