TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/53444 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7TWB

N° : 2

Assignation du :

16 Mai 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 septembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société GARRAUD MAILLET

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Bruno SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS – #R0228

DEFENDEUR

Monsieur [M] [F] [S]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 22 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

M. [F] [S] est propriétaire des lots n°5, 17, 18, et 19 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1].

Par acte du 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] lui a fait délivrer un commandement de payer les charges de copropriété d’un montant de 20.250,81 euros.

Par acte du 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] l’a assigné au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme de 40.005,40 euros au titre des charges impayés arrêtées au 10 juillet 2024.

Par acte du 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] l’a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris afin de le voir condamner à lui payer :

— une provision de 70.500,56 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété impayées comprises entre le 10 juillet 2024 et le 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2024 ;

— une provision de 397,86 euros correspondant aux frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exposés entre le 10 juillet 2024 et le 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— une provision de 10.000 à valoir sur dommages et intérêts ;

— la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Régulièrement assigné par acte remis à l’étude, M. [O] n’est pas représenté.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de charges de copropriété impayées

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance par les pièces qu’il produit, en particulier, les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2023 et 22 mai 2024 approuvant les comptes des exercices 2023 et 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, les appels de charges compris entre le 10 juillet 2024 et le 10 février 2025, les attestations de non recours des assemblées générales et le relevé de compte de M. [O] arrêté au 5 mars 2025.

Les comptes de la période considérée ont donc été approuvés par les assemblées générales, lesquelles n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Au vu des appels de fonds et décomptes produits, M. [O] est redevable d’une somme de 70.500,56 euros au 5 mars 2025, montant auquel M. [O] sera condamné, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, faute de mise en demeure préalable afférente à cette dette de charges apparue postérieurement au commandement de payer du 29 mars 2024.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre des frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, il n’est toutefois justifié d’aucune mise en demeure relative aux sommes réclamées dans la présente instance, le commandement de payer du 29 mars 2024 produit portant sur les charges impayées au 19 mars 2024, dont le paiement est réclamé devant le juge du fond et non en référé.

En conséquence, faute de mise en demeure préalable s’agissant des charges postérieures au 10 juillet 2024, il n’y a pas lieu à référé sur la demande afférente aux frais.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice qui lui a été causé par la résistance abusive du défendeur.

Au regard de l’importance de l’impayé (111.620, 73 euros au 10 février 2025 au total), la carence et l’inertie injustifiées du défendeur sont fautives et génèrent à l’évidence un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, confronté à des difficultés de trésorerie, justifiant l’allocation d’une provision de 2.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts qui pourront être alloués par le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

M. [O], partie perdante, sera tenu aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera par suite condamné à payer au demandeur la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] une provision de 70.500,56 euros au titre des charges de copropriété impayées comprises entre le 10 juillet 2024 et le 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamnons M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] une provision de 2.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamnons M. [F] [S] aux dépens de l’instance ;

Condamnons M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 08 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Rachel LE COTTY