TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AZ

N° RG 25/02859

N° Portalis DBX4-W-B7J-UGI7

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 18 Février 2026

[S] [A]

C/

S.A.R.L. QUIETIS GESTION, représentée par EVANGELINE SORVAER

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Février 2026

au Cabinet ACTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 18 février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [A]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

ET

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. QUIETIS GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège et en sa qualité de mandataire de Monsieur [O] [J], propriétaire d’un appartement sis [Adresse 6]

représentée par Maître Alexandrine ARSENTO de la SELARL D’AVOCATS LAO ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître Arnaud MALIK du Cabinet ACTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 novembre 2022, M. [O] [J], par l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière la société QUIETIS GESTION selon mandat n°4769 signé les 7 et 9 octobre 2019, a donné à bail à M. [S] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] B09, [Localité 2], avec jardin, terrasse et trois emplacements de stationnement (lots 34,35 et 39) moyennant un loyer mensuel de 832 euros et une provision sur charge de 50 euros.

M. [S] [A] a donné congé en mai 2025.

Invoquant notamment une sous-estimation des charges lors de la signature du bail imputable à la SARL QUIETIS GESTION, M. [S] [A] a saisi le conciliateur de justice, lequel a dressé un procès-verbal d’échec le 22 mai 2025.

Par requête reçue au greffe le 04 juin 2025, M. [S] [A] a sollicité la convocation de la SARL QUIETIS GESTION devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 963,01 euros en remboursement de la taxe d’ordures ménagères (TEOM) pour les années 2002 à 2024 et l’exemption de son paiement pour l’année 2025, le remboursement du montant de la régularisation des charges locatives 2023 pour la somme de 327,45 euros et la somme de 882 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, somme correspondant aux frais d’agence réglés lors de l’établissement du bail.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 16 décembre 2025.

M. [S] [A], présent, maintient l’ensemble de ses demandes.

Il fait valoir que la responsabilité de la SARL QUIETIS GESTION est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil et qu’il n’invoque pas sa responsabilité contractuelle puisqu’aucun contrat ne lie les parties. Il expose que la provision sur charges a été manifestement sous- évaluée par la SARL QUIETIS GESTION lors de la conclusion du contrat et qu’aucune précision n’a été portée sur celui-ci s’agissant de la nature des charges incluses dans la provision. Il explique qu’ainsi il a été étonné de ce qu’on lui réclame la TEOM de 2022, 2023 en 2024 et que cela constitue une faute grave de la part de la SARL QUIETIS GESTION. Il soutient que les charges réelles ont été 50 % plus élevées que la provision demandée et qu’à l’origine la provision était de 90 euros mais qu’il lui a été précisé par mail que l’eau n’était pas comprise dans ces charges. Il affirme que le jour du contrat la provision a été ramenée 50 euros sans explication. Il soutient que cette baisse de provision l’a incité à signer le bail. Il affirme qu’il a été contraint de payer la somme 1.290,46 euros en plus des sommes déjà provisionnées et qu’il n’aurait pas contracté s’il avait su qu’il allait exposer ces dépenses supplémentaires. Il reproche à la SARL QUIETIS GESTION son manque de transparence et fait valoir qu’il a subi un préjudice moral dont il demande réparation à hauteur de 882 euros.

En réponse, la SARL QUIETIS GESTION, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions déposées de :

— juger irrecevables et mal fondées les demandes de M. [S] [A] formulées à l’encontre de la SARL QUIETIS GESTION ;

A titre subsidiaire,

— juger que les demandes de la SARL QUIETIS GESTION sont recevables et bien fondées ;

— juger que M. [S] [A] a donné un consentement éclairé et non équivoque à la conclusion du contrat de bail d’habitation en date du 18 novembre 2022 ;

— juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle et civile professionnelle ;

— juger que les provisions sur charges et régularisations opérées par la SARL QUIETIS GESTION l’ont été conformément aux dispositions légales et contractuelles ;

— juger que la TEOM a été réclamée dans le délai de trois ans et est légalement récupérable ;

— débouter M. [S] [A] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SARL QUIETIS GESTION au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que l’action réside dans le remboursement de sommes au titre des charges récupérables en exécution d’un bail d’habitation pour lequel elle n’est que le mandataire du bailleur mais qu’elle a été attraite à la procédure directement et non en sa qualité de mandataire. Elle affirme que, dans ces conditions, elle ne peut pas être condamnée à rembourser les sommes dues et que M. [S] [A] est irrecevable en ses demandes.

A titre subsidiaire, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil que la responsabilité délictuelle implique une faute, un préjudice et un lien de causalité. Elle affirme, s’agissant des charges locatives, et en application des articles 3 et 23 de la loi du 06 juillet 1989, que le montant des charges versé mensuellement n’est pas forfaitaire et implique une régularisation, les redditions de compte de charges étant éditées après tenue de l’assemblée générale des copropriétaires approuvant les comptes. Elle conteste toute sous-estimation des charges ou intention de tromper, l’estimation ayant été établie de façon raisonnable à partir des informations communiquées par la propriétaire bailleur ou le syndic de copropriété et que la provision a été réévaluée passant de 50 euros à 77 euros à la vue du montant réel des charges. Elle indique que, jusqu’en 2021, la provision avait été fixée à 40 euros par mois et que la somme de 90 euros invoquée par M. [S] [A] aurait été manifestement surestimée. Elle conteste ainsi toute faute au moment de la conclusion du contrat. Elle rappelle que la loi ne fait pas obligation de prévoir une ventilation des charges au contrat de bail, la seule exigence étant que le bailleur ne peut que réclamer les charges récupérables. Elle soutient qu’elle a respecté ses obligations légales vis à vis du locataire, qu’il n’est rapporté aucune preuve de réticence ou manoeuvre dolosive de sa part et d’un vice du consentement. S’agissant de la TEOM, elle affirme que le contrat de bail prévoit bien que la provision concerne les charges, prestations et taxes récupérables, qu’elle ne pouvait en connaître le montant à l’avance et que les justificatifs ont été transmis au locataire. En réponse à la demande de dommages et intérêts, elle conteste avoir commis une faute.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA FIN DE NON RECEVOIR

En application de l‘article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du code de procédure civile prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si la SARL QUIETIS GESTION est tiers au contrat de bail et n’est que mandataire du bailleur, la requête de M. [S] [A] est fondée sur l’article 1240 du code civil, fondement réaffirmé lors de l’audience.

Par ailleurs, en application de l’article 12 du code de procédure civile, la demande en remboursement des sommes payées formée par M. [S] [A] doit s’analyser comme une demande de dommages et intérêts et non en une demande de remboursement puisque ces sommes ont été versées au bailleur.

Aussi, quand bien même il n’est pas contesté que la SARL QUIETIS GESTION est tiers au contrat de bail, M. [S] [A] peut se prévaloir de sa responsabilité délictuelle, à supposer qu’il établisse l’existence d’une faute qui lui est imputable, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Il en résulte que l’action ainsi engagée à ce titre et pour préjudice moral est recevable et que la fin de non-recevoir soulevée sera rejetée.

Néanmoins la demande de M. [S] [A] aux fins ne pas payer la TEOM 2025 ne concerne que les rapports entre lui et le bailleur et non la SARL QUIETIS GESTION. En conséquence la demande de M. [S] [A] à ce titre sera déclarée irrecevable.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

En application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bail prévoyait le versement d’une provision de 50 euros par mois au titre des charges.

La fixation de cette provision sur charges à la somme de 50 euros n’est pas démontrée par le locataire comme relevant de la volonté exclusive du mandataire à la gestion immobilière et non du bailleur lui -même.

En outre, la SARL QUIETIS GESTION justifie que ce montant correspond à la somme réclamée au précédent locataire en 2021, avec une revalorisation, ce montant passant de 40 euros à 50 euros puisque les charges locatives s’élevaient en 2021 à la somme de 733,64 euros, en 2022 à la somme de 749,60 euros, et en 2024 à la somme de 955,79 euros. S’il est constaté une augmentation entre 2021 et 2024, celle-ci ne peut être considérée comme résultant d’une faute commise par la SARL QUIETIS GESTION d’autant que celle-ci affirme que la provision a été ensuite augmentée pour passer de 50 euros à 77 euros, sans être contredite par M. [S] [A].

Il ressort également des éléments produits par la SARL QUIETIS GESTION que les charges ont été calculées conformément aux dispositions légales, le montant réclamé au titre de la TEOM pour les années 2022 à 2024 étant justifié par pièces et selon les éléments communiqués par le bailleur. En outre, la loi n’impose pas de ventiler la répartition de la provision sur charges dans le bail.

Enfin, si M. [S] [A] fait valoir que le montant de la provision sur charge a été déterminant dans son consentement pour signer le bail, il n’apporte aucun élément permettant de corroborer ses affirmations.

En conséquence, M. [S] [A] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [S] [A], qui succombe, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Supportant les dépens, M. [S] [A] sera condamné à payer à la SARL QUIETIS GESTION la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en dernier ressort :

DECLARE irrecevable la demande de M. [S] [A] formée à l’encontre de la SARL QUIETIS GESTION concernant l’exemption du paiement de la taxe d’ordure ménagère 2025 ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SARL QUIETIS GESTION concernant les autres demandes formées à son encontre par M. [S] [A] sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

DEBOUTE M. [S] [A] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M. [S] [A] à payer à la SARL QUIETIS GESTION la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [A] aux dépens de la présente instance ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La présidence