Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 2 février 2026 et des mémoires complémentaires enregistrés les 17 et 18 février 2026, M. E… F…, représenté par M^e Babey, demande au juge des référés, statuant sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l’exécution de l’arrêté du 31 décembre 2025 par lequel le préfet de la Haute-Garonne a appliqué à son encontre une astreinte de 50 euros par jour de retard, jusqu’à complète réalisation des mesures prescrites par l’arrêté de traitement de l’insalubrité du 25 juin 2025 modifié par l’arrêté du 21 juillet 2025 concernant le logement n°8 situé au 2ème étage, dernière porte à gauche de l’immeuble sis 24 rue du Sénéchal à Toulouse ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

en ce qui concerne de la condition tenant à l’urgence :

- la condition d’urgence est remplie dès lors que la décision attaquée lui applique une astreinte de 50 euros par jour de retard, soit 1 500 euros par mois ; au regard des frais engendrés par le fonctionnement de l’immeuble s’élevant à 2 552 euros par mois et de ses recettes mensuelles de 3 519 euros, comprenant son salaire net et les recettes relatives aux loyers perçus, il ne lui reste que 967 euros pour assumer le reste de ses charges alors que sa part de charges mensuelles sur celle de 2 937 euros assumée par son couple est de 1 468,50 euros ; en outre, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse a, par un jugement du 12 juin 2024, fixé une astreinte définitive de 200 euros par jour pendant quatre mois et les propriétaires, dans le cadre d’une nouvelle procédure toujours en cours d’instruction, ont demandé la liquidation de cette astreinte pour un montant de 24 400 euros ;

en ce qui concerne la condition tenant à l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée :

- la décision contestée est entachée d’un défaut de compétence de son auteur ;

- elle est entachée d’une erreur de fait et d’une erreur de droit au regard des dispositions des articles L. 511-10 et L. 511-15 du code de la construction et de l’habitation ; seuls peuvent être redevables d’une astreinte le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble ; il ressort des décisions du tribunal judiciaire de Toulouse du 28 mars 2022 et de la Cour d’appel de Toulouse du 17 décembre 2024 qu’étant propriétaire sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2021, il n’est ni propriétaire, ni titulaire de droits réels immobiliers ; il ne peut pas non plus être regardé comme ayant mis le bien à disposition au sens des dispositions du 3° de ce même article L. 511-10, dès lors qu’il a donné congé à M. G… par courrier du 9 janvier 2025 remis en mains propres le même jour, avec effet au 30 avril 2025 ; du fait de la résiliation du bail principal par les propriétaires de l’immeuble, M. G…, comme lui-même, sont devenus des occupants sans droit ni titre ;

- cette décision est entachée d’une erreur d’appréciation ; il ne peut exécuter les travaux prescrits alors même qu’il est occupant sans droit ni titre de l’immeuble et qu’il n’est plus le bailleur de M. G… auquel il a délivré congé avec effet au 30 avril 2025 ; si, à la demande des propriétaires, par des décisions du tribunal judiciaire de Toulouse du 28 mars 2022 et de la Cour d’appel de Toulouse du 17 décembre 2024, il a été condamné, sous astreinte, à rendre le bien libre de tout occupation, il ne parvient pas à reloger les quatre occupants restants, dont M. G… ; cette situation a conduit le juge de l’exécution, par un jugement du 12 juin 2024, à liquider l’astreinte à la somme de 15 000 euros et à fixer une nouvelle astreinte définitive de 200 euros par jour de retard pendant quatre mois, à défaut de restitution du bien libre de toute occupation ; les propriétaires l’ont en outre assigné une nouvelle fois devant le juge de l’exécution en lui demandant qu’il soit condamné à la liquidation de l’astreinte de 24 400 euros à défaut de libération des locaux et à ce qu’il soit fixé une astreinte définitive de 1 500 euros par jour de retard ; dans ce contexte, il apparaît contradictoire de lui appliquer une astreinte pour la réalisation de travaux visant à remédier à l’insalubrité alors que les propriétaires cherchent à récupérer leur bien libre de toute occupation dans les plus brefs délais ; par ailleurs, l’article 2 de l’arrêté du 25 juin 2025 dispose que le logement doit être inoccupé pendant la durée des travaux prescrits.

Par un mémoire en défense et une pièce, enregistrés les 13 et 18 février 2026, le préfet de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir ;

en ce qui concerne de la condition tenant à l’urgence :

- le requérant n’établit aucun préjudice financier immédiat, l’astreinte administrative n’étant ni liquidée, ni recouvrée à ce stade ; les difficultés qu’il évoque relèvent principalement de procédures civiles autres que celles relatives à l’arrêté en litige ; l’astreinte administrative n’est pas une sanction mais un outil d’exécution ; l’occupation du logement n°8 n’empêche en rien l’exécution des mesures prescrites, qui relèvent de travaux de conformité et de sécurité, et non d’une modification lourde du bâti, aucun texte n’imposant un logement vacant pour réaliser ces travaux ;

en ce qui concerne la condition tenant à l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée :

- la décision contestée n’est pas entachée d’incompétence, sa signataire bénéficiant d’une délégation de signature du préfet de la Haute-Garonne par un arrêté du 9 janvier 2025 régulièrement publié au recueil des actes administratifs de la préfecture n°31-2025-027 du 9 janvier 2025 ;

- elle n’est pas entachée d’une erreur de fait ; les démarches de relogement invoquées par le requérant pour tenter de démontrer sa bonne volonté sont sans incidence sur les faits retenus par l’arrêté ; le constat de carence du 25 novembre 2025 a relevé qu’aucune mesure prescrite n’avait été exécutée ; les divers désordres relevés persistent ; le requérant ne produit aucun élément prouvant le moindre début d’exécution de travaux en vue de faire cesser ces désordres ;

- elle n’est pas entachée d’erreur droit ; le requérant ne peut utilement soutenir qu’il serait dans l’impossibilité matérielle de réaliser les travaux en raison de l’occupation des lieux ; l’obligation d’exécuter les mesures prescrites est dissocié des procédures civiles ;

- elle n’est pas entachée d’une erreur d’appréciation ; l’astreinte fixée à 50 euros par jour est d’un montant modéré au regard du plafond légal et tient compte de la gravité manifeste des désordres constatés ; les difficultés liées au relogement de l’occupant ne s’opposent pas à ce que les travaux prescrits soient entrepris et ne peuvent en aucun cas atténuer leur nécessité.

Vu :

- les pièces du dossier ;

- la requête enregistrée le 2 février 2026 sous le n°2600830 par laquelle le requérant demande l’annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de la santé publique ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Le Fiblec, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé.

Au cours de l’audience publique du 18 février 2026 à 14h30 en présence de M^me Tur greffière d’audience, M. Le Fiblec a lu son rapport et entendu :

- les observations de M^e Babey, représentant M. F…, absent, qui a repris, en les précisant, ses écritures,

- le préfet de la Haute-Garonne n’étant ni présent, ni représenté.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

1. Par acte de donation du 23 décembre 1993, M. F… a hérité d’un fonds de commerce de « logeur en meublé » incluant un droit au bail des locaux situés 24 rue du Sénéchal à Toulouse appartenant à M. et M^me A… H…. Par acte sous seing privé du 1er juillet 2000, ces derniers ont donné à bail à M. F… pour une durée de 3/6/9 ans à compter du 1er avril 2000 tout le premier étage et tout le second étage de l’immeuble à usage de « garni ». M. F… a, dans ce cadre, mis en location neuf logements, et notamment le logement n°8 situé au deuxième étage de l’immeuble pour lequel il a consenti un contrat de bail avec M. G…. Par acte d’huissier du 30 juin 2020, M^me C… B… veuve H…, conjoint survivant usufruitière du bien, et M^me D… H…, héritière nu-propriétaire, ont délivré congé à M. E… F… avec effet au 31 décembre 2020. Par un jugement du 28 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a notamment jugé que bail sous seing privé du 1er juillet 2020 devait être qualifié de bail commercial, a validé le congé du bail du 30 juin 2020 avec effet au 31 décembre 2020, a condamné M. F… à payer à M^mes B… et H… une indemnité d’occupation de 900 euros par mois courant à compter du 1er janvier 2021, a constaté qu’à compter du 1er janvier 2021, M. F… était sans droit ni titre, a constaté qu’il devait donner congés des lieux et mettre fin aux baux et conventions conclus avec ses locataires ou occupants et dit qu’il devait entreprendre toute démarche en vue du déménagement des lieux de ses locataires, et au besoin obtenir toute décision d’expulsion définitive afin de les y contraindre, et le cas échéant, de les reloger, et prononcé une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un an à défaut pour lui d’avoir pu exécuter le jugement. Par un jugement du 12 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse a liquidé l’astreinte à la somme de 15 000 euros et ainsi condamné M. F… au paiement de cette somme et a fixé une astreinte définitive d’un montant de 200 euros par jour de retard pendant quatre mois. Le requérant a fait appel de ce jugement. Par un arrêté du 17 décembre 2024, la Cour d’appel de Toulouse a confirmé le jugement du 28 mars 2022 dans toutes ses dispositions. Dans le courant de l’année 2025, M^mes B… et H… ont de nouveau saisi le juge de l’exécution aux fins notamment de liquider à la somme de 24 400 euros, l’astreinte définitive prononcée par le jugement du 12 juin 2024, de condamner M. F… au paiement de la somme de 24 400 euros en liquidation de l’astreinte et de fixer une astreinte définitive de 1 500 euros par jour de retard de M. F… à déférer à ses obligations judiciaires. M. F… a donné congé aux neuf locataires pour le 30 avril 2025. Quatre d’entre eux, dont M. G…, occupant du logement n°8, sont restés dans les lieux malgré ce congé. Par un arrêté du 25 juin 2025, modifié par un arrêté du 21 juillet 2025, le préfet de la Haute-Garonne a déclaré le logement n°8 insalubre et a enjoint à M. F… de réaliser divers travaux aux fins d’y remédier. Par un arrêté du 31 décembre 2025, le préfet de la Haute-Garonne a appliqué à M. F… une pénalité de 50 euros par jour jusqu’à complète exécution des mesures prescrites. Par la présente requête, M. F… demande au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l’exécution de l’arrêté du 31 décembre 2025.

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L 521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. (…) ».

En ce qui concerne de la condition tenant à l’urgence :

3. L’article 2 de l’arrêté du préfet de la Haute-Garonne du 25 juin 2025 portant traitement de l’insalubrité du logement n° 8 situé au 2ème étage dernière porte à gauche de l’immeuble sis 24, rue du Sénéchal à Toulouse dispose que, compte tenu de la nature et de l’importance des désordres constatés, le logement devra être inoccupé pendant la durée des travaux permettant de faire cesser la situation d’insalubrité du local prescrits par son article 1er, en précisant que M. F… devait faire une offre d’hébergement à l’occupant dans un délai d’un mois précédent les travaux, et qu’à défaut, l’hébergement provisoire de l’occupant serait effectué par la collectivité publique aux frais de ce dernier. Il résulte de l’instruction que M. F… a tout mis en œuvre pour reloger l’occupant de ce logement, âgé de 83 ans, et qu’une proposition n’a pas abouti au motif que celui-ci estimait le loyer trop élevé par rapport à son loyer actuel de 155 euros par mois. En outre, il ne résulte pas de l’instruction que le logement proposé à l’occupant ne correspondait pas à ses besoins et à ses possibilités, ni qu’en tout état de cause, en application de l’article 2 de son arrêté précité, le préfet de la Haute-Garonne aurait pourvu à son hébergement provisoire aux frais de M. F…. Ainsi, le requérant se trouve dans l’impossibilité de réaliser l’injonction préfectorale de réaliser les travaux prescrits en l’absence de libération du logement concerné pour des raisons indépendantes de sa volonté. Dans ces conditions, si l’astreinte vise à le contraindre de se conformer aux prescriptions de l’arrêté du 25 juin 2025, elle ne produit, en l’espèce, aucun effet qui serait susceptible de justifier le maintien, pour un motif d’intérêt général, de l’exécution de l’arrêté contesté du 31 décembre 2025 dès lors que l’inexécution par M. F… de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait. Or, l’exécution de l’astreinte mise à sa charge par l’arrêté en litige, qui s’élève à 50 euros par jour jusqu’à complète exécution de l’article 1er de l’arrêté du 25 juin 2025 modifié par l’arrêté du 21 juillet 2025, préjudicie gravement et immédiatement à la situation financière de M. F…, ce dernier justifiant ne pas pouvoir se permettre de supporter raisonnablement une charge supplémentaire. Par suite, dans les circonstances de l’espèce, la condition d’urgence posée par l’article L. 521-1 doit être regardée comme satisfaite.

En ce qui concerne la condition tenant à l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée :

4. D’une part, aux termes de l’article L. 1331-23 du code de la santé publique : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. »

5. D’autre part, aux termes de l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, tels qu’ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble. / (…) Par dérogation aux dispositions des alinéas précédents, la procédure contradictoire est conduite avec les personnes suivantes qui seront celles tenues d’exécuter les mesures : (…) 3° La personne qui a mis les immeubles, les locaux ou les installations à disposition ou celle qui en a l’usage lorsque la mesure de police porte sur l’usage qui en est fait. ». Aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; (… ) ». Aux termes de l’article L. 511-15 du même code : « I.-Lorsque les mesures et travaux prescrits par l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été exécutés dans le délai fixé (…), la personne tenue de les réaliser est redevable d’une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté de l’autorité compétente en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution. (…) II.-L’astreinte court à compter de la date de notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des mesures et travaux prescrits.(…). »

6. En l’état de l’instruction, les moyens tirés de ce que la décision contestée est entachée d’une erreur de droit au regard des dispositions des articles L. 511-10 et L. 511-15 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que d’une erreur d’appréciation, tels qu’ils ont été visés ci-dessus et analysés, sont de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté du 31 décembre 2025.

7. Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de prononcer la suspension demandée jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de la décision en litige.

Sur les frais liés au litige :

8. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article L 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de l’arrêté du préfet de la Haute-Garonne du 31 décembre 2025 portant astreinte administrative à l’encontre de M. F… est suspendue jusqu’à ce qu’il soit statué sur la requête en annulation.

Article 2 : L’Etat versera une somme de 1000 euros à M. F… sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. E… F… et à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées.

Une copie en sera adressée au préfet de la Haute-Garonne.

Fait à Toulouse, le 5 mars 2026

Le juge des référés,

Briac LE FIBLEC

La greffière,

P. TUR

La République mande et ordonne à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,

ou par délégation la greffière