Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre generaliste a, 27 novembre 2025, n° 23/05349

TJ Aix-en-Provence 27 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Exécution de la promesse unilatérale de vente
La cour a jugé que l'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l'option, et que la SAS Charles VIII Conseil n'ayant pas signé l'acte de vente dans le délai prévu, doit régler cette indemnité.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a estimé qu'il est équitable de condamner la SAS Charles VIII Conseil à verser des frais irrépétibles à la SCI Roman, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. generaliste a, 27 nov. 2025, n° 23/05349
Numéro(s) :	23/05349
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Paul GUILLETMélanie LOEW
Cabinet(s) :	EKLAR AVOCATS
Parties :	S.C.I. ROMAN c/ S.A.S. CHARLES VIII CONSEIL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

27 novembre 2025

ROLE : N° RG 23/05349 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MCZZ

AFFAIRE :

S.C.I. ROMAN

S.A.S. CHARLES VIII CONSEIL

GROSSE(S)délivrées(s)

SELARL PROVANSAL GUILLET

COPIE(S)délivrée(s)

SELARL PROVANSAL GUILLET

N°2025

CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

S.C.I. ROMAN,

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n° 514929678

dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, messieurs [H] [Y] et [P] [W] domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e Mélanie LOEW, avocat

DEFENDERESSE

S.A.S. CHARLES VIII CONSEIL,

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n° 840637276

dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son président monsieur [M] [D] domicilié en cette qualité audit siège,

non représentée par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DEBATS

A l’audience publique du 16 octobre 2025, après dépôt par le conseil de la demanderesse du dossier de plaidoirie, la défenderesse n’étant pas représentée par avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié reçu le 17 mai 2023, la SCI Roman a consenti à la SAS Charles VIII Conseil une promesse unilatérale de vente sur son immeuble situé [Adresse 3] moyennant le prix de 1.250.000€.

La promesse ne prévoyait aucune conditions suspensive particulière, notamment de financement.

Elle stipulait une indemnité d’immobilisation de 125.000€.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 18 août 2023.

La SAS Charles VIII Conseil n’a pas levé l’option et aucun acte de vente n’a été signé entre les parties.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 30 octobre et 9 novembre 2023, la SCI Roman a mis en demeure la SAS Charles VIII Conseil de lui verser la somme de 125.000€au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente.

Aucun paiement n’est intervenu.

Une somation de payer a été délivré le vendredi 24 novembre 2023, en vain.

Par exploit du 3 janvier 2024, la SCI Roman a assigné la SAS Charles VIII Conseil devant la présente juridiction.

L’ordonnance du 27 janvier 2025 a ordonné la clôture.

L’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 octobre 2025.

Dans son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI Roman demande au tribunal de:

— condamner la SAS Charles VIII Conseil à lui verser la somme de 125.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner la SAS Charles VIII Conseil à lui verser la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens d’instance.

Bien que régulièrement citée en l’étude du commissaire de justice, la SAS Charles VIII Conseil n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le règlement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits

La SCI Roman sollicite la condamnation de la SAS Charles VIII Conseil à lui régler la somme de 125.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Elle soutient que les parties ont stipulé dans la promesse de vente une indemnité d’immobilisation de 125.000€, représentant 10% du prix de vente, et que la défenderesse est en sa qualité de bénéficiaire de la promesse redevable à son égard de cette indemnité d’immobilisation.

Il est constant qu’en cas de promesse unilatérale, seul le promettant s’engage à vendre ou à acheter. Le bénéficiaire n’est pas tenu de conclure le contrat définitif. Il est titulaire d’une option, qu’il est libre d’exercer ou non. Ce droit d’option est ouvert au seul bénéficiaire de la promesse unilatérale.

L’indemnité d’ immobilisation stipulée par une promesse unilatérale de vente au profit du promettant constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire. Elle n’a pas la nature d’une clause pénale et ne peut être réduite par le juge. Elle est acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, toutes conditions suspensives étant accomplies ou réputées accomplies.

En l’espèce, il n’est pas discuté que le 17 mai 2023, la SCI Roman et la SAS Charles VIII Conseil ont signé une promesse unilatérale de vente concernant l’immeuble de la première, stipulant que la promesse était consentie pour une durée expirant le 18 août 2023.

La SCI Roman et la SAS Charles VIII Conseil n’ont pas signé l’acte définitif avant le 18 août 2023.

Il s’en déduit que la promesse de vente est caduque.

La promesse unilatérale de vente signée par les parties stipule dans le paragraphe intitulé “indemnité d’immobilisation” que les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 125.000€, que l’indemnité s’imputera à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise, qu’elle sera restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une des conditions suspensives, et qu’elle serait versée au promettant et lui resterait acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

La promesse précise que le bénéficiaire s’engage à verser la somme de 62.500€ dans un délai de 10 jours à compte de la promesse, et que le surplus de l’indemnité d’indemnisation, soit la somme de 62.500€ devra être versée par le bénéficiaire au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

La promesse ne prévoyait aucune condition suspensive particulière.

Il n’est pas discuté que la SAS Charles VIII Conseil n’a pas réglé l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement.

Il n’est pas plus discuté que cette dernière n’a pas payé à la SCI Roman la somme de 125.000€, malgré les demandes de paiement.

La SAS Charles VIII Conseil n’a pas signé l’acte de vente dans le délai prévu par la promesse et a ainsi fait le choix de ne pas acquérir le bien promis.

Il s’en déduit que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant, soit à la SCI Roman.

La caducité de la promesse unilatérale de vente n’affecte pas la clause d’indemnité d’immobilisation qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet dans le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

En conséquence, la SAS Charles VIII Conseil sera condamnée à régler à la SCI Roman la somme de 125.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes accessoires

La SAS Charles VIII Conseil, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande sa condamnation à verser la somme de 1.500€ à la SCI Roman sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS Charles VIII Conseil à verser à la SCI Roman la somme de 125.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation;

CONDAMNE la SAS Charles VIII Conseil à verser à la SCI Roman la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SAS Charles VIII Conseil aux dépens.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 27 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT