COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.D.C. ALPA c/ [W]

MINUTE N°

DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/01301 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSGG

Grosse délivrée

à M^e BENHAMOU

Copie délivrée

à M^e CAMPS

le

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires L’ALPA sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET TABONI dont le siège est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : M. François GUERANGER, magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 puis prorogée au 24 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2025

FAITS et PRÉTENTIONS

Monsieur [Z] [W], né le 12 août 1994 à [Localité 9], est copropriétaire dans l’immeuble L’ALPA, [Adresse 3], où il demeure.

Malgré plusieurs démarches, dont une mise en demeure du 27 novembre 2023 lui réclamant 3 566,11 euros, somme arrêtée à cette date, M. [S] [W] demeure débiteur à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA.

Par acte introductif d’instance du 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA, représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI, sise [Adresse 4] à [Adresse 10] (06000), a assigné M. [S] [W] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024 et renvoyée aux audiences des 17 septembre 2024 et 5 novembre 2024. Lors de cette dernière audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA a déposé des conclusions auxquelles il s’est référé, ajoutant que les versements ultérieurs éventuels de M. [S] [W] n’apparaissant pas dans son décompte, la condamnation sollicitée devra être rendue en deniers et quittances. Il sollicite du tribunal de

Vu le décret n°2015-282 du 11 mars 2015

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 35 et 36 et suivants du décret du 17 mars 1967

Vu les articles 1146 et 1147 du code civil

DÉBOUTER M. [S] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER M. [S] [W] à lui payer la somme de 2 119 euros en deniers et quittances représentant l’arriéré de charges dues et les provisions exigibles à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2023

CONDAMNER M. [S] [W] à lui payer la somme de 1 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

CONDAMNER M. [S] [W] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Dans ses conclusions en réponse déposées à l’audience auxquelles il se réfère, M. [S] [W] sollicite de voir le tribunal

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA de sa demande de paiement de charges de copropriété car il déclare en avoir réglé le solde

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA aux dépens

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 puis prorogée au 24 janvier 2025.

SUR QUOI

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

L’article R211-3-24 du code de l’organisation judiciaire énonce

« Lorsque le tribunal judiciaire est appelé à connaître, en matière civile, d’une action personnelle ou mobilière portant sur une demande dont le montant est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA est représenté ainsi que M. [S] [W]. Le montant demandé par les parties individuellement est inférieur aux 5 000 euros visés à l’article R211-3-24 du code de l’organisation judiciaire et n’est donc pas susceptible d’appel.

En conséquence, la présente décision sera rendue contradictoirement en dernière instance.

SUR LE FOND

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. (…) »

L’article 14-1 de la même loi ajoute :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. (…)

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. (…)

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 36 du décret n°67-223 pris en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA réclame à M. [S] [W], au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles, le paiement d’une somme de 2.119 euros arrêtée au 8 octobre 2024.

Cette demande est contestée par M. [S] [W] qui produit un relevé au 7 novembre 2024 montrant un solde débiteur de seulement 931,98 euros.

M. [S] [W] excipe aussi d’une erreur dans le calcul de ses charges. En effet, alors que le montant trimestriel actuel est de 592,85 euros (hors Fonds ALUR), soit 2.371,40 euros par an, le syndic de copropriété a procédé, le 8 juillet 2024, pour l’exercice 2023 à une correction créditrice en faveur du défendeur de 1 655,21 euros, ce qui va, estime-t-il, bien au-delà d’un excédent anodin d’appel de provisions. Au surplus, une autre régularisation pour les charges de chauffage avait été effectuée au bénéfice de M. [S] [W] le 31 décembre 2023.

Il en ressort que, à la suite d’une erreur du syndic de copropriété, les charges trimestrielles de M. [S] [W] (hors fonds ALUR) se sont élevées à partir de l’exercice 2023 à 870,51 euros au lieu de 592,85 euros, montant rétabli au second semestre 2024, conduisant à un solde débiteur du compte de M. [S] [W] plus important que celui qui aurait dû apparaître.

Pour autant, d’une manière générale, les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires doivent être versées dans l’attente de la rectification demandée par le copropriétaire concerné. Par ailleurs, le relevé produit par le défendeur fait état d’un paiement de sa part du 7 novembre 2024 alors que l’audience s’est tenue le 5 novembre 2024.

L’ excédent de charges, dans la mesure où il n’a pas été encore été régularisé, et le paiement à intervenir le 7 novembre 2024 ne peuvent donc être pris en compte dans le jugement.

Par ailleurs, le montant de 2 119 euros demandé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA comprend plusieurs écritures relatives aux relances exercées à l’encontre de M. [W] pour un montant de 376,68 euros. Cela sera examiné au point suivant. Le solde relatif aux charges et provisions stricto sensu s’élève donc à 2.119 – 376,68 = 1 742,12 euros.

En conséquence, M. [S] [W] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA la somme de 1 742,12 euros en deniers et quittances au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 novembre 2023.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…) »

Par ailleurs, l’article 9.1 du contrat type de syndic prévu par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les actions suivantes :

« Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; Relance après mise en demeure ; Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; Frais de constitution d’hypothèque ; Frais de mainlevée d’hypothèque ; Dépôt d’une requête en injonction de payer ; Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles). »

De ce fait, le requérant doit produite une mise en demeure préalable, une créance justifiée et le détail des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires ceux qui se révèlent nécessaires au recouvrement de la créance.

L’application aux cas d’espèce est soumise à l’appréciation souveraine du juge du fond.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]ALPA réclame les frais suivants, contestés par M. [S] [W] qui les estime injustifiés :

27/02/23 Mise en demeure de 21,60 euros

27/11/23 Mise en demeure de 21,60 euros

30/11/23 Frais d’impression pour mise en demeure de 7,94 euros

9/02/24 Mise en contentieux de 120 euros

1/03/24 Frais d’assignation de 205,54 euros

pour un total de 376,68 euros.

Or une seule mise en demeure, à hauteur en l’occurrence de 21,60 euros, est justifiée, celle qui précède l’assignation.

Par ailleurs, les autres frais, s’ils ont été stipulés dans le contrat de syndic, ne peuvent être qualifiés de nécessaires pour le recouvrement de la créance. En effet, le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, la vérification du bon recouvrement des charges constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété, sauf démarche exceptionnelle dont il n’est pas justifié. En conséquence la demande au titre des frais ne peut être accueillie.

Le montant de frais supplémentaires justifié sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet est donc de 21,60 euros.

En conséquence, M. [S] [W] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA la somme de 21,60 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil énonce :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Et l’article 1231-6 dudit code précise :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]ALPA réclame M. [S] [W] une somme de 1 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Or, s’il apparaît que M. [S] [W] est constamment débiteur à l’égard de la copropriété, au moins depuis le 1er octobre 2022 et nonobstant l’erreur déjà évoquée, l’ampleur de celle-ci commise dans son relevé de copropriété ne permet pas d’octroyer de dommages et intérêts au créancier.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA sera débouté de sa demande de dommages et intérêts

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant par jugement rendu contradictoirement, en dernier ressort et mis à disposition au greffe

CONDAMNE M. [S] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA la somme de 1 742,12 euros en deniers et quittances au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 novembre 2023.

CONDAMNE M. [S] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA une somme 21,60 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALPA de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

CONDAMNE M. [S] [W] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

LE GREFFIER LE PRESIDENT