— N° RG 25/00677 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBGJ

Date : 15 Avril 2026

Affaire : N° RG 25/00677 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBGJ

N° de minute : 26/00248

Formule Exécutoire délivrée

le : 16-04-2026

à : M^e Anne-laure MOISSET

Copie Conforme délivrée

le : 16-04-2026

à : M^e Emmanuel VAUTIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUINZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SAS LA BELLE ETOILE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Hugo LARPIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

M^e Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, substitué par M^e Valérie VIEIRA, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

S.A.S. [O] INDUSTRY

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne-laure MOISSET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 04 Mars 2026 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2023, la SAS LA BELLE ETOILE a donné à bail commercial à la société [O] INDUSTRY en cours de constitution des locaux bruts situés [Adresse 2], destinés à l’activité de fleuriste, pour une durée de 10 ans, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 € HT, payable le premier de chaque mois, des charges mensuelles de 190 € HT, soumises à TVA, de la refacturation de la taxe foncière.

Par courrier recommandé du 21 octobre 2024, la SAS LA BELLE ETOILE a sollicité le règlement de la taxe foncière 2024 pour un montant de 3.202,14 € TTC.

— N° RG 25/00677 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBGJ

Par un second courrier recommandé du 11 décembre 2024, le bailleur a alerté le preneur sur le non-paiement des loyers et charges des mois de janvier et février 2024, l’impayé sur la taxe foncière, en indiquant qu’à défaut de paiement sous 8 jours, une pénalité contractuelle de 5% serait appliquée.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 décembre 2024, le conseil de la SAS LA BELLE ETOILE a mis en demeure la société [O] INDUSTRY de payer la somme de 7.031,85 euros correspondant aux loyers et charges des mois de janvier et février 2024, à la refacturation de la taxe foncière 2024 et à l’application d’une pénalité contractuelles de 5%.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 21 février 2025, la SAS LA BELLE ETOILE a fait délivrer à la société [O] INDUSTRY :

— un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour obtenir paiement de la somme de 7.031,85 euros au titre de sa créance principale et 703,18 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et conventionnelle de 10%,

— une sommation de payer la somme de 72.010,72 euros TTC correspondant à des travaux d’aménagement du local, rappelant que les termes du contrat de bail prévoyaient que la livraison du local « brut de béton », les aménagements nécessaires à l’exploitation relevaient exclusivement de la charge du preneur.

Par acte du 8 juillet 2025, la SAS LA BELLE ETOILE a fait délivrer à la société [O] INDUSTRY une assignation à comparaître à l’audience du 17 septembre 2025 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et paiement de sommes provisionnelles afférentes aux loyers et charges ainsi qu’à des travaux.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience de référé du 22 octobre 2025, puis du 3 décembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la SAS LA BELLE ETOILE a demandé au juge des référés :

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 7 décembre 2023 et de prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société [O] INDUSTRY ;

SUR LE PAIEMENT :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir et dès à présent vu l’urgence,

CONDAMNER la société [O] INDUSTRY à payer à la SAS LA BELLE ETOILE, à titre provisionnel :

• la somme de 7.031,85 € TTC correspondant aux loyers, charges, taxe foncière 2024 et pénalités arrêtés au 30 décembre 2024, sous réserve d’actualisation,

• la somme de 3.271,67 € TTC correspondant à la refacturation au prorata au titre de la taxe foncière 2025,

• et la somme de 72.010,72 € TTC correspondant aux travaux d’aménagement refacturés ;

CONDAMNER la société [O] INDUSTRY au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer dû à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 21 mars 2025, à titre provisionnel, jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués (montant à déterminer).

SUR L’EXPULSION :

ORDONNER l’expulsion de la société [O] INDUSTRY et de toute personne occupant les lieux de son chef avec le recours du commissaire de police, d’un serrurier et ce sous astreinte à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif (correspondant à l’indemnité d’occupation journalière).

ORDONNER le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues.

CONDAMNER la société [O] INDUSTRY aux entiers dépens.

CONDAMNER la Société [O] INDUSTRY à payer au requérant la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la société LA BELLE ETOILE rappelle que le bail précise expressément que « Le bâtiment est livré au PRENEUR « brut – fluides en attente », avec les arrivées d’eau, d’électricité, etc. à charge pour le PRENEUR d’aménager entièrement le local en fonction de ses besoins, à ses frais exclusifs, sans pouvoir exiger du BAILLEUR aucun travaux supplémentaires »; que des travaux ont été commandés par la société [O] INDUSTRY et exécutés entre septembre 2023 et février 2024 par plusieurs entreprises (ML TECH, BH Fermeture, MADECOR, TSM Etanche, Energie Ecoclim), pour un montant global de 72.010,72 € TTC. Elle soutient que, conformément à l’usage pour ce type de locaux livrés « brut », les entreprises ont adressé leurs factures au bailleur, sans que cela ne décharge en rien la société [O] INDUSTRY de son obligation contractuelle de régler l’intégralité des travaux.

Elle réfute toute prétendue renonciation orale au paiement des loyers dont il est sollicité le paiement et précise qu’un tel accord, dont il n’est pas rapporté la preuve lui est inopposable, Monsieur [F] étant dépourvu de toute capacité juridique à engager la société bailleresse. Elle ajoute que le contrat de bail signé ne comporte aucune clause de franchise de loyer, d’exonération ou de différé de paiement. Elle prétend également que l’absence de contestation pendant plus de dix mois vaut reconnaissance tacite du caractère exigible des loyers conformément à l’article 1104 du Code civil. Sur la taxe foncière, elle affirme que le calcul effectué, parfaitement proportionnel et fondé sur des données objectives, a été adressé à l’ensemble des locataires, sans qu’aucun autre occupant ne formule la moindre contestation ; que la société [O] INDUSTRY est ainsi redevable d’un montant de 3 202,14 € TTC, correspondant à la part exacte de surface qu’elle occupe au sein du centre commercial dont la superficie est précisée. Sur les travaux, elle précise qu’ils ont été initiés par [O] INDUSTRY dès le mois de septembre 2023 et que c’est d’ailleurs pour faciliter la gestion des travaux par [O] INDUSTRY que le bailleur a remis les clés au preneur le 15 septembre 2023 – lui faisant bénéficier d’une occupation gratuite du local pendant 3 mois, cette période de gratuité ayant pour unique objet de faciliter la réalisation et le suivi des travaux par le preneur lui-même, conformément aux stipulations du bail sans qu’il ne puisse se prévaloir de cette tolérance commerciale pour prétendre à une quelconque renonciation aux loyers postérieurs, ni pour inverser la charge des travaux qu’il a librement entrepris et pilotés.

Aux termes de ses conclusions en défense régularisées par voie électronique et soutenues oralement par son conseil à l’audience, la société [O] INDUSTRY a demandé au juge des référés de :

A titre principal,

CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse ;

En conséquence,

DIRE n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER la société LA BELLE ETOILE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et accorder à la société [O] INDUSTRY un délai de douze mois pour s’acquitter de sa dette entre les mains de la société LA BELLE ETOILE ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société LA BELLE ETOILE à verser à la société [O] INDUSTRY la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LA BELLE ETOILE aux dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la société [O] INDUSTRIE soutient que les relations avec son bailleur se sont dégradées à la suite de la rupture de la relation amoureuse entretenue entre Madame [R] [O] et Monsieur [K] [F], fils du dirigeant de la société LA BELLE ETOILE, qui serait alors revenue sur ses engagements, réclamant le paiement des loyers des mois de janvier et février 2024, auxquels elle avait pourtant renoncé, ainsi que le remboursement de l’ensemble des frais exposés au titre des travaux, lesquels avaient été commandés, dirigés et réglés avant la conclusion du bail. Elle rappelle que constituent des contestations sérieuses échappant au pouvoir du juge des référés l’interprétation des clauses d’un contrat, l’interprétation de la volonté des parties, la complexité des rapports entre les parties qui entretiennent une relation conflictuelle depuis plusieurs années.

En réponse à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, elle soutient que le défaut de paiement des loyers et accessoires des mois de janvier et février résulte d’un arrangement verbal intervenu entre la société LA BELLE ETOILE et la société [O] INDUSTRY afin de favoriser le démarrage de son activité. Elle en veut pour preuve la teneur des échanges intervenus entre elle-même et Monsieur [K] [F], le fait qu’elle a toujours honoré le versement de ses loyers, à l’exception de ceux des mois de janvier et février 2024, auxquels le bailleur avait renoncé, ainsi que l’absence d’envoi de quittance de loyer correspondant aux mois de janvier et février 2024, ce qui démontrerait la renonciation non-équivoque du bailleur à leur versement. A ce titre, elle relève que ce n’est qu’au mois de décembre 2024 que le bailleur a sollicité pour la première fois le paiement des loyers des mois de janvier et février 2024. Sur la demande en paiement du prorata de la taxe foncière, elle soutient que la formule de calcul utilisée par le bailleur ne suffit pas à démontrer qu’elle est redevable de la somme demandée, dès lors que la surface totale du centre commercial n’est pas mentionnée au bail. Sur la demande remboursement au titre des travaux réalisés, elle soutient que la société LA BELLE ETOILE a spontanément offert de prendre à sa charge exclusive le montant de la réalisation des travaux, en prévoyant que ceux-ci lui reviendraient au moment de la restitution des locaux. Elle relève à ce titre qu’aucune demande de remboursement des travaux ne lui a été adressée par la société LA BELLE ETOILE avant le 21 février 2025 et par ailleurs que les factures des prestataires ont toutes été adressées au bailleur alors qu’à l’en croire il ne serait jamais intervenu auprès de ses entreprises, factures qu’il produit lui-même et que ce n’est qu’aux termes de ses conclusions en date du 12 septembre 2025 que la société LA BELLE ETOILE a cru devoir produire les mêmes factures, cette fois libellées à l’ordre de la société [O] INDUSTRY. Elle relève également les différences de datation de ces factures. A l’appui de ses prétentions, elle produit diverses pièces qui démontreraient qu’elle n’était pas l’interlocutrice principale des prestataires de travaux et intervenait uniquement au soutien de Monsieur [M] [J], omniprésent dans la supervision des travaux. Sur la demande en paiement des factures de travaux, elle soutient que la société LA BELLE ETOILE n’est pas en mesure de produire la moindre pièce attestant de l’acceptation des devis par la société [O] INDUSTRY,

ni même le moindre échange intervenu entre cette dernière et les différents prestataires et de ce fait que ces factures qui ne lui sont d’alleurs pas adressées ne sauraient être imputées, au seul motif que les travaux sont relatifs aux locaux qu’elle occupe.

A l’appui de sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire et de l’obtention de délais, fondée sur l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, elle fait état de sa bonne foi, affirmant qu’elle s’est toujours acquittée du paiement des loyers et de leurs accessoires à leur échéance.

Saisi de ces demandes, moyens et prétentions, par ordonnance du 21 janvier 2026, et au regard de la teneur des contestations de la société [O] INDUSTRY, le juge des référés a statué comme suit :

“Ordonnons la réouverture des débats à l’audience de référé du 18 février 2026 à 09h00,

Invitons la SAS LA BELLE ETOILE à communiquer les factures de loyers des mois de janvier et février 2024 adressées à la SAS [O] INDUSTRIE et à fournir toutes explications utiles sur les motifs pour lesquels les paiements effectués par la SAS [O] INDUSTRIE à compter du mois de mars 2024 n’ont pas été imputés sur les loyers antérieurs des mois de janvier et février 2024 dont il est demandé paiement aux termes du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil,

Réservons les demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire”.

A l’audience de référé du 18 février 2026, la SAS LA BELLE ETOILE a maintenu ses demandes et ajouté, après avoir communiqué les pièces demandées – avis d’échéance valant facture au titre des loyers des mois de janvier et février 2024 – que “ces avis d’échéance ont été édités dans le cadre d’une régularisation administrative intervenue en fin d’exercice 2024", expliquant que “lors des opérations de clôture, le cabinet comptable de la SA LA BELLE ETOILE a constaté une omission d’édition formelle des appels de loyers des mois de janvier et février 2024, alors même que ces échèances demeuraient dues”. Elle produit en outre une attestation de son cabinet comptable confirmant l’existence d’un solde débiteur locataire, le grand livre client relatif à l’exercice 2024 établissant l’absence d’encaissement des loyers de janvier et février 2024. Elle ajoute que les paiements de loyers ultérieurs ont été affectés sur les loyers courants et non sur l’arriéré locatif de janvier et février 2024 aux motifs d’une part, que la SA [O] INDUSTRY n’a jamais indiqué ni imposé d’affectation particulière de ses paiements et d’autre part, que l’absence d’affectation sur les loyers impayés des mois de janvier et février 2024 “a permis de ne pas aggraver la situation locative et de préserver la continuité du bail”.

Par conclusions responsives soutenues à l’audience du 18 février 2026, la société [O] INDUSTRY maintient l’existence de contestations sérieuses affectant la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement de la provision sollicitée, arguant que l’émission tardive des avis d’échéance valant factures au titre des loyers de janvier et février 2024 et l’absence d’imputation des paiements conformément aux dispositions de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil corroborent la franchise de loyer qui lui avait été accordée verbalement au titre de ces deux mois d’occupation du local.

Sur la demande de remboursement des travaux, elle soutient qu’aucune demande de remboursement desdits travaux ne lui a été adressée par le bailleur avant le 21 février 2025 et rappelle que toutes ces factures de travaux ont été éditées au nom du bailleur, signifiant en cela, comme elle le soutient depuis toujours, que la société LA BELLE ETOILE, au regard du lien particulier qui unissait la gérante de la société [O] INDUSTRY et le fils du dirigeant de la société LA BELLE ETOILE, cette dernière avait spontanément offert de conserver à sa charge le coût de ces travaux. Elle en veut également pour preuve la teneur des échanges avec la société ENERGIE ECOCLIM, mandatée pour exécuter une partie des travaux, ainsi que les nombreux sms lui donnant des directives. Enfin, elle argue de ce qu’elle n’a signé aucun devis de travaux et que les factures de travaux produites en demande sont toutes sérieusement contestables.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

SUR CE,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail , le locataire ne peut remettre en cause l’ acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil applicable à l’espèce, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 1359 du même code qu’il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Cependant, aux termes de l’article 1361 du même code, il peut être suppléé à l’écrit notamment par un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

L’article 1362 du même code admet que le commencement de preuve par écrit peut émaner du représentant de la partie contre laquelle il est produit.

Le commencement de preuve par écrit doit donc émaner de celui qui conteste l’acte ou de celui qu’il représente ou qui le représente ; il n’est d’ailleurs pas nécessaire que la partie à laquelle il est opposé ait matériellement participé à son établissement, à condition qu’il en soit l’auteur intellectuel. Pour le démontrer, il suffit de prouver que l’écrit ne fait qu’exprimer la volonté de la personne intéressée, ce qui suggère qu’il a été approuvé tacitement par cette dernière.

En outre, l’élément de preuve produit aux débats ne peut endosser la qualification de commencement de preuve par écrit que s’il rend vraisemblable ce qui est allégué, ce qui signifie que le document doit être suffisamment convainquant et sérieux pour rendre possible et envisageable le fait allégué.

Selon l’article 1365 du même code, l’écrit consiste en une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d’une signification intelligible, quel que soit leur support.

En lespèce, il ressort du contrat de bail signé le 7 décembre 2023 qu’il est conclu pour une période de 10 ans commençant à courir le 15 septembre 2023, date de livraison du local, et que le loyer sera payable le 1er de chaque mois et pour la première fois au 1er janvier 2024, le bailleur accordant une période de franchise de loyer au locataire pour la période antérieure (page 28).

La SAS [O] INDUSTRIE ne conteste pas le défaut de paiement des loyers des mois de janvier et février 2024, mais soutient qu’un accord amiable est intervenu avec le bailleur pour proroger la franchise de loyers de deux mois (janvier et février 2024), ce que le bailleur conteste, s’en rapportant à la lettre du contrat de bail.

Cela étant, comme le rappelle la société [O] INDUSTRIE à l’appui de ses prétentions, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, lorsque le débiteur qui a plusieurs dettes n’indique pas, lorsqu’il paie, la dette qu’il entend acquitter, l’imputation du paiement s’effectue, parmi les dettes échues, sur celle que le débiteur avait le plus intérêt à acquitter ou, à égalité d’intérêt, sur la plus ancienne.

Or, au cas présent, alors qu’il est établi et non contesté que la société [O] INDUSTRIE s’est acquittée des loyers à compter du mois de mars 2024, ces paiements ont nullement été imputés par le bailleur sur les loyers des mois de janvier et février 2024, le commandement de payer délivré le 21 février 2025 ne portant d’ailleurs que sur les seuls loyers des mois de janvier et février 2024.

Sur ce point, outre le fait que l’argumentation développée par le bailleur sur le défaut d’imputation des paiements ultérieurs sur les deux loyers litigieux impayés des mois de janvier et février 2024 est pour le moins singulière, elle est contraire aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, la société [O] INDUSTRY ayant bien évidemment un intérêt à voir imputer ses paiements sur des loyers plus anciens aux fins d’éviter le paiement de pénalités de retard et la notification d’un commandement de payer.

En toutes hypothèses, par application du texte précité, le bailleur se devait légalement d’imputer les paiements effectués à compter du mois de mars 2024 sur les deux loyers des mois de janvier et février 2024, si tant est qu’ils soient dûs à défaut d’existence de l’accord amiable et verbal invoqué par le preneur.

Il est ajouté que dans le prolongement de l’ordonnance de réouverture des débats rendue le 18 janvier 2026, le bailleur a communiqué deux avis d’échéances valant facture de loyers des mois de janvier et février 2024, tous deux édités le 31 décembre 2024, avec demande de paiement sous huit jours.

Il est par ailleurs établi, par la communication de l’extrait du compte Client [O] INDUSTRY (enseigne MAISON CLOA), que ces factures n’ont été enregistrées en comptabilité à la date d’émission de ces deux factures que le 31 décembre 2024, alors que les factures de loyers afférentes à la période locative courant du mois de mars 2024 au mois de janvier 2025 ont toutes été régulièrement et successivement enregistrées en comptabilité aux dates d’émission des factures de loyer.

De même, il apparaît qu’aucune demande en paiement des loyers des mois de janvier et février 2024 n’a été effectuée avant le 11 décembre 2024, mais également que, par courriels des 23 octobre 2024 et 6 novembre 2024, aux termes desquels le bailleur a sollicité le paiement de la taxe foncière 2024, il n’est fait aucune référence aux loyers litigieux des mois de janvier et février 2024 pourtant impayés.

Enfin, il ressort de la teneur des échanges de sms entre [R] [O] et [K] [F], beau-fils de Monsieur [M] [J], dirigeant de la société LA BELLE ETOILE, et de la pièce n°6 communiquée par le preneur, qu’à la date du 16 janvier 2024, l’exécution de travaux d’aménagements du local étaient toujours en cours (cf. facture du 16 janvier 2024 concernant le local fleuriste à l’ordre du client SAS LA BELLE ETOILE portant mention de travaux de maçonnerie et de peinture à faire).

Il résulte du tout – imputation des paiements par le bailleur, édition tardive le 31/12/2024 des factures de loyers des mois de janvier et février 2024, enregistrement en comptabilité de ces deux factures de loyer en fin d’exercice 2024, soit le 31/12/2024 , avec demande de paiement sous huit jours, que la SAS [O] INDUSTRY rapporte la preuve par écrit de la possibilité d’un accord verbal prolongeant de deux mois la franchise de loyer prévue au contrat de bail.

Il existe donc une contestation sérieuse quant au caractère certain liquide et exigible de la créance de loyer des mois de janvier et février 2024.

Le commandement de payer signifié au preneur le 21 février 2025 vise également la taxe foncière 2024 dont il est demandé le paiement dans le délai d’un mois de la délivrance de l’acte à hauteur de la somme de 3.202,14 euros, sous peine d’acquisition de la clause résolutoire.

La société [O] INDUSTRY conteste la somme dont il lui est demandé le paiement au titre de la taxe foncière 2024, motif pris que les explications fournies par le bailleur sur son calcul, ne sont pas satisfaisantes, la surface totale du centre commercial n’étant pas mentionnée au contrat de bail et aucune pièce ne permettant de proratiser la somme due.

Le contrat de bail commercial prévoit expressément en page 15 que “le Preneur remboursera au Bailleur, TV en sus, tous impôts et taxes, présents et à venir (…) Au prorata de la surface louée et ci-après énumérées : (…) Taxe foncière et Taxes additionnelles à la Taxe foncière”.

Le contrat communiqué par la société LA BELLE ETOILE porte mention dans la partie “DESIGNATION DES LOCAUX” que “le Bien est désigné dans les Conditions Particulières”, lesquelles font état d’un local brut de béton donné à bail d’une superficie de 125 mètres carrés.

Aux termes de son courriel adressé à la société [O] INDUSTRY le 24 octobre 2024, le bailleur expose que la taxe foncière est calculée comme suit:

“Le montant total de la taxe foncière 2024, qui s’élève à 74.748 € est divisé en fonction de la surface totale du centre Rive Gauche, soit 3.504,27 mètres carrés. Pour calculer le montant imputé à votre local, nous appliquons la formule suivante :

— Montant de la taxe foncière = (74.748 € / 3.504,27 mètres carrés) x superficie de votre local en mètre carré.

A cela s’ajoute la TVA de 20%”.

Si la méthode de calcul du bailleur a le mérite de la cohérence, force est toutefois de constater qu’aucune des pièces communiquées ne permet d’objectiver la surface totale du centre commercial, laquelle n’est pas mentionnée dans le contrat de bail signé par la société [O] INDUSTRY.

La superficie du local loué n’étant pas établie de manière certaine, et avec l’évidence requise devant le juge des référés, les modalités de répartition du coût de la taxe foncière telles qu’établies par le bailleur doivent donc être considérées comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Par voie de conséquence, il convient de débouter la SAS LA BELLE ETOILE de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail au regard des contestations sérieuses affectant le caractère certain, liquide et exigible de la créance locative dont il est demandé le paiement aux termes du commandement de payer délivré le 21 février 2025 et de la demande subséquente d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, le contrat de bail se poursuivant dans les mêmes termes et conditions.

— Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, dans le prolongement des motifs développés supra, il n’y a lieu à référé sur la demande de paiement des sommes de 7.031,83 € TTC et 3.271,67 € TTC lesquelles se heurtent à une contestation sérieuse, la société LA BELLE ETOILE étant invitée à saisir le juge du fond.

La société LA BELLE ETOILE sollicite également le paiement de la somme de 72.010,72 € TTC correspondant aux travaux d’aménagement refacturés.

A titre liminaire, il est noté, comme le relève la défenderesse, laquelle soutient que cette demande se heurte à des contestations sérieuses, qu’aucune demande de remboursement des travaux litigieux n’a été sollicitée avant la délivrance de la sommation de payer du 21 février 2025 délivrée concomitamment au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il est constant que les conditions particulières du contrat de bail signé le 7 décembre 2023 portent mention que le donné à bail est un local brut de béton qui comprend un point d’arrivée d’eau, un point d’évacuation, un fourreau EDF et France Télécom. Il est aussi énoncé dans la convention que “le preneur à la charge d’amènager entièrement le local en fonction de ses besoins, à ses frais exclusifs sans ne pouvoir exiger du bailleur aucun travaux supplémentaires. Tous travaux d’aménagement du local afin de le rendre conforme à la destination que le preneur entend lui donner, seront à sa charge exclusive en respectant la norme RT 2020".

Toutefois, force est de constater que, contrairement aux stipulation du bail, les factures de travaux ont été établies au nom de la SAS LA BELLE ETOILE qui les a nécessairement acquittées puisqu’elle en demande désormais le remboursement.

Il se déduit du paiement par le bailleur de ces factures de travaux, alors que la charge ne lui en incombait pas aux termes des dispositions contractuelles, couplé aux échanges de sms versés en procédure qui témoignent pour la plupart d’une volonté de prise en charge des travaux d’aménagement du local donné à bail par la SAS LA BELLE ETOILE que la demande en paiement de la provision de 72.010,72 € TTC correspondant aux remboursement des travaux d’aménagement se heurte à une contestation sérieuse.

Mais par ailleurs, il est noté que la preuve du paiement de ces factures, dont le bailleur entend obtenir le remboursement, n’est pas rapportée, étant observé qu’il communique également désormais de nouvelles factures émanant de ces mêmes entrepreneurs, comme “MA DECOR” établies désormais au nom de “MAISON CLOA”, ce qui interroge également sur l’effectivité de leur paiement, de sorte que, là encore, une contestation sérieuse s’oppose à la demande en paiement de la provision de 72.010,72 € TTC.

Il résulte du tout que la demande de provisions de la SAS LA BELLE ETOILE est rejetée.

— Sur les dépens et frais irrépétibles

La société LA BELLE ETOILE, succombant, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SAS LA BELLE ETOILE à payer à la SAS [O] INDUSTRY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de la SAS LA BELLE ETOILE au titre des frais irrépétibles sera, en conséquence, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Déboutons la SAS LA BELLE ETOILE de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail au regard des contestations sérieuses affectant le caractère certain, liquide et exigible de la créance locative dont il est demandé le paiement aux termes du commandement de payer délivré le 21 février 2025,

Déboutons la SAS LA BELLE ETOILE de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, le contrat de bail se poursuivant dans les mêmes termes et conditions,

Déboutons la SAS LA BELLE ETOILE de l’intégralité des demandes de condamnation provisionnelle en ce qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses,

Condamnons la SAS LA BELLE ETOILE à payer à la SAS [O] INDUSTRY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de SAS LA BELLE ETOILE fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS LA BELLE ETOILE aux entiers dépens,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président