TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

DE MELUN

SERVICE DES EXPROPRIATIONS

EXPRO 05/00072

Opération: DPU parcelle 24 avenue J.I cadastrée section AM n°16 à MOISSY CRAMAYEL

JUGEMENT DU 21 Décembre 2006

MINUTE 2006/

DEMANDEUR:

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE LA VILLE NOUVELLE DE SENART

La Grange la Prevote

[…]

assisté de M^e LEVY ( SCP DS, avocats) au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES:

A Y

[…]

[…]

B Y épouse X

[…]

[…]

C Y épouse X

[…]

[…]

Comparantes en personne

Assistées de M^e B SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

ET EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

représenté par B PREAU

adresse : services fiscaux de Seine et Marne

affaires foncières et domaniales

cité administrative

[…]

JUGE DE L’EXPROPRIATION :

D E

Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Melun (77),

désigné Juge de l’expropriation par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS par ordonnance du 4 septembre 2006,

GREFFIER:

F G

A l’audience publique tenue le 26 Octobre 2006 les avocats ont été entendus en leur plaidoiries et Madame le Commissaire en ses conclusions, Puis l’affaire a été mise en délibéré au 21 Décembre 2006 . A la date indiquée, l’audience tenue par le même magistrat assisté du même greffier, le jugement suivant a été rendu:

FAITS ET PROCÉDURE

Par déclaration d’intention d’aliéner du 19 avril 2005, les consorts Y ont notifié à la Mairie de MOISSY-CRAMAYEL leur volonté de vendre une parcelle bâtie cadastrée AM n° 16 d’une superficie de 2 312 m² située sur le territoire de la commune au lieudit 24, avenue H I au prix de 320 000,00 euros en valeur occupée comprenant une commission d’agence de 23 920,00 euros.

Par lettre du 22 juin 2005, L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT DE SÉNART, autrement dénommé Z, délégataire du droit de préemption de la commune par délibération du conseil municipal du 15 juin 2005, a fait connaître aux consorts Y son offre d’acquérir le bien au prix de 150 000,00 euros.

L’offre ayant été rejetée, Z a saisi le juge de l’expropriation en fixation de prix par mémoire du 16 août 2005 dans lequel l’établissement public demande que la valeur de la parcelle AM 16 soit fixée comme suit :

méthode globale (terrain intégré)

1 180 m² SDPHO X 210,00 euros : 247 800,00 euros

abattement pour occupation commerciale (40 %) : – 99 120,00 euros

prix valeur occupée : 148 680,00 euros

arrondie à : 150 000,00 euros

Le transport sur les lieux a été fixé au 3 janvier 2006.

Par mémoire récapitulatif, Z porte son offre à 213 000,00 euros outre la commission d’agence de 23 920,00 euros TTC.

L’établissement public fait valoir que le seul terme de comparaison récent invoqué par le Commissaire du Gouvernement est la vente d’un immeuble à usage de station service et garage sur la commune de MELUN en 2004 au prix de 230 000,00 euros se décomposant entre une valeur de terrain de 149 778,00 euros et une valeur de construction de 59 157,00 euros, soit respectivement 58,74 euros / m² et 105,00 euros / m².

Il note également que la vente d’un immeuble à usage de garage-atelier de réparation automobile et d’habitation sur la commune de VERT-SAINT-DENIS publiée sous le volume 2005 P n°5513 a été passée au prix de 350 650,00 euros (et non 355 000,00 euros comme indiqué par le Commissaire du Gouvernement) à hauteur de 120 650,00 euros pour la partie habitation et de 230 000,00 euros pour le garage-atelier, soit respectivement 1 005,00 euros / m² de terrain intégré libre d’occupation pour la partie habitation et 467,00 euros / m² de terrain intégré libre d’occupation pour la partie atelier-garage.

Il soutient que ces valeurs concernent des locaux d’activités en bon état d’entretien et un logement de grande taille et de bonne configuration et qu’en conséquence, elles doivent être affectées d’une décote de 30 % pour être applicables au bien des consorts Y. Z propose alors d’évaluer l’immeuble préempté comme suit :

Selon la méthode globale :

Fraction de l’immeuble à usage d’habitation

80 m² X 700,00 euros : 56 000,00 euros

Fraction de l’immeuble à usage d’atelier / boutique :

(60 m² + 700 m²) X 330,00 euros : 250 800,00 euros

Boxes :

250 m² X 100,00 euros : 25 000,00 euros

Station de lavage :

90 m² X 200,00 euros : 18 000,00 euros

Total valeur libre : 349 800,00 euros

Abattement de 40 % pour occupation : – 139 920,00 euros

Total en valeur bien occupé : 209 880,00€

Selon la méthode analytique :

valeur du terrain immobilisé :

2 312 m² X 150,00 euros X 0,5 : 173 400,00 euros

boutique :

60 m² X 250,00 euros : 15 000,00 euros

atelier :

700 m² X 130,00 euros : 91 000,00 euros

station de lavage :

90 m² X 200,00 euros : 18 000,00 euros

boxes :

250 m² X 100,00 euros : 25 000,00 euros

locaux d’habitation :

80 m² X 500,00 euros : 40 000,00 euros

Total valeur libre : 362 400,00 euros

abattement de 40 % pour occupation :

Total en valeur bien occupé : 217 440,00 €

soit une moyenne de 213 000,00 euros.

Par mémoire du 12 septembre 2006, les consorts Y demandent au juge de l’expropriation de fixer la valeur de leur bien à la somme de 309 120,00 euros.

Ils se fondent sur une évaluation par la méthode analytique à partir des valeurs relevées dans les ventes de biens de même nature invoquées par le Commissaire du Gouvernement, qui se décompose comme suit :

valeur du terrain immobilisé :

2 312 m² X 150,00 euros X 0,5 : 173 400,00 euros

boutique :

60 m² X 250,00 euros : 15 000,00 euros

atelier :

700 m² X 130,00 euros : 91 000,00 euros

station de lavage :

90 m² X 200,00 euros : 18 000,00 euros

boxes :

250 m² X 100,00 euros : 25 000,00 euros

locaux d’habitation :

80 m² X 800,00 euros : 64 000,00 euros

Total valeur libre : 386 400,00 €

abattement de 20 % pour occupation : – 77 280,00 euros

Total en valeur bien occupé : 309 120,00 €

Ils réclament en outre le remboursement des frais d’agence et la condamnation de Z au paiement d’une somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 26 décembre 2005, le Commissaire du Gouvernement estime que le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner, soit 296 080,00 euros, est conforme aux données actuelles du marché immobilier local.

Il se fonde sur des évaluations du bien selon les méthodes dites analytique et en récupération foncière, établies à partir des ventes antérieures d’immeubles équivalents, se détaillant respectivement comme suit :

méthode analytique

valeur du terrain immobilisé :

2 312 m² X 150,00 euros X 0,5 : 173 400,00 euros

boutique :

60 m² X 250,00 euros : 15 000,00 euros

atelier :

700 m² X 130,00 euros : 91 000,00 euros

station de lavage :

90 m² X 200,00 euros : 18 000,00 euros

boxes :

250 m² X 100,00 euros : 25 000,00 euros

locaux d’habitation :

80 m² X 800,00 euros : 64 000,00 euros

Total valeur libre : 386 400,00 euros

abattement de 20 % pour occupation : – 77 280,00 euros

Total en valeur bien occupé : 309 200,00 €

Récupération foncière

Calcul de la SHON pour un COS moyen de 1 :

2 312 m² X 1 : 2 312 m² / SHON

Valeur vénale à partir de 170,00 euros / m² relevés sur la commune :

2 312 m² X 170,00 euros : 393 040,00 euros

Frais de démolition calculés sur 30,00 euros / m² : 30 000,00 euros

valeur vénale libre : 363 040,00 euros

abattement pour occupation de 20 % : – 72 608,00 euros

Valeur vénale occupée : 290 432,00 €

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la valeur de l’immeuble

La consistance, l’usage effectif et la situation locative du bien des consorts Y ne sont pas discutés.

Dès lors, il sera constaté que l’immeuble concerné par le droit de préemption consiste en une parcelle de configuration rectangulaire desservie par l’avenue H I et […] sur laquelle sont édifiés une station service, et un garage mécanique générale se décomposant comme suit :

—  3 volucompteurs sous portique, cuves de carburant,

— local commercial station service, boutique, X bureau, local réparation pneumatiques, en béton: SDPHO d’environ 60 m²,

— Une construction de 1930, en moellons mâchefer, toit double pente tuiles mécaniques: cuisine, salon séjour, 2 chambres, WC, salle de bains (douche lavabo), en bon état pour une SDPHO d’environ 80 m²,

— Dans le prolongement de ces deux éléments, des ateliers/hangars (sol béton, bardage, parpaings, charpente bois, couverture ardoises shingle), anciens, en état moyen, pour une SDPHO appréciée à 700 m² environ.

— Une station de lavage, en béton, en panne, SDPHO d’environ 90 m²,

—  15 boxes pour moitié en parpaings toit tôles et pour moitié en bardage et couvertures tôles, portes basculantes, assimilés à des hangars, pour une SDPHO globale d’environ 250 m².

Le bien est localisé en zone UAb du POS de la commune, c’est-à-dire en secteur central de densité moyenne, composé de maisons et d’immeubles d’habitation divers, avec des commerces et des services au rez de chaussée et qui est destiné à renforcer les fonctions centrales et à assurer la transition formelle avec les secteurs proches du secteur UA. Le C.O.S applicable est de 0,60 pour les logements, de 1 pour les constructions autres que les logements et de 1,2 en cas de construction mixte dans le respect des COS définis ci-dessus.

La parcelle est desservie par des réseaux complets sur la rue H I et […].

Le bien est occupé par un bail commercial au profit de la S.A.R.L. MAYEUR dont le siège social est 91, […], (Établissement secondaire à MOISSY-CRAMAYEL), même si le renouvellement n’a pas été formalisé.

Ni Z (à l’exception d’une réserve sur une erreur matérielle de prix), ni les consorts Y ne critiquent des ventes de référence utilisées par le commissaire du gouvernement selon le détail ci-dessous:

1 Terrains sur Moissv-Cramavel

— Vente publiée CH Melun, Vol.2003 P-2246 ( rue H I), Parcelle cadastrée. AM 497 P de 545 m², Prix: 83 350,00 euros soit 153,00 euros par m²

— Vente du 26-03-2003, Parcelle cadastrée AM 494 P de 500 m² Prix : 76 300,00 euros soit 152,00 euros / m²,

— Vente du 09-04-2003 ( rue H I), Parcelle cadastrée AM 500 P de 511 m²,

Prix : la 77 750,00 euros soit 152,00 / m²,

— Vente publiée CH Melun, Vol. 2004 P-8621 Parcelle cadastrée. […]

4 718 m² et de 12 110 m² de SHON, Prix: 2 063 846,00 euros TTC soit 170,00 euros

/ m² SHON

2 Habitations et Stations-services

— sur le territoire de la commune de Moissy-Cramayel :

Vente publiée CH Melun Vol. 2005 P-7935 au lieudit […]. H I, sur parcelle voisine, cadastrée […] et maison d’habitation ( 70 m²) construite en 1932, sur cave partielle (16 m²) salle à manger, cuisine, salle d’eau, 2 chambres, grenier (50 m²) Garage (32 m²), Maison occupée (loyer 1948)

Prix: 315 767,60 euros

— sur le territoire de la commune de Vert-Saint-Denis :

Vente publiée CH Melun Vol..[…]

propriété bâtie, à usage de garage, atelier et réparation et d’habitation, cadastrée. C 734, 807, et 1273, Ldt “la Butte aux Fèves” d’une superficie totale de 3 595 m², comprenant un grand bâtiment composé d’un atelier-garage de 400 m² environ et 2 magasins, l’un de 26 m² et l’autre de 27 m², une maison d’habitation avec au RC : cuisine, salle à manger, rangement, au 1^er étage : 3 chambres dont 1 grande, salle de bains, w.c, un magasin de 39 m² et un jardin et terrain clos en forme de triangle, à usage de parking remblayé.

Prix: 355 000,00 euros ( libre d’occupation)

— sur le territoire de la commune de Melun :

Vente publiée CH Melun Vol. 2004 P- 9 803 au […], Zup de l’Almont, immeuble à usage de station-service, ensemble cadastré […]” d’une contenance totale de 2 541 m², comprenant : un Bâtiment avec boutique (160 m²) sanitaires (10 m²) réserve ( 25 m²) bureau, kitchenette et chaufferie, un autre bâtiment de 95 m² avec baie et réserve, une aire de lavage non couvert de 60 m², un auvent d’environ 212 m², une piste de distribution d’environ 225 m², un bâtiment de stockage de bouteilles de gaz.

Prix 230 000,00 euros (terrain: 149 778,00 euros et constructions: 59 157,00 euros) Exploitation d’un fonds de commerce de station-service dans les murs, appartenant au vendeur et vendu concomitamment.

Cette circonstance explique que les estimations en valeur libre avancées par Z, les consorts Y et le Commissaire du Gouvernement se situent dans une même proportion de prix, à savoir :

— de 349 800,00 euros à 362 400,00 euros pour Z,

—  386 400,00 euros pour les consorts Y,

— de 363 040,00 euros à 386 400,00 euros pour le Commissaire du Gouvernement,

et que la divergence entre Z, d’une part, et les consorts Y et le Commissaire du Gouvernement, d’autre part, porte essentiellement sur le taux d’abattement à appliquer sur la valeur libre de l’immeuble pour tenir compte de sa situation locative.

Or, le coefficient de 40 % sollicité par Z apparaît excessif. Celui de 20 % proposé par le Commissaire du Gouvernement et utilisé par les consorts Y est plus adapté.

En conséquence, après application de l’abattement de 20% sur la valeur libre de l’immeuble, le prix contenu dans la déclaration d’intention d’aliéner du 19 avril 2005 apparaît conforme aux données actuelles du marché immobilier local.

Sur la commission d’agence

Z ne conteste pas devoir prendre à sa charge la commission d’agence s’élevant à 23 920,00 euros.

Sur les frais non compris dans les dépens

L’article 700 du nouveau code de procédure civile énonce que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à verser à l’autre partie une certaine somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

En application de ce texte, Z devra verser aux consorts Y la somme de 1 800,00 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.13-5 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de Z.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Fixe à 296 080,00 (deux cent quatre vingt seize mille quatre vingt) euros, hors commission d’agence, le prix à acquitter par Z aux consorts Y pour l’acquisition, dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption, d’une parcelle bâtie cadastrée AM n° 16 d’une superficie de 2 312 m² située sur le territoire de la commune de MOISSY-CRAMAYEL au lieudit 24, avenue H I,

Dit que Z prendra à sa charge la commission de 23 920,00 (vingt trois mille neuf cent vingt) euros due à l’agence CENTURY 21 qui s’ajoute au prix de vente ci-dessus,

Condamne Z à verser aux consorts Y la somme de 1 800,00 (mille huit cent) euros en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

Laisse les dépens de la présente instance à Z en application des dispositions de l’article L13-5 du code de l’expropriation

Jugement prononcé publiquement par D E Juge de l’expropriation pour le département de Seine et Marne, qui a signé la minute avec F G, Greffier au tribunal de Grande Instance de Melun le 21 Décembre 2006.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

F G D E