N° RG 24/00326 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI4Y

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCP FALLOURD PAPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 22 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT

dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [V]

née le 03 Mars 1990 à VERNEUIL SUR AVRE (27130)

demeurant 8 rue Wood Bliss – Logement 5 – 28240 LA LOUPE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 28085-2024-001816 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

représentée par M^e FALLOURD de la SCP FALLOURD PAPIN, demeurant 3 rue des Changes – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 22 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 05 août 2021, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Madame [N] [V] un logement situé 08 rue Wood Bliss, logement n°05 à LA LOUPE 28240, pour un loyer mensuel de 280,06 euros, outre une provision sur charges de 79,60 euros.

Une plainte ayant été reçue et des échéances de loyer étant demeurées impayées, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [V] le 12 décembre 2023 une sommation interpellative d’avoir à justifier de l’entretien du logement ainsi qu’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 103,76 euros en principal.

Puis, un procès-verbal de constat a été réalisé à la requête de la SA EURE ET LOIR HABITAT le 21 décembre 2023 afin de faire constater le défaut d’entretien du logement par Madame [N] [V].

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 avril 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Madame [N] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Madame [N] [V] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame [N] [V] au paiement des sommes suivantes :668,30 euros à titre provisionnel représentant les loyers et les charges impayés suivant extrait de comptes en date du 26 février 2024,le montant à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation comme le loyer et avec intérêts de droit,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 22 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 juillet 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois et a été retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience, la SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle verse aux débats un décompte actualisé de sa créance locative.

Madame [N] [V], régulièrement citée à étude, a été représentée. Par des conclusions déposées à l’audience, elle expose que les plaintes sont insuffisantes pour démontrer un manquement à son obligation d’usage paisible du logement compte tenu de l’ancienneté de la première plainte et de la nature de la deuxième plainte. En outre, elle soutient avoir nettoyé et repeint une bonne partie du logement de sorte que le bail ne saurait être résilié. Enfin, concernant les loyers impayés, elle sollicite un délai de 24 mois pour régler la dette locative.

Pour le surplus, il convient de se référer à leurs écritures respectives pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il sera au préalable constaté que la SA EURE ET LOIR HABITAT se contente de solliciter la résiliation de plein droit du bail de sorte qu’il ne sera pas statué sur la résiliation pour manquement à l’obligation d’usage paisible du logement et pour défaut d’entretien du logement. En tout état de cause, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 12 décembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise aussi bien les nouvelles dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 12 décembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [N] [V] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 février 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que le dernier versement de Madame [N] [V] est inférieur au montant du loyer de sorte qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Madame [N] [V] ne lui permettent pas de faire face à sa dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint désormais un montant relativement élevé.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [N] [V] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 13 février 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SA EURE ET LOIR HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 13 février 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [N] [V] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [N] [V] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé fourni que Madame [N] [V] reste devoir une somme de 2 903,92 euros (3 118,16 euros – 214,24 euros au titre des frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 07 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [N] [V] au paiement de cette somme à titre provisionnel, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [N] [V], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS la SA EURE ET LOIR HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre la SA EURE ET LOIR HABITAT et Madame [N] [V] à compter du 13 février 2024 et portant sur les lieux situés au 08 rue Wood Bliss, logement n°05 à LA LOUPE 28240 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA EURE ET LOIR HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [V], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 13 février 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi

CONDAMNONS Madame [N] [V] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT, la somme provisionnelle de 2 903,92 euros (deux mille neuf cent trois euros et quatre-vingt-douze cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 07 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délai de Madame [N] [V] ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Madame [N] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY