TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

1er juillet 2025

2ème Chambre civile

71F

N° RG 23/06777 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KR5I

AFFAIRE :

[B] [I]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble des ACACIAS “[Adresse 8] à [Localité 12],

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 22 Avril 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 1er juillet 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [I]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble des ACACIAS “[Adresse 8] à [Localité 12], prise en la personne de son syndic, la SARL DOMEOS, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 504 879 032, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qalité audit siège

Représenté par son syndic la société DOMEOS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Agata BACZKIEWICZ de la SELARL HORIZONS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRETENTIONS

[B] [I] est propriétaire d’un appartement et d’un garage au sein de l’immeuble [Adresse 7], situé au sein d’un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 8]” à [Localité 13] (35).

Des difficultés sont nées de l’administration de la copropriété.

***

Par acte du 15 septembre 2023, [B] [I] a fait assigner le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] ACACIAS en vue d’obtenir la nullité de plusieurs résolutions adoptées lors de la dernière assemblée générale.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, [B] [I] demande au tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l’ordonnance n° 2000-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales, de :

— Annuler les résolutions suivantes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeubles des [Adresse 5] en date du 10 juillet 2023 :

* Résolution n° 7 relative à l’élection des membres du conseil syndical

* Résolution n° 9 pour la ratification de la convention de servitude à signer avec ENEDIS

* Résolution n° 15 pour la fourniture et la pose de tableaux de correspondance des noms d’interphone

* Résolution n° 17 pour des travaux de réfection de la toiture

* Résolution n° 18 relative à la ratification de l’assemblée sur des travaux d’étanchéité d’un balcon

* Résolution n° 19 pour la réalisation de travaux de remplacement des luminaires hors service du parc extérieur de l’ASL

* Résolution n° 20 pour l’habilitation à donner au conseil syndical pour retenir, dans le cadre de l’appel d’offre, les entreprises à qui les travaux de remplacement des luminaires seront confiés

* Résolution n° 22 relative au budget approuvé pour les travaux de remplacement luminaires hors service du parc extérieur de l’ASL

* Résolution n° 23 relative à la réalisation de travaux de réfection des murets extérieurs de l’ASL

* Résolution n° 24 pour l’habilitation à donner au conseil syndical pour retenir, dans le cadre de l’appel d’offre, les entreprises à qui les travaux de réfection des murets seront confiés.

— Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble des Acacias, représenté par son syndic DOMEOS, de communiquer sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir :

* la demande de devis n° 44882 mentionnée sur la facture [P], afin de pouvoir déterminer pour le compte de quel syndicat ces travaux ont été sollicités ;

* la facture définitive [P] correspondant aux travaux ratifiés, afin de pouvoir déterminer pour le compte de quel syndicat ces travaux ont été sollicités ;

* le devis n° 7234 mentionnée sur la facture AUBREE, afin de pouvoir déterminer pour le compte de quel syndicat des copropriétaires ces travaux ont été sollicités.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des Acacias, représenté par son syndic DOMEOS, à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des Acacias, représenté par son syndic DOMEOS, aux entiers dépens de la présente instance.

— Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

[B] [I] conteste en premier lieu la résolution n° 7, relative à l’élection du conseil syndical, motif pris de ce que celui-ci ne serait composé que de deux membres, quand un tel conseil devrait en compter au moins trois.

Sur les résolutions n° 17 et n° 8, [B] [I] allègue que la mise en concurrence était obligatoire au titre d’une résolution adoptée à l’occasion de l’assemblée générale du 17 juin 2021, nonobstant le fait que la dite assemblée s’est tenue au nom du [Adresse 8], et non du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 7] seulement, deux représentants de ce dernier ayant été élus au conseil syndical.

[B] [I] soutient également que les résolutions nos 15, 19, 22 et 23 sont frappées de nullité, pour avoir été adoptées par le syndicat de copropriété alors que, de par leur objet, elles relevaient de la compétence de l’association syndicale libre.

Les résolutions nos 20 et 24, relatives à l’habilitation du conseil syndical pour conclure des marchés de travaux, encourraient de même la nullité, par conséquence de l’annulation de la résolution n°9.

Enfin, [B] [I] sollicite condamnation du défendeur sous astreinte à produire divers documents qu’il estime indispensables à la résolution du litige.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACACIAS “[Adresse 8]”, représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, demande au tribunal de :

— Débouter monsieur [I] de ses demandes de nullité des résolutions nos 7, 9, 15, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 24.

— Débouter monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes.

— Juger que la décision ne sera pas revêtue de l’exécution provisoire.

— Condamner monsieur [I] à lui verser une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose en premier lieu à la demande d’annulation de la résolution n°7, alléguant que la constitution du conseil syndical est régulière, aucune disposition légale n’interdisant l’élection de seulement deux membres.

Ne sauraient de même être remises en cause les résolutions nos 17 et 18, relatives au seuil de mise en concurrence des entreprises, puisque, nonobstant le défaut d’existence légale de l’entité ayant tenu l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires n’y représentait pas un nombre de copropriétaires suffisant pour que la résolution puisse lui être valablement opposée.

Sur les résolutions nos 9, 15, 19, 22 et 23, le syndicat des copropriétaires reprend les propos du demandeur tenant à la représentation par lui des copropriétaires au sein de l’ASL, ajoutant que la mise au vote de signature de convention et travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale n’avait qu’une valeur d’intention, aux fins de recueillir l’avis de tous les copropriétaires.

Sur les résolutions nos 20 et 24, le syndicat des copropriétaires affirme que la délégation octroyée au conseil syndical est une délégation spéciale, n’imposant donc pas que le conseil syndical soit composée de trois membres.

Le syndicat conclut enfin qu’il a satisfait aux demandes de production de pièces.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 avril 2025, les dossiers déposés et la décision mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

1/ Sur la régularité des résolutions

A. La résolution n° 7

L’article 22 du décret d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris en ses 3 premiers alinéas, dispose que “lorsque le règlement de copropriété crée un conseil syndical, il fixe les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil, notamment celles relatives au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat, qui ne peut excéder trois années renouvelables.

Lorsqu’il n'' pas été prévu par le règlement de copropriété, un conseil syndical peut être institué à tout moment par décision de l’assemblée générale des copropriétaires, prise à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ce dernier cas ainsi qu’en l’absence de stipulation particulière du règlement de copropriété qui a créé un conseil syndical, l’assemblée générale, statuant à la même majorité, fixe les règles prévues à l’alinéa 1er du présent article”.

Ni le règlement de copropriété de l’immeuble ni l’article 5.3 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 7] ne fixent le nombre de membres du conseil syndical.

La résolution n° 7 adoptée à l’occasion de l’assemblée générale du 10 juillet 2023 porte désignation de deux membres au conseil syndical.

[B] [I] allègue que, un conseil syndical devant être composé d’au moins trois membres, la résolution n° 7, en ce qu’elle ne désigne que deux membres, est irrégulière. Le syndicat des copropriétaires désapprouve cette position, affirmant qu’aucune disposition légale n’impose un nombre minimum de membres.

Au préalable, il n’apparaît pas inutile de rappeler que le rôle principal du conseil syndical consiste à assister et contrôler le syndic, ce qui induit nécessairement des prises de décisions au sein de cet organe.

Une telle prise de position ne peut, sauf à relever de l’arbitraire, reposer sur une seule personne. Une majorité étant alors nécessairement requise, un conseil syndical composé de seulement deux membres apparaît tout à fait inopportune, voire contraire à l’esprit des textes, qu’il s’agisse de l’article 21 de la loi sus visée qui dispose, en son alinéa 11 que “le conseil syndical élit son président parmi ses membres”, sous-tendant la nécessité d’un vote à, au moins, 3 (élection d’un par trois), ou encore à l’article 25 du décret sus-mentionné disposant qu’un conseil syndical n’est plus constitué si plus d’un quart des sièges sont vacants.

Donc, s’il est vrai que la loi n’impose pas stricto sensu un nombre particulier de membres pour un conseil syndical, il relève de l’évidence et du pragmatisme qu’il est nécessaire de désigner au minimum trois personnes, sous peine de risque de blocage ne pouvant trouver remède.

En conséquence, la résolution n° 7, qui élit deux membres au conseil syndical doit être annulée.

B. Sur les résolutions nos 17 et 18

Aux termes de l’article 21 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire”.

Les résolutions nos 17 et 18 de l’assemblée générale du 10 juillet 2023 ratifient les travaux de réfection de la toiture pour un montant de 3.264,97 € et les travaux d’étanchéité d’un balcon pour un montant de 1.667,81 €.

[B] [I] affirme que ces résolutions ont été adoptées en violation de résolutions précédentes fixant à une certaine somme, le montant à partir duquel une mise en concurrence était obligatoire. Le syndicat des copropriétaires rétorque que la résolution invoquée en demande n’a pas force obligatoire à son égard, pour avoir été adoptée par une entité dont il a été reconnu judiciairement qu’elle n’avait pas d’existence.

La position du demandeur confine à l’amphigouri sinon à l’estoppel.

Pour rappel, il avait fait assigner le “syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 9] fins, déjà, d’annulation de diverses résolutions, demande fondée sur l’inexistence du dit syndicat, tel que mentionné au procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2022 (résolution n° 3).

Ce jour, il soutient que les résolutions adoptées à l’occasion de l’assemblée tenue pour ce syndicat de copropriété du [Adresse 8] fonderaient sa demande de nullité des résolutions de ratification de travaux.

[B] [I] ne peut affirmer qu’une décision prise est nulle pour avoir été adoptée par une entité n’ayant aucune existence légale, et dans le même temps invoquer la dite décision pour critiquer la régularité d’une autre résolution qui y est liée.

Le constat qui s’impose est simple : pour avoir été adoptée par une entité dépourvue d’existence juridique, ab initio, la résolution fixant le seuil pour la mise en concurrence pour les travaux ne peut être imposée au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 7].

Partant, le débouté s’impose.

Il appartiendra à [B] [I] de régler ses comptes avec le syndic qui a manifestement fait le choix de l’économie en faisant un tir groupé, sans que cela soit pourtant possible.

C. Sur les résolutions n°9, 15, 19, 22 et 23

Aux termes de l’article 3 – Objet – des statuts de l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier “[Adresse 10] (pièce 2 demandeur) : “Cette association syndicale libre a pour objet :

• de faire respecter les servitudes et charges réelles grevant les volumes immobiliers entre eux, fixées par les cahiers des charges des ensembles immobiliers complexes (sous-sol sud et sous-sol nord) ;

• d’assurer la gestion, l’entretien et la reconstruction des espaces collectifs remis à l’association syndicale libre au terme de leur aménagement, et de répartir le montant des dépenses entre ses membres ;

• de recevoir, et à titre gratuit, la propriété de biens à usage commun ;

• de façon générale, de réaliser toute gestion financière, mobilière ou immobilière concourant aux objets ci-dessus définis, notamment la réception de toute subvention et la conclusion de tout emprunt”.

Le demandeur critique ces résolutions en ce qu’elles ont pour objet des projets relevant de la compétence de l’ASL. Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il représente les copropriétaires au sein de l’ASL, dont il est membre, et qu’il s’agissait donc, lors de l’assemblée générale, de recueillir les intentions des copropriétaires sur les mesures envisagées, non pas de voter les dites résolutions elles-mêmes.

1) La résolution n° 9

Celle-ci portait sur la ratification d’une convention créant une servitude grevant les volumes immobiliers entre eux, au bénéfice de la société ENEDIS.

Les reproches formulés par le demandeur sont assez malaisément saisissables.

Il reproche en effet au syndicat des copropriétaires d’avoir voté en faveur de cette ratification à l’occasion de l’assemblée générale du 10 juillet 2023, alors qu’une telle décision relèverait des compétences de l’ASL.

Sans que cela soit inexact, il importe manifestement de rappeler que l’ASL inclut d’autres copropriétés, et qu’il était nécessaire que chacune procède à un vote “interne” aux fins de déterminer si les majorités requises par les statuts de l’ASL étaient acquises.

Ceci est d’ailleurs prévu aux statuts de l’association, qui stipulent en leur article 7 que “si l’un des fonds était l’objet d’une copropriété, conformément çà la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c’est la copropriété qui est membre de l’assemblée générale et c’est le syndic de la copropriété qui la représente, sans avoir à justifier d’une autorisation préalable de l’assemblée de son syndicat. A l’égard de l’association syndicale, les votes émis par le syndic sont, en toute hypothèse, considérés comme l’expression de la volonté de ceux que le syndic représente. Le vote du syndic est indivisible”.

C’est on ne peut plus clair et [B] [I] fait, derechef, preuve d’une certaine mauvaise foi, permettant de considérer qu’il aurait de même fait reproche au syndicat d’avoir voté contre, ou de n’avoir pas procédé au vote.

Ensuite, contrairement à ce que soutient le défendeur, il ne s’agit pas d’un vote d’intention, mais d’une décision qui devra être portée par lui à l’assemblée générale de l’ASL.

Cela étant dit, le seul constat qui s’impose est que la demande n’est une nouvelle fois pas fondée et doit donc être rejetée.

2) La résolution n° 15

Pour les mêmes motifs, auxquels il est ajouté que c’est à juste titre que le défendeur fait valoir que le devis voté par lui ne concerne que sa quote-part dans l’ensemble immobilier, la demande portant sur la résolution n° 15 sera rejetée.

3) Les résolutions nos 19, 22 et 23

Ces résolutions ont trait au remplacement de luminaires extérieurs.

Pour les motifs déjà exposés, la demande sera rejetée.

4) Les résolutions nos20 et 24

Ces résolutions concernent l’habilitation à donner au conseil syndical pour le choix d’entreprise en vue de travaux.

Il est vrai, comme le soutient le demandeur, que l’annulation de la résolution n° 7 a nécessairement un effet ricochet sur les résolutions n°20 et 24.

Celles-ci doivent en conséquence être annulées.

Cela étant, le demandeur pourra noter que cette annulation ne fait que différer le choix de l’entreprise, qui ne sera sans doute pas différent de celui qui avait été arrêté, et que sa posture est d’autant plus incompréhensible que les prix auront nécessairement augmenté depuis l’assemblée générale.

2/ Sur la demande de communication de pièces

[B] [I] réclame qu’injonction soit faite au défendeur de produire divers documents, qui seraient nécessaires à la résolution du présent litige, ce à quoi le syndicat des copropriétaires rétorque qu’il a déjà versé aux débats les éléments demandés.

Le syndicat ayant produit les éléments réclamés, la demande est devenue sans objet et doit donc être rejetée.

Pour le surplus, le tribunal s’interroge sur la pertinence de cette demande, dès lors qu’elle aurait pu, si ce n’est dû dans l’hypothèse où les pièces étaient réellement indispensables, être présentée devant le juge de la mise en état.

3/ Sur les demandes accessoires

A. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Les parties sont à la fois parties perdantes et succombantes à la présente instance, de sorte qu’il pourrait être jugé que chacune garde à sa charge ses propres dépens.

Cependant, le tribunal fait observer que l’attitude du demandeur est blâmable, contraire au bien vivre ensemble. Il ne peut raisonnablement continuer à adopter une attitude contestataire, à chaque prise de connaissance des décisions d’assemblée générale, dont il ne pourrait toutefois légitimement se plaindre puisque, à chaque assemblée, il figure sur la liste des personnes non présentes ni représentées.

La présente instance, préjudiciable à l’entière copropriété, animée sans conteste possible par la mauvaise foi, aurait aisément pu, si ce n’est dû, être évitée.

Aussi, [B] [I] assumera la charge de l’intégralité des dépens.

B. Les frais irrépétibles

L’article 700 du même code dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État”.

L’équité commande de condamner [B] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.

C. L’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ANNULE les résolution n° 7, n° 20 et n° 24 adoptées à l’occasion de l’assemblée générale du 10 juillet 2023 du syndicat des copropriété de l’immeuble [Adresse 7].

DÉBOUTE [B] [I] de ses demandes d’annulation portant sur les résolutions n° 9, n° 15, n° 17, n° 18, n° 19, n° 22, n° 23.

REJETTE la demande de communication de pièces.

CONDAMNE [B] [I] aux entiers dépens.

CONDAMNE [B] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société DOMEOS, la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE