Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 13 mai 2025, n° 22/02733

TJ Aix-en-Provence 13 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Illégalité des résolutions votées
La cour a jugé que les résolutions, qui imposaient une obligation de vente de lots privatifs, nécessitaient l'unanimité des copropriétaires, ce qui n'a pas été respecté.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a statué que le syndicat des copropriétaires, ayant succombé dans ses demandes, devait supporter les dépens.
Accepté
Frais au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
La cour a accordé une somme à la S.C.I. au titre de l'article 700, en raison de la défaite du syndicat des copropriétaires.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, la SCI Saint Germain conteste la légalité de deux résolutions votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 avril 2022, relatives à un programme de rachat de lots et à une délégation de pouvoir au syndic. Les questions juridiques portent sur la validité des résolutions au regard des exigences de majorité prévues par la loi sur la copropriété. Le tribunal déclare les résolutions nulles, estimant qu'elles modifient les droits de propriété des copropriétaires et nécessitaient une adoption à l'unanimité. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser 1.500 euros à la SCI Saint Germain et aux dépens de l'instance.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 13 mai 2025, n° 22/02733
Numéro(s) :	22/02733
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric GROSSOJulien BRILLETYves GROSSOCharles-Henri PETIT
Cabinet(s) :	SCP LIZEE & PETIT - TARLET
Parties :	S.C.I. SAINT GERMAIN c/ son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, pris, Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE LES FACULTES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

13 Mai 2025

ROLE : N° RG 22/02733 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LK6D

AFFAIRE :

S.C.I. SAINT GERMAIN

Syndic. de copro. [Adresse 5]

GROSSE(S)délivrée(s)

M^e Yves GROSSO

la SCP LIZEE- PETIT-TARLET

COPIE(S)délivrée(s)

M^e Yves GROSSO

la SCP LIZEE- PETIT-TARLET

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT GERMAIN,

immatriculée au RCS d'[Localité 3] n°539 012 732, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Charles-Henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, substitué à l’audience par M^e Julien BRILLET, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE LES FACULTES

sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Yves GROSSO substitué à l’audience par M^e Frédéric GROSSO, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Mars 2025, après dépôt des dossiers par les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière SAINT GERMAIN (dénommée ci-après SCI SAINT GERMAIN) est propriétaire, suivant acte de vente du 9 février 2012, dans l’ensemble immobilier [Adresse 5], des lots suivants :

— lot n°1071, soit au 5ème étage du bâtiment F, un studio portant le numéro 592 du plan, donnant au Sud et comprenant : un hall, une pièce, une kitchenette, une salle de bains avec WC et placards, et les 163/100000èmes de la propriété du sol des parties communes générale

— lot n°512, un parking situé en rez-de-jardin dans la cour intérieure portant le numéro 44, et les 24/100000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

L’ensemble immobilier avait fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [F], Notaire à [Localité 3], le 24 septembre 1970.

La SCI SAINT GERMAIN a reçu notification d’un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires, en date du 7 avril 2022, assemblée à laquelle elle était absente.

Soutenant que plusieurs résolutions votées lors de cette assemblée générale sont illégales et irrégulières, la SCI SAINT GERMAIN a fait assigner le syndicat des copropriétaires LES FACULTES représenté par son syndic en exercice par acte du 30 mai 2022 aux fins d’annulation de celles-ci.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 2 août 2023, la SCI SAINT GERMAIN demande à la juridiction de :

A TITRE PRINCIPAL

— De dire et juger illégales les résolutions n°10 « programme de rachat de lots nécessaires à la réalisation des mesures de sécurité du plan de sauvegarde – liste des lots et estimation du budget global » et n°11 « délégation de pouvoir à donner au syndic pour signer les actes relatifs à ces achats ou échanges » de l’assemblée du 7 avril 2022 ;

— D’annuler les résolutions n°10 « programme de rachat de lots nécessaires à la réalisation des mesures de sécurité du plan de sauvegarde – liste des lots et estimation du budget global » et n°11 « délégation de pouvoir à donner au syndic pour signer les actes relatifs à ces achats ou échanges » de l’assemblée du 7 avril 2022 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

vu l’absence du nombre de scrutateurs imposé, d’annuler purement et simplement l’assemblée générale du 7 avril 2022 en totalité ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

de dire et juger que les résolutions 10 et 11 sont inopposables à la SCI SAINT GERMAIN, celle-ci ne pouvant se voir imposer une cession/un échange de son bien immobilier sans son accord;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— De condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES FACULTES à payer à la SCI SAINT GERMAIN la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— De dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires LES FACULTES demande à la juridiction de :

— débouter la SCI SAINT GERMAIN de toutes ses demandes fins et conclusions, tant en principal que subsidiairement,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 11 avril 2024, une clôture a été prononcée avec effet différé au 07 janvier 2025, l’affaire ayant été fixée en plaidoirie le 04 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que les demandes de « dire et juger », et de « constater » ne constituent pas des prétentions et que la juridiction n’a pas à statuer sur celles-ci.

Sur la demande principale tendant à l’annulation des résolutions 10 et 11 de l’Assemblée Générale du 07 avril 2022

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

L’article 26 dans sa version applicable au litige de la dite loi dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant:

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes;

c)La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale;

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

L’article 26-1 ajoute que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, par assemblée générale du 07 avril 2022, ont notamment été votées deux résolutions :

— RESOLUTION 10 : Programme de rachat de lots nécessaires à la réalisation des mesures de sécurité du plan de sauvegarde – liste des lots et estimation du budget global. Dans le cadre du programme de travaux, la mise en place de mesures de sécurité incendie impose l’acquisition préalable de certains lots privatifs par le syndicat des copropriétaires, afin de les transférer dans les parties communes. Est annexée ci-après la liste des lots ainsi que leur positionnement aux niveaux de sous-sol et du rez de jardin de la copropriété. (…)

— RESOLUTION 11 : Délégation de pouvoir à donner au syndic pour signer les actes relatifs à ces achats ou échanges. L’assemblée délègue ses pouvoirs au Syndic, la société NEXITY aux fins de signer pour le compte du syndicat des copropriétaires les actes d’acquisitions, d’échanges et de modification du règlement de copropriété. En règle générale tout pouvoir est donné au syndic pour représenter le Syndicat des Copropriétaires dans les actes qui s’avèreraient nécessaires à la régularisation des actes ci-dessus votés. Ainsi que pour la mise à jour de l’Etat Descriptif de Division (…).

La SCI SAINT GERMAIN soutient que les résolutions 10 et 11 présentent une irrégularité en ce qu’elles n’ont pas été votées à l’unanimité alors même qu’elles portent atteinte aux droits de propriété des copropriétaires en leur imposant le rachat de leur parking.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la copropriété a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité le 12 avril 2024, et qu’il ressort des rapports de la Sécurité Publique Locale d’Aménagement du 5 janvier 2024 et de la Direction Générale des Services techniques de la ville du 22 février 2024 que « les désordres et dysfonctionnements majeurs concernant la sécurité incendie n’est pas assurée dans la mesure où certains bâtiments ne sont pas accessibles. Par ailleurs, l’état de la cour ne permet pas de supporter des véhicules lourds de pompiers, seuls les véhicules légers seraient admis, ce qui nécessite la reprise de la rampe d’accès. De plus, les logements ne sont pas traversants, les rendant inaccessibles en cas d’incendie pour certains. De plus, la sécurité du parc de stationnement en sous-sol n’est pas assurée à cause de divers manquements majeurs aux règles de sécurité incendie. Tous ces éléments concourent à une dangerosité manifeste pour les occupants de la copropriété ». Il relate qu’il n’a pas entendu imposer des cessions de lots aux copropriétaires, mais a voté des résolutions tendant à fixer le budget nécessaire, et les prix de rachat des lots des copropriétaires concernés, qu’il a fait voter à la majorité des articles 26 et 26-1 après un second vote. Il affirme que chaque copropriétaire conservait son libre arbitre et la possibilité de refuser la cession.

Cependant, contrairement à ce que soutient le défendeur, il convient de constater que le libellé de la résolution 10 pose comme principe l’acquisition préalable de certains lots privatifs par le syndicat des copropriétaires afin de les transférer dans les parties communes, en listant les lots concernés.

Il est expressément indiqué que la mise en place de mesures de sécurité incendie « impose » cette acquisition, de sorte que le syndicat de copropriétaires « doit ainsi racheter ces lots », proposant pour ceux souhaitant garder leur lot parking un échange contre un autre lot et évaluant à environ 300 000 euros le budget global pour la copropriété. La résolution 11 qui en découle délègue les pouvoirs de l’assemblée générale au syndic aux fins de signer pour le compte du syndicat de copropriétaires les actes d’acquisition, déchange et de modification du règlement de copropriété.

De telles résolutions, qui avaient pour objet de poser comme principe une obligation pour les copropriétaires de vendre un lot privatif à la copropriété, modifiaient de fait les modalités de jouissance des parties privatives et impactaient directement le droit de propriété des copropriétaires, de sorte qu’elles ne pouvaient qu’être adoptées à l’unanimité des copropriétaires, quel que soit le contexte dans lequel elles ont été votées du fait des travaux à mettre en place pour la sécurité incendie.

En conséquence, ces résolutions 10 et 11 seront déclarées nulles.

Il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires du demandeur, la demande principale ayant prospéré.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera également condamné à payer à la SCI SAINT GERMAIN la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

ANNULE les résolutions n°10 « programme de rachat de lots nécessaires à la réalisation des mesures de sécurité du plan de sauvegarde – liste des lots et estimation du budget global » et n°11 « délégation de pouvoir à donner au syndic pour signer les actes relatifs à ces achats ou échanges » votée lors de l’assemblée générale du 7 avril 2022 de la copropriété LES FACULTES ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES FACULTES pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY à payer à la SCI SAINT GERMAIN la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES FACULTES pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES FACULTES pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY aux dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT