TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

[…]

RENDU LE 26 MAI 2010

N° F.I. : 09/00077

Minute : 10/53

Date : 26 Mai 2010

OPERATION :

Aménagement de la Z.A.C des « Champs Philippe ».

ENTRE :

La Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de Rénovation et de Développement Economique des Hauts de Seine

[…]

[…]

représentée par DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

ET :

M. A X

M^me B Y épouse X

[…]

[…]

représentés par la SELARL SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

En présence du commissaire du Gouvernement représentant les services fiscaux des HAUTS-DE-SEINE

DEBATS

A l’audience du 10 mars 2010 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort.

La juridiction de l’expropriation, siégeant D E, vice-présidente désignée aux fonctions de juge de l’expropriation par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de Versailles en date du 21 décembre 2009, assistée de Céline BETTON, greffière.

A rendu le jugement qui suit :

I OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans le cadre de l’opération d’aménagement de la Z.A.C des « Champs Philippe » par la Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de Développement Economique des Hauts- de-Seine (SEM 92), le bien appartenant à monsieur A X et à madame B X née Y […] sur la parcelle cadastrée […] et les droits immobiliers y afférant ont été déclarés expropriés au profit de la SEM 92 par ordonnance du juge de l’expropriation des Hauts de Seine en date du 4 mars 2009.

Par mémoire en date du 26 mars 2009 reçu au greffe du tribunal le 6 mai 2009, la SEM 92 a saisi la présente juridiction sur le fondement de l’article R. 13-18 du code de l’expropriation aux fins de faire fixer la valeur de l’indemnité à revenir aux époux X consécutivement à la dépossession de l’immeuble exproprié.

Par mémoire récapitulatif en date du 8 mars 2010 reçu au greffe du tribunal le 10 mars 2010, la SEM 92 retient une surface totale pondérée de 86,19 m² suite au mesurage effectué par le cabinet Renfer et Venant et demande une évaluation en valeur « occupée » avec un abattement de 20% en raison de la demande de monsieur X d’être indemnisé pour son activité de plomberie. Elle propose de fixer le prix du m² à 2.650€ suivant la méthode d’évaluation globale (constructions et terrain intégré) et s’appuie sur les références suivantes :

Elle propose par ailleurs de fixer le préjudice commercial de monsieur X à 15.609€ correspondant à un mois et demi de salaires et charges et trois mois de bénéfices outre les frais de remploi. Elle s’oppose au surplus des demandes à l’exception des frais de déménagement sur devis.

Suivant mémoire en date du 29 janvier 2010 reçu au greffe du tribunal le

1^er février 2010, monsieur et madame X présentent les demandes et références suivantes :

— pour l’immeuble :

— pour l’activité exploitée dans l’immeuble : ils invoquent l’impossibilité de retrouver un local et l’obligation d’envisager la cessation d’activité compte-tenu de l’âge de monsieur X et demandent une indemnité évaluée en perte totale du fonds. Ils présentent les demandes suivantes :

Par conclusions en date du 26 janvier 2010, le commissaire du Gouvernement retient une SDPHO de 102 m², le caractère modeste mais en état d’entretien correct du pavillon. Il cite les termes de référence suivants :

Il retient une valeur de 3.000€/m² soit une indemnité principale de 306.000€ et 31.600€ de frais de remploi. Il évalue le trouble commercial à un mois et demi de salaires et charges soit 2.011€ et/ou 3 mois de bénéfices soit 12.855€.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience est du 28 octobre 2009.

La visite des lieux a été effectuée lors du transport du 4 janvier 2010 et les parties ont été entendues à l’audience du 3 février 2010 puis sur renvoi contradictoire à la demande des parties à l’audience du 10 mars 2010.

II. LE BIEN

a) situation géographique

Le bien est situé à l’angle de la […] et de l'[…], dans un secteur résidentiel, à deux cents mètres de la place de Belgique au niveau de laquelle se trouvent des lignes de bus notamment en direction de La Défense et des commerces de proximité.

b) situation d’urbanisme

Le bien était situé, à la date de référence soit le 7 septembre 2009, en zone USP du PLU.

c) consistance matérielle

Le transport sur les lieux a permis d’établir les constatations suivantes :

Il s’agit d’un pavillon accessible par un large portail à deux ventaux de 3 mètres de large et d’un portillon. Accès à la maison par une allée en pierres. Le pavillon est élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage édifié sur un jardin d’environ 150 m² clos par un muret en ciment.

Entrée par la cuisine ou par une porte-fenêtre depuis le salon. La cuisine est carrelée au sol et aux 2/3 sur les murs avec une fenêtre en bois en bon état ; elle est aménagée et en état d’usage. Un WC se trouve en face de la porte d’entrée, en bon état. A droite, il y a un grand séjour carrelé au sol avec une double fenêtre donnant sur une cour carrelée, murs en toile de verre un peu usagés, et spots au plafond.

Le premier étage comprend deux chambres et une salle de bains. La salle de bains en bon état est carrelée au sol et aux murs avec baignoire, lavabo, WC ; elle est éclairée par un vasistas. Les chambres donnent sur le jardin, elles sont en bon état avec sol plastique et toile de verre sur les murs ; l’une des chambres dispose de placards aménagés le long de tout un mur.

Il existe une cave accessible depuis l’entrée de la maison par une échelle de meunier mal aisée. Elle est en terre battue avec une hauteur sous plafond d’environ

2 mètres.

Derrière la maison, se trouve une chaufferie avec un espace buanderie avec sol carrelé.

Dans le jardin, il y a un garage de 20 m² avec une fenêtre et un atelier. Le garage sert d’établi avec des rayonnages pour du petit outillage. L’atelier est en préfabriqué.

d) situation locative

La partie habitation occupée par les propriétaires doit donc être considérée comme libre de toute occupation. Les bâtiments annexes sont cependant utilisés dans le cadre de l’activité d’artisan plomberie de monsieur X. Compte-tenu de la très faible partie des locaux utilisés par l’exploitation de monsieur X et de l’absence de bail commercial, il ne sera pratiqué qu’un abattement de 5% pour tenir compte de cette exploitation commerciale.

III. L’EVALUATION

L’article L 13-13 du code de l’expropriation dispose que « les indemnités

allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

1 Sur l’indemnité principale pour la partie habitation

a) la méthode

Les parties sont d’accord pour une évaluation du bâtiment « terrain intégré »

suivant la méthode par comparaison avec des biens de même nature.

b) la surface du bien

Les parties sont en désaccord sur la surface à retenir et ce en dépit du certificat

de mesurage établi à la demande des parties par le cabinet de géomètres-experts Renfer et Venant.

La superficie habitable s’établit à 64,45 m² conformément à ce certificat de

mesurage. Les autres superficies seront affectées d’un coefficient de pondération de 0,5 à l’exception de la remise en bois qui sera affectée d’un coefficient de 0,3 compte-tenu de la nature de la construction.

La SDPHO retenue est donc de :

43,39 x 0,5 = 21,69 m²

10,27 x 0,3 = 3,08 m²

SDPHO : 64,45 + 21,69 = 3,08 = 89,22 m² arrondie à 90 m².

c) l’évaluation

Les termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement concernent exclusivement des ventes de pavillons dans la ZAC des Champs Philippe. Les termes correspondant à des biens en bon état d’entretien seront privilégiés dans la mesure où le bien à évaluer est en bon état d’entretien. La moyenne de ces termes s’élève à 3.213€.

Les termes de comparaison produits par la SEM 92 correspondent à des achats de pavillons situés rue Veuve Lacroix soit dans la ZAC des Champs Philippe auxquels elle a procédé en 2007 et 2008. La moyenne de ces termes s’établit à 2.668€.

Les expropriés produisent plusieurs termes de comparaison correspondant à des ventes de pavillons sur […], dans des secteurs proches du bien à évaluer, mais hors ZAC des Champs Philippe. La validité de ces termes et leur caractère comparable ne sont contestés ni par la SEM 92 ni par le commissaire du Gouvernement. Le prix de vente moyen de ces biens s’élève à 4.981€. Il convient d’observer d’une part que l’état d’entretien de ces biens n’est pas précisé mais que la description de leur composition montre qu’il s’agit pour la plupart de biens qui comportent plusieurs salles de bains donc de bon standing, ce qui n’est pas le cas du bien à évaluer qui est de standing modeste et, d’autre part, que les ventes dont il s’agit datent de 2007 et 2008 à l’instar de celles citées par la SEM 92. Par ailleurs ces termes démontrent que les transactions réalisées dans la ZAC des Champs Philippe se font à des prix inférieurs aux prix du marché des ventes de pavillons sur les autres secteurs de la Garenne Colombes.

Le bien visité est en état d’entretien correct mais de standing moyen. Il dispose cependant d’un assez grand terrain qui est un facteur de plus-value, terrain cependant situé sur une artère assez bruyante. Compte-tenu de ces éléments, des prix habituellement pratiqués sur le secteur de la ZAC des Champs Philippe mais également des prix de marché des ventes de pavillons sur la Garenne Colombes dont il sera tenu compte en l’espèce, le prix du bien sera fixé à 3.500€/m².

2. Sur l’indemnité pour l’activité commerciale

Selon les déclarations de monsieur X, l’expropriation entraîne la perte de son fonds artisanal de plombier, chauffagiste, électricien exploité dans les locaux en cause. Il résulte des constatations effectuées le jour du transport que divers matériels utilisés par monsieur X dans le cadre de son activité professionnel sont entreposés dans la remise. Ces constatations ne suffisent pas à démontrer que la perte de ces locaux entraîne la perte du fonds artisanal exploité par monsieur X ; en effet le caractère local de sa clientèle n’est pas démontré ni le fait qu’il ne puisse retrouver de local en région parisienne pour entreposer les divers matériels nécessaires à l’exercice de son activité. Par ailleurs le fait que monsieur X envisage un arrêt d’activité compte-tenu de son âge ne peut être pris en compte au titre du préjudice résultant de l’expropriation en cause.

Il convient donc d’indemniser le trouble commercial subi par monsieur X du fait de l’expropriation sur la base d’une perte de trois mois de bénéfices nets et d’un mois et demi de salaires et charges. Le trouble commercial sera donc évalué comme suit au regard des documents versés aux débats par les expropriés (comptes arrêtés au 31 décembre 2008) :

perte de bénéfices: 59.212 x 3 = 14.803€

12

perte de salaires et charges : 17.134 x 1,5 = 2.141,75€

12

Il ne sera pas fait droit au surplus des demandes de monsieur X au titre de

son activité commerciale à savoir de la perte de marchés et de la cessation anticipée d’activité, préjudices qui ne sont pas démontrés. La demande au titre de l’indemnité de déménagement sera rejetée faute de production d’un devis.

IV. […]

1) L’indemnité principale

3.500 x 90 x 0,95 = 299.250€

2. les frais de remploi

Les frais de remploi seront calculés selon les taux habituellement pratiqués

20% sur 5.000 euros : 1.000€

15% sur 10.000 euros : 1.500€

10% sur 284.250 euros : 28.425€

Total des frais de remploi : 30.925€

Total de l’indemnité de dépossession : 330.175€

3. le trouble commercial

14.803 + 2.141,75 = 16.944,75 arrondi à 16.945€

V. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’INDEMNITE DE DEMENAGEMENT

Il ne peut être fait droit à cette demande, non contestée dans son principe, au

motif qu’en l’absence de production de devis de déménagement, le préjudice ne peut être chiffré.

VI. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Il sera alloué aux expropriés une somme de 2.000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement en premier

ressort ;

Vu les articles L 13-13 et R 13-21 du code de l’expropriation ;

Fixe à 347.120 euros l’indemnité à revenir à monsieur et madame X

pour la dépossession du bien […] sur la parcelle cadastrée […].

Leur alloue une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile.

Rejette le surplus des demandes.

Rappelle que les dépens sont de droit supportés par l’expropriant en vertu

de l’article L13-5 du code de l’expropriation.

Fait à Nanterre, le 26 mai 2010.

La greffière, La juge de l’expropriation,