TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

14 Octobre 2025

ROLE : N° RG 22/03804 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LOBD

AFFAIRE :

S.A.R.L. LES HORIZONS

C/

SDC [Adresse 7] [Localité 13]

GROSSE(S) et COPIE(S) délivrée(s)

le

à

la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

la SCP LECLERC, CABANES ET CANOVAS

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDERESSES

SARL LES HORIZONS

société immatriculée au RCS de [Localité 17] n°441382678 dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

SCI MAX ISTRES

société immatriculée au RCS de [Localité 16] n°378075386 dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentées et plaidant par Maître Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, substitué à l’audience par Maître Alexandra GOLOVANOW, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

[Adresse 18] [Localité 13]

pris en la personne de son syndic en exercice, la société SUDECO, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par Maître Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC, CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE- BAUDOUIN- DAUMAS- CHAMARD- BENSAHEL- GOMEZ-REY- BESNARD, substitué à l’audience par Maître Jennifer GOMEZ-REY, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

en présence aux débats de Madame [J] [W], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Septembre 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DES FAITS

La Société Civile Immobilière désignée ci-après la SCI LES HORIZONS et la SARL MAX [Localité 11] sont copropriétaires du [Adresse 7] ISTRES [Adresse 14].

L’ensemble immobilier composant le centre commercial d'[Localité 11] [Adresse 1] [Adresse 14] » lieu-dit «Prépaou Ouest » a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [U], Notaire à [Localité 11], les 20 et 21 février 1989 ([Localité 3] 2ème bureau, 9 mars 1989, volume 89 P, n° 1595), aux termes duquel cet ensemble immobilier était divisé en 17 lots numérotés de 1 à 17.

Cette copropriété est composée de 9 copropriétaires :

— SNC FISO propriétaire de 2599/12088 e

— MERCIALYS propriétaire de 47/12088 e

— SOCIETE HYPERTHETIS PARTICIPATIONS propriétaire 5103/12088 e

— SCI MAX ISTRES propriétaire de 75/12088 e

— SCI LES HORIZONS propriétaire de 608/12088 e

— SCI DE L’ECUSSON propriétaire de 1286/12088 e

— SCI MAG TATI propriétaire de 948/12088 e

— SAS IGC propriétaire de 604/12088 e

— SYNDICAT DE COPROPRIETE propriétaire de 818/12088 e

Durant l’année 2005, un des copropriétaires, la SNC FISO a souhaité procéder à des travaux d’agrandissement de ses parties privatives.

Suspectant des transferts illicites de charges en faveur d’un des copropriétaires, la SARL LES HORIZONS et la SCI MAX ISTRES ont engagé plusieurs actions en justice aux fins de contestations de différentes résolutions votées en assemblées générales à compter de celle du 4 novembre 2010.

Par arrêt de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 21 janvier 2016, elles ont obtenu la désignation d’un expert judiciaire aux fins de procéder à un nouveau relevé de surface de chaque lot, notamment ceux issus des travaux d’agrandissement au profit de la SNC FISO et de proposer un nouvel état descriptif de division ainsi qu’une nouvelle répartition des charges conformes à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

L’expert judiciaire, Monsieur [V], déposera un rapport en l’état le 16 janvier 2020, disant être dans l’impossibilité d’exécuter sa mission en raison du défaut de communication de pièces des parties.

Entre temps, plusieurs décisions de justice ont été rendues concernant les assemblées générales suivantes:

— assemblée du 12 décembre 2014 suite à un jugement du 16 mai 2017,

— assemblée du 10 décembre 2015 suite à un jugement du 13 février 2018,

— assemblée du 2 juin 2017 suite à un jugement du 11 décembre 2018,

— assemblée du 5 octobre 2016 suite à un jugement du 10 septembre 2019.

Une assemblée générale s’est tenue le 31 mai 2022 et le procès-verbal a été notifié le 09 juin 2022.

Par exploit du 4 août 2022, la société LES HORIZONS et la SCI MAX ISTRES ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du centre commercial ISTRES LES [Adresse 8] aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2022 et à titre subsidiaire de plusieurs de ses résolutions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 14 mars 2023, les sociétés LES HORIZONS et MAX [Localité 11] demandent à la juridiction au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967 de les recevoir en leur acte introductif d’instance et les y déclarer bien fondées, et :

A titre principal,

— d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 11] LES [Localité 9] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

A titre subsidiaire,

— d’annuler la résolution n°1 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n° 3 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°5 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°6 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n° 8 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°9 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°10 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n° 11 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n° 12 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°13 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°2 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°14 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n° 15 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°16 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°17 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°18 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°19 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°20 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°36 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°37 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°38 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°39 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°45 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°46 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°47 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°48 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— d’annuler la résolution n°49 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial [Localité 13] qui s’est tenue le 31 mai 2022,

En tout état de cause,

— de condamner le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 11] LES

COGNETS à payer aux demanderesses la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Frédéric BERENGER, Avocat, sur son affirmation de droit,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit assortie à la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 03 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du centre commercial ISTRES LES [Adresse 8] au visa des articles 11 et 17-1 du décret du 17 mars 1967, du décret du 14 mars 2005, et de la loi du 10 juillet 1965 demande au tribunal de :

— juger la SARL LES HORIZONS et la SCI MAX ISTRES tant irrecevables que mal fondées en toutes leurs demandes, fins et prétentions et les en débouter ;

— condamner la SARL LES HORIZONS et la SCI MAX ISTRES à payer, chacune,au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ISTRES LES [Adresse 8] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la SARL LES HORIZONS et la SCI MAX ISTRES au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Cédric CABANES de la SCP LECLERC-CABANES – CANOVAS, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 octobre 2024, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 05 août 2025 et a fixé l’affaire pour plaidoirie au 02 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 31 MAI 2022

Aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Cette disposition prive les copropriétaires ayant voté en faveur de certaines décisions de demander la nullité d’une assemblée générale dans son ensemble et les rend irrecevables à contester une assemblée générale en son entier, cette disposition devant être soulevée d’office par la juridiction le cas échéant, la loi du 10 juillet 1965 étant une loi d’ordre public.

En l’espèce, la SCI MAX ISTRES et la SARL LES HORIZONS sollicite nt au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2022 en son entier, faisant notamment valoir que le groupe CASINO est majoritaire dans cette copropriété, les copropriétaires étant détenus par cette seule et même entité en l’état des liens existants selon elle entre la société MERCIALYS, la SNC FISO, la SAS IGC et la SOCETE HYPERTHETIS PARTICIPATION et se prévalant d’un abus de majorité.

Cependant, et sans qu’il n’y ait lieu à ce stade d’examiner le bien fondé de ces moyens, il convient de relever qu’une telle demande ne peut être recevable que sous réserve que le copropriétaire qui l’introduit ait été défaillant ou opposant à cette assemblée générale.

Or, comme le soulève à bon droit le syndicat des copropriétaires, force est de constater qu’en l’espèce, les demandeurs ne contestent pas avoir voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l’assemblée générale du 31 mai 2022 ce qui ressort dudit procès-verbal d’assemblée générale et n’apportent aucun argument sur cette difficulté procédurale.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable la demande de la SCI MAX ISTRES et de la SARL LES HORIZONS tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2022 dans son ensemble.

SUR L’IRRECEVABILITE DE LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RESOLUTION N°2

Cette résolution ayant été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, comme explicité supra, les demandeurs n’ayant été ni opposants ni défaillants, elle ne peut être contestée en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 par ces derniers.

Par conséquent, il convient de déclarer la demande de la SCI MAX ISTRES et de la SARL LES HORIZONS irrecevable.

SUR LES DEMANDES D’ANNULATION DES RESOLUTIONS N°1 ET N°3 :

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

La SCI MAX ISTRES et la SARL LES HORIZONS soutiennent que cette disposition n’a pas été respectée dans le cadre des votes de ces résolutions dès lors que plusieurs copropriétaires appartiennent au même groupe CASINO. Ils indiquent que la société MERCIALYS est une filiale du Groupe CASINO et que la SNC FISO est elle-même une filiale de la société MERCIALYS. Quant à la société IGC ils indiquent qu’il s’agit d’une société de conseil et d’assistance auprès des sociétés immobiliers du groupe CASINO. Ils ajoutent que la SOCIETE HYPERTHETIS PARTICIPATIONS est présidée par la société MERCIALYS. Ils déduisent de ces liens que les sociétés MERCIALYS, SNC FISO, IGC et HYPERTHETIS PARTICIPATIONS ne représentaient qu’un seul et même copropriétaire, le groupe CASINO qui a eu un total de voix portées par ce groupe de 8353/9984 tantièmes en additionnant l’ensemble des tantièmes de chacun des copropriétaires. Ils en concluent que le groupe CASINO possédant une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose devait être réduit à la somme des voix des autres copropriétaires et qu’en l’absence d’une telle réduction, cela constitue nécessairement un abus de majorité.

Cependant, comme le soulève utilement le syndicat des copropriétaires, de tels arguments ne peuvent prospérer dès lors qu’il n’est pas démontré qu’un copropriétaire détient une quote-part des parties communes supérieure à la moitié. En effet, les sociétés MERCIALYS, SNC FISO, IGC et HYPERTHETIS PARTICIPATIONS constituent des personnes morales différentes qui ont chacune leur vie sociale et fonctionnent de manière effective, sans que ne soit démontré une confusion de leurs patrimoines. Il existe comme l’a rappelé la Cour de Cassation un principe de l’autonomie des personnes morales, les liens pouvant exister entre plusieurs personnes morales copropriétaires dans un ensemble immobilier étant sans effet sur le caractère distinct des copropriétaires.

Dès lors, les arguments selon lesquels ces sociétés ne constitueraient qu’un seul et même copropriétaire, le groupe CASINO, sont inopérants. Au surplus, il ne peut pas plus être utilement soutenu que de ce fait, chaque résolution votée l’aurait été dans le cadre d’un abus de majorité du fait de l’erreur dans la répartition des voix. En effet, un abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, notamment en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer que les décisions prises ont été contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires. Or, force est de constater qu’en l’espèce, aucune démonstration n’est faite, les demandeurs se contentant d’affirmer que l’absence d’une telle réduction de voix constitue nécessairement un abus de majorité. Il n’est ainsi pas démontré pas en quoi la désignation du président de séance ou le choix du secrétaire de séance ou l’ensemble des décisions prises en l’absence des réductions de voix l’ont été de façon contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

Il convient dès lors de débouter la SCI MAX ISTRES et la SARL LES HORIZONS de cette demande.

SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RESOLUTION 5

La SCI MAX ISTRES et la SARL LES HORIZONS soulèvent de nouveau l’erreur dans la répartition des votes à l’appui de leur demande de nullité, moyen qui ne peut pas plus prospérer pour les mêmes motifs que supra. Au surplus, elle s indiquent que des zones d’ombre pèsent sur les comptes présentés à savoir les comptes de 2021 sans fonder ce moyen de nullité en droit, se contentant de viser la loi du 10 juillet 1965, sans opérer de démonstration d’une irrégularité et sans justifier en quoi de telles affirmations seraient de nature à emporter la nullité d’une résolution, revenant sur des décisions prises lors de précédentes assemblées générales sur des précédents exercices comptables, et sur lesquelles la juridiction n’a pas à revenir.

Elles évoquent une inégalité de répartition des charges notamment s’agissant de la taxe foncière sans aucune démonstration de telles affirmations, ce d’autant que comme le rappelle le syndicat des copropriétaires, il a obtenu condamnation des demanderesses au paiement des charges de copropriété arrêtées à août 2021, rapportant la preuve du bien fondé de la répartition des charges opérées et des sommes dues.

Leur demande ne peut donc prospérer et elle sera rejetée.

SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RESOLUTION 6

Lors de l’assemblée générale du 31 mai 2022, il a été décidé, d’approuver le quitus donné au syndic pour sa gestion pour l’année 2021 à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Les demandeurs soutiennent qu’au regard des erreurs de répartition des voix, des erreurs comptables relevées, et de l’opacité dans la gestion, cette résolution doit être annulée.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’ils confondent quitus et approbation des comptes. Le quitus a pour objet la ratification des actes de gestion du syndic, mais ne concerne pas l’approbation des comptes. Il rappelle que le syndic a pleinement justifié du montant des charges dues puisque le syndicat des copropriétaires a pu obtenir la condamnation des requérantes au paiement de leurs charges de copropriété par deux jugements rendus le 5 juillet 2022.

Des pièces produites aux débats, et au regard des motifs développés supra, force est de constater que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la gestion du syndic n’aurait pas été sincère et qu’elle a comporté des erreurs comptables. Au surplus, l’erreur de répartition des voix est un moyen inopérant comme cela a été explicité.

Par conséquent, la demande ne peut prospérer et sera rejetée.

SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DES RESOLUTIONS 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 et 15

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2022, qu’il a été décidé :

— à la résolution n° 8, de confier à DEEPKI la mission DEET (décret Eco Energie Tertiaire)

— à la résolution n° 9 de donner pouvoir au syndic du choix du prestataire et de la durée d’engagement

— à la résolution n° 10 de donner pouvoir pour le contrat de mission externe DEET

— à la résolution n° 11 d’autoriser le syndic à signer le mandat de déclaration OPERAT

— à la résolution n° 12 d’autoriser le syndic à effectuer l’arbitrage pour le choix de l’année de référence

— à la résolution n° 13 d’approuver les honoraires spécifiques mise en place DEET

— à la résolution n° 14 d’approuver les modalités de dépenses du contrat prestations et honoraires du syndic

— à la résolution n° 15 d’approuver l’identifiant bâtimentaire.

Pour contester la validité de ces résolutions, la SCI MAX ISTRES et la SARL LES HORIZONS soulèvent comme seul moyen de droit l’erreur dans la répartition des voix résultant de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, argument qui ne peut prospérer comme explicité supra.

Elles soutiennent qu’il n’est pas normal que le choix de la société DEEPKI soit à l’initiative du syndic sans avoir été approuvée par le conseil général, sans fonder en droit cette demande et sans expliciter en quoi cela serait une cause de nullité, alors même que cette proposition entre bien dans la mission de syndic résultant des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour le surplus, elles développent un argumentaire peu intelligible et non fondé en droit, sur l’ordre de présentation des résolutions, la différence de facturation d’une année sur l’autre en faveur des copropriétaires et les missions confiées au syndic et pour lesquels elles n’opèrent aucune démonstration de nullité. Elles évoquent un flou concernant la répartition des lots ne permettant pas un vote éclairé sans en rapporter la preuve ni démontrer une cause de nullité, et alors même qu’à plusieurs reprises, les juridictions précédentes ont rappelé l’absence de preuve rapportée par leurs soins de cette inégale répartition des lots et par la même d’un flou qui en résulterait.

Elles seront donc déboutées de leurs demandes.

SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RESOLUTION 16

Les demandeurs soutiennent de nouveau qu’au regard des erreurs de répartition des voix, cette résolution doit être annulée, ce qui ne peut prospérer.

Ils arguent également, sans fondement textuel ni démonstration d’un grief pouvant justifier d’une nullité, de l’anormalité de ne pouvoir consulter les pièces sur la commune du ressort de l’immeuble, soutenant que le choix du lieu à savoir [Localité 15] constitue une entrave au droit de consultation des éléments comptables

Cependant, comme le rappelle justement le syndicat des copropriétaires, il résulte des dispositions de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 que c’est au syndic de « fixer le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9 ». En l’espèce, il est explicité que le choix de ce lieu a été fixé en assemblée des copropriétaires et correspond au surplus au lieu du siège social du syndic. Au surplus, il est indiqué que la quasi-totalité des pièces sont consultables en ligne.

Aucune nullité n’étant démontrée, la demande de nullité de cette résolution sera rejetée.

SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DES RESOLUTIONS 17, 18 ET 19

Les demandeurs soutiennent de nouveau qu’au regard des erreurs de répartition des voix, ces résolutions doivent être annulées, ce qui ne peut prospérer.

Ils soutiennent que le groupe casino refuse de donner les justificatifs relatifs aux baux passés par lui et que le refus du syndic de communiquer ces renseignements constitue une rétention d’information illicite.

Aucun fondement textuel n’est évoqué à l’appui de ces affirmations et de cette demande de nullité.

Cependant, de tels arguments sont sans lien avec la régularité de cette résolution qui porte sur le mandat donné au syndic de récupérer des loyers indûment encaissés par la SNC FISO et il n’est démontré aucun moyen de nullité. Il est également évoqué de nouveau des questions de régularisation de charges du fait de mauvaise répartition et d’une occupation de local qui ne peuvent prospérer comme cela a été explicité supra.

S’agissant de la demande de condamnation sous astreinte de 100 euros par jour de retard à intervenir à fournir la copie des baux liant le lot n°43 à ses locataires SFR et CAMAIEU, il convient de constater qu’elle est contenue dans le corps des écritures mais qu’elle n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions, de sorte qu’elle est réputée avoir été abandonnée.

Pour le surplus, il est évoqué un abus de majorité qui n’est ni argumenté ni démontré et qui ne peut résulter comme explicité supra du seul fait des liens existants entre les différentes sociétés copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires le rappelle utilement et ajoute que ces résolutions, qui ont été inscrites à la demande de la SCI MAX ISTRES et de la SARL LES HORIZONS ne pouvaient qu’être rejetées dès lors qu’elles contenaient plusieurs objets.

Par conséquent, les moyens développés n’étant pas fondés, la demande d’annulation de ces résolutions sera rejetée.

SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RESOLUTION N°20

Cette résolution était rédigée ainsi :

«  Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, décide de ne pas signer de convention à titre gracieux d’un emplacement « tri déchets» ni à IGC, ni à FISO, ni à MERCIALYS.

Cet espace déchets d’une surface d’environ 200 m2, installé sur les parties communes générales de la copropriété est semble-t-il occupé depuis un certain nombre d’année sans autorisation et utilisé exclusivement par les copropriétaires du bâtiment A.

L’assemblée générale décide la cession par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de cet espace au prix de 400,00 E par m2 hors frais et donne pouvoir au Conseil Syndical de confier un mandat de vente à un agent immobilier à un honoraire n’excédant pas 4% HT à la charge du vendeur.

En séance, Madame [I] demande une rétrocession du coût d’occupation de cet espace depuis son existence ».

Cette résolution a été refusée avec 1631/11270 voix POUR et 8353 voix [Localité 10].

Les demandeurs soutiennent en premier lieu qu’au regard des erreurs de répartition des voix, cette résolution doit être annulée, ce qui ne peut prospérer.

Pour le surplus, il est évoqué un abus de majorité, faisant valoir qu’en conseil syndical du 30 mars 2022, la SCI MAX ISTRES et la SARL LES HORIZONS avaient demandé une rétrocession de cet espace depuis son origine et que le rejet de cette résolution est de fait un abus. Cependant, le simple fait d’alléguer que cette décision est défavorable aux minoritaires ne constitue pas en soit une preuve d’abus de majorité qui ne peut résulter comme explicité supra du seul fait des liens existants entre les différentes sociétés copropriétaires et force est de constater qu’aucune démonstration n’est opérée par les demandeurs dans leurs écritures d’un tel abus. Au surplus, il est relevé par le syndicat des copropriétaires qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale que la demande de rétrocession est intervenue en cours de séance, et alors que le sens d’une résolution ne pouvait pas être modifié en cours d’assemblée générale et ne pouvait de fait qu’être rejetée.

Par conséquent, les moyens développés n’étant pas étayés, la demande d’annulation de ces résolutions sera rejetée.

SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DES RESOLUTIONS N°36, 37, 38 ET 39

Lors de l’assemblée générale du 31 mai 2022, il a été décidé :

— à la résolution n° 36 d’arrêter le compte travaux TK Mise à niveau Wifi

— à la résolution n° 37 de donner quitus à la société SUDECO pour sa gestion des travaux TK

— à la résolution n° 38 d’arrêter le compte travaux TM REMPLACEMENT SSI

— à la résolution n° 39 de donner quitus à la société SUDECO pour sa gestion des travaux TM REMPLACEMENT SSI.

Les demandeurs soutiennent en premier lieu qu’au regard des erreurs de répartition des voix, ces résolutions doivent être annulées, ce qui ne peut prospérer.

Sur la résolution 36, il est également indiqué que les comptes travaux TK mise à niveau wifi sont erronés puisqu’il manque le lot 43 et la répartition de ses tantièmes.

Cependant, le syndicat des copropriétaires rappelle en défense que le lot n° 43 lui appartient, la vente intervenue du lot n° 43 ayant été annulée par le passé à la demande des sociétés MAX [Localité 11] et SARL LES HORIZONS, ce qui n’est pas contesté. Il indique qu’en application de l’article 16 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, si le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif, il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui, de sorte que ses voix ne pouvaient pas être comptabilisées.

Les demandeurs n’apportent aucun argument en réponse ni aucun autre moyen de nature à remettre en cause cet état de fait.

Par conséquent, ses demandes d’annulation des résolutions susvisées seront de nouveau rejetées.

SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DES RESOLUTIONS N°45, 46, 47, 48 ET 49

Lors de l’assemblée générale du 31 mai 2022, il a été décidé :

— à la résolution n° 45 de diviser le lot 43 en deux lots : 65 et 66,

— à la résolution n° 46 de régulariser l’EDDM (état descriptif de division modificatif) devant notaire pour le lot n° 43 scindé en deux lots,

— à la résolution n° 47 de la cession du lot n° 66 issu du lot 43 par le syndicat des copropriétaires,

*Le lot n° 66 d’une surface de 57m2 environ est cédé à la société FISO au prix de 400€/m2 soit 22.808 € HT.

*Le lot n° 65 d’une surface de 7m2 est réintégré dans les parties communes.

— à la résolution n° 48 de la régularisation des charges suite à la cession du lot intervenu,

— à la résolution n° 49 de la régularisation devant notaire de la cession du lot intervenu.

Les demandeurs soutiennent en premier lieu qu’au regard des erreurs de répartition des voix, ces résolutions doivent être annulées, ce qui ne peut prospérer.

Ils indiquent que la résolution 45 qui adopte la régularisation de l’état descriptif de division du lot 43 en deux lots 65 et 66 est sans objet puisqu’il n’avait pas été autorisé ni la division ni la vente des lots et que par la même, les autres résolutions sont sans objet et doivent être annulées en cascade.

De nouveau, ils ne fondent leur argumentaire sur aucune disposition légale pas plus que leur demande de nullité et échouent à démontrer que cette résolution était sans objet et doit donc être annulée.

Au surplus, comme le relève le syndicat des copropriétaires, l’objet même de ces résolutions est de décider de la scission du lot 43 en deux lots puis de leur session, ce qui ressort du libellé clair et non équivoque de la résolution 45 et des résolutions suivantes.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande d’annulation de ces résolutions.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les sociétés HORIZONS et MAX [Localité 11], qui succombent en leurs demandes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Les sociétés HORIZONS et MAX [Localité 11] seront également condamnées solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] commercial [Adresse 12] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à M^e Cédric CABANES de la SCP LECLERC-CABANES-CANOVAS qui affirme y avoir pourvus.

La demande des sociétés LES HORIZONS et MAX [Localité 11] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, tout comme la demande de distraction des dépens au profit de Maître Frédéric BERENGER.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement, qui n’est pas incompatible avec la nature du litige, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE IRRECEVABLES la SARL LES HORIZONS et la SCI MAX ISTRES de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2022 en son entier et sa demande d’annulation la résolution numéro 2,

DEBOUTE la SARL LES HORIZONS et la SCI MAX ISTRES de l’ensemble de ses demandes en annulation de résolutions,

DEBOUTE la SARL LES HORIZONS et la SCI MAX ISTRES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de sa demande de distraction des dépens au profit de Maître Frédéric BERENGER,

CONDAMNE in solidum la SARL LES HORIZONS et la SCI MAX ISTRES aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Cédric CABANES de la SCP LECLERC-CABANES-CANOVAS,

CONDAMNE in solidum la SARL LES HORIZONS et la SCI MAX ISTRES à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ISTRES [Adresse 14] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT