TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01627 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MM4V

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Anaïs GIRARDEAU, Greffier lors de l’audience et de Madame Estelle ATTALI, Greffier lors du délibéré

DEMANDEURS

Monsieur [D] [B], né le 30 Mars 1977 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Virginie FONTES VICTORI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [S] [B] épouse [T], née le 14 Janvier 1980 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Virginie FONTES VICTORI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [R] [Z], née le 10 Août 1961 à [Localité 14] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Nicolas PEPIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [I] [K], né le 04 Aavril 1971 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Nicolas PEPIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mai 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 20 Mai 2025

Le 20 Mai 2025

Grosse à :

M^e Virginie FONTES VICTORI,

M^e Nicolas PEPIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 14 décembre 2023, Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] ont acquis de Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [K] une maison à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 13].

Suite à leur installation, Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] indiquent avoir constaté un certain nombre de désordres dans le bien, faisant intervenir pour cela plusieurs entreprises. Ils précisent qu’il était prévu dans l’acte de vente que les vendeurs prendraient à leur charge un certain nombre de reprise de désordres ayant pu être constatés lors de la contrevisite.

Par procès-verbal de constat daté du 30 janvier 2024, les époux [B] ont fait font constater une partie des désordres affectant leur bien.

Par acte en date du 16 septembre 2024, Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] ont fait assigner Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [K] devant le juge des référés aux fins de voir ordonnée une expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 24 mars 2025, Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [K] sollicitent de voir les époux [B] déboutés de l’ensemble de leur demande. Ils font valoir une absence de motif légitime en l’absence de démonstration de l’antériorité des vices à la vente, et de leur connaissance des vices de sorte qu’au fond, l’action de Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] serait nécessairement vouée à l’échec.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 17 mars 2025, Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] font valoir que l’existence potentiel du litige est suffisant pour caractériser le motif légitime. Ils répliquent également sur les problèmes de fond soulevés par les requérants. Ils invoquent dans tous les cas que les désordres relevés sur la piscine et la toiture de la maison sont à eux seuls suffisants pour caractériser le motif légitime et pour déterminer qu’une action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, le doute quant à l’antériorité ainsi que la connaissance par les vendeurs pouvant manifestement surgir du fait de la gravité des désordres imputés à un manque d’entretien.

A l’audience du 25 mars 2025, les parties maintiennent leurs positions.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code énonce ensuite que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il appartient au demandeur de caractériser un litige potentiel entre les parties et au juge des référés d’apprécier souverainement l’existence d’un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

À cet égard, le juge des référés vérifie que l’action engagée ne soit pas manifestement irrecevable ou vouée à l’échec.

En revanche, l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas du demandeur qu’il établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée, cette appréciation relevant du fond.

En l’espèce, Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] produisent aux débats l’acte notarié de vente du 14 décembre 2023 qui prévoit une clause d’exclusion de garantie et qui précise dans la clause « état du bien » « le vendeur déclare ne pas avoir subi de désagréments consécutifs à des fissures non révélées, à des fuites quelconques sur le réseau d’eau ou eaux usées, remontées capillaires ou traces d’humidité. A cet égard il est précisé qu’un dégât des eaux a été constaté lors de la contre visite du bien le 13 décembre 2023 ».

Ils produisent également un procès-verbal de constat du 30 janvier 2024 qui relève notamment:

Dans la cuisine, la découverte de plaques d’OSB non hydrofuge trouvées sous le parquet flottant, qui se désagrègent sous l’effet de l’humidité, de branchements électriques avec plusieurs diamètres de fils du lave-vaisselle, d’une installation du lave-vaisselle montée à l’envers avec une boite de raccordement ne permettant pas l’étanchéité, des raccords de tuyaux mouillés, un placoplâtre imbibé d’eau et de moisi, le jour visible entre l’isolant et le bas de la fenêtre, des pierres de l’appui de la fenêtre mal jointées et non alignées, des taches d’humidité sur les meubles de la cuisineDans la buanderie, un bas de coffrage du réfrigérateur qui se désagrège et une boite de dérivation incluse sous le plancher avec des fils qui ne sont pas isolés, Dans les toilettes du rez-de-chaussée, la chasse d’eau est démontée, La fixation de l’escalier en colimaçon est descellée et la rambarde est mobile, Dans les toilettes du rez-de-chaussée, plusieurs trous apparaissent dans la plaque arrière de la réserve d’eau qui arrive au niveau de l’ouverture, Au niveau de la piscine, les deux skimmers sont cassés et de travers, le bord nord de la piscine est gonflé côté ouest, et le bord sud est gonflé sur toute la longueur, les pierres margelées étant inclinées.Ils versent également :

— un devis émanant de la société SAS BLC du 30 octobre 2024 dans lequel la société indique que les anciens propriétaires avaient été alertés le 23/11/2023, lors d’une demande d’entretien et de ramonage de poêle à granulés, que l’installation n’était pas conforme au vu de la disposition du conduit empêchant le ramonage, du caractère non étanche du poêle et d’un conduit extérieur en simple paroi et non en concentrique ou en double paroi comme il devrait l’être,

— un courrier établi par la société BRICO-SERVICES le 13 mars 2025 par l’entreprise mandatée par les demandeurs pour procéder aux travaux suite au dégât des eaux dans le cellier et relatant la découverte de multiples désordres (cuve des toilettes débordant et entrainant une tache sur le plafond du salon, mus porteurs du cellier éventré jusqu’au plafond pour faire passer les écoulements d’eau et l’électricité, planchers imbibés d’eau remontant jusque dans la cuisine, mur de la cuisine touché par l’humidité, poutres portant le plancher moisis à cause de la laine de verre au sol trempée d’eaux, évacuation des eaux usées se déversant directement dans le vide sanitaire, murs sous la fenêtre présentant des traces d’humidité dû à l’appui de la fenêtre avec de l’eau coulant à ce endroit et coulant également sur la prise de lave-vaisselle, boites de dérivations non étanches et remplies d’eau, prise trafiquée pour le piquage de volets roulants).

Par ces éléments, les demandeurs rapportent la preuve de nombreux désordres dont la majorité ont été découverts par des professionnels lors des travaux, et pour lesquels il pourrait être établi de la connaissance par les vendeurs antérieurement à la vente et du caractère non apparents.

Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [K] s’opposent à la demande d’expertise et font valoir que les éléments produits aux débats ne sont pas suffisants pour démontrer l’antériorité des vices et leur connaissance par les vendeurs. Ils exposent également que les acheteurs avaient nécessairement connaissance de ces vices, puisqu’ils avaient relevé le dégât des eaux lors de la contre visite et qu’en tout état de cause, ils ont acheté le bien en l’état.

Cependant, en l’état des éléments susvisés, il est incontestable que le bien de Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] fait l’objet de désordres autres que ceux relatifs au dégât des eaux signalés par les vendeurs.

Bien que Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [K] s’opposent à la tenue de l’expertise en exposant qu’il n’est pas démontré de l’antériorité des vices, il ressort des éléments produits, et notamment du courrier produit en pièce 16 et dont une partie des constatations a été établie au contradictoire de l’assureur de Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [K], que les désordres sont possiblement antérieurs à la vente et possiblement connus des vendeurs, et auraient notamment comme cause la négligence des anciens propriétaires. Les défendeurs ne démontrent donc pas qu’une éventuelle action au fond serait nécessairement vouée à l’échec.

Ces éléments sont ainsi, à ce stade, suffisants pour caractériser la légitimité de l’expertise sollicitée.

Dans ces conditions et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens présentés par Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [K], la mesure d’expertise sera ordonnée, aux frais avancés de Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B].

Sur les autres demandes :

Les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront laissés à la charge de Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B], sauf décision ultérieure du juge du fond.

En outre, aucune considération d’équité ne commande de faire droit aux demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, et en premier ressort

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder :

[J] [C]

Architecte DPLG

[Adresse 7]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.83.30.58.27 Mèl : [Courriel 10]

Expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d'[Localité 9], avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux du litige, situés à [Localité 13], [Adresse 4] et les visiter,Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, notamment l’acte de vente du 14 décembre 2023 ainsi que le constat de Commissaire de Justice daté du 30 janvier 2024, mais également l’ensemble des devis et échanges opérés avec les différents intervenants sur le bien de Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] postérieurement à la vente,Entendre tout sachant,Décrire l’état du bien et dire s’il est affecté des désordres tels que visés dans l’assignation et dans le procès-verbal de constat daté du 30 janvier 2024,Le cas échéant, décrire les désordres,Déterminer leur date d’apparition, Déterminer la ou les causes des désordres, notamment s’ils proviennent d’un mauvais entretien, d’une vétusté ou de toute autre cause,En cas de pluralité de causes, apporter tout élément utile pour permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les parts de responsabilité encourues en pourcentage en expliquant les éléments techniques et de fait pour permettre à la juridiction de déterminer les fautes ou manquements qui ont pu être commis et indiquer la part incombant à chaque cause,

Donner tout élément à la juridiction de nature à lui permettre de déterminer si les désordres étaient présents avant l’acquisition du bien par Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] et s’ils étaient connus des vendeurs, désordres par désordres,Donner tout élément à la juridiction de nature à lui permettre de déterminer si les désordres étaient apparents au jour de la vente, pour un acheteur profane normalement vigilant, et ce, désordres par désordres,Donner tout élément à la juridiction de nature à lui permettre de déterminer si les désordres rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent l’usage, et en ce cas dans quelle proportion, ou en affectent le prix (au moment de la vente), en ce cas dans quelle proportion,Déterminer la nature des mesures conservatoires éventuellement nécessaires,Décrire et chiffrer, poste par poste, les travaux nécessaires à la reprise des dommages en précisant leur durée prévisible, à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même un chiffrage,Fournir tous éléments d’appréciation sur les préjudices subis ou à subir, notamment du fait des désordres et des travaux de reprise, notamment en termes de moins-value,Faire toutes observations ou constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l’importance et le coût des travaux,

DISONS que l’expert devra adresser un pré-rapport aux parties et leur laisser un délai de six semaines au moins pour présenter un dire, avant de déposer son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de dix mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 4.000€ HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, augmenté de la TVA si l’expert justifie y être assujetti,

DISONS que Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] devront consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 4.000€ H.T à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] dès que l’expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETONS toute autre demande des parties plus amples ou contraires.

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, Monsieur [D] [B] et Madame [S] [T] épouse [B] supporteront la charge des dépens de la présente instance,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,