Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire-droit du 24 décembre 2024, statuant sur la requête de M. A B C, tendant à l’annulation de l’arrêté du 10 novembre 2023 par lequel le maire de Rambouillet a délivré à la société Tepacter un permis de construire portant sur la démolition de pavillons existants et la construction de bâtiments collectifs sur un terrain cadastré AP 266 et 267, ainsi que de la décision du 5 février 2024 rejetant son recours gracieux, le tribunal a décidé, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq mois, pour permettre la notification au tribunal d’une mesure régularisant le vice retenu, relatif à la méconnaissance des dispositions de l’article 8UB du règlement du plan local d’urbanisme, tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’était pas expressément statué par ce jugement étant réservés jusqu’en fin d’instance.

La société Tepacter a communiqué au tribunal, le 19 mars 2025, un arrêté de permis de construire modificatif délivré le 25 février 2025 par le maire de la commune de Rambouillet.

Par des mémoires enregistrés les 7 avril et 6 mai 2025, le dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, M. B C, représenté par M^e Quentin Maujeul, persiste dans ses conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté du 10 novembre 2023 et de la décision rejetant son recours gracieux, et demande l’annulation de l’arrêté du 25 février 2025 délivrant à la société Tepacter un permis de construire modificatif, ainsi que la mise à la charge de la commune de Rambouillet de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— l’arrêté du 25 février 2025 est entaché d’erreur dès lors qu’il mentionne une liaison entre les bâtiments 1 et 2 ;

— le dossier de permis de construire modificatif est incomplet ; il ne comporte pas l’avis de l’ABF ; les tableaux de surface relatifs aux bâtiments 2 et 3 sont manquants ; il ne comprend aucun plan de coupe ni plan d’insertion ; il ne précise pas la superficie de la liaison créée ;

— les modifications apportées sont substantielles, et auraient justifié le dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire ;

— l’arrêté accordant le permis de construire modificatif ne régularise pas la méconnaissance des dispositions de l’article UB 8 du règlement du PLU ;

— l’arrêté est entaché d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme et de l’article UB 11 du règlement du PLU ;

— l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article 12 UB du règlement du PLU ;

— l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article 13 UB du règlement du PLU ;

— l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article 9 UB du règlement du PLU ;

— l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article 7 UB du règlement du PLU.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 avril 2025, la société Tepacter, représentée par M^e Olivier Mathieu, conclut au rejet de la requête ainsi qu’à la mise à la charge du requérant de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le requérant n’a pas intérêt à agir à l’encontre du permis de construire modificatif ;

— les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 avril 2025, la commune de Rambouillet, représentée par M^e Marie-Hélène Ansquer, conclut au rejet de la requête ainsi qu’à la mise à la charge du requérant de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été fixée en dernier lieu au 6 mai 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Fejérdy, première conseillère,

— les conclusions de M^me Ghiandoni, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Montigny, représentant la commune de Rambouillet, et de M^e Mathieu, représentant la société Tepacter.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 10 novembre 2023, le maire de Rambouillet a délivré à la SAS Tepacter un permis de construire en vue de la démolition de deux pavillons existants et de la construction de trois bâtiments collectifs comprenant 64 logements, sur les parcelles cadastrées AP 0266 et AP 0267. Par une requête enregistrée le 4 avril 2024, M. B C a demandé l’annulation de cet arrêté ainsi que de la décision du 5 février 2024 par laquelle le maire a rejeté son recours gracieux.

2. Par un jugement avant dire-droit du 24 décembre 2024, le tribunal a constaté que l’arrêté du 10 novembre méconnaissait les dispositions de l’article 8 UB du règlement du plan local d’urbanisme (PLU). Considérant que cette illégalité était susceptible d’être régularisée en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal a sursis à statuer sur la requête, jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq mois à compter de la notification du jugement, pour permettre la notification au tribunal d’une mesure régularisant cette illégalité.

3. Par un arrêté du 25 février 2025, dont M. B C demande également l’annulation, le maire de Rambouillet a délivré à la société Tepacter un permis de construire modificatif, en vue de la régularisation du permis de construire précédemment délivré.

4. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

Sur la régularisation du vice constaté par le jugement avant dire-droit :

5. Aux termes de l’article 8 UB du règlement du PLU : « Les constructions non contiguës implantées sur une même unité foncière devront respecter les marges de retrait minimum suivantes. / – la marge de retrait est égale à la hauteur de la construction la plus haute avec un minimum de 6 m () ». Aux termes du lexique du même texte, la marge de retrait correspond à la distance « entre les façades d’une construction et () une autre construction ». Enfin, « la hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant avant les travaux jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus ».

6. Il ressort des pièces du dossier de permis de construire modificatif que, par la création d’une liaison bâtie sur deux niveaux entre les bâtiments 2 et 3, les trois bâtiments sont désormais reliés les uns des autres. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 8UB du règlement du PLU, lequel s’applique aux seules constructions non contigües, est devenu inopérant et doit être écarté.

Sur les autres moyens soulevés à l’encontre du permis de construire modificatif :

7. En premier lieu, si l’arrêté du 25 février 2025 indique de façon erronée dans son objet la « création d’une liaison entre les bâtis 1 et 2 », liaison qui est en réalité prévue entre les bâtiments 2 et 3, cette simple erreur de plume est sans incidence sur la légalité du permis de construire modificatif, alors que le dossier de demande de permis de construire modificatif est sans aucune ambiguïté sur ce point.

8. En deuxième lieu, contrairement à ce que soutient le requérant, l’avis de l’architecte des bâtiments de France, consulté sur le projet modifié le 21 février 2025, était bien joint au dossier de demande. Par ailleurs, si M. B C fait valoir que le dossier ne comprend ni les surfaces de plancher des logements des bâtiments 2 et 3, ni plan de coupe, ni document d’insertion, la production de ces pièces, présentes dans le dossier de demande initiale, n’était toutefois pas nécessaire dans le cadre de la demande de permis de construire modificatif, alors que les modifications prévues sont d’ampleur limitée. Enfin, le dossier comprend un plan de masse à l’échelle, qui permet de connaître avec précision d’une part la surface de la liaison bâtie entre les bâtiments 2 et 3, et d’autre part la nature de la toiture terrasse de cette liaison bâtie. Le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire modificatif doit donc être écarté.

9. En troisième lieu, un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

10. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif se limite à prévoir la création d’une liaison bâtie en RDC et R+1 entre les deux bâtiments 2 et 3, sur une surface d’une trentaine de mètres carrés, ainsi qu’à supprimer certains balcons et déplacer quelques éléments de façade pour conserver la même emprise au sol. Ces modifications, prévues pour permettre la régularisation du permis de construire initiale, n’apportent pas au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Le requérant n’est donc pas fondé à soutenir que les modifications devaient être autorisées par la délivrance d’un nouveau permis de construire.

11. En quatrième lieu, aux termes des dispositions de l’article 11UB du règlement du PLU : « Rappel : selon l’article R.111-21 du code de l’urbanisme, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. / I. Dispositions applicables aux constructions / L’intégration harmonieuse des constructions dans le paysage devra être assurée notamment par leur volume, leur architecture, le choix des matériaux et des couleurs employés. () »

12. D’une part, il résulte de ces dispositions, ainsi que de celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, qui reprennent celles de l’ancien article R. 111-21, désormais abrogé, que si la construction projetée porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente doit refuser de délivrer l’autorisation d’urbanisme sollicitée ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus d’une autorisation d’urbanisme ou les prescriptions spéciales accompagnant sa délivrance, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

12. D’autre part, l’obligation pour une construction nouvelle de tenir compte de son environnement et de s’y intégrer ne fait pas obstacle à ce qu’une construction présente, dans le respect des prescriptions du règlement relatives à la hauteur, une différence d’échelle avec les constructions pavillonnaires avoisinantes.

13. M. B C fait valoir que les modifications apportées au projet initial, notamment la création d’une liaison bâtie entre deux constructions, ainsi que l’ajout de plusieurs pare-vues, aggravent le défaut d’insertion dans l’environnement, en accroissant le caractère massif des bâtiments. Il ressort toutefois des pièces du dossier que les modifications prévues sont minimes au regard de la taille du projet, limitées sur certains points de celui-ci, et non visibles depuis l’espace public. Dans ces circonstances, les modifications apportées au projet ne changent pas l’appréciation portée par le tribunal quant au moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11 UB du règlement du PLU et de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, lequel doit, par suite, être écarté.

14. En cinquième lieu, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif ne modifie pas le nombre de logements prévu. Dès lors, et alors qu’en application des articles L.151-35 et L.151-36 du code de l’urbanisme, le nombre de places de stationnement exigées dépend de ce seul nombre de logements, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 12 UB du règlement du PLU est inopérant et doit être écarté.

15. En sixième lieu, aux termes de l’article 13 UB du règlement du PLU : « () 30% au moins de la surface de l’ilot de propriété doivent être aménagés en jardin () ».

16. Il ressort des termes de la notice du permis de construire modificatif que la surface d’espaces verts n’est pas modifiée. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 13 UB est donc inopérant et doit être écarté.

17. En sixième lieu, un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la construction d’immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire.

18. Si le requérant soutient que la taille de certains balcons a été augmentée, il n’est pas contesté que d’autres ont en revanche été réduits ou supprimés. En tout état de cause, il ressort des termes de la notice du permis de construire modificatif que l’emprise au sol du projet n’est pas modifiée. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9 UB du règlement du PLU, qui fixe l’emprise au sol maximale, est donc inopérant et doit être écarté.

19. En septième lieu, le requérant soutient que les deux balcons de la façade nord des bâtiments 2 et 3, légèrement modifiés dans le cadre du permis de construire modificatif, ne respectent pas la distance de retrait imposé par l’article 7UB du règlement du PLU par rapport à la limite séparative. Il ressort toutefois des pièces du dossier que la distance de retrait de ces balcons par rapport à la limite séparative n’a pas été modifiée pour le premier et a, pour le second, été augmentée, tout en restant identique à celle de la terrasse voisine prévue dans le projet initial en R+1. Dès lors, le moyen, qui ne porte ni sur le vice objet de la mesure de régularisation, ni sur des vices propres à cette mesure et n’est pas fondé sur des éléments révélés par celle-ci, est, eu égard à sa teneur, un moyen nouveau au sens des principes rappelés au point 4. Dans ces conditions, ce moyen ne peut qu’être écarté comme inopérant.

20. Il résulte de ce qui précède que le permis de construire modificatif en date du 25 février 2025 a régularisé l’illégalité entachant l’arrêté du 10 novembre 2023. Il s’ensuit, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que les conclusions du requérant tendant à l’annulation des arrêtés du 10 novembre 2023 et 25 février 2025 par lequel le maire de Rambouillet a accordé à la société Tepacter un permis de construire et un permis de construire modificatif doivent être rejetées.

Sur les demandes présentées au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

21. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ». La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

22. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Rambouillet la somme de 1 800 euros, à verser à M. B C, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, en revanche, de faire droit aux conclusions présentées par la commune de Rambouillet et la société Tepacter au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La commune de Rambouillet versera à M. B C la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de M. B C est rejeté.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Rambouillet au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Les conclusions présentées par la société Tepacter au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A B C, à la commune de Rambouillet et à la société Tepacter.

Délibéré après l’audience du 3 juin 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Doré, président,

— M^me Le Montagner, présidente honoraire,

— M^me Fejérdy, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025.

La rapporteure,

Signé

B. Fejérdy

Le président,

Signé

F. Doré

La greffière,

Signé

V. Retby

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.