TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU JEUDI 10 AVRIL 2025

* 6ème Chambre -

N° RG : 2024F00982 – 2024F01373

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] C/ SARL GRAND 10 IMMO SARL CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS ayant pour sigle CPAD SARL HERITAGE

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y], [Adresse 1]

comparaissant par Maître Paul DASSIEU, avocat à la Cour, à la décharge de Maître Sophie LEVY, avocat à la Cour, membre de la SELARL PUYBARAUD – LEVY

DEFENDERESSES

SARL GRAND 10 IMMO, [Adresse 2]

et DEMANDERESSE à l’encontre de la SARL CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS ayant pour sigle CPAD et de la SARL HERITAGE

comparaissant par Maître Sophie PASTURAUD, Avocat à la Cour

SARL CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS ayant pour sigle [Adresse 3]

comparaissant par Maître Albane RUAN, Avocat à la Cour, membre de la SELARL [Localité 1]

SARL HERITAGE, [Adresse 4]

ne comparaissant pas

L’affaire a été entendue en audience publique le 30 janvier 2025 par Philippe ENJELVIN, Juge chargé d’instruire l’affaire, conformément aux dispositions

de l’article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

* Philippe PASSAULT, Président de Chambre,

* Philippe ENJELVIN, Léonard RODRIGUES, Brice VANDAL, Anne CACHOT, François ARDONCEAU, Rémi MENE, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Philippe PASSAULT, Président de Chambre,

Assisté de Fanny VOIZARD, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] est propriétaire de divers locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2]. Depuis 2015, elle en a confié la gestion à la société IMMO SANDRO SARL, puis à compter du 29 juin 2021 à la suite d’une fusion absorption, à la société GRAND 10 IMMO SARL.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] a donné à bail lesdits locaux à :

* Monsieur [L] [M], puis à la société CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL ayant pour sigle CPAD l’actuel locataire, concernant un local de 200 m 2,

* la société HERITAGE SARL concernant un local de bureaux et un garage.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] a constaté que son mandataire n’avait pas facturé la TVA sur les loyers de la société CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL ayant pour sigle CPAD, ni la taxe foncière sur les charges de la société HERITAGE SARL.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] a tenté d’obtenir amiablement l’indemnisation de son préjudice, sans succès.

Par lettre recommandée de son Conseil en date du 22 décembre 2023, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] a mis en demeure la société GRAND 10 IMMO SARL d’avoir à lui régler la somme de 17.135,11 € à titre de dommages et intérêts du fait du manquement contractuel concernant l’absence de récupération de la TVA et la somme de 4.193,91 € au titre de la taxe foncière non réclamée auprès de la société HERITAGE SARL, en vain.

La société GRAND 10 IMMO SARL a sollicité par courrier en date du 7 février 2024 le paiement de la TVA auprès de la société CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL ayant pour sigle CPAD, sans succès.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2024, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] a fait délivrer assignation à la société GRAND 10 IMMO SARL devant le tribunal de céans. Cette affaire principale a été enrôlée au Greffe sous le numéro RG n°2024F00982.

Suivant exploits extrajudiciaires en date du 19 juillet 2024, la société GRAND 10 IMMO SARL a assigné les sociétés CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL ayant pour sigle CPAD et HERITAGE SARL, preneurs, aux fins de les voir condamner à la relever indemne de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, frais, accessoires, article 700 et dépens et sollicitait la jonction avec l’affaire principale. Cette affaire a été enrôlée au Greffe sous le numéro RG n°2024F01373.

C’est en l’état que se présente ces affaires se présentent à l’audience.

Par conclusions développées à la barre, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] demande au tribunal de :

Vu les articles 1992, 1231-1 et 2224 du code civil,

Condamner la SARL GRAND 10 IMMO à payer à la SCI BEAU [Y] la somme de 26.329,02 € portant intérêts au taux légal sur la somme de 17.135,11 € à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus,

Subsidiairement, si le tribunal devait cantonner l’indemnisation due à la SCI BEAU [Y] au titre de la TVA aux 5 années précédant l’assignation,

Condamner la SARL GRAND 10 IMMO à payer à la SCI BEAU [Y] la somme de 19.370,62 € (10.176,71 € + 4.193,91 €+ 5.000,00 €), portant intérêts au taux légal sur la somme de 10.176,71 € à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus,

En tout état de cause :

Débouter la société CPAD de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SCI BEAU [Y],

Débouter la SARL GRAND 10 IMMO de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SCI BEAU [Y],

Condamner la SARL GRAND 10 IMMO ou toute partie succombante à payer à la SCI BEAU [Y] la somme de 2.500,00 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL GRAND 10 IMMO ou toute partie succombante aux entiers dépens.

En réponse, et par conclusions développées à la barre, la société GRAND 10 IMMO SARL demande au tribunal de :

Vu l’article 2224 du code civil, Vu l’assignation en date du 24 mai 2024, Vu les pièces dénoncées en tête des présentes,

Joindre 1'instance enrôlée sous le numéro RG 2024F01373 avec l’instance principale enrôlée sous le RG 2024F00982,

Dire et juger prescrites toutes demandes de la SCI BEAU [Y] concernant le défaut de facturation de TVA antérieure au 24 mai 2019,

Débouter la SCI BEAU [Y] de toute demande afférente à la récupération de TVA antérieure au 24 mai 2019,

Limiter le montant de l’arriéré de TVA dû à la SCI BEAU [Y] à la somme de 7.685,96 € pour la période du 24 mai 2019 à l’année 2023,

Débouter la CPAD de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société GRAND 10 IMMO,

En toute hypothèse,

Condamner la société CPAD à relever indemne la société GRAND 10 IMMO de toutes demandes de condamnations en principal, frais, accessoires, articles 700 et dépens susceptibles d’être prononcées à son encontre concernant la récupération de la TVA,

Condamner la société HERITAGE à relever indemne la société GRAND 10 IMMO de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre de la récupération de la taxe foncière et ce en principal, frais, accessoires, articles 700 et dépens,

Condamner in solidum la société CPAD et la société HERITAGE au paiement de la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile,

Les condamner in solidum aux entiers dépens.

En réponse, et par conclusions développées à la barre, la société CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL ayant pour sigle CPAD demande au tribunal de :

Juger que toute demande formulée contre CPAD qui porterait sur la période antérieure au 20 juillet 2019 est prescrite,

Juger que le bail ayant débuté le 1 er octobre 2019, la société CPAD ne saurait être tenue à une quelconque somme exigible antérieurement à cette date,

Juger qu’il ne peut être sollicité de CPAD que la somme de 6.841,16 € avant compensation,

Juger que la société GRAND IMMO 10 et la SCI BEAU [Y] ont commis des fautes contractuelles et extracontractuelles qui engagent leurs responsabilités et ont causé un préjudice à la société CPAD de 6.414,10 €,

Condamner in solidum la société GRAND IMMO 10 et la SCI BEAU [Y] à payer à la société CPAD la somme de 6.414,10 € à titre de dommages et intérêts,

Ordonner la compensation entre les condamnations,

Juger que la société CPAD ne saurait être redevable que de la somme de 427,06 € à la SCI BEAU [Y],

Condamner in solidum la société GRAND IMMO 10 et la SCI BEAU [Y] à payer à la société CPAD la somme de 4.000,00 € ainsi qu’à supporter les dépens.

La société HERITAGE SARL ne se présente pas ni personne, pour la représenter.

Le tribunal constatera la non-comparution de la société HERITAGE SARL et statuera par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOYENS

Pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y], la société GRAND 10 IMMO SARL, en tant que mandataire, a commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle en omettant d’appeler la TVA et la taxe foncière avec les loyers. Elle doit, en conséquence, en assumer la charge car malgré de nombreuses demandes, elle n’a pas fait auprès des locataires le nécessaire pour recouvrer les sommes dues.

Pour la société GRAND 10 IMMO SARL, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] aurait dû s’apercevoir, dès la perception des premiers loyers, de l’absence de facturation de la TVA. En tout état de cause, la prescription quinquennale s’applique à la cause et le rappel de TVA et de taxe foncière ne peut se faire qu’à compter du 25 mai 2019, soit 5 ans avant l’assignation introductive d’instance le 24 mai 2024.

Les sociétés CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL ayant pour sigle CPAD et HERITAGE SARL seront condamnées à relever indemne la société GRAND 10 IMMO SARL.

Pour la société CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL ayant pour sigle CPAD, elle est locataire depuis le 1 er octobre 2019 et s’est acquittée des loyers appelés par la société GRAND 10 IMMO SARL (anciennement enseigne ERA), laquelle est responsable de l’omission d’appel de la TVA sur les loyers. Compte-tenu des règles fiscales, la récupération de la TVA n’est possible que jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’omission ; seul le 1 er trimestre 2023 pourra être récupéré, la TVA ayant été appelée avec les loyers à compter d’avril 2023 ; les années 2019 à 2022 ne seront pas récupérables (6.414,10 €).

SUR CE,

Le tribunal dira, au regard du contenu des affaires citées toutes deux inscrites au rôle du présent tribunal, qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les juger ensemble.

En conséquence, le tribunal ordonnera la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 2024F00982 et 2024F01373 et statuera par un seul et même jugement.

Le tribunal notera que le bailleur a opté pour l’assujettissement à la TVA avant le 31 décembre 2015 et que le bail conclu avec la société CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL à compter du 1 er octobre 2019, stipule expressément que la location est soumise à TVA, ce que le gestionnaire locatif a omis de mettre en œuvre jusqu’en mars 2023 inclus. En conséquence, au vu de l’article 1992 alinéa 1 du code civil qui dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion », il a commis, sans conteste, une faute en omettant de collecter la TVA, ce qui engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du bailleur.

S’agissant du quantum

Demande à titre principal

Le tribunal constatera que la demande principale de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] se heurte aux dispositions de l’article 2224 du code civil qui dispose « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En conséquence, le Tribunal dira cette de demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] prescrite.

Demande à titre subsidiaire subsidiaire

Le tribunal relèvera que le bailleur a pris connaissance de l’absence de perception de la TVA le 28 mars 2023 et qu’il a assigné la société GRAND 10 IMMO SARL le 24 mai 2024. En conséquence, en application des règles de la prescription quinquennale, il est fondé à réclamer le paiement de la somme correspondant à la collecte non effectuée de la TVA auprès de la société GRAND 10 IMMO SARL depuis le mois de mai 2019 et jusqu’à mars 2023.

En conséquence, vu les pièces versées aux débats, la société GRAND 10 IMMO SARL sera condamnée à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y], à titre de dommages et intérêts du fait de son manquement contractuel, la somme de 10.176,71 €, non susceptible de porter intérêt.

Le tribunal constatera que le bail conclu avec la société HERITAGE SARL stipule le remboursement par le locataire de la taxe foncière à hauteur de 400/920 tantièmes des surfaces louées et que la société GRAND 10 IMMO SARL a omis d’appeler les sommes correspondantes, omission que le bailleur a constaté en septembre 2022 ; ce dernier ayant demandé sans succès en novembre 2023 et février 2024 à son gestionnaire locatif de recouvrer le prorata de la taxe foncière des années 2021, 2022 et 2023 due par la société HERITAGE SARL pour un montant total de 4.193,91 €.

En conséquence, le tribunal condamnera la société GRAND 10 IMMO SARL à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y], à titre de dommages et intérêts du fait de son manquement contractuel, la somme de 4.193,91 €.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] réclame, par ailleurs, une indemnité de 5.000,00 € au motif qu’elle n’a pas disposé de la trésorerie correspondant aux sommes non recouvrées tout au long des années

où la société GRAND 10 IMMO SARL n’a pas exécuté correctement le mandat qui lui était confié.

En l’absence de justification convaincante apportée par le demandeur sur le préjudice subi et compte-tenu de la négligence du bailleur quant au suivi de la mise en œuvre par le gestionnaire locatif des stipulations des baux, le tribunal limitera l’indemnité demandée à la somme de 1,00 € symbolique et condamnera la société GRAND 10 IMMO SARL au paiement de cette somme.

Le tribunal observera que les locataires qui avaient connaissance des clauses du bail les concernant n’ont pas réagi au fait que la société GRAND 10 IMMO SARL omettait pour la société CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL ayant pour sigle CPAD d’assujettir le loyer à la TVA et pour la société HERITAGE SARL de récupérer la quote-part de taxe foncière des années 2021 à 2023, profitant en quelque sorte d’un effet d’aubaine à bon compte.

En conséquence, le tribunal condamnera la société CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL ayant pour sigle CPAD à payer à la société GRAND 10 IMMO SARL, à titre de dommages et intérêts, la somme correspondant à la TVA récupérable en 2025 sur l’année 2023 pour le 1 er trimestre, soit un montant de 427,06 € et condamnera la société HERITAGE SARL à payer à la société GRAND 10 IMMO SARL, au titre de dommages et intérêts, la somme de 4.193,91 €.

Le tribunal déboutera les parties de l’ensemble de leurs autres demandes.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] ayant dû engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens, le tribunal accueillera sa demande en son principe et son quantum et condamnera la société GRAND 10 IMMO SARL à lui régler la somme de 2.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant principalement à l’instance, la société GRAND 10 IMMO SARL sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Constate la non-comparution de la société HERITAGE SARL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 2024F00982 et 2024F01373,

Dit prescrite la demande à titre principal de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y],

Condamne la société GRAND 10 IMMO SARL à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] la somme de 10.176,71 € (DIX MILLE CENT SOIXANTE SEIZE EUROS SOIXANTE ET ONZE CENTIMES) au titre de dommages et intérêts,

Condamne la société GRAND 10 IMMO SARL à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] la somme de 4.193,91 € (QUATRE MILLE CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS QUATRE VINGT ONZE CENTIMES) au titre de dommages et intérêts,

Condamne la société GRAND 10 IMMO SARL à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] la somme de 1,00 € (UN EURO) au titre de dommages et intérêts,

Condamne la société CARROSSERIE PEINTURE AUTOMOBILE DIVERS SARL ayant pour sigle CPAD à payer à la société GRAND 10 IMMO SARL la somme de 427,06 € (QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS SIX CENTIMES) au titre de dommages et intérêts,

Condamne la société HERITAGE à payer à la société GRAND 10 IMMO SARL la somme de 4.193,91 € (QUATRE MILLE CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS QUATRE VINGT ONZE CENTIMES) au titre de dommages et intérêts,

Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres demandes.

Condamne la société GRAND 10 IMMO SARL à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE BEAU-[Y] la somme de 2.500,00 € ( DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS ) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société GRAND 10 IMMO SARL aux entiers dépens.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 138,74 €

Dont TVA : 23,12 €.