REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BELFORT JUGEMENT DU 4 MARS 2025

Code affaire : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation de bail et/ou l’expulsion (30B)

PARTIES EN CAUSE

ENTRE :

Maître [X] [D], mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 1] à 90000 BELFORT, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société 3DM, dont le siège social est situé [Adresse 2] à 90000 BELFORT, nommé à ces fonctions selon jugement du tribunal de commerce de BELFORT en date du 24 octobre 2023,

Représenté par Maître Sylvie MARCON-CHOPARD, avocat inscrit au barreau BELFORT,

Demanderesse, D’une part,

ET :

La SCI VAUBAN, société civile immobilière, immatriculée au RCS de BELFORT sous le n° 822 534 939, dont le siège social est situé [Adresse 3] à 90300 OFFEMONT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège,

Représentée par la SELARL LE DISCORDE-DELEAU, société d’avocats, agissant par Maître Nicolas DELEAU, avocat plaidant inscrit au barreau de STRASBOURG,

Et par Maître Alexandra MOUGIN, avocat postulant inscrit au barreau de BELFORT,

Défenderesse D’autre part.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LE 07.01.2025 LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Président : Monsieur Christian REYNAUD Juges : Monsieur Philippe MOLARO et Monsieur Gilles CURTIT Assistés lors des débats par Madame Tanja MILJUS, commis – greffier

L’affaire, appelée à l’audience du 07 janvier 2025, a fait l’objet d’un dépôt des dossiers. Elle a été mise en délibéré au 04 mars 2025. Les parties ont été avisées qu’à cette date le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe.

Assignation en date du 10 juin 2024 de la SCI VAUBAN à la requête de Maître [X] [D], dont l’objet de la demande est de :

Vu l’article 1104 du code civil,

* Condamner la SCI VAUBAN à verser à Maître [X] [D] la somme de 12 808,46 euros correspondant au solde du dépôt de garantie,

* Condamner la SCI VAUBAN à verser à Maître [X] [D] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* Condamner la SCI VAUBAN à verser à Maître [X] [D] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* La condamner aux dépens.

Faits, procédure et prétentions :

Maître [X] [D], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société 3DM, nommé à cette fonction par le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de ladite société, rendu par le tribunal de céans en date du 24 octobre 2023, expose que la société 3DM a pris à bail de la SCI VAUBAN, par acte sous seing en date du 1 ier juin 2022, un local commercial sis [Adresse 2] à BELFORT, moyennant un loyer mensuel de 2 200 euros hors charges et TVA.

Il précise, que lors de l’entrée dans les lieux, un dépôt de garantie d’un montant de 15 840 euros, soit l’équivalent de six loyers mensuels, a été versé à la bailleresse par la société 3DM, et qu’au jour d’ouverture de la procédure, la société 3DM était à jour du paiement de ses loyers.

Il indique que le 7 novembre 2023, après état des lieux réalisé par le ministère d’un commissaire de justice, les locaux ont été restitués à la SCI VAUBAN

A cette date, Maître [X] [D] reconnait que la société 3DM restait devoir à sa bailleresse 616 euros de loyer au titre des sept jours d’occupation courant du 1 er au 07 novembre 2023, et 2 415,54 euros au titre de la taxe foncière prorata temporis.

Maître [X] [D], par lettre recommandée avec avis de réception en date du 18 décembre 2023, a demandé à la SCI VAUBAN la restitution du dépôt de garantie soit après compensation avec les sommes dues par la société 3DM, la somme de 12 808,46 euros.

La SCI VAUBAN s’opposant à la demande de Maître [X] [D], celuici n’a eu d’autre alternative que de faire valoir ses droits en justice et réfutant les arguments opposés en défense, demande finalement au tribunal, à titre principal et additionnel, de :

Vu l’article 1104 du code civil,

* Condamner la SCI VAUBAN à verser à Maître [X] [D] la somme de 15 224 euros correspondant au solde du dépôt de garantie,

* Condamner la SCI VAUBAN à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* Condamner la SCI VAUBAN à lui verser la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* Débouter la SCI VAUBAN de l’intégralité de ses demandes,

* La condamner aux dépens.

La SCI VAUBAN, quant à elle, explique que le dépôt de garantie de 15 840 euros, équivalent à six mois de loyers, doit être considéré comme une caution, et qu’à ce titre, la compensation de toutes sommes qui pourraient lui être dues par la société 3DM, doit intervenir.

Elle indique, qu’à la suite du placement de la société 3DM en liquidation judiciaire, elle a déclaré sa créance entre les mains du liquidateur, par courrier du 29 décembre 2023, pour un montant de 6 882,03 euros.

Par ces motifs, la SCI VAUBAN demande au tribunal de :

* Fixer la créance de la SCI VAUBAN, au passif de la société 3DM, à la somme de 22 722,03 euros,

* Ordonner la compensation des créances réciproques entre la SCI VAUBAN et la société 3DM,

* Débouter Maître [X] [D] de l’ensemble de ses demandes,

* Condamner Maître [X] [D] à payer à la SCI VAUBAN la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

SUR QUOI LE TRIBUNAL,

Vu l’assignation en date du 10 juin 2024,

Vu le dossier de la procédure,

Vu les conclusions des parties déposées à l’audience du 07 janvier 2025, auxquelles il est référé en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les annexes régulièrement déposées.

A titre liminaire, sur la requalification en caution du dépôt de garantie :

Le cautionnement est un contrat qui fait intervenir trois parties, la caution, le créancier et le débiteur, ce qui n’est pas le cas du contrat de bail qui lie uniquement le bailleur et le preneur.

Le cautionnement est régi par les articles 2288 et suivants du code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, applicables au cas d’espèce, textes qui exigent un certain formalisme, absent en l’espèce.

Les parties produisent aux débats le bail (pièce défenderesse n° 1) signé entre elles en date du 1 er juin 2022, lequel stipule en son article 16 :

« Il n’existe pas de cautionneur (sic), les 6 mois d’avance faisant office de caution. ».

L’article 15 dudit bail, intitulé « Dépôt de garantie », stipule quant à lui :

« Il pourra être immédiatement affecté par le bailleur, en tout ou partie, au paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail et demeurées impayées. ».

Une telle clause tend à considérer le dépôt de garantie comme une quasi garantie à première demande, régie par les articles 2321 et suivants du code civil, exigeant là encore un formalisme, absent au cas d’espèce.

Maître [X] [D] argue à bon droit que le formalisme exigé par les textes n’est pas respecté.

Il y aura donc lieu de réputer non-écrits les articles 15 et 16 du bail signé le 1 er juin 2022 entre la société 3DM et la SCI VAUBAN, le dépôt de garantie conservant sa vocation à garantir le bailleur d’éventuels loyers impayés ou de dégradations des locaux occupés pour l’activité professionnelle du preneur.

Sur la demande de Maître [X] [D] tendant à voir condamner la SCI VAUBAN à lui verser la somme de 15 224 euros :

Maître [X] [D], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société 3DM, demande la condamnation de la SCI VAUBAN au remboursement du solde du dépôt de garantie, à savoir 15 224 euros, soit 15 840 euros déduction faite de 616 euros au titre du loyer de novembre 2023.

Le dépôt de garantie versé par le preneur lors de la signature d’un bail a pour objet de garantir le bailleur d’éventuels loyers impayés et des frais de remise en état des locaux loués lors de leur restitution.

En l’espèce, le tribunal constate l’accord des parties sur la somme de 616 euros due au titre du loyer pour la période allant du 1 er novembre 2023 au 07 novembre 2023, date de la remise des clés au bailleur.

Concernant les frais de remise en état, l’état des lieux de sortie mentionne uniquement la présence de film opacifiant sur vitrages, siglé au nom du locataire.

La SCI VAUBAN produit aux débats un devis n° SCIVAUBAN 00001 de 471,60 euros (pièce défenderesse n° 4) intitulé « Modifs signalétique suite au départ de ALFA

CENTER – Dépose des plaques et vitrophanie » qu’elle demande à bon droit, s’agissant d’une remise en état, à voir imputer sur le dépôt de garantie.

Ledit montant de 471,60 euros sera déduit du dépôt de garantie.

En conséquence, le tribunal condamnera la SCI VAUBAN à verser à Maître [X] [D], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société 3DM, la somme 14 752,40 euros (15 840 – 616 – 471,60) au titre du remboursement du dépôt de garantie.

Sur la demande de la SCI VAUBAN tendant à voir fixer sa créance au passif de la société 3DM à la somme de 22 722,03 euros :

La défenderesse produit aux débats la déclaration de créances adressée à Maître [X] [D] le 29 décembre 2023 (pièce défenderesse n° 5) d’un montant 6 882,03 euros.

A titre liminaire, la SCI VAUBAN argue que sa déclaration de créances en date du 29 décembre 2023 ne se limitait pas à la somme de 6 882,03 euros mais devrait inclure la somme de 15 840 euros, somme qui n’est autre que le montant du dépôt de garantie.

Toutefois, ledit dépôt de garantie étant une somme encaissée par la défenderesse, elle ne peut être considérée comme une créance que la SCI VAUBAN détiendrait sur la société 3DM.

Comme le soutient à bon droit le demandeur, la SCI VAUBAN n’est pas recevable à solliciter la fixation d’une créance au passif pour un montant supérieur à la somme de 6 882,03 euros, le délai de déclaration des créances étant expiré depuis le 2 janvier 2024.

Il n’y a donc lieu à statuer que sur la déclaration de créances faite le 29 décembre 2023.

Ladite déclaration a été contestée dans son intégralité par Maître [X] [D], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société 3DM, à la suite de quoi le jugecommissaire, sur le fondement de l’article L. 624-2 a rendu en date du 14 novembre 2024, une ordonnance renvoyant le créancier à saisir les juges du fond aux fins de fixation de sa créance.

Ladite déclaration de 6 882,03 euros se décompose ainsi qu’il suit :

[…]

Sur la créance alléguée de 2 834,96 euros au titre de la taxe foncière :

La SCI VAUBAN produit aux débats un document intitulé « Règlement Taxe Foncière Année 2023 » en date du 15 septembre 2023 (pièce défenderesse n° 3) qui se décompose comme suit :

Montant de la taxe totale :

9 155,00 euros

* 1 624,00 euros

Déduction taxe ordure ménagère :

Montant de la taxe totale à répartir : 7 531,00 euros

Votre quote-part – 3 137 tantièmes

Total HT : 2 362,47 euros

TVA : 472,49 euros

Total à payer TTC : 2 834,96 euros

L’article 13.1 dernier paragraphe du bail commercial liant les parties stipule :

«Le preneur remboursera en outre au bailleur tous droits ou taxes afférents aux locaux loués liés à leur usage ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement, alors même qu’ils seraient en principe à la charge du bailleur, et notamment si elles sont dues, (…), la taxe foncière, (…),

La répartition sera faite suivant la même règle que pour les charges communes. ». (pièce défenderesse n° 1).

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose :

«Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. (…)

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. ».

La SCI VAUBAN si elle est bien fondée, conformément à l’article 13.1 dernier alinéa du bail commercial liant les parties, à demander un remboursement de la part de la taxe foncière afférente aux locaux qu’occupaient la société 3DM, se trouve défaillante à présenter une règle de répartition des charges comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ou entre les différents locataires, qui justifierait l’affectation par la défenderesse de 3 137 tantièmes aux locaux qu’occupaient la société 3DM, ne répondant pas ainsi aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce.

En conséquence, la créance de 2 834,96 euros au titre de la taxe foncière sera rejetée.

Sur la créance alléguée de 3 575,47 euros au titre du décompte de charges :

Pas plus que pour la taxe foncière, la SCI VAUBAN ne fournit une clé de répartition justifiant de la quote-part de charges qu’elle entend faire supporter à la société 3DM.

En conséquence, et aux motifs précédemment développés, la créance de 3 575,47 euros au titre du décompte de charges sera rejetée.

Sur la créance alléguée de 471,60 euros au titre de la remise en état du local :

La créance alléguée de 471,60 euros au titre de la remise en état du local, connexe à la demande de restitution de la retenue de garantie et susceptible de trouver compensation avec celle-ci, a été discutée et prise en compte au titre de la demande de restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, la créance de 471,60 euros au titre de la remise en état sera rejetée.

Aux motifs ci-avant exposés, le tribunal déboutera la SCI VAUBAN de sa demande tendant à voir fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société 3DM à la somme de 22 722,03 euros

Sur la demande de dommages et intérêts de Maître [X] [D] pour résistance abusive :

La résistance abusive n’est pas suffisamment caractérisée, pas plus que le préjudice qui pourrait en découler.

En conséquence, le tribunal déboutera Maître [X] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

La SCI VAUBAN qui succombe, supportera les entiers dépens.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Pour faire connaître ses droits, Maître [X] [D] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ; il y aura donc lieu de condamner la SCI VAUBAN à payer à Maître [X] [D] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter du surplus de sa demande.

Sur l’exécution provisoire :

Il y aura lieu de rappeler l’exécution provisoire de droit du présent jugement en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’assignation en date du 10 juin 2024, Vu les dossiers et les pièces versées aux débats à l’audience du 07 janvier 2025,

Vu les articles L. 145-40-2, L. 622-14, L. 622-17 du code de commerce, Vu les articles 1103 et suivants, 2288 du code civil,

* Répute non-écrits les articles 15 et 16 du bail signé le 1 er juin 2022 entre la société 3DM et la SCI VAUBAN, le dépôt de garantie conservant sa vocation à garantir le bailleur d’éventuels loyers impayés ou de dégradations des locaux occupés pour l’activité professionnelle du preneur,

* Condamne la SCI VAUBAN à verser à Maître [X] [D], ès-qualités de liquidateur de la société 3DM, la somme 14 752,40 euros (15 840 – 616 – 471,60) au titre du remboursement du dépôt de garantie,

* Déboute la SCI VAUBAN de sa demande tendant à voir fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société 3DM à la somme de 22 722,03 euros,

* Déboute Maître [X] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* Condamne la SCI VAUBAN aux entiers dépens, en ce compris les frais de greffe du présent jugement s’élevant à la somme de 66,13 euros,

* Condamne la SCI VAUBAN à payer Maître [X] [D] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, et le déboute du surplus de sa demande,

* Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ledit jugement a été prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal de commerce de BELFORT à la date du 04 mars 2025, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Monsieur Christian REYNAUD, président ayant participé au délibéré, et par Madame Tanja MILJUS, commis – greffier.