TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

19 Décembre 2025

ROLE : N° RG 17/02614 – N° Portalis DBW2-W-B7B-JDJF

AFFAIRE :

S.A. COMPAGNIE FRANCILIENNE D’EQUIPEMENT

C/

S.C.I. CICAS

GROSSES délivrées

le

à Maître Anne Hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Dominique TORRE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Anne Hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Dominique TORRE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.A.S COMPAGNIE FRANCILIENNE D’EQUIPEMENT (RCS D'[Localité 5] B 351 629 787)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne Hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. CICAS devenue SCI QUERCI (RCS DE SALON DE PROVENCE 433 782 406)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Dominique TORRE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, après avoir entendu Maître Dominique TORRE, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025 puis prorogé au 19 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01 novembre 2000, faisant suite à un bail précaire signé le 27 avril 2000, la SCI MAIX a donné à bail à la Compagnie Francilienne d’Equipement (CFE) une parcelle de terrain de 2 800 m², sur laquelle étaient édifiés des bureaux d’une surface de 91 m² et un atelier de 180 m², [Adresse 7] (Bouches-du-Rhône), pour l’activité de négoce, location et entretien, réparation de matériel de travaux publics et de construction. Le bail était conclu pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 72 000 francs hors taxes. Un dépôt de garantie de 18 000 francs était prévu.

L’activité était celle de « négoce, l’entretien, la location et la réparation de matériel de travaux publics et de construction. »

Par acte signifié le 18 février 2016, la SCI CICAS, venant aux droits de la SCI MAIX, mettait en demeure la société CFE de mettre fin aux infractions relevées, dans le délai d’un mois.

Par acte délivré le 28 septembre 2016, la SCI CICAS a notifié à la société CFE un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction, en demandant la libération des « lieux en bon état de réparations locatives » à la date d’effet du congé, soit le 31 mars 2017.

Suivant procès-verbal dressé le 02 février 2018, un huissier de justice a, contradictoirement, relevé l’état des lieux ; les clefs étaient alors remises au bailleur.

Par acte délivré le 22 mars 2017, la SA Compagnie Francilienne d’Équipement (la CFE) a fait assigner la SCI CICAS devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, aux fins suivantes :

— juger que les motifs invoqués dans la mise en demeure du 18 février 2016 et repris dans le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction signifié à la société CFE le 28 septembre 2016 ne sont pas constitués ou ne présentent pas le caractère de gravité requis par l’article L145-17 du code de commerce,

— juger que le congé du 28 septembre 2016 n’est pas valide,

— juger qu’elle peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction,

— désigner un expert,

— juger qu’elle a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,

condamner son bailleur à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par jugement du 14 septembre 2020, le tribunal a :

— jugé que la SCI CICAS est tenue de verser à la société Compagnie Francilienne d’Équipement une indemnité d’éviction ;

— ordonné une expertise ;

— condamné la SCI CICAS à rembourser le dépôt de garantie à la société Compagnie Francilienne d’Équipement ;

— rejeté les autres demandes :

— renvoyé l’affaire à une audience de mise en état,

— réservé les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le rapport d’expertise a été rédigé par Monsieur [C] [U].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 mars 2025, qui seront visées, la SAS Compagnie francilienne d’équipement (CFE) demande au tribunal de :

— débouter la SCI CICAS désormais SCI QUERCI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— homologuer le rapport d‘expertise définitif de Monsieur [U] déposé le 8 avril 2024 et son complément en date du 17 mai 2024

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 149.425,00 € HT (cents quarante-neuf mille quatre cents vingt cinq euros hors taxe)

— condamner la SCI CICAS désormais SCI QUERCI à payer cette somme à la société CFE augmentée des intérêts à taux légal à compter du dépôt du complément du rapport définitif,

— condamner la SCI CICAS désormais SCI QUERCI à payer à la société CFE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e REDE-TORT, outre les dépens, y compris les frais d’expertise,

— juger n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 février 2025, auxquelles il convient de se référer, la SCI QUERCY conclut ainsi :

— débouter la société CFE de sa demande au titre de la perte du droit au bail,

s’agissant des indemnités accessoires,

— réduire les sommes allouées à la Société CFE à de plus justes proportions,

— déduire de l’indemnité les aides touchées par CFE

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Les nouveaux locaux loués sont situés dans la même zone commerciale [Adresse 4] à [Localité 8] que les locaux précédents. Ils comportent une parcelle de terrain de 3 000 m² environ avec un local de 375 m² environ, des bureaux et locaux sociaux de 160 m² environ et un atelier de 215 m² environ. Ainsi, si le terrain est sensiblement de la même superficie que le précédent, les immeubles énumérés dans le nouveau bail, au coût annuel de 66 000 euros, sont beaucoup plus vastes. Il était stipulé que le nouveau bailleur prenait à moitié le coût d’aménagement des lieux, avec un plafond de 45 000 euros.

S’agissant de l’avis d’un technicien, le rapport n’a pas à être homologué.

Sur la perte du droit au bail :

L’expert considère qu’il convient de « vérifier si la valeur métrique des locaux de remplacement n’est pas supérieure à la valeur métrique locative de marché et là même supérieure à la valeur métrique qui aurait pu être fixée si le bail n’avait pas été résilié » ( page 14). L’expert judiciaire considère, pour le nouveau bail, que la valeur métrique est « particulièrement élevée pour le secteur pour des locaux d’activités » ( page 26). Il note que la demande est importante sur le secteur et l’offre, inversement, peu nombreuse, ce qui limite la négociation.

Reprenant la pondération des surfaces, l’expert, dont la méthode exposée pages 28 à 30 du rapport ne sera pas recopiée, estime que la valeur métrique des nouveaux locaux loués occupés par CFE depuis son déménagement à la somme de 145,05 euros /m² pondéré, alors que selon son étude, la valeur métrique locale est de 110 m², soit un différentiel de 35 euros par m² pondéré et par an, ce qui représente au vu des baux respectifs une différence annuelle de 11 077 euros. L’expert a ensuite actualisé le différentiel de loyer sur la durée du bail de réinstallation, soit neuf ans, avec un taux d’actualisation de 9 %, ce qui correspond à un total de 66 409 euros.

La société CFE fait valoir, d’une part, que le transfert du fonds de commerce s’est fait dans des locaux situés dans la même zone, d’autre part, que les loyers des locaux initiaux, dont le bail avait été renouvelé, étaient fixés à la valeur locative et enfin qu’aucun droit d’entrée n’a été réglé par le preneur, de sorte qu’elle conclut au rejet de ce poste.

Si effectivement le loyer du bail commercial de 2020 pouvait être déplafonné au vu de son ancienneté, il sera rappelé que le départ du locataire fait suite à la demande de son bailleur. En conséquence, afin de pérenniser son activité, la société CFE a dû rapidement trouver un site pour se réinstaller sans pouvoir négocier outre mesure comme il a été montré par l’expert au vu de la tension locative sur les zones industrielles locales.

Considérant que le nouvel emplacement présente des superficies supérieures aux anciens locaux, ce qui constitue un avantage indéniable, la valeur retenue par l’expert au terme d’une analyse qui sera reprise, sera néanmoins limitée à la somme de cinquante mille euros.

Sur les indemnités de remploi et de double loyer :

En l’absence de discussion sur ces indemnités fixées par l’expert respectivement à 12 000 et à 7 878 euros, ces montants seront repris.

Sur les frais de transfert, de réinstallation et de trouble commercial :

La société CFE sollicite la somme de 48 106 euros pour les frais d’aménagement de nouveaux locaux, la somme de 10 808 euros pour le trouble commercial / frais de déménagement, 1 674 euros pour les frais de réinstallation services télécom et 2 550 euros pour les frais de branchement au canal de Provence.

La SCI QUERCI soutient que la société CFE a bénéficié de deux subventions de l’agence de l’eau, soit 53 901 euros et 37 035 euros, ce qui a permis une économie, selon elle de 26 670 euros, qui devrait être déduite des frais de réinstallation, qu’elle estime en définitive à une somme de 3 910 euros.

La base des frais d’adaptation des locaux et frais connexes fixée par l’expert sera reprise, soit 93 106,49 euros, dont 46 700 euros pour la réalisation d’une aire de lavage dans les nouveaux locaux. Aux termes du nouveau bail, la limite maximale prise en charge par le bailleur s’élève à 45 000 euros. Il reste donc un différentiel de 48 106 euros.

Les courriers relatifs à l’aide financière de l’agence de l’eau de 2014 concernaient les anciens locaux et les travaux à faire pour la mise aux normes de la première aire de lavage.

Le procès-verbal contradictoire de constat de sortie à la demande de la société CFE du 2 février 2018 mentionne une simple évacuation d’eau qui contiendrait une cuve, un regard protégé par un tampon en bon état avec un pourtour en parpaings bruts en mauvais état.

Aucune pièce ne justifie que l’aide financière de l’agence de l’eau, qui exigeait des documents pour le déblocage des fonds, ait été versée pour cette construction sommaire dans le cadre du premier bail. La société CFE précise ne pas l’avoir perçue. Aucune autorisation de la SCI n’est produite pour la construction d’une aire de lavage aux normes.

Faute de preuve du versement de l’aide de l’agence de l’eau, la somme précitée de 48 106 euros sera reprise.

Par ailleurs, si les frais de déménagement n’ont donné lieu à aucune facture, la société CFE allègue avoir utilisé quatre salariés qui y ont œuvré pendant dix jours œuvrés, de sorte qu’elle estime ce coût à 10 808 euros.

L’expert préfère qualifier ce poste d’indemnité pour trouble commercial mais retient le montant, qui sera donc conservé car la réalité de ce déménagement ne peut être contestée.

La somme de 1 674 euros pour les changements d'[Localité 6] est également validée.

En revanche, en l’absence de tout élément sur les frais de raccordement et le nouveau compteur d’eau, cette demande sera rejetée.

En conséquence, l’indemnité d’éviction s’élève à 50 000 + 12 000 + 7 878 + 48 106 + 10 808 + 1 674, soit un total de 130 466 euros hors taxe.

Les intérêts au taux légal débuteront à compter du prononcé du jugement et dès lors qu’il n’y a aucune raison qu’il débute à compter du rapport d’expertise.

Il sera alloué à la demanderesse une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI CICAS devenue QUERCI à payer à la société Compagnie Francilienne d’Equipement une somme de cent trente mille quatre cent soixante six euros hors taxe, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, à titre d’indemnité d’éviction ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la SCI CICAS devenue QUERCI à payer à la société Compagnie Francilienne d’Equipement une somme de trois mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI CICAS devenue QUERCI aux dépens, comprenant les frais d’expertise, dans le cadre de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice du conseil de la demanderesse.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT