RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY ORDONNANCE DE REFERE DU 20 Mai 2025

N • de RG : 2025R00048

N • MINUTE : 2025R00242

CHAMBRE DES REFERES

PARTIES A L’INSTANCE

DEMANDEUR(S) :

* SA COVIVIO [Adresse 2] Représentant légal : M. Jean BIAMONTI,Président du conseil d’administration, comparant par M^e Christophe MOUNET [Adresse 4] (75E0668) et par M^e Sophie RAKOTOARINOHATRA [Adresse 1]

DEFENDEUR(S) :

* EURL SARL TSI [Adresse 5] Représentant légal : M. [X], [J] [U], Gérant, [Adresse 6] comparant par M^e LAHANA ALICE MYRIAM [Adresse 3]

FORMATION

Président : M. Christian LAPLANE assisté de M. Edouard GRARDEL commis assermenté.

DEBATS

Audience publique du 29 Avril 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Décision contradictoire et en premier ressort, Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 20 Mai 2025

La Minute est signée par M. Christian LAPLANE, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté

2025R00048

Nous, Juge des Référés, délégataire du Président du Tribunal de Commerce de Bobigny, en vertu d’une ordonnance en date du 23 janvier 2025, sommes saisi par assignation en date du 16 janvier 2025 remise en étude conformément à l’article 656 du code de procédure civile, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et des motifs, par lesquels la société COVIVIO assigne la société TSI à comparaître à l’audience publique des référés du 4 mars 2025.

RESUMÉ DES FAITS

La société COVIVIO, dont le siège social est situé [Adresse 2] (RCS n° 364 800 060) est propriétaire d’un immeuble sis au [Adresse 5], qu’elle a donné à bail à la société TSI (RCS n° 539 897 884), sise [Adresse 5].

Ce bail, dérogatoire au statut des baux commerciaux, a été consenti pour une durée de 36 mois, a pris effet le 11 juillet 2022. Un dépôt de garantie a été déposé à hauteur de 8 566 €.

TSI ne payant pas régulièrement ses loyers et charges, une saisie conservatoire a été initiée, sans succès.

Un commandement de payer a été délivré le 14 novembre 2024, visant la clause résolutoire, et à ce jour, la créance envers TSI s’élève à 50 695,52 € selon décompte du 12 décembre 2024.

C’est ainsi qu’est née la présente instance.

PROCEDURE

La demande tend à voir :

Vu les articles L 145-5 et L 721-3 du Code de Commerce,

Vu l’article R 211-3-26 al. II du COJ,

Vu les articles 872 et 873 du CPC,

Vu le bail dérogatoire à effet du 11 juillet 2022,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 novembre 2024,

Vu le décompte du 12 décembre 2024,

DECLARER recevable et bien fondée la société COVIVIO en ses demandes,

CONDAMNER la SARL TSI à payer à la société COVIVIO la somme provisionnelle de 50.695,52 € selon décompte en date du 12 décembre 2024 (loyers et charges du mois de janvier 2025 inclus), somme augmentée des intérêts conventionnels, à savoir 1% par mois (article VII CG) à compter du commandement de payer du 14 novembre 2024, sur la somme de 38.363;69 € et pour le surplus, à compter de la présente,

CONDAMNER la SARL TSI à payer à la Société COVIVIO une provision sur clause pénale de 5 %, soit la somme de 2.534,77 €,

ORDONNER, le cas échéant, la capitalisation des intérêts,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire et rappelée au commandement de payer du 14 novembre 2024,

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de la SARL TSI et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNER la SARL TSI à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale à deux fois le loyer quotidien, telle qu’il aurait été si le bail dérogatoire avait été poursuivi, augmenté des charges et ce, jusqu’à complète libération des locaux,

CONDAMNER la SARL TSI à payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

La CONDAMNER aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024 (280,51 €), les frais de saisie conservatoire de 396,10 € (301,98 € + 94,12 €) et le coût de la présente assignation.

L’affaire, inscrite au registre général sous le numéro 2025 R 00048 a été appelée à l’audience du 4 mars 2025 ; à cette audience, TSI comparaissant, les parties indiquent être en discussion et sollicitent un renvoi à l’audience du 29 avril 2025.

A cette audience, constatant qu’un accord n’a pu être trouvé, le conseil du demandeur confirme ses demandes telles qu’exposées dans son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

La cause a été mise en délibéré, et le demandeur, seul partie présente, a été informée que l’ordonnance sera mise à disposition au greffe de ce tribunal le 15 mai 2025.

MOTIFS

En vertu du second alinéa de l’article 873 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de commerce, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les loyers et charges,

COVIVIO fournit le bail dérogatoire signé électroniquement le 11 juillet 2022, ainsi que le décompte actualisé des factures et des règlements plus ou moins réguliers de TSI à la date du 7 janvier 2025

Nous ordonnerons à la SARL TSI le versement à titre provisionnel de la somme de 50 695,52 €, augmenté des intérêts au taux de 12 % l’an, à compter du 14 novembre 2024, date du commandement à payer, sur la somme de 38 363,69 €, et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le complément, le tout avec anatocisme.

Sur la clause pénale de 5 %

L’article VI.2 – Modalités de paiement, du contrat de bail prévoit une majoration de 5 % à titre de dommages et intérêts en cas d’absence de mise en place d’un prélèvement automatique sur un compte bancaire.

COVIVIO ne fournit aucune information sur ce point, et sera donc débouté de cette demande,

Sur l’expulsion de la SARL TSI

Au regard du caractère dérogatoire au statut des baux commerciaux du bail signé, et au vu de l’article VII – clause résolutoire,

Nous constaterons que la clause résolutoire du bail est acquise, et il sera fait droit à la demande d’expulsion de la SARL TSI des locaux, mais sera déboutée sa demande de sollicitation de la force publique, cette demande n’étant pas du ressort de la présente juridiction.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le bail contient une clause V-24 – Indemnité d’occupation, laquelle prévoit que le preneur sera redevable d’une indemnité conventionnelle d’occupation irréductible égale à deux fois le loyer quotidien.

Constatant que ce montant est assimilable à une clause pénale, et que son quantum devrait s’apprécier au regard du marché ou du bail d’origine, le quantum est manifestement excessif ;

En application de l’article L 1231-5 du Code civil, lequel stipule « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire », la majoration ne pourra excéder 20 % du loyer fixé au bail dérogatoire,

Nous condamnerons la SARL TSI à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 1,2 fois le loyer quotidien, telle qu’il aurait été perçu si le bail dérogatoire avait été poursuivi, augmenté des charges et ce, jusqu’à complète libération des locaux,

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Les entiers dépens ainsi que les frais exposés pour le recouvrement de la créance tels qu’exposés par le demandeur, soit 676,61 € seront mis à la charge de la SARL TSI, partie qui succombe dans la présente instance ;

Les conditions fixées pour l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile étant réunies, il sera fait droit à la demande de la SARL TSI à hauteur de 1 823,39 €, TSI étant débouté du surplus de sa demande.

PAR CES MOTIFS

ORDONNONS à la SARL TSI le versement à titre provisionnel de la somme de 50 695,52 €, augmenté des intérêts au taux de 12 % l’an, à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 38 363,69 €, et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le complément, le tout avec anatocisme ;

DEBOUTONS COVIVIO de sa demande de pénalité de 5 % au titre de la clause pénale,

CONSTATONS que la clause résolutoire du bail est acquise, ORDONNONS l’expulsion de la SARL TSI des locaux, et DEBOUTONS COVIVIO de sa demande de sollicitation de la force publique,

ORDONNONS à la SARL TSI de payer à la SA COVIVIO une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de la signification de la présente ordonnance, égale à 1,2 fois le loyer quotidien, telle qu’il aurait été perçu si le bail dérogatoire avait été poursuivi, augmenté des charges et ce, jusqu’à complète libération des locaux ;

DISONS que les entiers dépens de l’instance ainsi que les frais exposés pour le recouvrement de la créance tels qu’exposés par le demandeur, soit 676,61 € sont mis à la charge de la SARL TSI ;

ORDONNONS à la SARL STI de payer à la société COVIVIO la somme de 1 823,39 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LIQUIDONS les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 39,97 euros TTC (dont 6,44 euros de TVA)

La Minute est signée par M. Christian LAPLANE, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté.