TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50D

Minute

N° RG 25/00455 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DH3

11 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 28/07/2025

à la SELARL AVOCAGIR

M^e Johanne AYMARD-CEZAC

M^e Eugénie CRIQUILLION

M^e Marisol D’ALTON-BIROUSTE

M^e Marion GARRIGUE-VIEUVILLE

M^e Julie GERARD-NOEL

M^e Elsa GREBAUT COLLOMBET

la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE

COPIE délivrée

le 28/07/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [J] [F] [Y]

né le 24 Juin 1973 à [Localité 30] (78)

[Adresse 27]

[Localité 11]

Représenté par Maître Marion GARRIGUE-VIEUVILLE, membre de L’AARPI INTER-BARREAUX MGGV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La SCCV [Localité 11] EB1

dont le siège social est :

[Adresse 26]

[Localité 11]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Marisol D’ALTON-BIROUSTE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Gérard PERRIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

La société NADAU ARCHITECTURE

SARL dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 12]

prise en la personne de son gérant domicilié ès-qualité audit siège

Représentée par Maître Jean CORONAT de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX

La Société AMODEV SUD OUEST

société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 8]

[Localité 11]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocats au barreau de BORDEAUX

La société EMACOUSTIC

société à responsabilité limitée dont le siège social est :

[Adresse 20]

[Localité 11]

prise en la personne de son gérant domicilié ès-qualité audit siège

Défaillante

La société GROUPE VINET

société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 19]

[Localité 25]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Elsa GREBAUT COLLOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX

La Société GBMP GENERALE DE BATIMENT MIDI PYRENNEES

société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 35]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Johanne AYMARD-CEZAC, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Marie-Agnès TROUVÉ, avocat associé de la SCP CAMILLE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

La société K2 PEINTURE

SARL dont le siège social est :

[Adresse 33]

[Localité 13]

prise en la personne de son gérant domicilié ès-qualité audit siège

Défaillante

La Société ETABLISSEMENT LORILLARD

société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 28]

[Localité 9]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège citée en son établissement situé [Adresse 6]

Représentée par Maître Julie GERARD-NOEL, avocat au barreau de BORDEAUX

La société SOPREMA ENTREPRISES

société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 21]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

citée en son établissement situé [Adresse 31]

Défaillante

La société MR ENDUITS

société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 16]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

La Société MENUISERIE CESA

société à responsabilité limitée dont le siège social est :

[Adresse 34]

[Localité 18]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Eugénie CRIQUILLION, avocat au barreau de BORDEAUX

La Société ARS

société à responsabilité limitée dont le siège social est :

[Adresse 24]

[Localité 14]

prise en la perosnne de son gérant domicilié ès-qualité audit siège

Défaillante

La Société ENELAT SUD-OUEST

société par actions simplifiée unipersonnelle dont le siège social est :

[Adresse 22]

[Localité 15]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

La MUTUELLE DES ARCHITECES FRANÇAIS

société d’assurances mutuelles dont le siège social est :

[Adresse 7]

[Localité 23]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 février 2025, en l’instance enrôlée sous le numéro RG n° 25/00455, Monsieur [J] [F] [Y] a fait assigner la SCCV [Localité 11] EB1 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de :

A titre principal:

— la voir condamnée, dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, à lever et reprendre l’ensemble des réserves et travaux nécessaires, tels que mentionnés dans le procès-verbal de livraison et tels que repris et complétés dans le courrier adressé au promoteur postérieurement, ainsi que les problématiques relevées dans le constat d’huissiers versé au débat ;

— assortir ladite condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ; se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— la voir condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 40.000 euros, si passé un délai de 3 mois à compter de l’ordonnance, les désordres et dommages n’étaient pas réparés, afin qu’il puisse lui-même faire intervenir les entreprises de son choix ;

A titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— convoquer les parties sur les lieux du litige,

— se faire communiquer par les parties tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’exercice de sa mission,

— visiter les lieux et les décrire,

— vérifier si les désordres et non-achèvement allégués existent, et dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes,

— fournir les éléments permettant d’apprécier s’ils sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination,

— indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, désordre par désordre, après information des parties et communication à ces dernières dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés,

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu, tous les dommages ou les éléments des préjudices subis,

— mettre à la charge de la SCCV [Localité 11] EB1 la consignation des frais d’expertise.

Dans tous les cas :

— condamner la SCCV [Localité 11] EB1 à lui verser la somme provisionnelle de 12.000 euros à titre de provision à parfaire, et à valoir sur le trouble de jouissance déjà subi et à subir pendant les travaux réparatoires ;

— condamner la SCCV [Localité 11] EB1 à lui verser la somme 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et à assumer la charge des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [F] [Y] a maintenu ses demandes.

Il expose au soutien de ses prétentions avoir, suivant acte authentique du 20 mai 2020, acquis un appartement en état futur d’achèvement, au sein de la résidence [29], dont la livraison est intervenue, avec réserves, le 21 février 2024. Il fait valoir que de nombreuses réserves demeurent non levées, et que des désordres sont apparus postérieurement, de sorte qu’il est bien fondé à en solliciter la levée sous astreinte. Il demande en outre qu’une indemnité provisionnelle lui soit versée en raison du préjudice de jouissance au titre des vices grevant son appartement depuis près d’un an et compte tenu des nuisances dues aux travaux à intervenir.

Selon actes de commissaire de justice délivrés les 7, 15, 16 avril 2025, en l’instance enrôlée sous le numéro RG n°25/00880, la SCCV [Localité 11] EB1 a fait assigner la société NADAU ARCHITECTURE, la société AMODEV SUD OUEST, la société EMACOUSTIC, la société GROUPE VINET, la société GBMP GENERALE DE BÂTIMENT MIDI PYRÉNÉES, la société K2 PEINTURE, la société ETABLISSEMENT LORILLARD, la société SOPREMA ENTREPRISES, la société MR ENDUITS, la société MENUISERIE CESA, la société ARS et la société ENELAT SUD-OUEST devant la présente juridiction afin de voir :

— joindre les instances

A titre principal,

— DÉCLARER COMMUNE l’Ordonnance à intervenir désignant l’expert aux entreprises :

1) NADAU LAVERGNE ARCHITECTURE EURL

2) AMODEV SUD OUEST

3) EMACOUSTIC

4) GROUPE VINET

5) GBMP

6) K2 PEINTURE

7) ETABLISSEMENT LORILLARD

8) SOPREMA ENTREPRISES

9) MR ENDUITS

10) CESA

11) ARS

12) ENELAT SUD-OUEST

A titre subsidiaire,

— condamner, sous la même astreinte que celle qui serait par impossible prononcée à son encontre :

in solidum la société GROUPE VINET titulaire du lot « CARRELAGE » et la société GBMP des travaux de GROS OEUVRE à réaliser les travaux pour pallier « les défauts affectant le carrelage au sol de l’appartement (joints mal faits, carreaux mal posés, planéité) », ainsi que « les problèmes de planéité dans l’ensemble de l’appartement ».la société GROUPE VINET à réaliser les travaux « de reprise de l’impact sur le mur derrière la porte d’entrée » et de « la hauteur de ressaut non réglementaire au seuil de l’entrée de la pièce »la société K2 titulaire du lot « PEINTURE » à réaliser les travaux de reprise de « la peinture mal faite dans le couloir » ainsi que « la mauvaise application de la peinture au plafond du couloir cuisine » et de la « coulure sur le pan de mur de la terrasse »la société LORILLARD titulaire du lot MENUISERIES EXTERIEURES à réaliser les travaux de reprise pour pallier la « Mauvaise fermeture de la moustiquaire », le « passage d’air de la menuiserie de la fenêtre dans le séjour/cuisine », les « défauts d’étanchéité à l’air des menuiseries », la « trace de frottement sur la partie haute de la baie coulissante » dans le couloir/cuisinein solidum les sociétés GBMP, LORRILLARD, SOPREMA en charge du lot « ETANCHEITE » et MR ENDUIT titulaire du lot « PAREMENT HORS PIERRE » à réaliser les travaux de reprise pour pallier les « Traces d’humidité au plafond » du séjour/cuisinein solidum les sociétés, LORILLARD, CESA en charge du lot « MENUISERIES INTERIEURES », GBMP, ARS en charge du lot « ELECTRICITE », VINET, ENELAT en charge du lot « PARQUET » à réaliser les travaux de reprise réaliser les travaux de reprise pour pallier le « Désordre généralisé concernant l’isolation phonique »

— ordonner que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte.

— Condamner in solidum les sociétés GROUPE VINET, GBMP, K2, LORILLARD, SOPREMA ENTREPRISES, MR ENDUITS, CESA, ARS, ENELAT SUD-OUEST à la relever et garantir indemne de la somme provisionnelle qui serait mise à sa charge si passé un délai de 3 mois à compter de l’ordonnance les désordres et dommages n’étaient pas réparés.

— condamner in solidum les sociétés AMODEV SUD OUEST, EMACOUSTIC, GROUPE VINET, GBMP, K2, LORILLARD, SOPREMA ENTREPRISES, MR ENDUITS, CESA, ARS, ENELAT SUD-OUEST à relever et garantir indemne la requérante de la somme provisionnelle qui serait mise à sa charge au profit de Monsieur [F] [Y] au titre du préjudice de jouissance subi.

— condamner in solidum les sociétés, AMODEV SUD OUEST, EMACOUSTIC, GROUPE VINET, GBMP, K2 PEINTURE, LORILLARD, SOPREMA ENTREPRISES, MR ENDUITS, CESA, ARS, ENELAT SUD-OUEST à lui verser la somme de 5.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à assumer la charge des dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCCV [Localité 11] EB1 a maintenu ses demandes et sollicité le rejet de celles formulées par Monsieur [F] [Y].

Elle expose au soutien de ses prétentions que la demande de levée de réserve se heurte à des contestations sérieuses. Elle soutient en effet que le principe même d’une condamnation d’un maître d’ouvrage vendeur en l’état futur d’achèvement à lever des réserves sous astreinte est contestable dès lors qu’il est un professionnel de l’immobilier et non de la construction. Elle ajoute que la preuve de la réalité et du bien-fondé des désordres allégués n’est pas rapportée et précise que des reprises ont été réalisées et que certaines entreprises refusent d’intervenir à nouveau. Sur les demandes de provision, elle relève qu’elles ne sont justifiées ni dans leur principe, ni dans leur quantum. A titre subsidiaire, elle sollicite que les entreprises soient condamnées à réaliser les travaux nécessaires dès lors qu’elles sont tenues aux réserves de réception et à la responsabilité légale des constructeurs mais également car le CCG ALTAREA COGEDIM de juillet 2019 fait partie de leur marché de travaux et induit des obligations contractuelles supplémentaires, à savoir lever les réserves formulées lors de la livraison et reprendre les désordres dénoncés dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents.

La société AMODEV SUD OUEST a demandé au Juge des référés de :

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’extension des opérations d’expertise, sous les plus expresses réserves quant à l’engagement de sa responsabilité,

— rejeter comme étant sérieusement contestables les demandes formées par la SCCV [Localité 11] EB1 à son encontre,

— rejeter les demandes formées par la SCCV [Localité 11] EB1 à son encontre au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— laisser les dépens à la charge de la partie succombant.

Elle expose que les désordres dénoncés relèvent manifestement de malfaçons d’exécution imputables aux entreprises en charge des travaux et qu’il n’est justifié d’aucune carence caractérisée qui lui serait imputable en sa qualité de maître d’oeuvre d’exécution.

La société GROUPE VINET a demandé au Juge des référés de :

— débouter Monsieur [F] [Y] et la SCCV [Localité 11] EB1, ou toute autre partie venant à conclure, de leur demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte et de condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle au titre du coût des désordres non réparés, dirigée à son encontre,

— débouter Monsieur [F] [Y] et la SCCV [Localité 11] EB1, ou toute autre partie venant à conclure, de leur demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance dirigée à son encontre,

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise, mais ce sous les plus expresses réserves et en l’absence de reconnaissance de responsabilité et de garantie,

— rejeter toute demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose au soutien de ses prétentions avoir procédé à la levée de l’ensemble des réserves émises lors de la livraison et également des désordres dénoncés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Elle précise que les seules réserves restant à lever affectant le carrelage ne peuvent l’être sans reprise préalable du gros oeuvre. Elle ajoute que la SCCV [Localité 11] EB1 ne peut tout à la fois conserver sa caution bancaire et solliciter sa garantie, s’agissant de la demande de condamnation provisionnelle à hauteur de 40.000 euros au titre des éventuels travaux de reprise. Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance de Monsieur [F] [Y], elle s’y oppose, faisant valoir que sa responsabilité n’est pas établie à ce stade.

La société GBMP GENERALE DE BÂTIMENT a demandé à la présente juridiction de :

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé à son encontre,

— débouter la SCVV [Localité 11] EB1 et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— la mettre hors de cause,

— condamner la SCCV [Localité 11] EB1 au paiement d’une indemnité de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir qu’elle a levé les désordres la concernant et que ceux qui persistent ne la concernent pas puisqu’ils relèvent des corps d’état de second oeuvre et non du lot gros oeuvre.

La société ETABLISSEMENT LORILLARD a demandé à la présente juridiction de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en remet sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée sous les plus expresses protestations et réserves d’usage,

— juger que les demandes de la SCCV [Localité 11] EB1 se heurtent à des contestations sérieuses, et la débouter en conséquence de ses demandes de condamnation et de relevé indemne formées à son encontre

— débouter la SCCV [Localité 11] EB1 de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens

— rejeter l’ensemble des demandes plus amples ou contraires de l’ensemble des autres parties dirigées à son encontre.

Elle soutient qu’une demande de relevé indemne nécessite une appréciation du fond et échappe par conséquent au juge des référés. Elle ajoute que s’agissant des réserves de livraison, il résulte du procès-verbal de livraison qu’une seule réserve la concerne et que cette réserve apparaît comme levée. Elle affirme par ailleurs être intervenue s’agissant des désordres afférents aux menuiseries et dénoncés au titre de la garantie de parfait achèvement et relève que la preuve du surplus des désordres dénoncés à ce titre n’est pas rapportée, à l’instar des demandes d’indemnités provisionnelles.

La société MENUISERIE CESA a demandé au Juge des référés :

— A titre principal, de rejeter toute prétention dirigée à son encontre, et la mettre hors de cause,

— Subsidiairement, sur la mesure d’expertise judiciaire in futurum, dire qu’elle sera réalisée, si elle devait être ordonnée, aux frais avancés du demandeur principal, Monsieur [F] [Y],

— En tout état de cause, dire n’y avoir lieu à application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

Elle expose au soutien de ses prétentions que l’ensemble des réserves dénoncées à la réception ont été levées et que si Monsieur [F] [Y] se prévaut de désordres/malfaçons/non-façons listés selon constat d’huissier établi à sa requête en date du 10 février 2025, cette pièce est à elle seule insuffisante pour fonder une demande de condamnation sous astreinte à procéder à des travaux. Elle considère que l’exécution de l’obligation est d’autant plus contestable que le délai de garantie de parfait achèvement était expiré à la date à laquelle l’assignation lui a été signifiée. Elle ajoute que la demande de la SCCV [Localité 11] EB1 tendant à la voir condamnée à procéder aux travaux tendant à mettre un terme au défaut d’isolation phonique se heurte à une contestation sérieuse dès lors que l’assignation lui a été signifiée au-delà du délai d’un an prévu par le texte précité, si bien que la demande est désormais forclose.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 mai 2025, en l’instance enrôlée sous le numéro RG n°25/01168, la société NADAU ARCHITECTURE a fait assigner la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en qualité d’assureur de la société NADAU ARCHITECTURE devant la présente juridiction afin de voir joindre les instances, et de voir ordonner que les opérations d’expertise judiciaire à intervenir lui soient rendues communes et opposables, dès lors qu’elle était son assureur au moment de la DROC.

Bien que régulièrement assignées, la société EMACOUSTIC, la société K2 PEINTURE, la société SOPREMA ENTREPRISES, la société MR ENDUITS, la société ARS, la société ENELAT SUD-OUEST et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en qualité d’assureur de la société NADAU ARCHITECTURE n’ont pas constitué avocat.

Il y a dès lors lieu de statuer par décision réputée contradictoire.

Évoquée à l’audience du 30 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre les trois instances sous le seul numéro RG n°25/00455.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’espèce, Monsieur [F] [Y] demande à la présente juridiction de :

— condamner la SCCV [Localité 11] EB1, dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, à lever et reprendre l’ensemble des réserves et travaux nécessaires, tels que mentionnés dans le procès-verbal de livraison et tels que reprises et complétées dans le courrier adressé au promoteur postérieurement, ainsi que les problématiques relevées dans le constat d’huissiers versé aux débats, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir

— condamner la SCCV [Localité 11] EB1 à lui verser la somme provisionnelle de 40.000 euros, si passé un délai de 3 mois à compter de l’ordonnance, les désordres et dommages n’étaient pas réparés, afin qu’il puisse lui-même faire intervenir les entreprises de son choix.

Il résulte des débats que la livraison du bien immobilier est intervenue le 21 février 2024, livraison assortie de réserves, listées comme suit :

—  44 : entrée 1, joint carrelage à compléter voir scotch,

—  45 : salle de bain 1, impact sol,

—  46 : salle d’eau 1, contrôler la tolérance et voir si besoin de reprendre le plafond,

—  47 : salle de bain 1, porte abîmée lors d’étalonnage,

—  48 : chambre 1, changer porte,

—  49 : terrasse, manque habillage jardinières,

—  50 : séjour, voir amélioration bosse pied de cloison suivant tolérance,

—  51 : séjour, reprise traces sur plinthes et peinture sur tout le séjour et cuisine,

—  52 : séjour, BSO à poser et nettoyer vitrage avant la pose, régler fenêtre ouvrant. Finir encadrement sur terrasse entre châssis fixe et baie vitrée,

—  53 : séjour, carreau à changer dans coin séjour,

—  54 : cuisine, absence point lumineux comme prévu au plan TMA trouver solution pour amener un point lumineux,

—  55 : terrasse enlever scotch sur jardinières,

—  56 : terrasse, changer lame pergola,

—  57 : terrasse, nettoyer sol terrasse traces peinture,

—  58 : séjour, trou dans joint,

—  59 : séjour, reprise plafond,

—  60 : rangement 1, revoir arrête dans dégagement,

—  61 : rangement 1, porte du bas en dentelle et vérifier tous les bas de porte,

—  62 : entrée 1, reprendre huisserie ext du dressing,

—  63 : salle de bain 1, nettoyer bac à douche et vérifier si rayures parties et nettoyer joint ext jaune,

—  65 : entrée 1, revoir équerrage coin entrée petit surbot,

—  66 : garage 1, béton s’effrite sur une hauteur de 1m50,

—  67 : terrasse, renseignement à fournir au client sur surface terrasse et gardes corps en verre notés sur le plan notaire.

Monsieur [F] [Y] produit en outre un courrier recommandé en date du 24 décembre 2024 ainsi qu’un procès-verbal de constat dressé le 10 février 2025 par Maître [P].

Il convient toutefois de relever que seules les réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison, ainsi que les désordres apparents révélés dans le mois suivant celle-ci, peuvent fonder une obligation non sérieusement contestable à la charge du promoteur sur le fondement des dispositions précitées. En revanche, les désordres signalés ultérieurement, sans qu’il soit établi qu’ils étaient apparents à la livraison ou apparus dans le mois suivant celle-ci, notamment lorsqu’ils ne sont constatés que par un procès-verbal de constat de commissaire de justice ou listés dans un courrier recommandé, ne suffisent pas à caractériser une telle obligation.

Il convient en conséquence de condamner la SCCV [Localité 11] EB1 à procéder à la levée des réserves non levées à ce jour, listées dans le procès-verbal de livraison du 21 février 2024 dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision et de débouter Monsieur [F] [Y] du surplus de sa demande au titre de la levée de réserves.

Il convient également de le débouter de sa demande de provision dans le cas où la SCCV [Localité 11] EB1 ne procéderait pas à la levée des réserves dès lors que les dispositions de l’article 1642-1 du Code civil ne sont susceptibles de créer à la charge du promoteur qu’une obligation de faire, et non de s’acquitter d’une certaine somme dont le caractère non sérieusement contestable n’est à ce jour pas démontré.

Monsieur [F] [Y] sollicite en outre la condamnation de la SCCV [Localité 11] EB1 à lui verser la somme provisionnelle de 12.000 euros à titre de provision à parfaire, et à valoir sur le trouble de jouissance déjà subi et à subir pendant les travaux réparatoires.

Il convient toutefois d’observer que cette demande de provision au titre du préjudice de jouissance n’est assortie d’aucune pièce justificative permettant d’en apprécier le quantum de sorte qu’elle ne saurait être accueillie en référé.

S’agissant de la demande de la SCCV [Localité 11] EB1, tendant à voir condamner les entreprises intervenues à l’acte de construire à réaliser les travaux que ceux pour lesquels elle a été condamnée, sous la même astreinte, il résulte des débats qu’il n’est pas démontré de manière suffisamment probante que les constructeurs sont tenus, de manière non sérieusement contestable, à la réalisation des travaux litigieux, ni que ces derniers entreraient dans le périmètre exact de leurs obligations contractuelles ou légales.

La demande de la SCCV [Localité 11] EB1 supposant nécessairement une appréciation du fond du droit, laquelle relève de la juridiction du fond, elle sera rejetée comme excédant les pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a par ailleurs pas lieu de statuer sur les demandes de relever indemne formulées par la SCCV [Localité 11] EB1 dès lors que Monsieur [F] [Y] a été débouté de ses demandes de provision.

La demande d’exécution de faire formée par Monsieur [F] [Y] n’ayant pas été accueillie en intégralité, il convient d’étudier sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Monsieur [F] [Y], et notamment du procès-verbal de constat dressé le 10 février 2025 par Maître [P], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés, étant précisé que seront exclus des investigations de l’expert les désordres listés au procès-verbal de livraison et faisant l’objet d’une condamnation sous astreinte au dispositif de la présente décision.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Les opérations d’expertise fonctionneront au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, en ce compris la société GBMP et la société MENUISERIE CESA, dont les demandes de mise hors de cause, prématurées à ce stade, ne peuvent prospérer.

S’agissant d’une expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, les frais de consignation seront laissés à la charge de Monsieur [F] [Y], demandeur à la mesure.

La SCCV [Localité 11] EB1 supportera la charge des entiers dépens de l’instance. L’équité imposant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, les demandes formulées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE la jonction des trois instances (RG n°25/00455 ; RG n°25/00880 et RG n°25/01168) sous le seul numéro RG n°25/00455;

CONDAMNE la SCCV [Localité 11] EB1 à faire procéder à la reprise des réserves non levées telles que mentionnées dans le procès-verbal de livraison du 21 février 2024, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois, astreinte dont la présente juridiction ne se réserve pas la liquidation ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Madame [X] [R]

[Adresse 17]

[Localité 15]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 32]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non, et plus généralement en distinguant les coûts de reprise nécessaires en fonction de chacune des entreprises intervenantes ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Monsieur [F] [Y] et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que Monsieur [F] [Y] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE la SCCV [Localité 11] EB1 aux entiers dépens de l’instance

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,