NUMERO D’INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL: 2023 007667

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DU MANS

CHAMBRE DU LUNDI DELIBERE – AUDIENCE PUBLIQUE JUGEMENT DU 25/03/2025

DEMANDEUR (s): La société, [1] (SAS) -, [Adresse 1]

REPRESENTANT (s) : Maître Thomas FERRANT Maître Aude COUDREAU

DEFENDEUR (s) : La société, [2] ,([3]) -, [Adresse 2]

REPRESENTANT (s) : Maître Charlotte MENO RET

DEBATS A L’AUDIENCE DU 03/02/2025

COMPOSITION LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT JUGES

Monsieur Alain BELLANGER Monsieur Pascal TRUBERT Monsieur Patrice DESPRES

GREFFIER présent uniquement lors des débats

Monsieur Jérôme MOUSSAY, commis greffier assermenté du tribunal

Objet : ASSIGNATION ACTION EN PAIEMENT DU PRIX OU EN SANCTION DU NON PAIEMENT

Le Tribunal après en avoir délibéré conformément à la Loi a prononcé publiquement ce jour par mise à disposition au greffe le jugement dont la teneur suit en la cause d’entre :

La société, [1] (SAS), société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro, [N° SIREN/SIRET 1], dont le siège social est sis, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Demanderesse, comparante par Maître Aude COUDREAU, Avocate au barreau du Mans,, [Adresse 3], substituant Maître Thomas FERRANT, Avocat au barreau de Bordeaux,, [Adresse 4].

Et

La société, [2] ,([3]), société anonyme d’économie mixte, immatriculée au RCS du Mans sous le numéro, [N° SIREN/SIRET 2], dont le siège social est sis, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Défenderesse, comparante par Maître Charlotte MENORET, Avocate au barreau du Mans,, [Adresse 5].

Après renvois pour communication de pièces entre les parties, échange et dépôt de conclusions, l’affaire a été appelée le 3 février 2025, date à laquelle elle a été plaidée en audience publique, puis le tribunal l’a mise en délibéré pour son jugement être rendu le 31 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal de céans, les parties en étant informées suivant les dispositions de l’article 450 du CPC.

Le tribunal,

Vu l’assignation à comparaître le 13 novembre 2024 à 9h00 devant le tribunal du commerce du Mans, à laquelle il est expressément fait référence, à la requête de la société, [1], délivrée le 10 octobre 2023 par la SCP, [4], commissaires de justice associés,, [Adresse 6], à la société, [2], en la personne de Madame, [B], [P] es-qualités d’assistante de direction de la société, qui a déclaré être habilitée à recevoir copie de l’acte

Vu les conclusions déposées par les parties, auxquelles il est expressément fait référence.

Vu les pièces déposées par les parties lors de l’audience du 03/02/2025.

RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE

Le 09/01/2020, la société, [1], exerçant une activité de promotion immobilière, a versé la somme de 93.000 € à la société, [2] pour la réservation de deux terrains.

Le 05/07/2021, la société, [2], spécialisée dans l’aménagement du territoire, a signé un compromis de vente avec, [1] pour la cession des deux terrains, sous conditions suspensives.

Le prix de vente a été fixé à 602.400 € HT, soit 722.800 € TTC.

Le 31/12/2022, au plus tard, l’acte authentique notarié aurait dû être signé, conformément au compromis de vente, sous réserve de la réalisation des clauses suspensives, ce qui n’a pas été fait.

Le 16/03/2023, la société, [1] a sollicité la restitution des 93.000 €, estimant que la vente n’avait pas été réalisée dans les conditions prévues.

Le 30/03/2023, la société, [2] a refusé cette demande, considérant que les conditions contractuelles ne permettaient pas cette restitution.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions pour cette audience déposées au greffe.

La demanderesse, la société, [1] soutient que :

Le compromis de vente stipule plusieurs conditions suspensives notamment l’engagement de l’acquéreur à construire un certain nombre de logements sur les ilots 6 et 6' (Article 4.2).

Il prévoit également que les études de sol, réalisées aux frais et à la diligence de l’acquéreur, ne doivent pas révéler une configuration du sous-sol nécessitant des fondations spéciales ou un surcoût d’investissement inhabituel, (article 9.2.3).

Par ailleurs, l’obtention d’un agrément du concédant dans les trois mois suivant la signature est également une condition préalable (article 9.1.1).

,

[2] a modifié les conditions du projet, rendant son exécution impossible. L’urbaniste a réduit la densité des logements initialement prévue, bloquant ainsi la construction. De plus, l’agrément du concédant, censé être obtenu sous trois mois, n’a pas été officiellement prouvé, remettant en cause la validité du compromis.

Les changements imposés par, [2] ont également retardé la réalisation de l’étude de sol, rendant impossible le respect des délais.

Ainsi, la société, [1] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103,1104, 1231-1 du code civil, Vu les articles 1344-1 et 1343-2 du code civil, Vu le compromis de vente,

Vu les pièces du dossier,

JUGER recevable et bien fondée la SAS, [1],

CONDAMNER la société, [2] à payer à la SAS les, [1] une somme totale de 93.000 euros en restitution de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts et la capitalisation des intérêts suite à la première mise en demeure de restitution réalisée par la société, [1],

CONDAMNER la société, [2], à verser à la SAS, [1], la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société, [2], aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de la SELARL CABINET FERRANT conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et ce sans constitution de garantie.

La défenderesse, la société, [2] soutient que :

La société, [2] invoque le respect des obligations contractuelles et l’exécution des engagements, conformément aux termes du compromis de vente.

Ce compromis prévoit une condition suspensive, dont la non-réalisation dans les délais impartis permettrait à, [2] de conserver 10 % du prix HT du terrain à titre d’indemnité d’immobilisation.

Selon, [2], la société, [1] devait fournir une étude de sol dans un délai de 4 mois, soit avant le 5 novembre 2021. Cette étude, réalisée en mars 2020, aurait pu être transmise plus tôt.

Or, elle n’a été communiquée que le 16 mars 2023,, [2] considère ce délai comme "un manquement contractuel et estime que, [1] ne peut plus invoquer cette condition suspensive pour remettre en cause la vente.

Par ailleurs,, [1] invoque l’absence d’agrément du concédant., [2] produit un document daté du 7 mai 2021, indiquant que cet agrément aurait bien été accordé.

,

[2] en conclut que ces éléments doivent être pris en compte dans l’appréciation du respect des obligations contractuelles.

Ainsi, la société, [2] conclue en ses demandes au tribunal :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu le compromis de vente sous conditions suspensives du 05.07.2021,

CONSTATER la non-réalisation de la condition 9.2.3 du fait de l’inertie de la société, [1],

FAIRE une parfaite application de l’alinéa 1 er de l’article 10 du compromis selon lequel la non-réalisation des conditions suspensives du fait de la société, [1] fait naître une obligation au paiement d’une indemnité forfaitaire d’immobilisation égale à 10% du prix hors taxes de cession au bénéfice de la société, [2],

LAISSER la société, [2] percevoir le bénéfice de la somme de 60.240 € au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation.

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société, [1] à payer à la société, [2] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société, [1] aux entiers dépens.

SUR CE LE TRIBUNAL, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, examiné leurs pièces et en avoir délibéré, constate que :

L’étude de sol a été réalisée le 18 mars 2020 par le cabinet, [5] pour le compte de la société, [1], soit bien avant la signature du compromis de vente en date du 5 juillet 2021.

En conséquence, la société, [1] disposait de toutes les informations nécessaires et aurait pu transmettre cette étude dès la conclusion du compromis.

Dans ces conclusions la société, [1] reconnait que le délai n’a pas été respecté.

Le tribunal retiendra que le fait de ne d’avoir transmis cette étude que le 16 mars 2023 constitue un manquement à une clause contractuelle.

Par ailleurs, les échanges entre la société, [1] et la société, [2] concernant le nombre final de lots à réaliser ne permettent pas d’établir une modification du nombre initialement prévu au compromis de vente.

Les pièces versées aux débats ne démontrent aucune remise en cause formelle de ce nombre, aussi bien concernant le plan photographique de la société, [1] que le courrier de le Mans Métropole en date du 07/05/21 dont, [1] n’était pas destinataire et rien ne vient établir que les parties ont échangé à ce propos.

Ainsi, le tribunal déboutera en partie de ses demandes la société, [1] et la condamnera à payer à la société, [2] la somme de 60 240 € HT + TVA en vigueur, soit les 10 % à titre d’indemnité d’immobilisation, pour un montant total de 72 228 € TTC.

Condamnera la société, [2] à restituer à la société, [1] la somme de 93 000 €, correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamnera la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

En conséquence, le tribunal condamnera la société, [1] à payer à la société, [2] la somme de 3 000 €.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante sera condamnée aux dépens de l’instance,

En conséquence, le tribunal condamnera, [1] aux entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, Vu les pièces versées au débat,

Déboute la société, [1] d’une partie de ses demandes, fins et conclusions.

Condamne la société, [1] à verser à la société, [2] la somme 60.240,00 € HT, à laquelle s’ajoute la TVA, soit la somme de 72.228,00 € TTC.

Condamne la société, [2] à restituer à la société, [1] la somme de 93 000 €, correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

Condamne la société, [1] à verser la somme de 3.000 € à la société, [2] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la société, [1] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 696 CPC, soit :

1°) Coût de l’assignation en date du 10/10/2023 ; soit 54,22 euros.

2°) Aux droits de plaidoiries.

3°) Aux dépens liquidés à la somme de 69,59 euros TTC.

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes.

Dit que le présent jugement est exécutoire de droit en application de l’article 514 CPC.

Ce qui sera exécuté conformément à la Loi.

Prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de céans, Monsieur Alain BELLANGER, Président de section, ayant signé le présent jugement avec Monsieur Jérôme MOUSSAY, commis greffier Signé électroniquement par Jérôme MOUSSAY, Commis greffier

Signé électroniquement par Monsieur BELLANGER Alain.