Tribunal de commerce / TAE de Toulouse, Audience publique de contentieux 1er etage, 10 mars 2026, n° 2024J00083

TCOM Toulouse 10 mars 2026

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles par le bailleur
Le tribunal a constaté que l'état des lieux de sortie ne mentionnait aucune dégradation et que la SCI [N] n'avait pas apporté de preuve suffisante pour justifier la retenue sur le dépôt de garantie.
Rejeté
Absence de preuve d'un préjudice
Le tribunal a estimé que la société BOREAL n'a pas prouvé un préjudice distinct du retard de paiement, qui sera compensé par les intérêts moratoires.
Accepté
Engagement de frais pour faire valoir ses droits
Le tribunal a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BOREAL les frais engagés pour faire valoir ses droits, et a donc accordé des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	T. com. Toulouse, audience publique de cont. 1er etage, 10 mars 2026, n° 2024J00083
Juridiction :	Tribunal de commerce / TAE de Toulouse
Numéro(s) :	2024J00083
Importance :	Inédit
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier CARUANA-DINGLIAlfred PECYNA
Cabinet(s) :	SCP LAPUENTE PECYNA

Texte intégral

Numéro de rôle : 2024J00083

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULOUSE

JUGEMENT DU 10 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe et signé par : Monsieur Stéphane VINAZZA, président, et Madame Sandrine RECORDS, greffier.

Après débats en audience publique le 06 janvier 2026 devant Monsieur Stéphane VINAZZA, président, Monsieur Jean-Marie COLLIN, Monsieur Nicolas EVRARD, juges, assistés de Madame Sandrine RECORDS, greffier.

Les parties avisées, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 3 mars 2026 (article 450 du code de procédure civile). Le prononcé a été repoussé au 10 mars 2026.

Après qu’il en a été délibéré par les juges ayant assisté aux débats.

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :

* SASU BOREAL

Immatriculée sous le numéro 420 175 820, ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Alfred PECYNA de la SCP LAPUENTE PECYNA, Avocat au barreau de Toulouse

PARTIES DÉFENDERESSES :

* SASU STARBAT MIDI-PYRENEES

Immatriculée sous le numéro 393 933 882, ayant son siège social [Adresse 2]

* SCI [N]

Immatriculée sous le numéro 789 431 335, ayant son siège social [Adresse 3]. Intervenant volontairement représentées par : M^e Xavier CARUANA-DINGLI, Avocat au barreau de Toulouse

Copie exécutoire délivrée le 10/03/2026 à M^e Alfred PECYNA de la SCP LAPUENTE PECYNA

LES FAITS

La société BOREAL exerce des activités spécialisées dans les domaines scientifiques et techniques divers et notamment le domaine du développement, de la conception, de la production et de la réparation de drones.

La société STARBAT MIDI PYRENEES est une entreprise de maçonnerie et de gros œuvre.

La SCI [N] est une société civile immobilière.

Le 3 juin 2016, la SCI [N] propriétaire d’un local commercial situé à Castanet-Tolosan (31) consent un bail commercial à la société BOREAL pour une durée de 9 ans avec un loyer annuel de 29 000 € HT et un dépôt de garantie de 7 250 €.

Le 30 novembre 2016, la société STARBAT MIDI PYRENEES émet une facture de travaux d’aménagement des locaux loués à l’attention de la société BOREAL pour un montant de 31 050 € TTC, étant précisé que, bien que non partie au bail, la société STARBAT MIDI PYRENEES est dirigée par les mêmes personnes que la SCI [N].

Le 23 février 2023, la société BOREAL manifeste par courriel son intention de quitter les locaux par anticipation à la date du 30 avril 2023 et propose un accord à la SCI [N], incluant le paiement de 6 mois de loyer supplémentaires. La SCI [N] donne, par courriel du 28 février 2023, son accord aux propositions de départ de la société BOREAL.

Le 28 avril 2023, un état des lieux de sortie est établi et signé par les parties.

Le 21 juillet 2023, la société BOREAL transmet par courriel à Monsieur [Q], dirigeant de la SCI [N], un courrier portant la mention LRAR de mise en demeure de restitution du dépôt de garantie du bail et de mise à disposition de l’état des lieux de sortie.

Le 1er août 2023 la SCI [N] émet, à l’attention de la société BOREAL, deux factures de refacturation des charges d’eau et de taxe foncière pour un montant total de 3 188,44 € et lui transmet un devis émis par la société STARBAT MIDI PYRENEES de travaux de remise en état pour un montant de 4 744,92 € TTC.

LA PROCEDURE ET LES MOYENS

Le 26 janvier 2024, par acte extra judiciaire signifié à personne habilitée à le recevoir, la société BOREAL assigne la société STARBAT MIDI PYRENEES à comparaître devant notre juridiction.

L’affaire est enrôlée sous le numéro 2024J00083 pour l’audience du 20 février 2024. Elle mise en délibéré au 26 mars 2024 sur défaut de la société défenderesse et fait finalement l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 26 mars 2024 sur demande du conseil de la SAS STARBAT MIDI PYRENEES.

La SCI [N] intervient volontairement à l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 octobre 2025, la société BOREAL demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1134 du code civil,

Vu le bail,

Vu les pièces produites aux débats,

* Condamner la SCI [N] à rembourser à la société BOREAL, la somme de 6 953,67 €, outre les intérêts de cette somme calculés à compter de la date de la mise en demeure qu’elle a adressée.

* Condamner la SCI [N] à verser à la Société BOREAL, la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire à se libérer de son obligation de remboursement du dépôt de garantie,

* Condamner la SCI [N] à verser à la Société BOREAL, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner la SCI [N] aux entiers dépens.

La société BOREAL fonde ses demandes sur :

Les dispositions générales des contrats, le bail et les pièces versées aux débats.

Elle soutient que les locaux pris à bail en 2016 étaient en un état tel qu’ils ont nécessité d’importants travaux d’aménagement, d’un montant de 31 050 € TTC, réalisés à ses frais par la société STARBAT et que l’état initial réel des lieux doit être pris en compte pour apprécier l’état de sortie.

Elle fait valoir que l’état des lieux de sortie daté du 28 avril 2023, dont elle conteste l’authenticité, ne lui a jamais été communiqué avant sa sommation du 8 août 2024, qu’il comporte des ratures et incohérences, et qu’il ne serait pas probant, notamment en ce qu’il mentionne des désordres déjà rectifiés ou portant sur des ouvrages réalisés par la société STARBAT elle-même.

Elle soutient que le devis de remise en état établi par la société STARBAT le 1 er août 2023 est dénué de force contraignante dès lors qu’il a été établi plus d’un mois après sa demande de restitution du dépôt de garantie et plusieurs mois après son départ.

Elle soutient que le devis de remise en état n’a jamais été accepté, qu’il émane d’une société dirigée par les mêmes personnes que la SCI [N] et qu’aucune preuve n’est rapportée de l’exécution ou du paiement effectif des travaux allégués, ni de leur nécessité.

Elle fait valoir qu’elle admet devoir les charges d’eau, d’assainissement et la quote-part de taxe foncière prorata temporis, mais estime que seules ces sommes doivent être déduites du dépôt de garantie, qu’en conséquence la SCI [N] reste débitrice d’un solde de 6 953,67 €.

Elle sollicite en outre l’allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive ainsi que la condamnation du bailleur au paiement de frais irrépétibles et des dépens.

Dans leurs conclusions du 27 octobre 2025, la société STARBAT et la SCI [N] demandent au tribunal de :

* Ordonner la mise hors de cause la société STARBAT.

* Débouter la SASU BOREAL de l’intégralité de ses demandes.

* Dire et juger n’y avoir lieux à restitution du dépôt de garantie prévu au bail du 03 juin 2016.

* Condamner la SASU BOREAL à verser à la société [N] la somme 433,36 € TTC au titre du solde des travaux de remise en état du local loué et bâtiment.

* La condamner à verser à la SCI [N] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société STARBAT et la SCI [N] font valoir, à titre principal, l’article 1103 du code civil et les stipulations contractuelles du bail du 3 juin 2016, selon lesquelles le preneur devait restituer les lieux dans un état conforme à celui de la mise à disposition, avec finitions neuves, et supporter le coût des réparations nécessaires.

Elles font valoir également que le bail met à la charge du preneur la refacturation des taxes foncière, ordures ménagères et bureaux ainsi que des consommations d’eau.

Elles soutiennent que l’état des lieux du 28 avril 2023 est régulier et signé, qu’il fait apparaître plusieurs dégradations imputables selon elles au preneur, notamment, l’absence d’un tableau électrique, la détérioration de plusieurs dalles de plafond, la dégradation de l’enduit de façade lors du retrait de la pompe à chaleur installée par la société BOREAL, ainsi que le percement d’une descente d’eau pluviale utilisée comme évacuation de condensats, ces éléments justifiant la réalisation de travaux de remise en état.

Elles font valoir que les charges récupérables dues par le preneur, régulièrement appelées le 1er août 2023, s’élèvent à 3 187,52 € et que le total des sommes dues atteint 7 933,36 €, soit un montant supérieur au dépôt de garantie de 7 250 €, de sorte qu’aucune restitution n’est due et que la société BOREAL reste redevable d’un solde de 433,36 €.

La société STARBAT sollicite sa mise hors de cause, rappelant qu’elle n’est pas partie au bail et n’est intervenue qu’en qualité d’entreprise de travaux.

Lors de l’audience interactive, les parties ont présenté oralement leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles se sont également référées aux prétentions et aux moyens qu’elles avaient formulés par écrit dans leurs dernières conclusions. Après les avoir entendus, le jugement a été mis à disposition au greffe.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur la restitution du dépôt de garantie :

La société STARBAT MIDI PYRÉNÉES n’est pas partie au bail commercial conclu le 3 juin 2016 entre la SCI [N] et la société BOREAL.

L’intervention de la société STARBAT MIDI PYRÉNÉES se limite à l’émission d’un devis contesté, à l’attention de la société BOREAL, sans qu’aucun lien contractuel ne l’unisse à cette dernière et sans qu’aucune faute, aucun manquement contractuel, ni aucun fondement juridique autonome ne soient articulés à son encontre.

En conséquence le Tribunal prononcera la mise hors de cause de la société STARBAT MIDI PYRÉNÉES et donnera acte à la SCI [N] de son intervention volontaire.

La société BOREAL a versé à la SCI [N] un dépôt de garantie d’un montant de 7 250 € lors de la conclusion du bail commercial du 3 juin 2016. Le départ anticipé de la société BOREAL est intervenu avec l’accord exprès de la SCI [N], formalisé par courriel du 28 février 2023, et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 28 avril 2023.

Lors de l’audience, la société BOREAL reconnaît devoir la somme de 3 188,44 € au titre des charges d’eau et de la quote-part de taxe foncière, lesquelles ont vocation à être imputées sur le dépôt de garantie.

Il ressort de l’état des lieux de sortie, sur lequel la SCI [N] appuie ses prétentions, qu’il a été établi par simple reproduction de l’état des lieux d’entrée, sans ajout ni réserve spécifique, et ne mentionne aucune détérioration, ni dégradation imputable à la société BOREAL, et ce notamment concernant les désordres ultérieurement allégués par la SCI [N].

Cet état des lieux, établi contradictoirement et non contesté lors de sa signature, fait foi des conditions de restitution des locaux, dès lors, les allégations postérieures de la SCI [N] relatives à de prétendues dégradations, telles que le percement d’une descente d’eaux pluviales ou la détérioration de l’enduit de façade, se trouvent en contradiction directe avec l’état des lieux de sortie, lequel ne les mentionne pas.

Pour justifier la retenue opérée sur le dépôt de garantie, la SCI [N] se fonde exclusivement sur un simple devis, et non sur une facture acquittée, sans preuve de réalisation effective des travaux.

Ce devis émane de la société STARBAT MIDI PYRÉNÉES, tiers au bail commercial, laquelle n’est liée par aucun rapport contractuel avec la société BOREAL.

Un tel document, établi unilatéralement par une société étrangère au bail, ne saurait constituer un justificatif probant, ni suffire à établir l’existence, l’imputabilité ou le coût réel de travaux prétendument nécessaires à la remise en état des locaux.

La SCI [N] ne rapporte aucune preuve de la réalité des dégradations invoquées, de leur caractère excédant l’usure normale, ni de l’exécution effective de travaux de remise en état allégués.

Dans ces conditions, la rétention du dépôt de garantie apparaît totalement dépourvue de fondement et constitue un manquement aux obligations contractuelles du bailleur.

Le 21 juillet 2023, la société BOREAL mettait en demeure la SCI [N] de lui restituer le dépôt de garantie du bail pour un montant de 7 250 €.

En conséquence, la SCI [N] sera condamnée à restituer à la société BOREAL la somme de 4 061,56 €, correspondant au dépôt de garantie de 7 250 € versé lors de la signature du bail le 3 juin 2016 et déduction faite de la somme de 3 188,44 € au titre des charges d’eau et de la quote-part de taxe foncière

restant due, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 juillet 2023.

Sur la résistance abusive :

La société BOREAL demande réparation à hauteur de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire mais elle n’apporte pas la preuve d’un préjudice autre que le retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, en conséquence, la société BOREAL sera déboutée de ce chef.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Pour faire valoir ses droits, la société BOREAL a dû engager des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, il y aura donc lieu de condamner la SCI [N] à lui payer la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter du surplus de sa demande.

Sur les dépens :

La SCI [N] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après en avoir délibéré :

Prononce la mise hors de cause de la SASU STARBAT MIDI PYRÉNÉES.

Prend acte de l’intervention volontaire de la SCI [N].

Condamne la SCI [N] à payer à la SASU BOREAL la somme de 4 061,56 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023.

Déboute la SASU BOREAL de sa demande au titre de la résistance abusive et dilatoire.

Condamne la SCI [N] à payer à la SASU BOREAL la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne la SCI [N] aux entiers dépens et notamment ceux de greffe liquidés à la somme de 89,39 €.

Le Greffier Sandrine RECORDS

Le Président.