Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 15 juillet 2025, n° 24/02190

TJ Aix-en-Provence 15 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
Le tribunal a constaté que le syndicat des copropriétaires n'a pas engagé les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres, engageant ainsi sa responsabilité de plein droit.
Accepté
Responsabilité du syndic
Le tribunal a jugé que le syndic a également engagé sa responsabilité par défaut de diligence en n'assurant pas la conservation de l'immeuble.
Accepté
Préjudice subi par les époux [E]
Le tribunal a reconnu le préjudice financier subi par les époux [E] et a condamné le syndicat des copropriétaires et le syndic à indemniser ce préjudice.
Accepté
Dépens de l'instance
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires et le syndic à payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires et le syndic aux dépens, conformément à la règle de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 15 juil. 2025, n° 24/02190
Numéro(s) :	24/02190
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MASSUCODavid TRAMIER
Cabinet(s) :	CABINET DEGRYSE ET MASSUCO
Parties :	Société CENTER IMMO CONCEPT, pris en son syndic en exercice la SAS CENTER IMMO CONCEPT, Syndicat des copropriétaires [ Adresse 12 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

JUGEMENT DU :

15 Juillet 2025

ROLE : N° RG 24/02190 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MIXU

AFFAIRE :

[M] [E]

Société CENTER IMMO CONCEPT

GROSSE(S)délivrée(s)

la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO

COPIE(S)délivrée(s)

la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEURS

Madame [M] [E]

née le 17 Septembre 1952 à [Localité 14], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [N] [E]

né le 29 Mai 1947 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON substitué à l’audience par Maître David TRAMIER, avocat au barreau d’Aix en Provence

DEFENDEURS

Société CENTER IMMO CONCEPT,

immatriculée au RCS de [Localité 16] n°453 546 442, dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

non représentée par avocat

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12]

sis [Adresse 7]

pris en son syndic en exercice la SAS CENTER IMMO CONCEPT, immatriculée au RCS de [Localité 16] n°453 546 442, dont le siège social est sis [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

non représenté par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

en présence aux débats de Madame MOLINA Paloma Auditrice de justice

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 01 avril 2025, vu le dépôt du dossier par le conseil des demandeurs, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025, le délibéré a été prorogé au 01 juillet 2025 puis au 15 juillet 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Les époux [E] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 1]. Le 19 janvier 2021, les époux [E] ont loué à Monsieur [V] [U] et Madame [I] [G] leur bien pour un montant de 949,53€ par mois. Les époux [E] ont confié la gestion de leur bien à l’Agence 2RC.

Le 9 novembre 2021, l’Agence 2RC informait les époux [E] des problèmes d’humidité et de la panne de la VMC dans la salle de bain.

Une déclaration de sinistre a été réalisée par les époux [E] le 20juin 2022 concernant le dégât des eaux.

Le 13 juillet 2022, le Syndic de Copropriété écrivait aux époux [E] afin de leur indiquer qu’ils avaient signé le devis de la Société PAC ALTITUDE pour reprendre le solin et la fissure.

Le 21 novembre 2022, un rapport d’intervention a été réalisé par la Société AX’EAU. Il ressortait de ce rapport d’intervention que les entrées d’eau ont pour origine les parties communes de la copropriété notamment un défaut de gouttière, des points infiltrants et un défaut de traversée de paroi.

Par assignations du 25 juin 2024, Monsieur [N] [E] et Madame [M] [E] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 8] et son syndic la société CENTER IMMO CONCEPT aux fins de :

Vu l’article 14 de la loi du l0 juillet 1965,

Vu l’article 18 de la loi du l0 juillet 1965,

Vu les articles 1242 et suivants du Code Civil,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 13] à exécuter les travaux permettant de mettre un terme aux désordres subis par l’appartement des époux [E] sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir.

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 11] et la Société CENTER IMMO CONCEPT à payer aux époux [E] la somme de 4500€ en réparation du préjudice résultant de l’ordonnance de référé du 6 décembre 2023,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] et la Société CENTER IMMO CONCEPT à payer aux époux [E] la somme de 990€ par mois jusqu’à parfaite réalisation des travaux,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] et la Société CENTER IMMO CONCEPT à payer aux époux [E] la somme de 5.000€ sur le fondement des frais irrépétibles,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] et la Société CENTER IMMO CONCEPT aux entiers dépens.

Bien de régulièrement assignés, le syndicat des copropriétaires et la société IMMO CONCEPT n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance du 27 février 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à l’audience du 1er avril 2025, tout en fixant la date de clôture au 25 mars 2025.

Lors de l’audience du 1er avril 2025, le jugement a été mis en délibéré au 10 juin 2025.

Le délibéré a été prorogé au 1er juillet 2025 puis au 15 juillet 2025.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 de cette même loi dispose qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

(…)

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Les époux [E] soutiennent que d’une part, le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité de plein droit en ne procédant pas aux travaux nécessaires sur les parties communes pour mettre un terme à leur préjudice, et d’autre part que le syndic a également sa responsabilité pour faute en ce qu’il n’a pas tout mis en œuvre dans délai raisonnable pour mettre un terme aux désordres.

Ils produisent à l’appui de leurs demandes un rapport d’intervention de la société ECORES en date du 23 février 2022 dont il résulte que les désordres constatés dans l’appartement des époux [E] ont pour origine plusieurs défauts apparents en façade : fissure en façade, jointure des encadrements de menuiseries, menuiserie, haut du solin fissuré. De même, la terrasse carrelée du premier étage présente des défauts. Il était conseillé de reprendre l’étanchéité de tous ces points.

Ils produisent également un rapport d’intervention de la société AX’EAU en date du 21 novembre 2022 qui conclut aux mêmes points infiltrants sur la façade, ainsi qu’au défaut de la goutière située au dessus de ces points qui entraîne un surplus d’arrosage lors des pluies. La traversée de parois des évacuation des eaux pluviales au dessus du dégât n’est pas étanche.

Il résulte de ces éléments que les causes et origines des désordres sont connues et identifiées comme provenant essentiellement de la structure de l’immeuble, donc de ses parties communes, dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires n’en conteste d’ailleurs pas le principe, au regard des échanges produits avec les copropriétaires.

Il est démontré que le syndicat des copropriétaires n’a pas engagé les travaux nécessaires à faire cesser les désordres, et que par conséquent il a engagé sa responsabilité de plein droit. Il sera par conséquent condamné à faire exécuter les travaux nécessaires, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à la suite du vote en assemblée générale des travaux.

En outre, les époux [E] démontrent suffisamment que le syndic a également engagé sa responsabilité, par défaut de diligence, en n’assurant pas la conservation de l’immeuble notamment par la mise à l’ordre du jour d’une assemblée générale le vote des travaux nécessaires à la cessation des désordres.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires et la société CENTER IMMO CONCEPT, en sa qualité de syndic, seront condamnés in solidum à indemniser le préjudice subi par les époux [E] à hauteur de 4.500 € au titre de leur préjudice financier.

En revanche, Monsieur [N] [E] et Madame [M] [E] ne justifient pas suffisamment de leur perte des loyers de l’appartement. Ils seront déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires et la société CENTER IMMO CONCEPT, qui perdent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, réputé contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 1] à faire réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes de l’immeuble pour faire cesser les infiltrations en façade, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois écoulé à la suite du vote par l’assemblée générale desdits travaux,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 1] et la société CENTER IMMO CONCEPT à payer à Monsieur [N] [E] et Madame [M] [E] la somme de 4.500€ en réparation de leur préjudice financier,

DEBOUTE Monsieur [N] [E] et Madame [M] [E] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 1] et la société CENTER IMMO CONCEPT à payer à Monsieur [N] [E] et Madame [M] [E] indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 1] et la société CENTER IMMO CONCEPT aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me DELSUPEXHE, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT