TRIBUNAL DE COMMERCE DE CANNES

JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025

N° Minute : 2025F00314

N° RG: 2025F00076

Date des débats : 11 Septembre 2025 Délibéré annoncé au 06 Novembre 2025 Prononcé par mise à disposition au Greffe

COMPOSITION LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Eric ASTEGIANO, Président, M^me Nathalie LE DIRACH, M. Gil CHENEVARD, Assesseurs, Assistés de MIle Mélanie CASTELLACCI Commis- Greffier de la SELAS VAN SANT, présent uniquement lors des débats.

La minute a été signée par M. Eric ASTEGIANO Président du délibéré et M^lle Mélanie CASTELLACCI Commis-Greffier de la SELAS VAN SANT, présent lors du prononcé

DEMANDEUR(S)

SA [A] [Adresse 1] Chez Me [R] [Localité 1] comparant par Me [I] [R] [Adresse 2]

DEFENDEUR(S)

SARL BURGER REAL ESTATE MANAGEMENT [Adresse 3] comparant par M^e Denis DEL RIO [Adresse 4]

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du 1 er octobre 2012, la SARL BURGER REAL ESTATE MANAGEMENT (ci-après SARL BREM) a cédé à la SA [A] 46 862 actions du capital de la SAS BURGER REAL ESTATE FINANCES (ci-après SAS BREF), société détenant l’ensemble des filiales du groupe immobilier opérant sous l’enseigne « Burger Sotheby’s International Realty ». Concomitamment à cette cession, les parties ont signé un contrat de garantie de passif intitulé « Contrat de garantie relatif à l’acquisition des actions de la société BREF »,

par lequel la SARL BREM s’est engagée à indemniser la SA [A] de tout passif né antérieurement à la cession et non inscrit dans la situation comptable arrêtée au 31 juillet 2012.

L’article 10 du contrat énumérait les contentieux en cours, exclus de toute nouvelle provision, à savoir les litiges :

* □ MÁFA / [J],

* [Adresse 5],

* □ [K] / [Y],

* BDM / [N] [X].

En cas de condamnation définitive dans ces procédures, les sommes correspondantes devaient être défalquées de la garantie de passif. L’article 19 prévoyait que tout événement susceptible de mettre en jeu la garantie devait être notifié par écrit au garant dans un délai de quinze jours à compter de sa connaissance, afin de lui permettre de défendre ses intérêts.

L’article 23, intitulé « Garantie de la garantie », stipulait que la SARL BREM, afin de garantir l’exécution de ses obligations, acceptait que le montant de la créance qu’elle détenait sur les sociétés du groupe BREF soit payé par tiers égaux sur trois années, à hauteur de 166 666,66 euros chacune, aux échéances du 31 décembre 2013, 31 décembre 2014 et 31 décembre 2015.

Le 14 décembre 2013, la SAS BREF a réglé à la SARL BREM la première échéance prévue au 31 décembre 2013, pour un montant de 94 159,96 euros, après déduction de 72 506,70 euros, correspondant à une condamnation prononcée par le tribunal de commerce de Fréjus le 22 avril 2013 dans le contentieux MAFA / [J].

À défaut d’obtenir le paiement de la deuxième échéance du 31 décembre 2014, la SARL BREM a assigné, le 3 mars 2015, la SAS BREF et ses filiales (Les Trois Caps, MAFA et Burger Real Estate) en paiement de cette somme.

Faisant suite aux demandes reconventionnelles des sociétés du groupe BREF, le tribunal de commerce de Cannes, par jugement du 9 mars 2017, a partiellement fait droit à la demande de la SARL BREM, tout en déduisant un complément de condamnation ordonné par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans le dossier MAFA / [J].

Une seconde instance a été introduite par la SARL BREM le 24 juillet 2018 pour le paiement de la troisième échéance du 31 décembre 2015.

Cette procédure a fait l’objet d’un sursis à statuer le 10 octobre 2019, dans l’attente de la décision d’appel intervenue le 5 septembre 2024, par laquelle

la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé qu’il n’apparaissait nullement que la clause intitulée « garantie de la garantie » soit l’accessoire de la garantie d’actif et de passif.

Elle précisait que la clause édictée à l’article 23 est une garantie autonome en ce qu’elle consacre l’acceptation par la SARL BREM d’un échéancier de règlement de sa créance, mais ne comporte aucune possibilité d’exception au paiement des échéances ainsi convenues.

Par acte d’huissier en date du 7 Mars 2025, la SA [A] a fait assigner la SARL BURGER REAL ESTATE MANAGEMENT, d’avoir à comparaître le 03 Avril 2025 par devant les Magistrats composant le Tribunal de Commerce de Cannes.

Suivant dernières écritures, la SA [A] sollicite :

Vu les pièces produites aux débats,

* JUGER que le délai pour agir au titre de la garantie de passif du 1 er octobre 2012 de la société [A], a débuté à compter de la signification de la décision de la Cour d’appel d’Aix en Provence du 18 novembre 2024,

* JUGER que l’action de la société [A] ne saurait être considérée comme prescrite,

* JUGER recevable la demande de mise en œuvre de la garantie de passif donnée par la société BREM aux sociétés requérantes JUGER que la garantie de passif prévue par l’acte du 1 er octobre 2012 a été valablement et régulièrement mise en œuvre,

* JUGER que la société [A] peut valablement solliciter l’exécution par la société BREM de ses engagements pris dans le cadre de l’acte de garantie de passif,

* JUGER que les passifs afférents aux contentieux déclarés par la société BREM dans l’acte de garantie de passif du 1 er octobre 2012s’élèvent à la somme globale de 257.613,44 €,

* En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL, ORDONNER la compensation au bénéfice de la filiale de la société [A], la société CASIR HOLDING (BREF), de la somme de 184.448,51 € sur les deux dernières échéances de la garantie de la garantie réclamée par la société BREM à hauteur de la somme de 333.334€,

A DEFAUT ET A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la société BREM à verser à la société [A] la somme de 257.613,44 € avec intérêt à taux légal avec capitalisation à compter du 05 septembre 2024, afférente au passif des contentieux déclarés dans l’acte de garantie,

* DEBOUTER la société BREM de ses demandes reconventionnelles,

* CONDAMNER la société BREM à payer aux sociétés concluantes la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions, la SARL BURGER REAL ESTATE MANAGEMENT, requiert du Tribunal qu’il lui plaise de :

VU l’assignation de la Société [A] du 7 mars 2025,

VU les articles 1103, 1240 2224 du Code civil,

VU les pièces versées aux débats,

* CONSTATER que la Société [A] est le bénéficiaire de la clause de garantie de passif actif insérée dans l’acte de cession du 1 er octobre

2012;

* CONSTATER que la Société [A] avait jusqu’au 1 er octobre 2017 pour mettre en jeu la clause de garantie de passif actif insérée dans l’acte de cession du 1 er octobre 2012 ;

* CONSTATER que la Société [A] a initié la présente procédure par le biais d’une assignation signifiée à la défenderesse le 7 mars 2025 ;

* CONSTATER que l’action initiée par la Société [A] le 7 mars 2025 est prescrite depuis le 1 er octobre 2017 ;

PAR CONSÉQUENT :

* DÉBOUTER la Société [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

* CONDAMNER la Société [A] à payer à la Société BREM la somme de 10.000 euros au titre de de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

* CONDAMNER la Société [A] à payer à la Société BREM la somme de 5.000 euros au titre de l’article du Code de procédure civile ;

* CONDAMNER la Société [A] aux entiers dépens.

L’affaire est renvoyée maintes fois, à la demande des parties, pour une ultime date d’audience le 11 Septembre 2025.

SUR CE, ATTENDU QUE,

Sur la prescription de l’action en exécution de la garantie de passif :

Les arguments avancés par la SARL BREM :

La SARL BREM oppose à la SA [A] une fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l’action en exécution de la garantie de passif prévue dans l’acte du 1er octobre 2012.

Elle soutient que cette action, de nature contractuelle, relève du délai de prescription quinquennale prévu à l’article 2224 du Code civil, lequel court à compter de la date à laquelle le bénéficiaire a eu connaissance des faits lui permettant d’agir.

Selon la SARL BREM, ce délai a débuté dès la signature de la garantie, date à laquelle la SA [A] avait connaissance de l’existence des procédures en cours, fixant ainsi l’acquisition de la prescription au 1er octobre 2017.

Par ailleurs, elle précise que les procédures initiées les 2-3 mars 2015 et le 18 juillet 2018 avaient pour motivation que la créance de 500 000 euros mentionnée à l’article 23 (garantie de la garantie), qui ne concernait uniquement les relations financières entre la SARL BREM et les sociétés du groupe de la SAS BREF, sans lien avec l’exécution de la garantie de passif accordée à la SA [A].

De ce fait, ces procédures n’auraient aucun effet interruptif ou suspensif sur la prescription applicable à l’action intentée par la SA [A] à l’encontre de la SARL BREM.

Enfin, la SARL BREM observe que la notification du 3 décembre 2018, invoquée par la SA [A], émanait en réalité de la SAS BREF, qui n’avait pas la qualité de bénéficiaire de la garantie, et estime dès lors qu’elle ne saurait répondre aux conditions prévues à l’article 19 du « contrat de garantie relatif à l’acquisition des actions de la société BREF ».

En conséquence, la SARL BREM demande au tribunal de constater que la prescription de l’action initiée par la SA [A] le 7 mars 2025 est acquise depuis le 1er octobre 2017 et, par conséquent, de la débouter de l’ensemble de

ses demandes, fins et conclusions.

Les moyens développés par la SA [A] :

La SA [A] conteste la prescription opposée par la SARL BREM.

Elle soutient, en premier lieu, que le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé à la date de la signature du contrat du 1 er octobre 2012, ni même à celle des premières condamnations intervenues dans les contentieux déclarés, mais à la date à laquelle les passifs garantis ont été définitivement fixés.

Elle fait valoir que son droit d’agir a été suspendu par les procédures judiciaires initiées par la SARL BREM :

□ d’abord, par l’instance engagée le 3 mars 2015 devant le tribunal de commerce de Cannes pour le paiement de la deuxième échéance de la créance de 500 000 € (dite « garantie de la garantie ») ;

ensuite, par la nouvelle instance introduite le 24 juillet 2018 pour le paiement de la troisième échéance.

Ces deux procédures, toujours fondées sur le même acte de garantie du 1 er octobre 2012, auraient eu pour effet de geler temporairement le droit d’agir de la SA [A], les passifs litigieux étant alors en cours de détermination.

La SA [A] expose que l’arrêt du 5 septembre 2024 rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans cette même affaire, a constitué la fixation judiciaire définitive des rapports contractuels entre les parties au titre de l’acte de garantie.

Dès lors, selon elle, le délai de prescription ne saurait courir qu’à compter de la signification de cet arrêt du 5 septembre 2024, frappé de pourvoi en cassation le 29 novembre 2024, et non avant.

Elle en déduit que l’action engagée par assignation du 7 mars 2025 l’a été dans le délai utile, la prescription n’étant pas acquise.

La décision du tribunal :

* Sur la nature des engagements contractuels

Il ressort des pièces versées aux débats et de l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 5 septembre 2024 (n° 20/08798) qu’il existe deux mécanismes distincts :

□ la garantie de passif, conclue entre la SARL BREM, en qualité de garant, et la SA [A], en qualité de bénéficiaire ;

□ la garantie de la garantie (article 23), par laquelle les sociétés du groupe SAS BREF se sont engagées envers la SARL BREM à lui rembourser une créance de 500 000 euros, en trois échéances annuelles.

La Cour d’appel a jugé que cette créance de 500 000 euros, bien qu’affectée « à la garantie de la garantie de passif », ne constituait pas un accessoire de la garantie de passif mais un engagement autonome entre la SARL BREM et le groupe de la SAS BREF, étranger à la garantie de passif dont bénéficie la SA [A].

Cette distinction, confirmée par les termes mêmes du contrat, exclut que la créance de 500 000 euros ait pu se substituer ou se confondre avec la garantie de passif.

Cette constatation est confirmée par les termes de l’article 21 du contrat (Paiement de l’indemnisation), lequel prévoit que le paiement de toute somme due par le garant peut s’effectuer, au choix du bénéficiaire, par voie de compensation ou par règlement effectif.

Toutefois, cette compensation ne peut viser que des sommes que le bénéficiaire pourrait devoir au garant au titre du présent contrat de garantie, ce qui exclut la créance de 500 000 euros prévue à l’article 23, laquelle ne concerne que les

sociétés du groupe de la SAS BREF.

La somme de 500 000 euros constitue donc un engagement distinct, sans lien direct avec l’exécution de la garantie de passif consentie à la société [A].

– Sur la validité des notifications et la qualité du bénéficiaire

L’article 19 du contrat exige que toute mise en œuvre de la garantie soit notifiée par le bénéficiaire, à savoir la SA [A], dans un délai de quinze jours à compter de la connaissance de l’événement.

Le tribunal relève que la SA [A] a notifié à la SARL BREM, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mars 2016, la décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence rendue le 28 janvier 2016 dans le dossier MAFA/[J], en précisant le montant exact du préjudice et la part correspondant à la quote-part d’actions cédées.

Ce courrier répond à toutes les conditions de l’article 19 et constitue une notification régulière de mise en œuvre de la garantie, interrompant la prescription en application de l’article 2241 du Code civil.

Par ailleurs, il ressort du courrier adressé le 4 août 2017 par la SARL BREM à Madame [F] [Z] et Monsieur [T] [B], représentants du groupe BREF, qu’elle reconnaît expressément que la SAS BREF assurait le suivi des contentieux visés dans la garantie « pour les deux parties à la garantie ».

Ce document établit que la SARL BREM reconnaissait, sans réserve, que les sociétés du groupe BREF agissaient au nom et pour le compte de la SA [A].

Dès lors, les notifications ultérieures adressées par la SASé BREF, notamment celle du 3 décembre 2018, doivent être regardées comme valablement faites, la SARL BREM ayant ratifié leur régularité par sa propre correspondance.

Cette notification de 2018 constitue donc un acte interruptif de prescription.

Concernant les litiges MAFA c/ [J] et Les Trois Caps c/ [U] [P], les notifications des 4 mars 2016 et 3 décembre 2018 ont été effectuées dans le respect des dispositions de l’article 19 du contrat de garantie de passif, et ont ainsi pleinement produit effet interruptif.

* Sur le point de départ et la suspension du délai

Le tribunal observe que les deux contentieux mentionnés à l’article 10 de la garantie de passif ont donné lieu à des arrêts définitifs de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence :

le 28 janvier 2016 dans l’affaire MAFA / [J] ;

et le 13 septembre 2018 dans l’affaire [Adresse 6] / [U] [P].

Ces décisions ont respectivement fixé les montants des passifs garantis.

Le délai de prescription de l’action en exécution de la garantie aurait pu commencer à courir à compter de la dernière de ces décisions, soit le 28 janvier 2016 et le 13 septembre 2018, dates auxquelles les passifs sont devenus certains et chiffrables.

Toutefois, à cette même période, plusieurs procédures demeuraient pendantes entre les sociétés du groupe BREF et la société BREM, notamment celles introduites les 3 mars 2015 et le 24 juillet 2018, par lesquelles les sociétés du groupe BREF contestaient la demande de paiement formée par la SARL BREM au titre de la créance de 500 000 € prévue à l’article 23, en sollicitant que les condamnations prononcées dans les affaires MAFA / [J] et [P] soient déduites au titre de la garantie de passif.

Bien que la société [A] n’ait pas été partie à ces procédures, il ressort du courrier du 4 août 2017 que la SARL BREM reconnaissait que les sociétés du groupe BREF agissaient au nom et pour le compte de la SA [A] dans la gestion des contentieux visés par la garantie.

Ces instances doivent donc être regardées comme une prolongation directe de la discussion judiciaire relative à l’exécution de la garantie de passif.

Tant que ces débats étaient en cours, la portée exacte des engagements réciproques des parties demeurait incertaine ; le droit de la SA [A] d’obtenir paiement au titre de la garantie n’était pas définitivement exigible.

L’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 5 septembre 2024, en fixant la portée des obligations issues de l’acte de garantie, a mis fin à cette incertitude et doit être regardé comme le point de départ effectif du délai de prescription.

En conséquence, le délai, déjà interrompu par les notifications des 4 mars 2016 et 3 décembre 2018, a recommencé à courir à compter de cette date du 5 septembre 2024, de sorte qu’à la date de l’assignation du 7 mars 2025, il n’était pas expiré.

– En conclusion :

En conséquence, le tribunal :

constate que la SA [A] a régulièrement notifié au garant, le 4 mars

2016, la décision judiciaire rendue dans le dossier MAFA/[J], en conformité avec l’article 19 du contrat de garantie ;

□ constate que, par son courrier du 4 août 2017, la SARL BREM a reconnu la qualité des représentants du groupe BREF/SA [A] pour gérer les contentieux couverts par la garantie, et a ainsi ratifié les notifications faites en leur nom ;

retient que le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à compter de l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 septembre 2024, de sorte qu’à la date de l’assignation du 7 mars 2025, la prescription n’était pas acquise ;

en conséquence, rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription, et déclare recevable l’action de la SA [A] en exécution de la garantie de passif.

Sur le montant de la garantie de passif :

Concernant le litige SARL MAFA / SARL [J] :

Au titre de la décision du tribunal de commerce de Fréjus du 22 avril 2013, la société MAFA a été condamnée au paiement de la somme de 114 432,21 euros.

Par arrêt du 28 janvier 2016, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a aggravé cette condamnation de 63 224,78 euros, portant le total à 177 656,99 euros.

Au regard du nombre d’actions cédées (46 862 sur 73 297), la part couverte par la garantie de passif s’élève à 113 583,94 euros.

Concernant le litige Les Trois Caps / [U] [P] :

Par jugement du 26 janvier 2017, le tribunal judiciaire de Nice a condamné la société Les Trois Caps à verser la somme de 220 277 euros.

Cette condamnation a été aggravée de 5 000 euros par arrêt du 13 septembre 2018, portant le total à 225 277 euros.

La quote-part correspondant aux actions cédées représente 144 029,51 euros.

[…]

Il convient toutefois de déduire la somme de 72 506,70 euros déjà imputée sur la première échéance de la créance de 500 000 euros mentionnée à l’article 23. Le solde arithmétique ressort ainsi à 185 106,75 euros.

Néanmoins, la SA [A] ayant expressément limité sa demande à la somme de 184 448,51 euros, le tribunal ne saurait statuer au-delà.

Sur la condamnation de la SARL BREM :

En conséquence, la SARL BREM sera condamnée à verser à la SA [A] la somme de 184 448,51 euros, au titre de la garantie de passif, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision.

Sur la demande de condamnation de la SA [A] à des dommages et intérêts :

La SARL BREM, déboutée de l’ensemble de ses prétentions au titre de la garantie de passif, ne justifie d’aucun préjudice distinct susceptible d’ouvrir droit à indemnisation.

Sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SA [A] est donc dépourvue de tout fondement.

En conséquence, la SARL BREM sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SA [A].

Sur les dépens et les frais de l’instance exposés et non compris dans les dépens :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SARL BREM aux dépens, ainsi qu’au paiement, à la SA [A] de la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la qualification du présent jugement ;

Le présent jugement est contradictoire, les parties ayant régulièrement comparu conformément à l’article 467 du Code précité ;

C’est en premier ressort qu’il est prononcé en ce qu’il est susceptible d’appel, le montant de la demande excédant le seuil de l’article R.721-6 du Code de commerce.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1103 et 2224 du Code civil, Vu les pièces produites ;

JUGE que l’action engagée par la SA [A] en exécution de la garantie de passif n’est pas prescrite ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SARL BURGER REAL ESTATE MANAGEMENT et tirée de la prescription ;

DECLARE recevable l’action de la SA [A] en exécution de la garantie de passif prévue par l’acte du 1 er octobre 2012 ;

CONDAMNE la SARL BURGER REAL ESTATE MANAGEMENT à verser à la SA [A] la somme de 184.448,51 €, avec intérêts au taux légal à

compter du présent jugement ;

DIT que cette somme correspond à la part du passif garanti résultant des contentieux MAFA / [J] et LES TROIS CAPS / [U] [P], après déduction des montants déjà imputés au titre de la créance de 500.000 € ; DEBOUTE la SARL BURGER REAL ESTATE MANAGEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y compris de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SA [A] ;

CONDAMNE la SARL BURGER REAL ESTATE MANAGEMENT aux dépens ;

CONDAMNE la SARL BURGER REAL ESTATE MANAGEMENT à payer à la SA [A] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dépens : 57,23 € LE GREFFIER

LE PRESIDENT.