03 DECEMBRE 2025

Rôle 202500039 Répertoire général 2023001332

Monsieur [V], [I], [T] [F] C/ SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 (SARL) SA [Localité 1] ASSURANCES (SA)

JUGEMENT

Jugement du Tribunal de Commerce de MONTAUBAN en date du trois décembre deux mille vingt-cinq, prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe, après avis aux parties, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Alain PECOU, Président d’audience, ayant assisté aux débats, au délibéré conformément aux dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile, assisté de Maître Anne CRAPOULET-OUDENOT, Greffier, auquel la minute a été remise,

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I], [T] [F], né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 2], de nationalité française, Agent de la FPH, domicilié [Adresse 1],

Comparant et plaidant par Maître Jean-François MOREL, membre de l’association CABINET DECHARME, demeurant [Adresse 2], Avocat au Barreau de MONTAUBAN.

DEFENDEURS :

SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 (SARL), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTAUBAN sous le numéro 519 395 222, dont le siège social est [Adresse 3] et actuellement [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Et

SA [Localité 1] ASSURANCES (SA), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 542 063 797, dont le siège social est [Adresse 5] et actuellement [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Comparants et plaidants par Maître Manuel FURET, membre de la SELARL CLF, demeurant [Adresse 7], Avocat au Barreau de TOULOUSE

Inscrite au rôle sous le numéro 2025001332,

Plaidée à l’audience du 08 octobre 2025,

Devant Monsieur Alain PECOU, Président d’audience, Monsieur Didier FARELLA, Juge, Monsieur Jérôme MACABEO, Juge, Assistés de Maître Anne CRAPOULET-OUDENOT, Greffier,

Et après qu’il en ait été délibéré par les Magistrats ayant assisté aux débats, Ouï les Conseils des parties et les parties en leurs explications et conclusions ;

FAITS :

Par acte authentique du 16 janvier 2019, reçu par Maître [R], notaire à [Localité 2], Monsieur [V], [I], [T] [F] a acquis des consorts [U] une maison d’habitation sise [Adresse 8] à [Localité 3], au prix de 150.000 euros.

Un état parasitaire, établi le 22 octobre 2018 par la société SARL DIAGNOSTIC IMMO 82, était annexé à l’acte et concluait à l’absence d’indices d’infestation de termites. Cette société était assurée auprès de la SA [Localité 1] ASSURANCES au titre de sa responsabilité civile professionnelle.

En juillet 2019, Monsieur [V], [I], [T] [F] a signalé la présence d’un insecte dans son habitation ; le diagnostiqueur a évoqué un capricorne sans vérifier les combles.

Début 2021, lors de travaux d’isolation, l’acquéreur a découvert une infestation active de termites, confirmée par la société IMMOSCOPE puis par une expertise judiciaire ordonnée en référé.

Le rapport d’expertise du 09 février 2023 a retenu la responsabilité de la société SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 pour ne pas avoir inspecté les combles accessibles.

Par ordonnance du 26 octobre 2023, la société SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et son assureur ont été condamnés in solidum à verser à Monsieur [V], [I], [T] [F] une provision de 18.923 euros, somme exécutée.

Estimant son préjudice non intégralement réparé, Monsieur [V], [I], [T] [F] a, par acte du 13 mars 2025, saisi le Tribunal de commerce de MONTAUBAN aux fins d’obtenir l’indemnisation complémentaire de ses préjudices.

PROCEDURE :

Suivant exploit de Maître [D] [Z], Commissaire de justice à PARIS, en date du 13 mars 2025, Monsieur [V], [I], [T] [F] a fait donner assignation à la société SA [Localité 1] ASSURANCES d’avoir à comparaître devant le Tribunal de Commerce de MONTAUBAN pour :

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] les sommes principales suivantes :

* 23.804,60 euros avec indexation actualisée selon la variation de l’indice BT0I entre le 18 janvier 2024 (date d’établissement des seconds devis) et la date de son paiement effectif au titre des travaux de traitement et de reprise ;

* 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux ;

* 10.000 euros à titre de dommages et intérêt pour le préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] ses dépens d’instance, dont ceux de Greffe, du référé expertise et de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700, alinéa 1 er du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] les intérêts de ces sommes à compter des présentes ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus pour une année entière.

Suivant exploit de Maître [W] [X], Commissaire de Justice à CASTELSARRASIN, en date du 18 mars 2025, Monsieur [V], [I], [T] [F] a fait donner assignation à la SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 d’avoir à comparaître devant le Tribunal de Commerce de MONTAUBAN pour :

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] les sommes principales suivantes :

* 23.804,60 euros avec indexation actualisée selon la variation de l’indice BT0I entre le 18 janvier 2024 (date d’établissement des seconds devis) et la date de son paiement effectif au titre des travaux de traitement et de reprise ;

* 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux ;

* 10.000 euros à titre de dommages et intérêt pour le préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] ses dépens d’instance, dont ceux de Greffe, du référé expertise et de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700, alinéa 1 er du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] les intérêts de ces sommes à compter des présentes ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus pour une année entière.

PRETENTIONS DES PARTIES :

A l’audience,

Demandeur :

Maître [H] [O], représentant Monsieur [V], [I], [T] [F], expose :

* Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

Le demandeur soutient que la société DIAGNOSTIC IMMO 82 a commis une faute en n’effectuant pas un diagnostic conforme aux exigences de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation et à l’arrêté du 29 mars 2007.

Selon lui, le diagnostiqueur devait procéder à un examen complet et visuel de l’ensemble des parties accessibles du bien, ce qui incluait les combles.

En omettant cette vérification, la société a délivré un rapport incomplet et erroné, ayant induit l’acquéreur en erreur sur l’état réel du bien.

Il en conclut que la faute commise par la société DIAGNOSTIC IMMO 82 engage sa responsabilité à son égard, ainsi que la garantie de la SA [Localité 1] ASSURANCES, assureur responsabilité civile professionnelle du technicien.

* Sur les préjudices de Monsieur [V], [I], [T] [F] :

* Au titre des travaux de reprise :

Monsieur [V], [I], [T] [F] soutient que l’indemnité provisionnelle de 18.923 euros TTC fixée en référé correspondait aux devis établis en 2022, mais que la situation s’est aggravée entre cette date et 2024.

Il indique que l’infestation a continué de se propager, aggravant les dégradations des bois de charpente, du parquet du grenier et des installations électriques, rendant nécessaire un traitement plus étendu et une réfection complète des ouvrages.

Il produit de nouveaux devis établis par les sociétés ISELEC et LOUPIAS CONSTRUCTION, portant le coût total des travaux à 23.804,60 euros TTC, soit une augmentation d’environ 4.900 euros, qu’il impute à la dégradation progressive de la structure et à la hausse des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre.

Il sollicite en conséquence la condamnation in solidum de la société DIAGNOSTIC IMMO 82 et de la SA [Localité 1] ASSURANCES au paiement de cette somme, déduction faite de la provision déjà versée, avec indexation selon la variation de l’indice BT01 jusqu’à parfait paiement.

* Au titre du trouble de jouissance

Le demandeur fait valoir que les travaux de reprise dans le grenier, nécessitant la dépose du parquet, de l’isolation et du réseau électrique, priveront temporairement les occupants de la jouissance du salon situé en dessous.

L’expert ayant évalué la durée des travaux à deux semaines, il sollicite une indemnité de 500 euros en réparation du trouble de jouissance subi pendant cette période.

* Au titre du préjudice moral :

Monsieur [V], [I], [T] [F] expose que la découverte d’une infestation de termites dans son habitation principale, intervenue peu après l’acquisition, a généré une forte anxiété et des troubles du sommeil.

Il verse aux débats plusieurs attestations de proches décrivant son état d’inquiétude, la dégradation de sa situation personnelle et la mise en suspens de son projet familial. Il sollicite à ce titre une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.

* Sur les frais irrépétibles et dépens :

Enfin, il réclame la condamnation in solidum de la société DIAGNOSTIC IMMO 82 et de la SA [Localité 1] ASSURANCES à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du

Code de procédure civile, outre les dépens, y compris ceux de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire.

Maître [H] [O], représentant Monsieur [V], [I], [T] [F], confirme son acte introductif d’instance et demande au Tribunal de Commerce de MONTAUBAN de :

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] les sommes principales suivantes :

* 23.804,60 euros avec indexation actualisée selon la variation de l’indice BTOI entre le 18 janvier 2024 (date d’établissement des seconds devis) et la date de son paiement effectif au titre des travaux de traitement et de reprise ;

* 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux ;

* 10.000 euros à titre de dommages et intérêt pour le préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] ses dépens d’instance, dont ceux de greffe, du référé expertise et de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700, alinéa 1 er du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et SA [Localité 1] ASSURANCES à payer à Monsieur [V], [I], [T] [F] les intérêts de ces sommes à compter des présentes ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus pour une année entière.

Défendeurs :

Maître [P] [G], représentant la SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et la SA [Localité 1] ASSURANCES, expose :

* Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

Les défenderesses ne contestent pas le principe de responsabilité tel que retenu par l’expert judiciaire, mais uniquement l’étendue du dommage.

Elles rappellent que le rapport du 09 février 2023 a évalué les travaux nécessaires à 18.923 euros TTC et que cette somme a été versée en exécution de l’ordonnance du 26 octobre 2023, mettant ainsi fin à toute obligation indemnitaire.

* Sur les préjudices matériels :

Elles contestent le surcoût invoqué par le demandeur, estimant que les devis produits en 2024 reprennent les mêmes prestations que celles chiffrées par l’expert, sans justifier d’une aggravation ni de travaux nouveaux.

Selon elles, la hausse alléguée de 4.881,60 euros correspond uniquement à une revalorisation tarifaire non démontrée.

Elles demandent en conséquence de confirmer le montant de 18.923 euros TTC comme représentant l’entier préjudice matériel déjà indemnisé.

* Sur le trouble de jouissance :

Les défenderesses rappellent que l’expert a indiqué que le grenier n’était pas habitable et que les désordres ne compromettaient pas la jouissance du bien.

Elles en concluent qu’il n’existe pas de préjudice de jouissance réel, ou, à titre subsidiaire, qu’il doit être ramené à une somme symbolique.

* Sur le préjudice moral :

Elles contestent la réalité de ce poste de préjudice, les seules attestations de proches produites n’établissant ni trouble médicalement constaté ni lien direct avec la faute reprochée.

Elles sollicitent en conséquence le rejet pur et simple de cette demande.

* Sur la franchise contractuelle :

La SA [Localité 1] ASSURANCES rappelle que la police de responsabilité civile prévoit une franchise de 10 %, avec un minimum de 500 euros et un maximum de 2.000 euros, clause reconnue par l’ordonnance de référé et déjà appliquée lors du versement de la provision.

* Sur l’article 700 et les dépens :

Les défenderesses demandent que la condamnation sollicitée par Monsieur [V], [I], [T] [F] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile soit ramenée à de plus justes proportions, estimant que le montant réclamé de 4.000 euros est excessif au regard des circonstances de la cause.

Elles sollicitent en outre que les dépens soient mis à la charge du demandeur.

Maître [P] [G], représentant la SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et la SA [Localité 1] ASSURANCES, demande au Tribunal de Commerce de MONTAUBAN de :

Vu l’article 1240 du Code civil,

DEBOUTER Monsieur [V], [I], [T] [F] de ses demandes formulées au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance, ou subsidiairement, les ramener à de plus justes proportions ;

JUGER que la condamnation définitive de la SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et de la SA [Localité 1] ASSURANCES au titre du préjudice matériel sera fixée à la somme de 18.923,80 euros.

CONSTATER que Monsieur [V], [I], [T] [F] a d’ores et déjà été indemnisé par provision de ce préjudice par la SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et de la SA [Localité 1] ASSURANCES ;

REJETER le surplus des demandes ;

JUGER que la franchise de 10 % du montant des indemnités dues avec un minimum de 500 euros et un maximum de 2 000 euros, applicables à la police RC, est opposable à Monsieur [V], [I], [T] [F] et à la société DIAGNOSTIC IMMO 82 ;

RAMENER à de plus justes proportions la condamnation de la SARL DIAGNOSTIC’IMMO 82 et de la SA [Localité 1] ASSURANCES au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2025 pour un jugement y être rendu.

MOTIFS DE LA DECISION :

* Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 09 février 2023 que la société DIAGNOSTIC IMMO 82 n’a pas visité les combles de l’immeuble lors de l’établissement de son diagnostic parasitaire du 22 octobre 2018, alors que ceux-ci étaient accessibles et qu’ils présentaient déjà des traces d’infestation.

En s’abstenant de procéder à cette vérification essentielle, le diagnostiqueur a manqué à ses obligations de diligence et de conformité aux prescriptions méthodologiques définies par l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation et par l’arrêté du 29 mars 2007.

Ce manquement, qui a conduit à la délivrance d’un rapport erroné, est directement à l’origine du dommage subi par l’acquéreur.

La responsabilité délictuelle de la société DIAGNOSTIC IMMO 82 à l’égard de Monsieur [V], [I], [T] [F] est dès lors pleinement engagée, la SA [Localité 1] ASSURANCES devant sa garantie au titre de la police souscrite.

Les défenderesses ne contestant pas sa responsabilité, le Tribunal confirme la responsabilité in solidum de la société DIAGNOSTIC IMMO 82 et de son assurance la SA [Localité 1] ASSURANCES.

* Sur les préjudices matériels :

L’expert judiciaire a évalué le coût total des travaux nécessaires à la reprise des désordres à 18.923 euros TTC, montant déjà versé au demandeur en exécution de l’ordonnance de référé du 26 octobre 2023.

Monsieur [V], [I], [T] [F] sollicite une indemnisation complémentaire portée à 23.804,60 euros TTC, invoquant une aggravation de la situation et la hausse du coût des travaux.

Toutefois, les devis produits en 2024 reprennent les mêmes prestations que celles chiffrées en 2022 sans démontrer une extension de l’infestation ni la nécessité de travaux nouveaux.

En l’absence d’éléments techniques établissant un dommage supplémentaire ou un accroissement avéré des désordres depuis le dépôt du rapport d’expertise, la demande d’indemnisation complémentaire ne saurait être accueillie.

Le Tribunal confirme donc le montant de 18.923 euros TTC comme représentant la réparation intégrale du préjudice matériel, lequel a déjà été réglé.

* Sur le trouble de jouissance :

L’expert a indiqué que le grenier infesté n’était pas habitable et que les désordres n’affectaient pas la jouissance normale du bien, hormis une gêne temporaire lors des travaux de réfection.

La preuve d’un trouble particulier dans la jouissance de l’immeuble n’étant pas rapportée, le Tribunal rejette la demande de ce chef.

* Sur le préjudice moral :

Les seules attestations produites, émanant de proches du demandeur, ne suffisent pas à établir un préjudice moral certain et directement imputable à la faute du diagnostiqueur.

Aucun élément médical ni circonstance objective ne vient corroborer l’existence d’un trouble psychologique particulier.

Le Tribunal rejette la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

* Sur la franchise contractuelle :

La police d’assurance souscrite par la société DIAGNOSTIC IMMO 82 prévoit une franchise de 10 % du montant des indemnités dues, avec un minimum de 500 euros et un maximum de 2.000 euros, clause reconnue et appliquée lors de la décision de référé.

* Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En conséquence, la société DIAGNOSTIC IMMO 82 et la SA [Localité 1] ASSURANCES seront condamnées in solidum à verser à Monsieur [V], [I], [T] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge des défenderesses, compte tenu de leur condamnation antérieure et de la reconnaissance de leur responsabilité.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort après en avoir délibéré conformément à la Loi ;

DIT que la société DIAGNOSTIC IMMO 82 a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de Monsieur [V], [I], [T] [F] pour avoir délivré un diagnostic parasitaire incomplet et erroné ;

DIT que la SA [Localité 1] ASSURANCES doit sa garantie au titre de la police de responsabilité civile professionnelle souscrite par son assurée ;

DIT que le préjudice matériel de Monsieur [V], [I], [T] [F] a été intégralement réparé par le versement de la somme de 18.923 euros TTC, exécuté en vertu de l’ordonnance de référé du 26 octobre 2023 ;

En conséquence,

DEBOUTE Monsieur [V], [I], [T] [F] de ses demandes au titre d’une indemnisation complémentaire, du trouble de jouissance et du préjudice moral ;

DIT que le montant de 18.923 euros TTC représente la réparation intégrale du dommage matériel ;

DIT que la franchise de 10% prévue à la police [Localité 1], avec un minimum de 500 euros et un maximum de 2.000 euros, reste opposable à la société DIAGNOSTIC IMMO 82 et à Monsieur [V], [I], [T] [F] ;

CONDAMNE in solidum la société DIAGNOSTIC IMMO 82 et la SA [Localité 1] ASSURANCES à verser à Monsieur [V], [I], [T] [F] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société DIAGNOSTIC IMMO 82 et la SA [Localité 1] ASSURANCES au paiement des dépens, y compris ceux du référé et de l’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire particulière, la décision étant rendue en premier ressort.

Frais de greffe du présent jugement liquidés à la somme de 85,22 euros TTC.

LE GREFFIER Anne CRAPOULET-OUDENOT

LE PRESIDENT.