TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

07 Juillet 2025

ROLE : N° RG 24/05268 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MQPH

AFFAIRE :

C/

S.A.R.L. COTON ROUGE

GROSSES délivrées

le

à Maître Grégoire MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

COPIES délivrées

le

à Maître Grégoire MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE [M] (RCS DE PARIS 452 046 816)

dont le siège social est sis 20 rue de l’Odéon – 75006 PARIS

représentée par Maître Grégoire MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Nicolas MONTEIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COTON ROUGE (RCS D’AIX EN PROVENCE 380 099 200)

dont le siège social est sis 7 rue Fabrot – 13100 AIX EN PROVENCE

représentée par Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 4 juin 2003, Monsieur [O] [M] aux droits duquel se trouve la SCI FONCIERE [M] a consenti à la SARL COTON ROUGE un bail commercial portant sur un local commercial sis de l’immeuble n°7 rue Fabrot à AIX-EN-PROVENCE, à savoir tout le 1er étage, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2003 pour se terminer le 30 juin 2012.

Les parties au présent litige sont liées par trois baux de sorte que ce bail sera dénommé bail C.

Le bail s’est poursuivi depuis lors par tacite prolongation.

Le prix du loyer était de 13.200€ lors de la conclusion du bail et le prix actuel par l’effet de l’indexation est de 19.683€ par an.

Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2024, la SCI FONCIERE BERNASSAU a fait signifier à la SARL COTON une offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 moyennant un loyer annuel de 20.940€ en principal, HC HT, correspondant à la valeur locative des locaux telle qu’évaluée par Monsieur [N], expert requis par la bailleresse.

Suivant mémoire notifié par LRAR du 17 octobre 2024, la SCI FONCIERE BERNASSAU a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 20.940€ HT HC à compter du 1er octobre 2024.

Ensuite, par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2024, la SCI FONCIERE BERNASSAU a fait assigner la SARL COTON ROUGE aux fins de :

Voir fixer le loyer en principal, HT HC, dû par la SARL COTON ROUGE à la date du 1er octobre 2024, au titre du bail renouvelé dit bail B, à la somme de 20.944€ HC HT,Voir ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyer depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil pour les intérêts correspondant à des suppléments de loyers dus depuis plus d’un an,A titre très subsidiaire, voir désigner aux frais avancés de la SARL COTON ROUGE, tel expert avec mission habituelle notamment celle de procéder à l’évaluation de la valeur locative des locaux dépendant de chacun des trois baux litigieux,Pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, voir fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 20.944€ en principal concernant le bail C,Voir condamner la SARL COTON ROUGE à payer à la SCI FONCIERE BERNASSAU une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront les frais et honoraires d’une éventuelle mesure d’instruction,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et à défaut l’ordonner.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 30 avril 2025, la SCI FONCIERE BERNASSAU maintient ses demandes initiales.

La SCI FONCIERE BERNASSAU rappelle la situation du local à AIX-EN-PROVENCE et en déduit qu’il s’agit d’un très bon emplacement commercial au sein de la vieille ville, bénéficiant de toutes les commodités. La société ajoute que le local ne subit pas d’impact réel des chantiers de réhabilitation existant, à savoir l’hôtel de GANTES et la Brasserie des Deux Garçons. La société en veut pour preuve que la portion de la rue Fabrot considérée comporte toujours des enseignes de grande notoriété. Ensuite, pour répondre à la SARL COTON ROUGE, la SCI FONCIERE BERNASSAU soutient que les locaux du groupe SEBBAN, qui gèrerait avec le groupe CGH l’essentiel du marché commercial aixois, ont un taux d’occupation de 92% si bien qu’il est inexact de faire valoir que son patrimoine comporterait un grand nombre de locaux vides ne trouvant pas preneur à la suite de liquidations judiciaires. Enfin, toujours pour répondre à la SARL COTON ROUGE, la SCI FONCIERE BERNASSAU fait valoir que toutes les boutiques vacantes aux alentours du local se situent sur des axes différents de celui du local concerné et qu’au 30/09/2024 il n’existait aucune vacance de locaux dans la rue Fabrot, laquelle reste un axe commercial de premier plan.

Ensuite, la SCI FONCIERE BERNASSAU rappelle la description du local:

aire de vente avec configuration quasi-rectangulaire avec quatre porte-fenêtres ouvrant au Nord-Est sur un balcon filant surplombant la rue Fabrot et un escalier ouvrant au RDC sur l’assiette du bail A existant entre les deux parties, et une réserve reliée à l’aire de vente, de configuration rectangulaire, avec un accès aux parties communes de l’immeuble et deux fenêtres exposées au Sud-Ouest sur la courette partie arrière, et enfin un bureau relié à la réserve, de configuration rectangulaire avec une fenêtre exposée au Sud-Ouest sur la courette partie arrière. La SCI FONCIERE BERNASSAU définit l’immeuble comme ancien, d’apparence correcte sans standing. La SCI FONCIERE BERNASSAU affirme que la configuration générale est bonne et les aménagements en bon voire très bon état.

En outre, la SCI FONCIERE BERNASSAU affirme que le bail est destiné à un usage « tous commerces à l’exception de deux susceptibles de gêner les autres occupants de l’immeuble par le bruit et l’odeur » et qu’il comprend l’ autorisation de donner le fonds en location gérance, ce qui constitue une clause avantageuse pour le preneur.

La SCI FONCIERE BERNASSAU estime que la destination tous commerces n’est pas théorique car le local est directement relié à la cage d’escalier de l’immeuble et que le preneur est également locataire du RDC (bail A) et bénéficie d’une autorisation de cession pour (presque) tout autre commerce.

La SCI FONCIERE BERNASSAU observe que les experts s’accordent sur l’application d’une valeur applicable à des bureaux et que la surface utile s’établit à 85m2. Enfin, la SCI FONCIERE BERNASSAU précise que son expert [N] parvient à une valeur locative de 220€ par m2 utile.

Ensuite, la SCI FONCIERE BERNASSAU ajoute qu’il convient d’appliquer une majoration de 5% pour clause des destinations « presque tous commerces », une majoration de 2% pour la clause d’autorisation de mise en location gérance et de 5% pour la possibilité d’ouverture des locaux.

Sur les moyens qui lui sont opposés par la SARL COTON ROUGE, la SCI FONCIERE BERNASSAU soutient que l’expert du preneur ne procède à aucun ajustement alors qu’il constate l’existence d’un effet bandeau ; qu’il ne tire pas non plus les conséquences qui s’imposent de la faculté offerte au preneur de relier ce niveau au RDC ; ni ne tire aucune conséquence de la destination « presque tous commerces » et de l’autorisation donnée au locataire de mettre le fonds en location -gérance.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 7 mars 2025, la SARL COTON ROUGE demande à la juridiction de :

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 à un montant annuel de 18.700€ en principal, HC HT,A titre subsidiaire,

Désigner un expert aux frais avancés de la SCI FONCIERE BERNASSAU, avec mission habituelle et notamment celle de procéder à l’évaluation de la valeur locative,Fixer en cas de mesure d’instruction le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 18.700€,Condamner la SCI FONCIERE BERNASSAU à lui payer une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SARL COTON ROUGE précise qu’elle a requis un expert, la société AIXPERTISE CONSULTING, représentée par Monsieur [L]. La société rappelle les caractéristiques du bien et précise que si la surface de vente présente un volume attractif, parfaitement aménagé par le preneur, après suppression des cloisons, elle ne génère aucune activité commerciale vue de l’extérieur ; qu’ainsi, compte-tenu de la configuration et de l’accessibilité uniquement par la cage d’escalier, ce niveau doit être considéré comme un local commercial traditionnel en étage mais en locaux de bureaux.

La SARL COTON ROUGE admet que la surface utile pondérée est de 85m2.

S’agissant de la destination des lieux, la SARL COTON ROUGE estime qu’il s’agit d’une affectation « tous commerces » théorique puisque liée à l’exploitation commerciale du RDC et que la réapparition d’une activité « tous commerces » réelle nécessiterait alors une individualisation et une accessibilité par la cage d’escalier de l’immeuble et non un local du RDC.

La SARL COTON ROUGE ne fait pas d’observations sur les obligations des parties sauf à dire qu’elle a la possibilité de céder son droit au bail après autorisation du bailleur et que la faculté de réaliser des travaux afin de relier le RDC au 1er étage avec ouverture dans le plancher, c’est-à-dire le gros-oeuvre.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la SARL COTON ROUGE propose de retenir un prix moyen de 220€ par m2 et au regard de la surface utile pondérée un loyer annuel de 18.700€ HC HT.

La SARL COTON ROUGE reprend à son compte les conclusions de l’expert qu’elle a requis et ne propose aucune majoration, dès lors que la mise en location- gérance autorisée par le bailleur n’est pas à proprement parler un avantage pour le preneur puisqu’il demeure responsable du paiement du loyer et qu’il ne s’agit donc que d’un mode de gestion de son fonds de commerce, et que la destination, même large, n’est pas non plus un avantage compte-tenu de la location au 1er étage. Enfin, la SARL COTON ROUGE soutient qu’aucune majoration ne doit être retenue du fait des travaux réalisés par le preneur.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)”.

En l’espèce, le bail commercial a pris effet le 1er juillet 2003. Après le terme initialement prévu, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction pendant plus de 12 ans jusqu’à son renouvellement le 1er octobre 2024. Il n’est donc pas soumis à la règle du plafonnement.

En l’état de deux rapports d’expertise établis à la demande de chacune des parties, les parties s’accordent sur plusieurs points essentiels pour fixer la valeur locative, à savoir la surface utile pondérée de 85m2 et une valeur locative de 220€ par m2.

Les parties ne s’opposent que sur des points de droit, à savoir les majorations applicables en raison des clauses du bail selon la SCI FONCIERE BERNASSAU. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner d’expertise judiciaire.

Ensuite, au regard des clauses du bail, il convient de retenir les abattements suivants :

—  2% pour la destination contractuelle presque tous commerces, étant précisé que la juridiction retient une majoration pondérée compte-tenu de la situation du local en étage,

—  2% de majoration pour la clause de mise en location -gérance,

—  5% de majoration pour la faculté d’ouverture sur d’autres locaux.

En conséquence, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme de 20.383€ par an HT HC (239,8€ x 85m2).

Sur la demande au titre des intérêts

En l’absence de convention contraire sur les intérêts, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer en cours courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, c’est la SCI FONCIERE BERNASSAU qui a saisi la juridiction par acte du 11 décembre 2024. En conséquence, les intérêts ne sont dus qu’à compter de cette date.

Enfin, la capitalisation des intérêts le cas échéant dus pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

La SARL COTON ROUGE, qui perd à l’instance, sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI FONCIERE BERNASSAU une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de 800€.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 1er octobre 2024,

FIXE le loyer de renouvellement à effet le 1er octobre 2024 à la somme de 20.383€ par an HT HC,

DIT que le loyer portera intérêts à compter du 11 décembre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE la SARL COTON ROUGE à payer à la SCI FONCIERE BERNASSAU une indemnité de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL COTON ROUGE aux dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à AIX EN PROVENCE, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX