TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 10 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/06395 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNT2

NAC : 72I

Jugement Rendu le 10 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [T] [B], [Adresse 1], représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limité au capital de 30.000 euros, dont le siège social est sis à [Adresse 6], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977,

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [Z] [V], demeurant [Adresse 3]

Non comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 01 Octobre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Février 2025 et mise en délibéré au 10 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [Z] [V] est propriétaire des lots numéros 10 et 66 au sein de la résidence en copropriété [T] [B] sise [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de Justice en date du 1er octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires [T] [B], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M. [X] [Z] [V] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la résidence [T] [B] sise à [Adresse 8] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER M. [X] [V] à lui payer les sommes suivantes :

• 2 478,06 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 23 août 2024, date de la mise en demeure,

• 710,01 € (236,67*3) correspondant aux provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 19 décembre 2023 (résolution numéro 8) devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

• 36,15 € (12,05*3) correspondant aux provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 19 décembre 2023 (résolution numéro 10), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 1 800 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [X] [V] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 13 février 2025, le Syndicat des copropriétaires [T] [B] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assigné, M. [X] [V] n’a pas comparu à l’audience en personne et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [T] [B] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 23 août 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [X] [V], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires [T] [B] sollicite le paiement de 248,72 € au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024 et précise qu’à défaut de règlement de cette somme à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la réception de la lettre, il saisira le Président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du défendeur à payer la somme de 2 298,06 €, correspondant aux provisions échues de l’exercice en cours due au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, la somme de 746,16 € correspondant aux provions non encore échues devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit : 710,01 € au titre du budget prévisionnel pour la période allant du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025 et 36,15 € au titre de la cotisation au fonds travaux pour la période allant du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 10 et 66 dans la copropriété ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux du 19 décembre 2023 et l’attestation de non recours la concernant,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— le contrat de syndic,

— un décompte des charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2024, présentant un solde débiteur de 2 478,06 euros, frais inclus,

— et un décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2025, présentant un solde débiteur de 3 145,15 euros, frais inclus.

S’agissant des charges de copropriété et appels travaux arriérés :

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— que le Syndicat des copropriétaires [T] [B] réclame une somme de 2478,06 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2024 alors qu’il résulte du décompte arrêté au 1er juillet 2024 que dans ce montant sont compris 484,00 euros au titre de constitution dossier avocat, suivi dossier à l’avocat et dossier assignation et 128,48 euros au titre des frais d’huissier, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de travaux (frais de recouvrement) et doivent être déduits du montant de la créance réclamée;

— que les sommes de 13,35 euros et 12,52 euros mentionnées sur le décompte les 1er janvier et 1er avril 2023 à titre d’appels du fonds travaux loi ALUR ne sont pas justifiées, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 n’ayant été produit, et doivent être déduites du montant de la créance réclamée;.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2024, sur la période du 21 décembre 2022 au 1er juillet 2024, s’élève à la somme de 1839,71 euros (= 2 478,06 €-484,00 €-128,48€-13,35€-12,52€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 248,72 euros à compter de la mise en demeure, soit à compter du 23 août 2024, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 1er octobre 2024 pour le surplus.

S’agissant des provisions non-échues, dues au titre du budget prévisionnel :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que l’appel de fonds du 1er juillet 2024, d’un montant de 236,67 euros est compris dans le décompte des charges et appels travaux arriérés impayés arrêté au 1er juillet 2024 et doit être déduit de la créance réclamée.

Ainsi, la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’agissant des provisions non-échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 19 décembre 2023 (résolution numéro 8), devenues exigibles, se rapporte à la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2025, appels provisions charges et fonds travaux Alur 1er trimestre civil 2025 inclus, et s’élève à la somme de 473,34 euros.

S’agissant des provisions non-échues, dues au titre de la cotisation fonds travaux du budget prévisionnel :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que l’appel de fonds travaux loi ALUR du 1er juillet 2024 d’un montant de 12,05 euros est inclus dans le décompte des charges et appels travaux arriérés impayés arrêté au 1er juillet 2024 et doit être déduit de la créance réclamée.

Ainsi la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’agissant des provisions non-échues, dues au titre de la cotisation fonds travaux du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 19 décembre 2023 (résolution numéro 10) se rapporte à la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2025, appels provisions charges et fonds travaux Alur 1er trimestre civil 2025 inclus, et s’élève à la somme de 24,10 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés de M. [X] [V] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M.[X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [T] [B] une somme de 100,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[X] [V], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Il est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [T] [B], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[X] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [T] [B] la somme de 1839,71 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2024, sur la période du 21 décembre 2022 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre civil 2024 et 1/4 fonds travaux loi ALUR inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 248,72 euros à compter du 23 août 2024, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 1er octobre 2024 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[X] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [T] [B] la somme de 473,34 euros euros au titre de la cotisation fonds travaux du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 19 décembre 2023 (résolution numéro 10) pour la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2025, appels provisions charges et fonds travaux Alur 1er trimestre civil 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiment;

CONDAMNE M.[X] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [T] [B] la somme de 24,10 euros au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 19 décembre 2023 (résolution numéro 10) pour la période du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2025, appels provisions charges et fonds travaux Alur 1er trimestre civil 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[X] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [T] [B] la somme de 100,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M. [X] [V] à payer une somme de 1.200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [T] [B], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,