* Représentant(s) : Maître Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de Caen

* Défendeurs : SAS BATITEC [Adresse 2] [Localité 1] immatriculée au RCS de Caen n°950 370 833

Représentant(s) : Maître Julie PHILIPONET, avocate au barreau de Rennes, et pour postulant Maître Marie BOURREL, avocate au barreau de Caen

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

assistés lors des débats par Anne FREMONT, commis-greffier assermentée

Débats à l’audience publique du 24/09/2025

Jugement rendu le 12/11/2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, signé par Michel SAUTY, président, assisté par Anne FREMONT, commis-greffier assermentée

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Suivant acte en dates du 02/08/2024 et 01/08/2024, les sociétés E.C.S ANTIPOLIS et NEO EXPERT normandie – [Localité 4] ont assigné la SMA SA et la SAS BATITEC à comparaître devant ce tribunal à l’audience du 28/08/2024 afin qu’elles soit condamnées, au visa des articles L.242-4 du code des assurances, 1792 et suivants du code civil, et 1240 du code civil, au paiement des sommes de :

* 14 153 € HT, in solidum à la charge de la SMA SA et de la SAS BATITEC, au titre des travaux réparatoires, valeur mars 2023 à actualiser selon l’indice BT01 applicable au jour de la signification du jugement à intervenir,

* 23 214 € HT à la charge de la SAS BATITEC, au titre des préjudices consécutifs subis par la société E.C.S ANTIPOLIS,

* 8 489 € HT à la charge de la SAS BATITEC au titre des préjudices consécutifs subis par la société NEO EXPERT normandie – [Localité 4],

* 2 500 € in solidum à la charge de la SMA SA et de la SAS BATITEC, au profit de chacune des sociétés E.C.S ANTIPOLIS et NEO EXPERT normandie [Localité 4], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, y compris les frais et honoraires de Monsieur [G] [X], expert judiciaire.

A l’audience de cabinet du 04/09/2024, l’affaire a fait l’objet d’une mise en état soumise à l’application des articles 446-1 et suivants, 861-3 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle d’un juge chargé d’instruire l’affaire désigné conformément à l’article 861 du même code. La date limite des échanges entre les parties a été fixée au 21/05/2025.

L’affaire a été plaidée le 24/09/2025, puis mise en délibéré pour ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte authentique reçu le 22/04/2011 par Maître [V], la société E.C.S ANTIPOLIS a acquis auprès de la Société Hérouvillaise d’Economie Mixte pour l’Aménagement (SHEMA) dix lots dépendants d’un ensemble immobilier dénommé Les Entrepreneurs, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (14), dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

La construction, initiée par la SHEMA, faisait l’objet d’une assurance dommages-ouvrage souscrite auprès de la SAGENA, aujourd’hui dénommée SMA SA. Le gros œuvre a été confié à la SAS BATITEC. L’ensemble immobilier a été réceptionné sans réserve le 07/11/2011.

La société E.C.S ANTIPOLIS a ensuite donné à bail commercial, à compter du 01/12/15, les locaux acquis à la société Cabinet Silvert [Localité 4], devenue NEO EXPERT nomandie – [Localité 4], pour une durée de neuf ans.

A la suite de dysfonctionnements répétés des toilettes des locaux loués, et après plusieurs interventions de l’entreprise TECH IMMO et de la société L’HYGIENE IMMOBILIERE, un affaissement du réseau d’évacuation sur une longueur de deux mètres à partir des toilettes a été constaté au moyen d’un passage caméra. Une déclaration de sinistre a été adressée le 05/11/2021 à la SMA SA, assureur dommages-ouvrage, ainsi qu’à la société AVIVA, (devenue ABEILLE IARD ET SANTE) au titre de la garantie multirisques professionnelle.

La SMA SA a mandaté le cabinet SARETEC en qualité d’expert, lequel, par rapport du 17/12/2021, a alors a invité l’assuré à faire diligenter une recherche de bouchage par son assureur AVIVA. L’expert ne s’est pas prononcé sur le réseau indiquant simplement qu’à ce stade, avant investigation de recherche de bouchage, une cause étrangère ne pouvait être écartée.

Par courrier du 22/12/2021, la SMA SA a notifié sa position de non-garantie, estimant que l’affaissement du réseau avait pour origine une cause étrangère. De son côté, la société ABEILLE IARD ET SANTE a considéré que la garantie dégât des eaux n’était pas acquise car il s’agissait d’une canalisation enterrée passant sous dallage et qu’en tout état de cause, l’ouvrage au moment du sinistre était encore sous garantie décennale.

La société E.C.S ANTIPOLIS a alors fait procéder à une expertise amiable par la société ADTECH NORMANDIE qui a révélé, le 19/01/2022, la présence d’une contre-pente d’environ un mètre sur la canalisation des eaux usées encastrée dans le sol du rez-dechaussée. Cette anomalie, aggravée par l’intensification de l’usage des locaux, provoquait la formation récurrente de bouchons à l’origine des débordements. Les travaux de reprise ont été évalués à 10 903 € HT et les dommages consécutifs à 31 702 € HT.

Aucune réponse n’ayant été apportée par la SMA SA, la société E.C.S ANTIPOLIS et son locataire n’ont pas eu d’autre choix que d’initier une procédure en vue de faire désigner un expert judiciaire. Par ordonnance du 20/10/2022, le président de ce tribunal a ordonné une expertise judiciaire et désigné monsieur [G] [X] en qualité d’expert. Dans son rapport déposé le 20/11/2023, l’expert a conclu que le désordre provient d’une contre-pente du réseau d’évacuation entrainant des stagnations et la formation de bouchons à l’origine du dégât des eaux, que l’ouvrage est impropre à son usage et à sa destination, que la responsabilité de la SAS BATITEC, chargée de l’exécution du lot réseaux enterrés, est seule engagée.

Les sociétés E.C.S ANTIPOLIS et NEO EXPERT nomandie – [Localité 4] ont donc saisi la présente juridiction afin d’obtenir la condamnation solidaire de la SMA SA et de la SAS BATITEC à les indemniser de leurs préjudices.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

A l’audience, la société E.C.S ANTIPOLIS et la société NEO EXPERT normandie – [Localité 4] ont repris leurs conclusions et ont déposé leurs pièces, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens et prétentions développés, en maintenant l’intégralité de leurs demandes.

A la barre, la SMA SA a repris ses conclusions en défense n°2 et a déposé ses pièces, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens et prétentions développés, en sollicitant, à titre principal, qu’elle soit reçue en ses demandes, fins et conclusions, y faisant droit, qu’il soit jugé que l’action introduite par les sociétés E.C.S ANTIPOLIS et NEO EXPERT normandie – [Localité 4] est irrecevable, qu’elles soient déboutées de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal venait à considérer que l’action des parties demanderesses était recevable et que la SMA SA n’a pas été privée de ses recours en application des articles 121-12 du code des

assurances, qu’il soit jugé que le caractère décennal du désordre n’est pas démontré, que les sociétés E.C.S ANTIPOLIS et NEO EXPERT normandie – [Localité 4] soient déboutées de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ; à titre infiniment subsidiaire, si contre toute attente le tribunal venait à considérer que le caractère décennal du désordre était démontré, qu’il soit jugé que le montant des demandes indemnitaires dirigées contre la SMA SA devra être limité à la somme de 14 153 € HT, qu’il soit jugé que les préjudices consécutifs, à savoir les opérations d’assèchement et d’aménagement des lieux n’entrent pas dans l’assiette dommages-ouvrage, que la SAS BATITEC soit condamnée à garantir et relever indemne la SMA SA de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui seraient prononcées à son encontre, que tout succombant soit condamné à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A la barre, la SAS BATITEC a repris ses conclusions en défense n°2 et a déposé ses pièces, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens et prétentions développés, en sollicitant, que soit déclarée irrecevable comme forclose l’action de la société E.C.S ANTIPOLIS, que la société NEO EXPERT normandie – [Localité 4] soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions ; subsidiairement, que la SAS BATITEC soit condamnée à payer à la société NEO EXPERT normandie – [Localité 4] une somme n’excédant pas 645,34 € HT au titre des dommages et intérêts, que la société NEO EXPERT normandie – [Localité 4] une somme n’excédant pas 645,34 € HT au titre des dommages et intérêts, que la société NEO EXPERT normandie – [Localité 4] du surplus de toutes ses demandes, fins et conclusions, que soient condamnées in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, les sociétés E.C.S ANTIPOLIS et NEO EXPERT normandie – [Localité 4] au paiement d’une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître BOURREL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

1 – Sur la nature du désordre et son imputabilité

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 20/11/2023 par monsieur [G] [X] que le désordre affectant les canalisations d’évacuation des eaux usées du rez-de-chaussée du bâtiment situé [Adresse 3] à [Localité 4] provient d’une contre-pente d’environ un mètre sur le réseau d’évacuation, provoquant des stagnations récurrentes et des bouchons à l’origine de débordement des sanitaires ;

Attendu que l’expert a relevé que cette anomalie rendait l’ouvrage impropre à sa destination, le rendant inutilisable dans les conditions normales d’exploitation ;

Attendu que l’expert a précisé que le désordre avait pour origine un défaut d’exécution du réseau enterré imputable à la SAS BATITEC, titulaire du lot gros œuvre ;

Attendu qu’aucune preuve d’une modification ultérieure du réseau par le maître d’ouvrage ou le locataire n’a été rapportée ;

Attendu qu’il s’ensuit que les désordres constatés présentent un caractère décennal au sens de l’article 1792 du code civil ;

2 – Sur la garantie dommages-ouvrage

Attendu que, conformément aux dispositions de l’article L.242-1 du code des assurances, la garantie dommages-ouvrage a vocation à être mobilisée lorsque des désordres, survenus après réception, compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte des constatations de l’expert que le désordre en cause affecte un élément indissociable de l’ouvrage (le réseau d’évacuation enterré), qu’il en altère la destination et qu’il trouve son origine dans ce vice de construction imputable à l’entreprise intervenante ;

Attendu que la SMA SA, assureur dommages-ouvrage, ne peut dès lors se prévaloir d’une cause étrangère pour refuser sa garantie, étant donné qu’aucun élément ne permet d’imputer le désordre à un facteur extérieur à la construction ;

Attendu que le sinistre a été déclaré le 04/11/2021, soit avant l’expiration du délai de 10 ans à compter de la réception intervenue le 07/11/2011 ;

Attendu que la SMA SA, informée du sinistre dès le 04/11/2021, pouvait elle-même exercer une action ante-subrogatoire afin de préserver son recours et qu’elle ne l’a pas fait puisqu’elle a mandaté son expert monsieur [N] [F] ;

Attendu qu’il convient par conséquent de dire que la garantie dommages-ouvrage est mobilisable ;

3 – Sur la responsabilité de la SAS BATITEC

Attendu que la SAS BATITEC, chargée du lot gros œuvre incluant les réseaux enterrés, a exécuté les travaux qui se sont révélés défectueux ;

Attendu que le défaut constaté est directement lié à la mauvaise exécution du réseau d’évacuation et relève de la responsabilité décennale ;

Attendu qu’en application de l’article 1792 du code civil, la SAS BATITEC est donc tenue de plein droit, envers le maître d’ouvrage et ses ayants cause, des dommages compromettant la destination de l’ouvrage, sauf à prouver une cause étrangère ce qu’elle ne fait pas ;

Attendu qu’en conséquence, la responsabilité de la SAS BATITEC doit être pleinement retenue ;

4 – Sur le montant du préjudice

Attendu que le coût des travaux de reprise a été évalué par l’expert à la somme de 14 153 € HT et les dommages consécutifs à la somme de 31 702 € HT ;

Attendu que le montant de 31 702 € HT inclut la somme de 4 400 € HT, correspondant au montant de la facture CTSA payée directement par la compagnie ABEILLE IARD ET SANTE et que dans ces conditions, le montant des dommages consécutifs sera ramené à la somme de 27 303 € HT ;

Attendu que ces évaluations, motivées et non sérieusement contestées, seront adoptées par le tribunal ;

Attendu qu’en conséquence, il convient de condamner in solidum la SMA SA et la SAS BATITEC à payer à la société E.C.S ANTIPOLIS la somme de 14 153 € HT au titre des travaux réparatoires, valeur mars 2023 à actualiser selon l’indice BT01 applicable au jour de la signification du jugement à intervenir ;

Attendu que la SMA SA et la SAS BATITEC seront condamnées in solidum à payer à la société E.C.S ANTIPOLIS la somme de 23 214 € HT au titre des préjudices consécutifs ;

Attendu que la SAS BATITEC sera également condamnée à payer à la NEO EXPERT normandie – [Localité 4] la somme de 4 089 € HT au titre des préjudices consécutifs supportés ;

Attendu que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ;

Attendu que pour recouvrer leur créance, la société E.C.S ANTIPOLIS et la société NEO EXPERT normandie – [Localité 4] ont dû exposer des frais non compris dans les dépens, qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en condamnant in solidum la SMA SA et la SAS BATITEC au paiement de la somme de 2 500 € ;

Attendu que la SMA SA et la SAS BATITEC qui succombent supporteront les dépens, en ce compris les honoraires de monsieur [G] [X], expert judiciaire ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Dit et juge que les désordres affectant les canalisations d’évacuation du bâtiment sis [Adresse 3] à [Localité 4] sont de nature décennale, rendant l’ouvrage impropre à sa destination ;

Dit et juge que ces désordres sont imputables à la SAS BATITEC, entreprise chargée du lot gros œuvre et réseaux enterrés ;

Dit et juge que la garantie dommages-ouvrage souscrite auprès de la SMA SA est mobilisable;

Condamne in solidum la SMA SA et la SAS BATITEC à payer à la société E.C.S ANTIPOLIS la somme de 14 153 € HT au titre des travaux réparatoires, valeur mars 2023 à actualiser selon l’indice BT01 applicable au jour de la signification du jugement à intervenir ;

Condamne la SMA SA et la SAS BATITEC in solidum à payer à la société E.C.S ANTIPOLIS la somme de 23 214 € HT au titre des préjudices consécutifs ;

Condamne la SAS BATITEC à payer à la NEO EXPERT normandie – [Localité 4] la somme de 4 089 € HT au titre des préjudices consécutifs supportés ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Condamne in solidum la SMA SA et la SAS BATITEC à payer à la société E.C.S ANTIPOLIS et la société NEO EXPERT normandie – [Localité 4], unis d’intérêt, la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SMA SA et la SAS BATITEC aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de monsieur [G] [X], y compris les frais de greffe ;

Liquide les frais de greffe à la somme de 115,75 €, dont TVA 19,28 € ;