TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00874 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MWVT

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 10], dont le siège social est sis Pris en la personne de son syndic, société AIXENCOPRO, [Adresse 3]

représentée par Maître Charles-henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître BRILLET

DEFENDERESSE

La SCCV [K] [L], inscrité au RCS de [Localité 9] sous le numéro 879 312 981, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e André GATT, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître MERGER

DÉBATS

A l’audience publique du : 28 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Décembre 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 23 Décembre 2025

Le 23 Décembre 2025

Grosse à :

M^e André GATT, Maître Charles-henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [K] [L] a procédé à l’édification d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6].

L’ensemble, composé de 2 bâtiments et d’un ilot d’emplacement de stationnement ainsi que de 3 sous-sols, a fait l’objet d’un état descriptif de division et de l’établissement d’un règlement de copropriété le 14 octobre 2021.

La réception des parties communes par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARIA a été opérée ainsi le 10 juin 2024, par procès-verbal contenant 130 réserves.

Le 6 novembre 2024, un procès-verbal de constat de levée de réserves a été dressé, avec 40 réserves restant à lever.

Par suite, plusieurs échanges entre le promoteur et le syndicat des copropriétaires interviendront relativement aux réserves non levées ainsi que pour de nouveaux désordres, notamment d’inondation des sous-sols.

Par courrier LRAR en date du 9 mai 2025, il était rappelé à la SCCV [K] [L] l’existence de l’ensemble des réserves restantes ainsi que des nouveaux désordres,. Il était également demandé la transmission de plusieurs documents, et notamment l’étude hydrogéologique.

Par actes en date du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARIA a fait assigner la SCCV [K] [L] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 22 octobre 2025, la SCCV [K] [L] ne s’oppose pas à la mesure sollicitée et formule les protestations et réserves d’usage.

A l’audience du 28 octobre 2025, les parties ont maintenu leurs prétentions contenues dans l’assignation et les conclusions produites.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions sus-visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARIA sollicite une expertise judiciaire portant sur l’ensemble des désordres persistants et affectant les parties communes des immeubles dont il a la charge, ainsi que les nouveaux désordres apparus postérieurement et dûment dénoncés à la SCCV [K] [L] au titre de la garantie des vices et défauts apparents du vendeur en VEFA.

Il produit à l’appui de sa demande notamment le procès-verbal de livraison des parties communes daté du 10 juin 2024 ainsi que le rapport de réserves listant l’ensemble des réserves lors de cette livraison.

Est également produit le procès-verbal de constat de levée de réserve daté du 6 novembre 2024, aux termes duquel persistent cependant une quarantaine de réserves.

Sont également produits l’ensemble des courriers adressés par le syndic de la copropriété à la SCCV afin de dénoncer de nouveaux désordres et notamment l’inondation des sous-sols, en sus de rappeler les obligations de la SCCV dans la levée des désordres persistant depuis la livraison.

En réponse, la SCCV [K] [L] ne s’oppose pas à la demande et formule les protestations et réserves concernant la mesure. Concernant le chef de mission de faire les comptes entre les parties, la société sollicite qu’il lui soit donné acte qu’il n’existe aucun compte entre le syndicat des copropriétaires et elle, de sorte que ce chef de mission serait sans objet.

En l’état les éléments produits, et notamment des pièces justifiant que l’ensemble des réserves listées dans le rapport de réserves faisant suite à la réception des parties communes n’ont pas été levées, à la lecture du procès-verbal de levée de réserves daté du 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires justifient d’un motif légitime ce qu’une expertise soit ordonnée.

Il sera tenu compte des observations des parties concernant la mission de l’expert judiciaire nommé, notamment concernant le chef de mission de faire les comptes entre les parties.

Il est pris acte des protestations et réserves formulées par la SCCV [K] [L]. Elles ne seront cependant pas mentionnées au dispositif de l’ordonnance, ne constituant pas des prétentions et n’étant revêtues d’aucune force exécutoire.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARIA, rien ne justifiant, à ce stade, de les mettre à la charge d’une autre partie.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder

HOCHART Laurent (1974)

Ingénieur Travaux du Bâtiment E.S.T.P., Certificat Formation à l’Expertise Judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 2]

Port. : 06.77.54.14.12

Courriel : [Courriel 8]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, serment préalablement prêté,

avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux du litige, sis [Adresse 4] à AIX EN PROVENCE, les visiter et les décrire,Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, Entendre tout sachant,Dresser une liste des intervenants aux opérations de construction, ainsi que de leurs assureurs,Décrire l’état du bien et dire s’il est affecté des désordres tels que visés et listés dans l’assignation et les pièces annexées, et notamment les réserves listées dans les pièces 13 et 14, correspondant respectivement aux réserves restant à lever suite à la réception et aux réserves apparues durant l’année de parfait achèvement,Préciser si une réception des travaux est intervenue, à quelle date, avec ou sans réserve, à défaut s’ils étaient réceptionnables,Déterminer la date d’apparition des désordres, malfaçons ou inachèvements,Dire, en cas de date de réception, si ces désordres étaient ou non apparents,Déterminer la ou les causes des désordres, notamment s’ils proviennent d’un défaut de conception, d’une non-conformité aux documents contractuels, aux règles de l’art, d’une exécution défectueuse, d’un mauvais entretien, d’une vétusté ou de toute autre cause,En cas de pluralité de causes, indiquer la part incombant à chaque cause,Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bien et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,Décrire et chiffrer poste par poste les travaux de reprise nécessaires et les travaux restant à effectuer ou de mise en conformité à l’aide de devis d’entreprises fournies par les parties en précisant la durée prévisible des travaux,Donner tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction saisie, le cas échéant, de statuer sur l’imputabilité des désordres et les responsabilités encourues,Fournir au tribunal tous éléments de fait d’appréciation des préjudices subis,Faire toutes observations ou constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,Plus généralement répondre à toutes les questions des parties,Soumettre son pré-rapport aux parties.

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l‘importance et le coût des travaux,

DISONS que l’expert devra déposer un pré-rapport auprès des parties en leur laissant un délai suffisant pour présenter un dire, avant le dépôt de son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au Greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de douze mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 6.000 euros HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, augmenté de la TVA si l’expert justifie y être assujetti,

DISONS que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARIA devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 6.000€ H.T à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARIA dès que l’expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime, ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARIA supportera la charge des dépens de la présente instance,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,