TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 septembre 2025 prorogée au 25 Septembre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Juillet 2025

GROSSE :

Le 25 septembre 2025

à M^e DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/06669 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UHC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V], [I] [Y]

née le 01 Janvier 1986 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [S]

né le 10 Juin 1972 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [P] [D] épouse [S]

née le 20 Septembre 1980 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 3 octobre 2013, Mme [B] [L] a donné à bail à M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 640 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [V], [I] [Y] a fait signifier à M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 3.210,18 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Mme [V], [I] [Y] a fait assigner M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel solidairement M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, soit la somme de 3.043,33 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer, augmenté des charges, et révisable selon les dispositions contractuelles,

— juger qu’il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S], en lieu désigné par ces derniers, et à défaut, juger que lesdits meubles seront entreposés en tout garde-meuble ou autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l’exécution au choix de Mme [V] [Y] et aux frais, risques et périls exclusifs des locataires, avec sommation pour ces derniers d’avoir à les retirer.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis,

— juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion des locataires diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef et dire qu’en pareille hypothèse, ils seront également condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, Mme [V], [I] [Y] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 16 juillet 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024, à laquelle Mme [V], [I] [Y], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.464,44 euros, selon décompte en date du 29 novembre 2024. M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S], assignés à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Par ordonnance d’avant dire droit du 27 février 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 juillet 2025 a fin de permettre à Mme [V] [I] [Y] à produire un titre de propriété du logement sis [Adresse 7] pour justifier de sa qualité à agir.

A cette audience, Mme [V], [I] [Y], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et justifie être propriétaire du bien objet de la présente procédure par l’attestation notariée immobilière du 24 janvier 2017 mentionnant notamment sa qualité d’héritière de M. [O] [L] et la dévolution successorale de l’ensemble immobilier situé à [Localité 6] au [Adresse 3] à son bénéfice.

Notifiés, M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025 prorogé au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [V] [I] [Y] justifie être propriétaire du bien sis [Adresse 7], et partant de sa qualité à agir.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 3 octobre 2013 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.210,18 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 septembre 2024.

M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail (article 2.17).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 866,60 euros actuellement, révisée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] restent devoir la somme de 7.964,42 euros, à la date du 1er juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet inclus.

Pour la somme au principal, M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 7.964,42 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.043,33 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [V], [I] [Y] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2013 entre Mme [V], [I] [Y] et M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] concernant le logement, situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V], [I] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] à verser à Mme [V], [I] [Y], à titre provisionnel, la somme de 7.964,42 euros décompte arrêté au 1er juillet 2025 incluant la mensualité de juillet 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.043,33 euros à compter du 2 octobre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera révisée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 866,60 euros à ce jour, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [S] et Mme [P] [D] épouse [S] à verser à Mme [V], [I] [Y] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président