Tribunal de grande instance de Grasse, 2e chambre civile, construction, n° 09/05134

Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 EXP + 1 GROSSE M^e BONNEPART

1 EXP + 1 GROSSE M^e BITTARD

1 EXP + 1 GROSSE M^e MARTIN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

Société FINANCIERE I Y

prise en la personne de son représentant légal en exercice c\ G H, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société LOUILA HOLDING SA, 128 Boulevard de Pétrusse L 2330 LUXEMBOURG, en vertu d’un jugement du Tribunal de Commerce d’arrondissement du Grand Duché, rendu le 5 juillet 2012 sous le n° L 8236/12, E C, Société LOUILA HOLDING

JUGEMENT DU 29 Janvier 2016

DÉCISION N° : 2016/24

RG N°09/05134

DEMANDERESSE :

Société FINANCIERE I Y

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

[…]

représentée par M^e Séverine MARTIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et par M^e ESTEVE, avocat au barreau de NICE, plaidant

DEFENDEURS :

Maître G H, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société LOUILA HOLDING SA, 128 Boulevard de Pétrusse L 2330 LUXEMBOURG, en vertu d’un jugement du Tribunal de Commerce d’arrondissement du Grand Duché, rendu le 5 juillet 2012 sous le n° L 8236/12

18 rue E Stumter

[…]

[…]

représenté par M^e Martine BITTARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant

Monsieur E C

[…]

Gazagnaire

[…]

représenté par M^e O BONNEPART, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant, substitué par M^e TOESCA

Société LOUILA HOLDING

[…]

L 2330 LUXEMBOURG

représentée par M^e Martine BITTARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MORF, Vice-Présidente

Greffier : Madame X

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011,

Vu le décret n°2013/1280 du 29 décembre 2013 relatif à la suppression de la contribution pour l’aide juridique,

Vu la clôture de la procédure en date du 26 mars 2015 ;

A l’audience publique du 14 Avril 2015,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2015.

Le prononcé du jugement a été reporté au 29 Janvier 2016.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Vu l’assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, délivrée à la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, à la requête de la société à responsabilité limitée I Y, par exploit d’huissier en date du 29 juillet 2009, enregistrée au répertoire général sous le n°09-5134.

Vu la constitution d’avocat de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding.

***

Vu l’appel en garantie délivré à Monsieur E C à la requête de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, par exploit huissier en date du 17 mars 2010, enregistré au répertoire général sous le n°10/2959.

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état 18 novembre 2010, ayant ordonné la jonction de ces procédures.

***

Vu le jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, en date du 5 juillet 2012, ayant prononcé la dissolution de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, ordonné sa liquidation et désigné Maître G H, avocat au barreau de Luxembourg, en qualité de liquidateur.

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Vu l’appel en intervention forcée, délivrée à Maître G H, en sa qualité de liquidateur de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, par acte de transmission à l’étranger, conformément au règlement CE numéro 1393/2007, en date du 18 février 2013, enregistré sous le n°RG 13/1100.

Vu l’ordonnance de jonction du juge de la mise en état, en date du 16 mai 2013.

***

Vu les conclusions de la société à responsabilité limitée I Y, signifiées par acte du palais le 3 décembre 2014.

Vu les conclusions de Maître G H, avocat, en sa qualité de liquidateur la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, signifiées par acte du palais le 14 mai 2014.

Vu les conclusions de Monsieur E C, signifiées par acte du palais le 10 septembre 2012.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 mars 1015.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la qualification de la décision :

En l’espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

Par ailleurs la présente décision est rendue en premier ressort, eu égard au montant du litige.

Sur le fond :

La société à responsabilité limitée I Y sollicite le déblocage des fonds séquestrés à son profit, en application des articles 1134, 1152 et 1226 du Code civil.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que

• la clause conventionnelle passée dans l’acte de vente du 13 janvier 2007, constitue la loi des parties, en application de l’article 1134 du Code civil ; elle ne saurait être partiellement annulée par le tribunal ; elle était une condition substantielle du contrat, dont tout l’équilibre repose sur la clause ; en effet, les travaux devaient être réalisés avant la signature de l’acte authentique d’acquisition, ce qui n’a pas été le cas, raison pour laquelle cette clause a été convenue lors de la vente ; cette clause n’était pas destinée à garantir l’exécution par le vendeur de ses obligations, mais constituait une véritable clause pénale, en cas de manquement par le vendeur à ses engagements contractuels, conformément à l’article 1152 du Code civil ; l’initiative de la clause revient au vendeur, du fait de sa défaillance s’agissant de la réalisation de travaux prévus dans le compromis ; la rédaction de cette clause a été assurée par le notaire du vendeur ; sans cette clause l’acquéreur n’aurait pas signé la vente, alors que les travaux n’étaient pas effectués et que le vendeur n’avait pas respecté les engagements pris dans le compromis de vente ;
• Il n’est pas démontré une obstruction à l’exécution des travaux par la société à responsabilité limitée I Y ou Monsieur E C ; l’entreprise avait toute latitude d’effectuer la pose des volets dans les appartements de l’immeuble, puisque le vendeur avait conservé un jeu de clef de tous les appartements ; si l’entreprise avait rencontré difficultés pour accéder aux locaux, elle en aurait fait part auparavant à la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, qui n’aurait pas manqué d’adresser une mise en demeure à la société à responsabilité limitée I Y ; la société Isota était en redressement judiciaire depuis le 17 octobre 2006, puis en liquidation judiciaire à compter du 6 février 2007, de sorte à compter de cette date elle n’avait plus aucune possibilité d’effectuer les travaux ;
• la clause conventionnelle passée dans l’acte de vente du 13 janvier 2007, constituant la loi des parties, en application de l’article 1134 du Code civil, doit trouver application, dans la mesure où l’expert a constaté la réalité des malfaçons affectant les travaux que le vendeur s’était engagé à réaliser, le chantier n’étant pas en état d’être livré au 30 mars 2007 ; l’expertise judiciaire démontre que les travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art et n’ont pas été achevés, dans la mesure où au 30 mars 2007 les travaux n’avaient pas été effectués dans les règles de l’art, les éléments d’équipement n’étaient pas en état en bon état de fonctionnement et il était nécessaire de déposer la totalité des volets ;
• la réduction de clause pénale n’est jamais une obligation pour le juge, mais une simple faculté ; le juge qui refuse une réduction de clause pénale n’a d’ailleurs pas à motiver son refus ; le seul critère de réduction éventuelle d’une clause pénale, fixé par l’article 1152 du Code civil, est son caractère manifestement excessif ou dérisoire ; une clause pénale doit donc pas être réduite dès lors qu’elle serait simplement supérieure au montant du préjudice réel, mais seulement si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; le coût de la remise en état n’est pas le seul poste de préjudice subi par l’acquéreur ; il existe également un trouble de jouissance, l’immeuble n’ayant pu être loué pendant plusieurs années du fait de l’existence de ces malfaçons et non finitions ; par ailleurs l’acquéreur a dû subir le désagrément du référé et de l’expertise, alors que l’acte notarié prévoyait le déblocage des fonds sans le concours du vendeur, sur la simple justification de la non réalisation des travaux ; par ailleurs, le montant de l’indemnité est marginal par rapport à l’enjeu principal, à savoir la vente d’un immeuble de grand luxe cédé au prix de 5625000€, la somme séquestrée représentant donc moins de 2 % du vente.

Maître G H, avocat, en qualité de liquidateur de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding sollicite à titre principal, sur le fondement des dispositions des articles 1134,1147 et 1231 du Code civil, la libération des fonds séquestrés au profit de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, après déduction de la facture de réparation, pour un montant de 11430,36 €. Subsidiairement il sollicite la garantie par Monsieur E C des conséquences de son comportement, pour la fraction de la condamnation supérieure au coût des travaux de réparation.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

• la clause de séquestre est en contravention avec la loi ; la clause prévoyant : « cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux » doit être considérée comme non-écrite ;
• la société à responsabilité limitée I Y ne saurait prétendre au versement de la totalité de la somme prévue à la clause de séquestre, car les travaux ont bien été exécutés ; les conclusions de l’expert judiciaire excluent toute inexécution, puisqu’il a constaté que tous les volets roulants ont été installés selon le devis annexé à l’acte de vente ; l’expert n’a pas relevé un problème d’inexécution, mais simplement une difficulté concernant certains volets, pour un frottement anormal d’un millimètre ; de même, à aucun moment l’expert ne dit que les travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art, mais simplement par rapport à la documentation du fabricant ;
• la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding a exécuté ses obligations, en livrant le bien dans la contenance et dans l’état convenus à l’acte, alors que la société à responsabilité limitée I Y a fait, par ses manœuvres et sa mauvaise foi, fait obstruction à la réalisation de travaux par la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding ; à cet égard, la clause de séquestre est révélatrice de l’intention réelle de la société à responsabilité limitée I Y, celle-ci prévoyant une indemnité non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux ; la société à responsabilité limitée I Y a volontairement multiplié les obstacles pour empêcher l’entreprise de finir une partie des stores dans les délais ; compte tenu de sa déloyauté, elle ne peut exciper sa propre turpitude dans le but évident d’empêcher le déblocage des fonds alors que les travaux ont été réalisés ;
• la présence de Monsieur E C n’est ni contestée, ni justifiée ; le comportement de ce dernier est à l’origine des difficultés.

Au visa de l’article 1382 du Code civil, Monsieur E C s’oppose à l’appel en garantie formé à son encontre et sollicite, reconventionnellement, la condamnation de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding au paiement de 5000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral.

En défense, il fait valoir que :

• selon le rapport d’expertise, la difficulté n’est pas l’inexécution des travaux, mais l’existence de malfaçons et non-conformités, qui ne saurait lui être imputable ;
• les allégations de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, selon lesquelles Monsieur E C aurait occupé les locaux uniquement pour lui nuire est absurde ;
• toute responsabilité contractuelle est exclue en l’absence de tout lien contractuel l’unissant à la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding ;
• sa responsabilité quasi délictuelle ne saurait davantage être retenue ; il n’est pas démontré que Monsieur E C est, par sa présence à compter de mi-janvier dans les lieux, occasionné le moindre retard ; au surplus, la question du retard n’est que marginale, les malfaçons étant établies et sans lien avec le calendrier des travaux.

***

Selon promesse de vente en date du 6 décembre 2006, la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding s’est engagée à vendre à Monsieur Y, qui a accepté la promesse de vente , mais s’est réservé la faculté de demander la réalisation, suivant ses convenances, ses droits dans un ensemble immobilier situé à Cannes, 37–9, […] prolongée et […], constituée d’un hôtel particulier dénommé « le Florentin », les lots 17 à 23, 26 et 27 (des parkings en sous-sol), 28 (un appartement au rez-de-chaussée), 30 (un appartement au premier étage), 31 (un appartement au deuxième étage), 32 (un appartement duplex au troisième et quatrième étages), outre des biens mobiliers, moyennant le prix de 5625000 €, payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

Cet acte de promesse de vente stipulait, en page cinq, une condition particulière, ainsi rédigée :

«1) le vendeur s’oblige à faire réaliser avant la réitération des présentes par un homme de l’art et à ses frais les travaux suivants :

• studio rez-de-chaussée : fenêtre cuisine
• 1^er étage : volet roulant du séjour
• 2^e étage : volet roulant du séjour de la chambre dite « 2 »
• 3^e étage : volets roulants de toutes les ouvertures du séjour et de la chambre dite « 2»
• 4^e étage : volets roulants de toute les ouvertures du séjour et de la chambre dite «1 ». Réparation de celui de la salle de bains.

Mise en fonctionnement des interrupteurs des volets roulants.

2) Le vendeur :

— Autorise l’acquéreur ou son représentant, le cas échéant accompagné d’un homme de l’art, à effectuer des visites et examens complémentaires dans les biens vendus entre le compromis et l’acte authentique,

— S’engage à faciliter les contacts de l’acquéreur avec les entreprises ayant réalisé les travaux le cas échéant, en vue d’une visite avec l’entreprise dans les biens vendus entre le compromis et l’acte authentique. »

Selon acte notarié reçu par Maître K Z, notaire associé à Mougins, le 13 janvier 2006, la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding a vendu à la société à responsabilité limitée I Y les biens susvisés au prix convenu dans la promesse de vente.

Les travaux que le promettant s’était engagé à réaliser ne l’ont pas été avant la signature de l’acte notarié.

Il a donc été stipulé, en page 16 de l’acte authentique de vente, une clause intitulée « séquestre », ainsi rédigée :

« Comme condition essentielle et déterminante des présentes, le VENDEUR s’engage faire exécuter les travaux prévus au compromis de vente non encore réalisés et tels que figurant sur le devis ci annexé. Lesdits travaux devant être exécutés dans les règles de l’art ; les équipements devant être bon état de fonctionnement.

À la garantie de la bonne exécution de l’obligation de réaliser les travaux ci-dessus visés, les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Maître Z notaire soussigné, intervenant aux présentes et qui accepte la somme de CENT MILLE euros (100000) représentant partie du prix de la présente vente. Cette somme correspondant au solde majoré dû à l’entreprise ISOTA chargée des travaux prévus aux termes de la promesse. Une copie du devis de ladite société et de l’acompte versé demeureront ci annexées après.

La somme ainsi séquestrée sera régulièrement débloquée entre les mains du VENDEUR sur la justification de la bonne exécution desdits travaux confirmée par le bon de livraison signée des deux parties, et sans réserve de celles-ci.

En cas de contestation, le séquestre est autorisé à verser ladite somme à la Caisse des Dépôts et Consignations avec indication de son affectation présentement stipulée.

Dans le cas où la justification de la bonne exécution des travaux ne pourrait être obtenue au plus tard le 30 Mars 2007 la somme séquestrée sera versée à L’ACQUEREUR sans le concours du VENDEUR, sur simple justificatif de la non réalisation des travaux.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux.

Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de L’ACQUEREUR, la quittance ci-dessus donnée étant définitive. ».

Etait annexé à la minute de l’acte de vente, le devis de la Société Nouvelle ISOTA en date du 18 novembre 2006, relatif à la fourniture et pose en rénovation d’un ensemble de stores droits dits « bannettes » et de volets brises soleil à lames orientables de 130 jointées en aluminium thermolaqué D, type METALUNIC, coulisses à crémaillère, motorisation SOMFY ou NICE RTS, pour un prix total de 109047 €.

***

En vertu de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1231 du Code civil prévoit que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d’office, être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’article 1152 du Code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

La clause susvisée, intitulée par laquelle les contractants ont évalué forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus par le vendeur, débiteur de l’obligation de faire réaliser les travaux convenus, en cas d’inexécution totale, partielle ou tardive de son engagement, constitue donc une clause pénale.

Contrairement aux allégations de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding et de son liquidateur, il ne saurait sérieusement être considéré que celle clause est nulle.

En effet, dans les actes à titre onéreux, les clauses pénales jouissent d’une validité de principe, compte tenu du principe de liberté contractuelle.

La clause ainsi prévue en l’espèce est donc valable et l’évaluation des dommages-intérêts qu’elle contient est le fruit de l’accord des parties, la clause pénale pouvant se concevoir aussi bien comme un moyen de contraindre l’une des parties à l’exécution de son obligation, que comme une évaluation conventionnelle anticipée du préjudice futur en cas d’inexécution.

En revanche, dans la mesure où les clauses pénales dérogent au droit commun, en ce qu’elles modifient le jeu des sanctions normalement applicables en cas d’inexécution du contrat, elles font l’objet d’une interprétation stricte. Ainsi la loi prévoit-elle la faculté de sa révision judiciaire, y compris d’office, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

En l’espèce, les parties ont convenu que l’indemnité fixée au terme de cette clause pénale n’était pas réductible, même en cas d’exécution partielle des travaux.

Cette stipulation est donc contraire à la faculté de révision judiciaire prévue par la loi.

La société à responsabilité limitée I Y soutient que la clause dans son ensemble constituait une condition essentielle et déterminante de son consentement.

Il résulte effectivement de la rédaction même de cette clause que la réalisation des travaux prévus au devis de la Société Nouvelle Isota, dans les règles de l’art et en bon état de fonctionnement était prévue comme une condition essentielle et déterminante de l’acte de vente. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les parties ont convenu cette clause pénale et ont fixé le montant de l’indemnisation, en cas d’inexécution, à la somme de 100000 €.

Pour autant, il ne saurait être considéré que c’est l’intégralité de la clause qui était regardée comme essentielle et déterminante, mais bien le respect, par la venderesse, de son engagement de faire exécuter les travaux promis, dans un certain délai, dans les règles de l’art et en bon état de fonctionnement.

Ainsi, la stipulation selon laquelle « cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux », contraire à la faculté de révision judiciaire, doit être considérée comme non écrite, en application du dernier alinéa, respectivement, des articles 1152 et 1231 susvisés.

***

Par courrier du 17 avril 2007, reçu le 20 avril 2007, la société à responsabilité limitée I Y a demandé à Maître Z, notaire, le déblocage entre ses mains de la somme de 100000€ ainsi séquestrée, n’ayant pas reçu, à cette date, de certificat d’un homme de l’art attestant que l’ensemble des travaux avait été réalisé dans les règles de l’art au 30 mars 2007.

Cette missive étant demeurée vaine, la société à responsabilité limitée I Y a adressé des relances au notaire, par lettres recommandées avec avis de réception du 24 avril 2007, reçue le 27 avril suivant, puis du 2 mai 2007 reçue le 3 mai 2007.

Ces missives, ainsi que les vaines démarches diligentées par Maître A, notaire de la société à responsabilité limitée I Y n’ayant pas abouti, l’acquéreur a fait délivrer à Maître Z une sommation interprétative, par exploit d’huissier du 24 mai 2007, à laquelle il lui a été répondu par l’officier public : « en vertu de la clause de séquestre contenue dans l’acte de vente, en cas de contestation sur la réalisation des travaux, la somme de 100000 € devait être versée à la CDC. Le vendeur a fait réaliser un constat d’huissier pour justifier de la réalisation de ces travaux. L’acquéreur conteste cette réalisation. Compte tenu de l’existence de cette contestation et conformément à la clause susvisée, la somme de 100000 € a été déposée à la CDC ».

À cet égard, il convient de relever que la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding avait, pour sa part :

• demandé à Maître Z, par courrier du 7 mai 2007, le déblocage des fonds à son profit,
• fait procéder à un procès-verbal de constat, par M^e L G, huissier de justice associé, le 30 mars 2007, au terme duquel l’officier ministériel a constaté : « la distribution des lieux correspond à un triplex depuis l’étage 2 jusqu’à l’étage 4. Au 2^e étage, tous les volets roulants électriques à commande par contacteur ou par télécommande sont fonctionnels. Il en va de même au 3^e étage. Le fonctionnement des volets de la buanderie n’a pas été réalisé car ils sont hors lots, aux dires de l’exposante. Au 4^e étage, dito pour ce qui concerne la fonctionnalité des volets roulants ainsi que des trois stores pare-soleil sur piscine ».

Compte tenu de la brièveté et de l’imprécision de ces constatations, le constat d’huissier susvisé ne permet pas d’établir avec certitude que les travaux prévus dans le devis de la société Isota aient été réalisé à la date prévue, conformément aux stipulations contractuelles et dans le respect des règles de l’art.

Au contraire, selon courrier du 30 juillet 2007, Monsieur M N, entreprise d’installation, réparation et motorisation de volets roulants, faisait état de dysfonctionnements constatés sur les lieux et notamment que la pose des Metalunic avait été mal réalisée, dans la mesure où :

• les coulisses, trop grandes, avait été recoupées, d’où le frottement de la dernière lame,
• les supports prévus pour la fixation dans le bas des coulisses n’ont pas été installés,
• le jeu des lames n’a pas été respecté : calage des coulisses lorsque le jeu est trop important et recoupe de lames à l’inverse,
• lambrequins absents.

Le 12 septembre 2007, la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, au contradictoire de la société à responsabilité limitée I Y, Monsieur E C, Maître Z et la société Ista fermetures.

Le juge des référés a, par ordonnance du 19 mars 2008 :

• mis hors de cause la société Ista fermetures, après avoir constaté qu’elle était dépourvue d’existence légale,
• ordonné une mesure d’expertise, confiée à Monsieur B, en vue, notamment de dire si les travaux prévus ont été exécutés en totalité ou partiellement à la date du 30 mars 2007 et s’il y a eu des modifications depuis cette date,
• dit n’y avoir lieu à ordonner sous astreinte à Monsieur E C et la société à responsabilité limitée I Y permettre l’accès aux locaux,
• dit que le notaire séquestre pourrait se libérer des fonds séquestrés qu’après que la juridiction compétente ait statué, au vu du rapport d’expertise, sur l’exécution des obligations issues de la convention de séquestre.

Monsieur O B a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 26 août 2009.

Il en résulte que l’expert a procédé aux constatations suivantes :

• Les coulisses ont été coupées pour adaptation sur les ensembles (erreur de prise de dimension) ; le mécanisme d’ailleurs n’est plus calé à la longueur des lames orientables ; la finale frotte sur le seuil lors de son mouvement de bascule en position fermée ;
• Les lames sont trop longues par rapport à l’espace entre coulisses ; les lames se bloquent et se positionnent en oblique : absence de jeu ;
• Les lames ont été découpées et rivetées sur place ; les modifications et percements sont visibles en bout de lames ;
• Le lambrequin du coffre est à poser ;
• Le câble de télécommande est à déplacer ;
• Il manque une lame pivotante dans le coffre (partie haute) ;
• Les coulisses ne sont pas posées d’aplomb et il manque la fixation basse pour équerre des coulisses.

S’agissant de la question de savoir si les travaux ont été exécutés en totalité ou partiellement à la date du 30 mars 2007, l’expert indique que, selon le constat d’huissier, à la date du 30 mars 2007, tous les ouvrages étaient en place. Il précise, cependant, au regard de ses constatations contradictoires sur les lieux, qu’il est nécessaire de déposer la totalité des volets pour remplacer ou refixer les coulisses, permettant de reprendre les jeux de fonctionnement conformes à la documentation Griesser. Monsieur B ajoute avoir observé, en particulier, un frottement anormal de la dernière lame au droit du seuil et un blocage des lames lors du mouvement de montée ou de descente ; les coulisses ont été adaptées sur place lors de leur pose et certaines d’entre elles ne sont pas d’aplomb.

Ainsi, selon l’expert judiciaire, les travaux ne sont pas conformes aux prescriptions du fabricant pour les jeux dans les prises de côtes, pour la pose des coulisses et des lames. En outre, concernant les règles de l’art, il a pu observer des erreurs dans la fixation de coulisses en partie haute et basse et les défauts d’aplomb de ces éléments.

Il résulte de ce qui précède que :

• Les parties n’ont pas signé de bon de livraison sans réserve, confirmant la bonne exécution des travaux ;
• Au 30 mars 2007, les travaux n’étaient pas réalisés conformément aux règles de l’art et aux préconisations du fabricant.

En conséquence, il apparaît que la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding n’a pas respecté son engagement d’exécuter les travaux prévus au compromis de vente, figurant sur le devis de la Société Nouvelle Isota, dans les règles de l’art et avec les équipements bon état de fonctionnement à la date convenue.

Elle a donc manqué à son obligation, de sorte que la clause pénale prévue au paragraphe intitulé « séquestre », comme sanction contractuelle du manquement de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding à ses obligations, a vocation à s’appliquer.

***

Maître G H, en sa qualité de liquidateur de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, qui invoque la mauvaise foi de la société à responsabilité limitée I Y, n’en rapporte pas la preuve.

En effet, il n’établit pas l’intention de nuire de cette dernière ou l’obstruction apportée à la réalisation des travaux, notamment par le biais de la présence de Monsieur C dans un des appartements de l’immeuble.

A cet égard, il convient de relever que contrairement à ce qu’avait retenu le juge des référés, l’huissier de justice qui a réalisé le constat le 30 mars 2007, n’a pas constaté l’impossibilité d’accéder aux locaux du premier étage, mais s’est contenté, de ce chef, de mentionner les propos tenus par la personne qui l’a reçu sur les lieux.

En effet, son procès-verbal de constat est ainsi rédigé :

« Me suis transporté ce jour à […], […], où il m’a été exposé ce qui suit par Madame D: « La totalité de l’immeuble a été vendu(…) Nous n’aurons cependant pas accès au 1er étage ni à l’appartement du rez- de chaussée. Je juge opportun, pour la sauvegarde éventuelle des droits de la requérante de faire procéder à toutes constatations utiles et vous requiers à ces fins ». Étant audit lieu, en compagnie de l’exposante, j’ai procédé aux constatations suivantes : la distribution des lieux correspond à un triplex depuis l’étage 2 jusqu’à l’étage 4. Au 2^e étage (…). ».

En outre, il résulte des échanges épistolaires versés aux débats que le vendeur avait conservé un jeu de clefs des locaux, qui n’a été restitué que postérieurement à la réalisation des travaux, ce qui permettait un accès aux locaux.

En outre, le manquement justifiant l’application de la clause pénale n’est pas une inexécution des travaux, mais la défaillance dans leur mise en œuvre, de sorte qu’ils ne sont pas conformes aux règles de l’art et que les équipements ne sont pas en bon état de fonctionnement.

En conséquence, Maître G H, en sa qualité de liquidateur de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, ne justifie pas une cause d’exonération de la responsabilité contractuelle de cette dernière, du fait de l’acquéreur ou du fait d’un tiers (en l’occurrence Monsieur C)

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La révision d’une clause pénale constitue une simple faculté pour le juge, lequel n’a pas à motiver spécialement sa décision lorsque, faisant application pure et simple de la convention, il refuse de modifier le montant de la peine qui y est forfaitairement prévue.

Cette révision est, toutefois, toujours possible, dès lors que la peine convenue est manifestement excessive ou dérisoire.

Pour apprécier le caractère excessif, le juge doit se placer à la date de sa décision.

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

Si la peine stipulée dans une convention en cas d’inexécution peut se concevoir aussi bien comme un moyen de contraindre la partie à l’exécution que comme une évaluation conventionnelle anticipée du préjudice futur, elle n’en peut pas moins, dans l’un et l’autre cas, être réduite par le juge, qui doit, pour en apprécier son caractère excessif, tenir compte de son but.

Il est admis qu’il appartient aux juges du fond, souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive. Ainsi, l’article 1152 susvisé n’impose-t-il pas au juge de limiter le montant de l’indemnité résultant de la clause pénale à celui de préjudice réellement subi par le créancier victime de l’inexécution du contrat.

En l’espèce, la société à responsabilité limitée I Y soutient que le montant de la pénalité fixée correspond au coût des travaux que la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding s’était engagée à faire réaliser, ce qui est exact.

Elle soutient également que cette somme est très faible au regard de l’économie générale du contrat et notamment du prix de vente du bien immobilier, ce qui est également le cas.

Cependant, le caractère manifestement excessif ou dérisoire de cette pénalité ne doit pas s’apprécier à la date de la signature de l’acte de vente, le 13 janvier 2006 , mais actuellement. De même, elle doit s’apprécier au regard de l’obligation attendue du débiteur, à laquelle elle a pour objet de sanctionner le manquement.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause que les travaux prévus que la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding s’était engagée à faire réaliser l’ont été, mais qu’ils n’ont pas été accomplis dans le respect des règles de l’art et des prescriptions du fabricant. En conséquence, il apparaît nécessaire de déposer l’ensemble des volets et de les reposer.

Monsieur B a évalué le coût des travaux de remise en état, pour que les volets soient conformes à ce qui était prévu dans l’acte de vente 13 janvier 2007, à la somme de 11430,36 € TTC, selon devis de l’entreprise M.

La société à responsabilité limitée I Y invoque un préjudice largement plus important que le simple coût des travaux réparatoires, dans la mesure où elle aurait subi un préjudice de jouissance, le bien n’ayant pas pu être donné en location au regard des malfaçons, mais également un préjudice découlant du recours à une expertise judiciaire, alors qu’elle aurait dû bénéficier du déblocage des fonds séquestrés sans cela.

Il convient, pour apprécier le caractère excessif ou non de cette pénalité, invoquée en défense, d’une part, de la comparer avec le préjudice effectivement subi, mais également, d’autre part, de tenir compte de la finalité de la clause pénale.

Or, en l’espèce, il ressort des circonstances ayant présidé à cette stipulation qu’elle avait pour vocation de constituer :

— aussi bien un moyen de contraindre la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding à l’exécution des travaux qu’elle s’était engagée à réaliser, déjà au stade de la promesse de vente, ce qui n’avait finalement pas été respecté,

— mais également une évaluation conventionnelle anticipée du préjudice encouru à défaut d’exécution.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de réduire le montant de la pénalité convenue (100000 €) manifestement excessif, à une somme qu’il convient de fixer à 50000 €.

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S’agissant de l’appel en garantie diligenté à l’encontre de Monsieur E C, celui-ci ne peut s’apprécier que sur le fondement délictuel, ce dernier n’étant pas partie à la convention passée entre la société à responsabilité limitée I Y et la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding.

Or, en vertu de l’article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Cela suppose donc un fait générateur imputable à la personne dont la responsabilité délictuelle est recherchée, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, Maître G H, en sa qualité de liquidateur de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding ne démontre pas l’existence d’une faute de Monsieur E C, pas plus qu’il ne rapporte la preuve d’un lien de causalité avec le préjudice allégué.

Il sera donc débouté de son appel en garantie.

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Chaque partie a le droit de défendre sa position devant un tribunal.

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur E C ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute de la part de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, faisant dégénérer le droit d’ester en justice en abus.

Il ne démontre pas davantage l’existence du préjudice moral invoqué.

Il sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Maître G H, en sa qualité de liquidateur de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, succombant à titre principal, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, avec distraction au profit des avocats de la cause, en ayant fait la demande.

Il sera également condamné à payer à Monsieur E C une somme qu’il convient d’évaluer à mille euros (1000 €) au titre des frais irrépétibles.

En revanche, au regard des circonstances de la cause et de l’équité, il convient de dire n’y avoir lieu au paiement d’une autre indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 515 du Code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe

Dit que la stipulation, prévue en page 16 de l’acte de vente reçu par Maître K Z, notaire associé à Mougins, le 13 janvier 2006, au sein de la clause « séquestre », selon laquelle l’indemnité de 100000 € stipulée pour sanctionner le manquement du vendeur a ses obligations n’est pas réductible, même en cas d’exécution partielle des travaux, doit être considérée comme non écrite ;

Constate que la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding a manqué à son obligation contractuelle de faire réaliser les travaux, selon les modalités prévues à la clause séquestre ;

Dit que la clause pénale convenue par les parties de ce chef a donc vocation à s’appliquer ;

Constate le caractère manifestement excessif de la pénalité stipulée et la réduit, en conséquence, à la somme de cinquante mille euros (50000 €) ;

Dit que la somme de cent mille euros (100000 €), séquestrée entre les mains de Maître Z notaire associé à Mougins, conformément à la clause « séquestre » prévue à l’acte de vente la Louila Holding SA/SARL I Y, en date du 13 janvier 2006 pourra être débloquée entre les mains de la société à responsabilité limitée I Y, d’une part, et entre celles de Maître G H, avocat, en sa qualité de liquidateur de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding, d’autre part, respectivement à hauteur de la somme de cinquante mille euros (50000 €) ;

Déboute Maître G H, en qualité de liquidateur de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding de son appel en garantie à l’encontre de Monsieur E C ;

Déboute Monsieur E C de sa demande en dommages et intérêts ;

Condamne Maître G H, en qualité de liquidateur de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding à payer à Monsieur E C la somme de mille euros (1000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Maître G H, en qualité de liquidateur de la société anonyme luxembourgeoise Louila Holding aux dépens de la procédure, avec distraction au profit des avocats de la cause, qui en ont fait la demande ;

Ordonne l’exécution provisoire de la décision ;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

Et la Présidente a signé avec le Greffier ayant reçu la minute.

Le Greffier La Présidente